估值判斷中的錨定效應研究

張志紅 趙暉

評估師在估值判斷中傾向于采用錨定與調整啟發策略從而產生錨定效應，評估過程中的錨定效應是影響評估質量的關鍵行為要素。作者假設了錨定效應的存在以及來源，利用問卷進行了模擬評估和實踐調查。結果表明，評估師在評估判斷中善于采用錨定與調整啟發式策略，對資產的價值會形成最初的錨定值。作者建議評估師在資產評估過程中，尤其是在自己不熟悉的領域進行評估時，要時刻注意自己的行為，盡量避免錨定效應的發生。

一、引言

我國資產評估行業發展二十多年來，在推動我國市場經濟發展、深化經濟體制改革進程中發揮了巨大作用。伴隨著評估實踐的迅速發展，我國學者也對資產評估進行了大量的理論研究，但是這些研究更多的集中于對資產評估的對象、評估目的、評估的途徑方法、價值類型的研究，對于資產評估主體決策行為的研究則寥寥無幾，尤其是對評估過程中錨定效應的研究少之又少，人們往往忽略了錨定效應對資產評估結果準確性的影響。

事實上，在資產評估的過程中存在著太多基于評估師自有的知識結構和經驗水平對資產的價值產生的主觀判斷，帶來評估結果偏倚的高風險性，而且文獻研究也表明資產評估過程中評估師傾向于采用錨定與調整啟發策略從而產生錨定效應（Deborah L, Edward S.，2005）[1]。

資產評估過程中，錨定效應處處可見，但國內很少有學者涉及，國外的研究也相對匱乏。Biggs S. F.,Mock T. J.（1983）以實驗設計方法研究了詢價對資產評估師作出的最終估值所產生的影響。實驗結果表明，不管被評估資產開價的高低，即使是很不靠譜的過低或過高的開價，都會對評估結果產生影響，驗證了資產評估過程中的錨定效應[2]。Cypher M. L., Hansz,J. A.（2003）通過對不動產評估的參與式觀察，發現越是資深的評估師越容易采用錨定與調整啟發式評估，在評估中越容易產生錨定效應[3]。在評估過程的各個階段都可能存在這一效應，無論是信息的收集（Harvey J.B., 1978；Ferguson J., 1988）[4-5]、數據的運用（林英彥，卓輝華，2001）[6]、還是決策判斷行為（George F.B., Henry S. H.,1978；Francis J. R., Simon D.T., 1987；Teresa A., Zeghal D.,1994）[7-9]），并指出這一效應的存在不僅受到決策者自身知識和經驗的影響（Amidu A-R,Aluko B. T., 2007）[10]）以及心理因素的影響（汪海粟，郭強，2003）[11]等，還會受到外部因素如委托方、外部專家的影響（尉京紅，趙黎明，賈芳芳，2005； 張志紅，馮玉梅，2015）[12-13]）等。

錨定效應普遍存在于資產評估領域，潛在影響著資產評估結果的質量，因此本文試圖以資產評估師為被試，研究評估過程中的錨定效應，從而為評估師行為提供心理注解，從行為經濟學視角提升其估值判斷水平。

二、研究假設和調查設計

（一）研究假設的提出

由于人類大腦加工信息能力的有限性，評估師傾向于在資產評估過程中采用錨定和調整啟發法。如果沒有啟發式策略，評估師就可能無法完成評估任務。這一策略節約了大量的數據處理時間，但面臨著評估過程內在的偏倚，該偏倚來自最初的錨定和隨后的補充調整。如果評估師最初的錨定不正確，最終評估值產生偏倚的可能性就會大大增加。為了減少偏倚的發生提高資產評估結果的準確性，必須要清楚錨定的來源，這是一個關鍵的問題。在資產評估實踐中，錨定可能來自于評估師所了解的相似資產的真實交易價格，也有可能來自于一些非特定的或基于評估師的自有知識和經驗。基于此，提出假設1：

