美國金融地產對改善中國地產行業現狀的啟示

【摘要】文章以美國模式的房地產為引，從美國的金融地產分析思考，以2015年中國房地產庫存現狀，和2015年一、二、三、線城市上、下半年的房地產價格與銷量為藍本，著力分析中國房地產行業現存問題，并結合美國金融地產對中國地產“冰火兩重天”現狀得出相關啟示。

【關鍵詞】美國金融地產；中國地產“冰火兩重天”；去庫存化

一、引言

美國作為一個具有領導性的發達國家，在全球的影響力舉足輕重，作為一個經濟、政治、軍事、外交的大國，美國目前的房地產開發是地產與金融相結合的金融地產模式，以金融運作為核心形成一條橫向價值鏈，構成以專業細分見長的“美國模式”。美國模式代表了西方發達國家的房地產開發的主流模式。美國商業房地產發展模式的特點是房地產金融、開發、中介和流通產業鏈非常完整并相互協調配合發展，但其核心是金融運作而非開發修建。以房地產基金（REITs）為主的金融產業鏈非常發達，開發商成為吸引資金、把控中介和流通的組織者。美國模式的金融地產為西方國家紛紛效仿，澳大利亞、愛爾蘭、西班牙，包括中國臺灣模仿過，而房地產行業金融化實質上是將不動產泛金融化，是地產行業的一個創新，是非傳統的金融業。本文提出了美國模式的金融地產的成功案例并得出精華所在，針對中國房地產現狀及存在問題得出相應啟示。

二、文獻描述

“20世紀30年代美國處于大蕭條時期，為應對危機美國政府建立了新的抵押貸款體系，提高了購房者的支付能力，降低了利率，實行月付制度，并引入國家擔保，由FHA為合規貸提供擔保，降低了發放貸款機構的風險，促進了貸款發放和住房供應。”

“2015年3月27日，國土部和住建部聯合下發了文件表示為切實貫徹國務院關于房地產市場分類調控、因地施政的總要求，進一步加強住房及用地供應分類管理，合理優化住房及用地規模、結構，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。”

“2015年3月30日，央行發布通知，把二套房的首付比例從最低60%降至40%；同日財政部將個人購買二手房免征營業稅的期限由5年調整為2年。這是中國最新的，也許是最后一次挽救樓市的努力。”

“中國房地產龍頭企業，萬科總裁郁亮表示：未來十年，萬科最重要的業務仍將是住宅。但為了保持良好的增長，并為之后的第二個十年發展奠定基礎，萬科需要堅定轉型，在這個十年內基本完成新業務的探索和布局，確定新的商業模式。”

美國政府針對地產行業所作出的計劃和措施，使得美國成功將房地產與與金融行業相協調，對房地產行業進行了一個創新，形成了美國地產獨有的“美國模式”并成為西方發達國家的主流模式。而其對中國現今正面臨的房地產現狀有值得借鑒的啟發，中國2014年地方的“救市”，到去年“930”時，人民銀行調整首套房的認定標準，打響中央房地產救市的第一槍，再到2015年“兩會”的政府工作報告，罕見的多次提到房地產市場的穩定，并在此鼓勵自主和改善性購房，政府希望穩定樓市的迫切性再明白不過，而作為中國房地產龍頭企業的萬科在此情形下也開始了自己企業的轉型路線，首次在重慶試點，推出“先租后買，押金抵房款，自己做銀行”的新營銷手段。這對中國現今的地產行業來說是一個創新，但這樣將不動產泛金融化具有一定的潛在風險，政府不能完全放手丟給市場進行調節，需要一定的計劃進行調控，促使非傳統金融業的茁壯成長。這才是解決中國房地產去庫存化的有效途徑，并使得中國房地產行業在未來持續穩定的增長。

三、美國金融地產概述

中國把人口、資源集中于大城市或者城市群中。恰恰相反歐美國家則是把人口、資源分散于小鄉鎮中。舉個列子，德國的法蘭克福是德國金融中心，歐洲央行就處于這，但它是一個小城市，人口只有60萬，這樣來說這個城市的房價相對中國也就便宜很多。再比如大眾汽車，它并不如我們所想的在一個人口集中、經濟發展高速的大城市中，反而是在沃爾夫斯堡這個很小的城市，這個城市的經濟由大眾汽車所帶動。這樣的例子在歐美有很多，現在我們說回美國，美國在1890～2007年長達120年的歷史中，它的房價指數是相當平穩的，基本保持在100～130之間盤整。而美國所發生的房價波動僅有兩次，一次是一戰前至二戰末，受戰爭影響房地產行業出現了第一次總體的疲弱，雖然在20年代中期有過反彈，但未能形成整體性的復蘇；第二次波動是在2000年出現，2006年美國地產市場一片大好，充裕的流動性讓美國政府實施了可變利率按揭，吸引了大批低資產的美國人買房。但2008年，股票市場的崩盤，標志著美國金融危機的爆發，房地產行業危機爆發，使得美國的低資產的中產階級直接被炸飛，這是美國地產首次完整的呈現“繁榮——蕭條”周期。

