一哥之爭

楊晨穎

自上個世紀80年代起，中國購物中心行業從香港興起，其后進入大陸擴張，并逐步在各大城市落地生根。截至目前，根據仲量聯行最新報告數據，2015年中國商業地產投資創下新紀錄，共完成交易資產總值約1500億元人民幣。估計截至2015年末中國商業地產總規模位居全球第二，達8060億美元，僅次于美國。

雖然，相比前幾年的高歌猛進、加速擴張，中國購物中心行業在受到電商沖擊、商業項目過剩等綜合因素影響下，從2015年開始頻頻出現延期開業、倒閉等令人揪心的現象，不少商業地產集團也開始謹慎擴張或者縮減投資計劃，但這并不妨礙中國購物中心的發展，全國商業地產存量市場依然龐大。

第九屆中國商業地產發展高峰論壇上最新發布的《全國已開業購物中心數據盤點（不含港澳臺）》顯示，據不完全統計，截至2016年第一季度，全國一二三線城市已有3547個建筑面積在2萬平方米以上的購物中心項目開業，總計建筑面積達35284.5萬平方米，總計經營面積達23040.3萬平方米。

其中，僅在2015年一年，全國就有408個大中型購物中心開業（不包含3萬平方米以下的小型購物中心和專業市場，否則開業項目總數將遠遠超過500家）。

龐大數據

截至2016年一季度，開發總量具體如下：

北上廣深四大一線城市，已開業購物中心數量達到575家，總計建筑面積達5469.74萬平方米，總計經營面積達3401.76萬平方米，平均單個購物中心的體量達9.51萬平方米。

其中上海以207個已開業購物中心、總計經營面積1384萬平方米位列第一，北京（136個、總584萬平方米）、廣州（127個、592萬平方米）、深圳（105個， 842萬平方米）緊隨其后，位居二三四位。

成都、武漢、重慶、蘇州等32個二線城市擁有已開業購物中心1505家，總計建筑面積達16070.8萬平方米，總計經營面積達10258萬平方米，平均單個購物中心的體量達10.6萬平方米。

雖然成都在購物中心開業數量方面不及重慶、西安、蘇州、武漢等城市，但其已開業購物中心總建筑面積卻已遠遠超過其他城市，各大零售品牌對該市場的判斷也呈現出分化態勢。

一方面，部分大型零售品牌對成都消費市場增長及新興社區消費潛力持較為樂觀的態度，并積極進駐成都市場以尋求市場份額的進一步增長，諸如沃爾瑪旗下山姆會員店就進駐開出成都首批門店。另一方面，受市場競爭加劇以及租金、人力成本上漲等因素影響，部分國際品牌仍在優化現有店鋪，如百佳超市關閉了包括成都百佳超市、特色匯及Great在內的三家店鋪，快時尚品牌GAP關閉了其位于春熙路的門店。

南通、常州、泉州等62個三線城市已開業購物中心1469家，總計建筑面積達13744萬平方米，總計經營面積達9380.6萬平方米，平均單個購物中心的體量達9.35萬平方米。

其中，泉州、徐州、惠州、常州、南通則分別以63、61、60、59、54個已開業購物中心位列前五。

區域王者

從區域分布來看，華東地區依舊是當之無愧的王者。

究其原因，一方面，上海、蘇州、南京等一二線城市區域內經濟發達，對商業項目、各種資本具有吸引力。另一方面，隨著一二線城市市場競爭趨于飽和，位于華東區域的諸多三四線城市雖然經濟條件略遜于一二線城市，但卻擁有廣闊的市場空間，龐大的消費潛力，以及相對寬松的競爭格局，所以也吸引了越來越多的地產開發商關注。

2015年購物中心業績前三強均被南方成員包攬，分別是：南京德基廣場、深圳萬象城、廣州正佳廣場。事實上，在2015年TOP30購物中心中除了7家位于北京的購物中心之外，全部是南方項目，占比高達77%，即便是將條件放寬到購物中心50強俱樂部，除了北京10家購物中心之外，仍然只有沈陽萬象城、長春歐亞賣場、西安賽格、鄭州國貿綜合體（含主力店新瑪特及家樂福）、沈陽龍之夢5家企業入圍，南方購物中心仍然呈現出占比70%的絕對優勢，其中，華東、華南的購物中心優勢尤其顯著。

背靠大樹

從開發企業背景來看，2013—2015年全國新開業購物中心整體呈現出商業零售商、購物中心開發商、住宅開發商三分天下的趨勢。

其中，專業購物中心開發商主要還是央企（如華潤置地、大悅城地產）和外資企業（如凱德、太古、新鴻基、恒隆、瑞安、嘉里）以及民營巨頭（如萬達、印力等）的天下，而以住宅為主業的萬科、世茂、中海等集團也均加大了購物中心的開發，使得住宅開發商和購物中心開發商的邊界越來越難區分。

與此同時，隨著商業零售商加速轉型，擁有品牌資源優勢的百貨集團已占據了商業零售商開發購物中心的大半壁江山（諸如韓國的樂天新世界、日本的高島屋永旺華堂、美國西爾斯等百貨企業均開發有眾多大型購物中心），甚至在我國近三年來開業購物中心最多的20大集團中，百貨集團也足足占了一半名額。

另就各大集團旗下新增購物中心項目來看，雖然四大一線城市持續增長，但由于其增速遠不及三四線城市新開業項目的快速增加，這導致一線城市項目占比正在逐漸下降。

而奢侈品銷售持續不景氣、奢侈品牌開始實行謹慎開店策略，也間接導致了新開業項目中，高端項目較往年有所縮減，中高端輕奢定位及中端大眾定位購物中心項目數量大幅增加。