假設1：評估師估值判斷時善于采用錨定與調整啟發式策略，對資產的價值形成最初的錨定值。

在評估實踐中，評估師對所要評估資產領域的熟悉程度是偏倚產生的一個關鍵因素。如果評估師熟悉被評估資產領域并且資產不具有特殊性，那么錨定就極有可能來自臨近區域相似資產的交易價格或者是當前市場的價值趨勢等相關的信息。在這種情況下凡是對資產所處領域熟悉的評估師就會產生相似的最初錨定值。通過對市場的研究，在評估師所熟悉的領域，由于評估師頻繁的承接評估任務、頻繁的參與資產交易，有關資產的價格信息不斷的反饋給評估師，評估師會快速地矯正之前的價值意見，因此在評估師所熟悉的領域進行評估時由于錨定和調整啟發的運用通常會產生一個準確的錨定值，這個準確的錨定值會通過市場反饋回來，評估師得知他們的錨定是正確的，這時他們就會更傾向于使用錨定與調整啟發式策略對資產進行評估。

如果評估師在不熟悉的領域進行評估時，錨定就極有可能不是來自相關的信息，而是來自評估師自有的知識和經驗。由于每個評估師所具有的知識和經驗是不同的，所以，在這種情況下不同的評估師會產生不同的錨定。如果隨后的檢驗調整是充分的，則由不同的評估師產生的多樣性錨定值在最終評估中會消失。但是，真實的評估實踐中，評估師對初始錨定的調整往往是不夠充分的。基于此，提出假設2：

假設2：如果評估師在不熟悉的領域對業務進行相關判斷時，錨定的來源就是評估師自有的知識和經驗，面臨相同的信息，也會得到不同的評估值，也就是說最終評估值會發生偏倚。

應該注意到盡管上述假設關系中，只提到評估師不熟悉的領域，它同樣也適用于某些相對熟悉的環境，比如說位于熟悉領域但評估師不經常評估的資產類型、位于熟悉區域但具有特殊特征的資產。

（二）調查問卷的設計

1. 調查方案的選擇

為了了解資產評估過程中評估師的決策行為與評估結果的關系，識別資產評估過程中是否存在錨定現象，本文選擇通過模擬評估過程來進行研究。評估師對資產進行模擬評估意味有兩種可能的選擇，一種是僅僅為評估師提供評估任務，另一種是不僅提供評估任務還提供相關的數據信息。第一種方法更接近現實，但它有兩個缺點，因為僅僅為評估師提供評估任務，評估師就需要自己去市場上搜集相關資料，這需要至少幾天的時間才能完成，時間上不允許這么做。第二種方法是由實驗實施者來為資產評估師提供相關數據和信息，這樣就可以控制相關數據和信息的質量，而且也可以管控完成評估任務的時間。最重要的是：采取第二種方法能夠使所有的資產評估師得到完全相同的數據信息，從而可以將由不同的信息集合造成的偏倚消除，評估師在評估過程中的決策行為成為唯一因素。因此，第二種方法是首選方案。

2. 評估對象的確定

估價對象為某市儲備地塊規劃條件下的普通商品住房。該地塊位于該市某186號，該地南鄰某路，北鄰某花園，東鄰某中心，西鄰某大廈。

該地塊擬建設住宅小區，項目用地面積為5936.5平方米，總建筑面積為19590平方米。規劃容積率為3.3，綠化率40%，建筑密度為20%。擬建設的普通商品住房，其裝修情況為普通毛坯房，外墻為普通墻面漆，內墻抹灰。配套情況設定為上水、下水、電照、燃氣、暖氣、電話、有線電視。提供給參與者的信息如表1所示。