蕭條時期美國政府對地產業的挽救主要有四大措施：

1.受到一戰的拖累，房地產行業出現總體的疲弱。為改善當時的現狀，美國政府設立12家聯邦住房貸款銀行系統（FHLBanks），為現有的儲蓄銀行借貸提供額外的流動性。這一措施雖然在當時沒能解決房貸違約問題，但這個系統卻為未來美國房地產埋下了重要的一環。

2.1933年，美國政府頒布了《有房戶借貸法案》，設立了HOLC和復興銀行公司，用以解決違約問題并救助破產的借貸機構，并推出一系列更加優惠的借貸條款，如：低首付、長周期、固定數額分期償還等模式。從而使上千萬家美國家庭得以保留住房，也提高了貸款的回收率。很好地解決了美國當時的困局。

3.后來1934年，羅斯福政府又通過了《全國住房法案》，成立了FHA（聯邦住房管理局），為房貸機構提供保障。以這種方式增加借款人信用，降低房貸機構借貸風險。并以此吸引了一大批非銀行金融機構進入房貸市場，促進了市場競爭，大幅度改善一級房貸市場現況。隨后以低首付、長周期、固定數額分期償還的模式為美國的房地產二級市場奠定了基礎。

4.1938年羅斯福又推出了一項改革政策，即現在所說的房利美，解決一級市場資金期限錯配問題。

這幾大措施在美國房地產行業中有著重要的意義，不僅緩解了美國一戰后的地產行業總體疲弱現象，更是有效的優化了美國一級市場，并為二級市場奠定了基礎，使得美國逐步形成了現在房地產金融、開發、中介和流通產業鏈非常完整并相互協調配合發展的局面，并使得美國模式的房地產行業成為西方發達國家進行借鑒模仿的案例。

四、中國房地產行業現狀

中國作為一個發展中國家，在改革發展的道路上越走越遠，也越走越好。但隨著經濟，政治的發展，中國的房地產問題始終沒能得到解決，甚至可能發展成為一個毒瘤。中國目前的房地產局勢呈現“冰火兩重天”局勢。

首先我們來談一談“冰”的這方面，即中國目前商品房高庫存的問題。2015年10月末中國統計局最新數據顯示，全國待售商品房面積達到6.86億平方米，相當于6個曼哈頓的面積，這是完成的住房面積，而在建的住房面積則超過70億平。而這并不能算作是中國實際真實的庫存，如果把所有中國能夠統計的住房面積都統計上，郎咸平教授得出了一個數據是133億平方米，這個數據代表了什么呢？代表了這么多的住房中國要賣10年，才能賣完并可以多供4億人口居住。而再算一算我們現在的人均住房面積，馬光遠教授得出了一個數據，我國的人均居住面積為人均45平，這意味著我們早就過了住房短缺階段。雖然得出的結論是這樣，但是中國的建房事業從來沒有停止過，政府還在不斷的批地、蓋房。這使得我們的三、四線城市，很多都是大工地，成為了“鬼城”，新房無人買無人住。

中國一、二線城市不僅僅是商品房出現高庫存現象，就連一些大賣場也出現了同樣的高庫存情況。根據官方資料數據統計，一線城市，商場空置率高達10%；二線城市高達15%～20%。以全世界為例，中國已完成的商場占全世界的44%，而中國在建的賣場占全世界總量的60%以上。

其次我們再來看看中國房地產行業“火”的一面。首先看中國的一線城市，北京、上海、廣州、深圳。這幾大城市2015年的房價同比一直在上升，但它們的銷量也一直在上升，出現了價量齊漲的火爆現象。再看二、三線城市，二、三線城市同比2015年上半年房價在下降，交易量在上升，這是正常的價格下銷量上升的趨勢，但是環比2015年下半年二、三線城市也出現了價量齊漲的火爆現象。這種情況不符合價值規律，按價值規律來說商品房庫存增加，即其庫存增加，供過于求，那么它的價格應該下降。但實際情況展示的事實卻是，大量的地產庫存并不會影響地產的價格，這使得供需不再決定價格，出現了火爆的價量齊漲現象。

五、中國房地產行業存在的一系列問題

十八大以來高層首次提出房地產去庫存化，使房地產市場迎新變局。一是房地產庫存化嚴重問題，中國國務院總理李克強明確表示我國的房地產庫存未解決；后國家主席習近平又提出去庫存，使房地產行業持續有效發展。二是房價持續高漲，過高供應量不僅沒有引起房價的下跌，反而變為價量齊漲的火爆現象。由此可見現在房地產轉變新格局勢在必行。