表1 提供給參與者的信息

3. 問卷內容說明

為了研究資產評估過程中的錨定效應，調查問卷分為兩部分，第一部分是讓參與者模擬一項評估業務，第二部分是要求參與者回答出在其實踐業務中的做法。

模擬評估中盡可能的模仿真實的評估過程，并向參與者提供盡可能多的信息。評估對象是一套評估師所不熟悉的商品住宅樓，評估師是以相同的順序得到同樣的相關數據信息，最后給出評估結果。這樣模擬資產評估即保證了它能代表真實的評估實踐，又能不受到評估過程中不可控因子的影響。

為了消除被調查者對這一領域了解程度的不同，所選擇的參與者都是來自同一個區域。在發放問卷之前還詢問了被訪者是否具有該地域相關的評估經歷，如果他們具有該地域相關的評估經歷則排除掉這類樣本，這樣做主要有兩個原因：

（1）消除由于評估經驗的不同對評估結果產生影響。也就是說要求參與者不具備該地區的評估經驗。

（2）如果參與者來自不同區域，不同的市場經驗就會對評估結果產生影響。所以，參與者必須來自同一個區域且都不具有被評估資產所處地域的相關經驗。

4. 調查對象的選擇

由于條件的限制，評估任務及相關的數據和信息都是以調查問卷的形式發放給被調查者。然后將評估師填完的調查問卷收回后進行統計與分析。由于專業資產評估師在評估師決策行為和評估程序以及評估結果質量方面有著更多的經驗和更深刻的理解，所以該調查問卷是針對資產評估事務所、會計師事務所的資產評估師、以及社會上其他具有豐富資產評估經驗的評估師進行。本調查問卷選擇了30位有豐富經驗且來自同一地區的評估師作為調查對象，調查對象擁有不同層次的學歷背景，其性別和年齡的分布較為均勻，參與評估工作的職位也很具有代表性，表2對被調查者的背景資料進行了分析。

三、調查的統計分析和假設的驗證

（一） 被調查者估值結果

模擬評估中30位被訪者中有25位得出了評估結果，評估結果如表3所示。

從表4評估結果的分析可以看出，評估結果有一個相對較高的方差，其離差率為17.0%，大于所期望的準確性水平“正負10%”之間。模擬評估中，只有17位被訪者的評估結果離差率落在正負10%以內，還有8位被訪者的評估結果的離差率落在了正負20%之內。評估師對資產的最初價值意見和最終的評估值都具有很高的偏倚水平，被評估資產最初價值意見的偏倚系數為13.3%，最終評估價值的偏倚系數為11.5%。

為什么被訪者在自己所不熟悉的領域對同一項資產進行評估，雖然以相同的程序和方式得到相同的數據和信息，但他們得出的最終評估價值卻不同？在資產評估過程中除了與資產相關的數據和信息對資產估值產生影響，是否還存在著其他影響評估結果的因素？是不是被訪者的決策行為對估值結果產生了影響？這需要對模擬評估的過程和結果進行進一步的研究和分析。

表2 被調查的評估師的背景資料分析

表3 模擬評估的結果

表4 對評估結果的分析

通過對問卷的統計發現：在這個模擬評估中有21位被訪者在分析任何交易案例信息之前就形成了評估價值意見（如表5所示）。這就證明了大多數的資產評估師在評估過程中運用了錨定與調整啟發式策略，對資產的價值產生了最初的錨定值，這驗證了假設1。在這個模擬評估中，由于參與者缺少特定的區域知識，并缺少來自其他渠道的錨定（例如要價或以前的資產評估價值），因此可以斷定評估師是依賴他們以前的知識和經驗得到最初錨定值的，并且由于評估師知識和經驗的不同，造成了資產錨定值的不同，并最終導致資產評估結果的不同，即評估結果發生了偏倚。這恰好驗證了本文所提出的假設2，即如果資產評估師在不熟悉的領域執行任務時，那么錨定的來源就是評估師自有的知識和經驗，即使面臨相同的信息，也會得到不同的評估值，也就是說最終評估值會發生偏倚。

表5 最初估值意見形成的時間

評估師的最初錨定價值與最終評估價值之間是否存在著關系？最初的錨定值是否影響到了對資產的最終評估價值？模擬評估結果的統計分析如圖1所示。

圖1 最初價值意見和最終估值的比較

從圖1可以看出評估師的最初錨定值和最終給出的評估值是強烈相關的（相關系數為0.918），最初錨定值的多樣性導致了最終評估值的多樣性。這就說明被訪者對資產價值的錨定嚴重影響了資產最終的估值結果，也說明被訪者的決策行為影響到了最終評估結果，評估過程中存在著錨定效應。而且很明顯當資產評估師對于被評估資產所在的地域和市場具有較低的經驗水平時，更容易產生錨定效應。

由于評估師原有知識和經驗的不同造成了評估師對資產的錨定值各不相同，但在繼續閱讀了相關信息和數據后他們的評估結果還是有很大的差異，有關數據和信息似乎對評估師的估值沒有產生影響，甚至，有的評估師得到的評估結果與信息資料是相矛盾的。有關心理學文獻指出錨定和調整啟發式策略的一個特征就是當新的數據和信息出現時，人們對最初的錨定往往沒有作出充分的調整。本研究就是這種情況，評估師早期的價值意見很頑固，最終的資產評估值與最初的錨定值相比僅有很小程度的移動。這就表明最初的錨定對于最終的評估結果具有很強的決定作用，資產評估過程中的錨定效應是最終評估結果發生偏倚的一個重要因素。

（二）錨定效應的來源驗證

調查問卷的第二部分是對資產評估實踐的調查。對評估實踐的調查涉及到資產評估的過程、影響估值發生偏倚的影響因素、在不同的領域評估師錨定值出現的時間、最近幾年執行評估任務的時間和費用水平的變化、評估師更偏好于哪種信息、評估師停止搜集相關信息的原因等方面，這些問題都是對資產評估實踐中錨定效應來源的分析。

1. 對影響偏倚因素的分析

問卷對資產評估結果發生偏倚的影響因素及影響程度進行了調查，調查的結果如表6所示：“對所要評估的業務不熟悉、缺少經驗”的影響分值為4.01分，“沒有嚴格按照標準的評估程序進行評估”的影響分值為3.55分，“缺少對資產所處市場的了解”的影響分值為3.12分，“缺乏一個完善的資本市場”的影響分值為2.41分，“缺少與其他評估師的交流”的影響分值為1.29分，“評估師沒有盡職盡責”的影響分值為0.72分。

表6 評估結果偏倚的影響因素及影響程度

從這個調查結果來看對資產評估結果產生影響的最重要因素為：對所要評估的資產不熟悉、缺少經驗，以及沒有嚴格按照標準的評估程序進行評估。這就說明，在評估實務操作中，不按照規范的評估程序對資產進行評估的現象廣泛存在，并且當對所不熟悉的資產進行評估時，由于缺乏經驗，就會造成評估結果發生偏倚。這也在另一方面驗證了評估實踐中錨定效應的存在。因為，評估師不按照規范的評估程序進行評估時，必然依據經驗對資產的價值作出判斷，且又由于對不熟悉的資產缺乏經驗，沒有對先前作出的價值判斷進行矯正才造成了評估結果的準確性降低。即資產評估結果的偏倚和評估師缺少特定領域的知識和經驗是相關聯的。

在資產評估實踐中評估師經常在較低經驗水平的特定領域中進行資產評估。大約15%的評估工作是在評估師所不熟悉的領域內進行。評估實踐中大約35%的評估工作是在介于熟悉與陌生之間的領域內進行（如表7所示），評估師在較低經驗水平領域內的工作量表明評估實踐中錨定效應的大量存在。因為，當評估師在不熟悉的領域進行工作時，由于缺乏鄰近區域相似資產的交易價格或者當前市場的價值趨勢等相關信息，評估師就只能依據自己知識和經驗對資產進行價值評估，這個時候錨定效應就不可避免的存在了。