美國政府對房地產金融業的成功救市給我國現今的房地產面臨的現狀提供了一個全新的思路。近年來隨著經濟化、全球化的加快，中國的房地產事業必定面臨新的轉折點，目前國內有大量的房地產開發商，占用了大量土地資源。中國的房地產行業的核心就是開發修建，缺少與金融結合、協調，不利于中國房地產行業的持續穩步發展。根據中國地產行業現狀、發展趨勢以及轉型實踐中存在的問題，初步歸納出有以下幾點：

第一，對于未來中國房地產行業發展的認識不夠、了解不足。中國政府機關有心改革房地產事業，消化現有的高庫存，但卻始終不能有效的落到實處上。以最近一段時間的政策來看，如戶籍制度改革加快住房消費，這實際上就是把希望寄托于農民工身上來救房地產。這明顯是不可行的，以如今高額的房價農民工的經濟條件根本難以接受。再比如這段時間沸沸揚揚的“全面開放二胎”這是把救房希望寄托在第二個孩子身上，也就18年以后。

第二，早已過了住房短缺時代，政府卻非但不有效的幫助市場消化庫存，反而繼續批地、蓋房。房地產的價格應該剛好超過通貨膨脹，這才是一個比較合理的價格。但現在的情況卻是政府為了GDP的增長不顧現狀、毫無計劃的再次批地、蓋房。導致中國地產行業的庫存化問題日益嚴重。

第三，消費者購房不科學。居民購房應選擇優質房地產購房，即該房產是否具有本地特色，是否為學區房、地鐵房、剛需房。如果消費者能夠按照這個標準購買優質房產，那么就不易引起這一系列的系統性危機。

六、美國金融地產對中國房產行業的啟示

（一）中央應鼓勵支持非傳統的金融業發展，引導地產行業創新、進一步規劃房地產市場

亞洲與歐美的理念和文化底蘊不同，看美劇中的《絕命毒師》我們發現美國的小鎮環境優美，但再看看中國最近上映的《北上廣不相信眼淚》。這是亞洲與西方國家地區的差異，在亞洲，大城市始終就是大城市，而且是城市群，無法做到像歐美國家一樣把資源、人口分布到小鄉鎮，這些資源無法有效地往中小城鎮轉移，但可以推動房地產行業的創新，支持地產銀行，金融地產這類非傳統金融業的發展。

（二）以市場優勝劣汰淘汰大部分房地產開發商，穩定房價

中國現在有13.2萬家地產開發商，可謂是世界第一，宇宙第一。5年即使淘汰80%，僅剩20%的開發商也有3萬家，依舊是宇宙第一，完全能夠滿足中國的住房所需。按照短期內現狀來看，決定中國房價的未來走勢的有2個現象：一是負利率，但以世界上其他國家的先例來看，負利率的變化不會引起大城市的房價的下跌；二是人民幣貶值，如果未來人民幣貶值會引起房價的下跌。因此中國房地產行業未來的走勢，必然是一線城市，如北上廣深繼續以高漲的房價為主；三、四線城市主要依賴于供需關系，力求穩步發展。

（三）政府應幫助市場消化高庫存，不能全部丟給市場

這一點可以借鑒美國模式的地產措施，政府設立一系列有關借貸機構和還款監督機構，提出低首付、長周期、固定數額分期償還等模式。幫助中國的低資產的中產階級貸款購房并提高貸款的還款率。

（四）不要把計劃看得一無是處，也別把市場捧得高高在上

這一次的房地產行業就是透過市場化調整的一個典型的失敗案例。以中國人口流動現狀來看，東北地區人口流失大，各城市的小鄉鎮人口流失同樣大，那么這些地區必定不再需要以往如此大的住房需求量，同樣這些地區的庫存一定高，這時候政府就不能為了GDP再次批地、蓋房，反而需要一個整體系統化的規劃，有計劃的建房。尤其是三、四線已經出現“鬼城”趨勢的城市，更要敲響警鐘。

（五）消費者要買好房，買值得購買的房產

僅20%的城市的住房可以買，如一線城市，北京、上海、廣州、深圳，而80%的城市住房過剩。只有20%的樓盤值得買，要買優質的房地產，一線城市、重點城市、大城市群的房子才是好房子才值得買，不要去追求價值洼地。

參考文獻

[1]美國房地產市場的歷史及現狀.搜房網，2013-06-05.

[2]國土資發[2015]37號[S].2015.

[3]馬光遠.樓市新政：不是每一朵野百合都迎來春天.2015.

[4]和訊房產.萬科轉型：新商業模式十年探路.2015.

作者簡介：魯思源（1995-），女，重慶人，本科在讀，研究方向：國際經濟與貿易。