表7 不同領域的工作量

2. 對信息偏好的驗證

被訪者對“當對一項資產進行評估時您更希望得到哪些信息？”的回答，證明了評估實踐中評估師采用了錨定與調整啟發式策略。通過對問卷的整理，53%的受訪者在對資產進行評估時更希望得到“有關相似資產的歷史交易信息”，37%的被訪者更希望得到“相關資產的當前市場信息”，10%的被訪者希望得到“有關資產的未來市場信息”（如表8所示）。對“有關相似資產的歷史交易信息”的偏好，說明評估師在評估實務操作中希望通過相似資產歷史交易信息來對資產的價值形成初步判斷。這就足以說明評估師傾向于使用錨定與調整啟發式測略對資產進行評估。與“相似資產的歷史交易信息”相比，評估師對“有關資產的當前市場信息”存在著一定的抵觸，這就造成了評估師不能夠對資產的初始錨定值進行充分的調整，從而評估結果發生了偏倚。

表8 對信息的偏好

表9 停止收集信息的原因

問卷中還針對“評估師停止收集相關數據和信息的原因”進行了調查，其中57%的被訪者回答是因為“收集到的信息符合原有的估值觀點”，37%的被訪者回答是因為“收集信息的成本太高”，4%的被訪者認為是因為“很難再收集到相關信息了”所以才停止對信息的收集（如表9所示）。94%的被訪者認為“收集到的信息符合原有的估值觀點以及收集信息的成本太高”導致了評估師停止收集相關信息和資料，這就足以說明資產評估執業中大量的評估師采用錨定與調整啟發式策略，資產評估過程中錨定效應的確存在。“收集到的信息符合原有的估值觀點”說明評估師在收集資料時潛意識中對符合原有錨定值的觀點賦予了更高的權重，他們對符合初始錨定值的信息更加敏感，一旦出現了這類信息評估師能夠很快的察覺到。但對于不支持初始錨定值的觀點或者與初始錨定值相矛盾的信息評估師很容易錯過，他們會對這類信息不予理睬或者賦予很小的權重。對一項資產進行評估時，本應該收集到所有與資產價值有關的信息資料后，再對所有的信息資料進行加工整理，然后對資產作出價值估計，但是評估實踐中，評估師往往會因為收集信息資料的成本太高而減少收集量。要想對一項資產的價值進行準確估計，必須對初始錨定值進行充分調整，通過被試者的回答知道了真實的評估實務操作中評估師對初始錨定值的調整是不夠充分的，這就會造成評估結果發生偏倚，且評估師對被評估資產所在的領域越不熟悉越容易造成評估結果的偏倚。因為如果評估師不能對相關的信息資料進行全面的搜集與評價，他就不會對初始錨定值進行充分的調整，由于評估師對不熟悉領域的資產所作出的錨定值本身就存在一定程度的偏倚，再不能夠對錨定值進行充分調整的話，那么評估結果就存在著較高的偏倚風險性。

表10 執行評估任務的可得時間與過去相比

3. 對時間和費用的調查

本文還對評估實踐中執行評估任務的時間和費用進行了調查，50%的被訪者指出執行評估任務的可得時間與過去相比減少了，47%的被訪者認為執行評估任務的可得時間與過去相比持平，只有3%的被訪者認為執行評估任務的可得時間與過去相比增多了（如表10所示）。有50%的被訪者注意到執行評估任務的可得時間減少了，說明評估實踐中時間因素就會促使評估師采用錨定與調整啟發式策略。由于可得時間的減少，評估師必須加快進度、提高效率，并把更多的評估工作交給了年輕評估師。為了能在規定時間內完成評估任務，評估師就會采用錨定與調整啟發式策略，會根據自己原有的知識和經驗對被評估資產形成錨定值。年輕的評估師是相對缺少經驗的，他們對被評估資產的錨定本身就會存在很高的偏倚性，又由于時間的限制，評估師不能夠去搜集所有與資產價值有關的信息資料，只能片面的對資產的價值作出判斷，評估師也就沒有條件去對最初錨定值作出充分的調整，這個時候錨定效應就會產生。

對于評估項目的收費問題，63%的被訪者指出收費水平與過去相比降低了，27%的被訪者認為收費水平與過去相比持平，只有10%的被訪者指出收費水平與過去相比提高了（如表11所示）。費用水平的降低同樣也會促使錨定效應產生，因為費用減少評估師就會相對減少工作量，不會花費大量時間和費用去搜集整理信息資料，這就大大降低了評估結果的準確性。

表11 評估項目的收費水平與過去相比

時間和費用的減少都會對評估師行為產生影響。評估師為了快速完成任務降低成本且快速完成任務就會使用錨定與調整啟發戰略，同時，由于評估的很多工作都委派給了年輕評估師，他們的經驗水平相對較低，這就增加了最終評估結果偏倚的風險。不管怎樣，費用水平的降低和時間的減少都會增加運用啟發式策略的機會。

從上面的調查結果可知：評估實踐中評估師對評估領域的經驗水平、熟悉程度以及可得的時間和費用等都是促使評估師在評估過程中采用錨定與調整啟發式策略，產生錨定效應的內部來源。正是由于這些因素才使得評估實踐中錨定效應的存在、評估結果偏倚的發生。

四、研究結論與建議

（一）研究結論

1. 在資產評估實踐中，評估師運用錨定與調整啟發式策略對資產進行評估，會產生對資產價值的最初錨定；

2. 在不確定環境中，資產評估師運用錨定與調整啟發法進行資產評估時，會根據所獲得的新信息在初始評估值的基礎上不斷進行調整來得到最終評估值；

3. 如果評估師對所評估資產領域不熟悉，或者是缺少相關經驗和知識，就會增加資產評估值發生偏倚的風險；

4. 評估的環境使得錨定與調整啟發式策略得到普遍運用，主要是因為評估業務的內在復雜性、完成資產評估任務的時間和費用壓力、從低級到高級評估師的關鍵人員的委派、以及評估師所工作的領域往往是他們所不熟悉的等等。

（二）提升評估質量的建議

1. 評估師和評估公司應該意識到評估師主觀行為對資產評估值的潛在影響，特別是錨定效應對評估決策的影響；

2. 當評估師在對資產進行評估時，尤其是在評估師所不熟悉的領域進行時，評估師之間應該加強交流，對市場做充分的調查，搜集高質量的相關數據和信息，相關部門應該仔細檢查評估機構的評估程序和評估師在評估過程中的行為；

3. 在資產評估中，讓更多的數據收集人員參與執行評估任務有利于提高資產評估結果的準確性；由于現存的數據分析程序不能夠充分利用所有的相關數據，它存在一定的不完善性，所以應該加快人才培養，盡快建立高水平的數據分析程序以求更大程度上橫向比較相關的市場數據和信息，從而提高資產評估的質量；

4. 資產評估機構應該考慮修改現行的質量控制程序；

5. 為了提高資產評估的質量，資產評估師要定期接受教育和培訓，教育和培訓的內容，應該不僅僅包括有關資產評估的專業知識，還應包括有關評估師行為學和決策學方面的知識。

（三）未來的研究趨勢

本文提供了一些資產評估過程中錨定效應及其影響的看法，但研究的深度還遠遠不夠，將來的研究還應該包括以下方面：資產評估過程中潛在的錨定來源和特征、評估過程中評估師對可比案例的評價對資產評估結果的影響、評估師個人的性格和經驗水平對評估結果的影響、制定可以抵消評估過程中評估師行為偏倚的機制。

當前市場條件下，沒有關于資產評估師勝任一項評估業務所必須具備的專業知識和技能的絕對定義，本研究中的一個問題就是如何定義什么是熟悉的領域、相對熟悉領域以及不熟悉的領域，以及定義什么是可接受的和什么是不可接受的評估業務。另外本研究還缺乏對于影響資產評估結果準確性原因的研究。

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