去庫存靠“農(nóng)民工購房”？

房地產(chǎn)去庫存被中央經(jīng)濟工作會議明確為2016年五大主要任務(wù)之一，中國社科院的報告認(rèn)為，全國商品房過剩總庫存高達(dá)21億平方米，僅消化現(xiàn)房庫存就需要23至24個月。

農(nóng)民工進(jìn)城買房已被提到了化解房地產(chǎn)庫存的高度。從去年開始，我國多地，包括河南、安徽、山東、浙江等省的部分地方出臺了鼓勵農(nóng)民工買房的政策，有些政策還延續(xù)或升級于今年。

多地鼓勵農(nóng)民工購房

多地樓市庫存高企，使得地方政府絞盡腦汁。目前，包括河南、安徽、山東、浙江等省的多個地方先后出臺了鼓勵農(nóng)民工買房的政策，這些做法也開始取得了一定效果。

據(jù)河南省房管部門統(tǒng)計，截至2015年11月底，河南省商品房庫存面積11165萬平方米，同比增長7.6%，去化周期17個月。這其中，有7個縣市去化周期超過36個月，有32個縣市去化周期在18個至36個月之間。

然而，作為我國人口第一大省和勞務(wù)輸出大省，河南人口超過了1個億，河南的戶籍城鎮(zhèn)化率仍比較低，城鎮(zhèn)化還有很大的空間。除了一部分人流向沿海發(fā)達(dá)地區(qū)外，大部分農(nóng)民還有望在河南實現(xiàn)城鎮(zhèn)化。

河南多地早已在推進(jìn)相關(guān)措施。近日，河南濮陽市京開大道路西的“巴黎春天”樓盤銷售大廳，就打出了“政府購房補貼，隆重鉅獻(xiàn)”幾個大字。據(jù)了解，只要是農(nóng)村戶口，“每平方米補貼最高150元”。

開發(fā)商正是為了響應(yīng)政府號召。此前河南濮陽市推出的政策是，對農(nóng)民所購新建商品住房每平方米補貼150元，對第二套改善性住房每平方米補貼100元，對購買二手房的每平方米補貼200元。

河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳調(diào)查發(fā)現(xiàn)，縣級城市里農(nóng)民的購房意愿很高，比例高達(dá)60%至80%，對他們來說，買房的最大動力是子女教育和農(nóng)村青年結(jié)婚。

“農(nóng)民給自個兒花錢可能不舍得，但為了孩子的教育，他們購房意愿很高。而且，現(xiàn)在農(nóng)村結(jié)婚已經(jīng)不是過去的老三件了，要是在城里有房，這媒都好說得很！”濮陽市房地產(chǎn)管理中心主任宋洪斌近日對媒體表示。

不只是濮陽，在河南，駐馬店、安陽、洛陽、漯河、濟源等18個城市均已出臺購房補貼政策。早在2015年10月份，在各地探索的基礎(chǔ)上，河南省出臺了鼓勵農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口住房消費的政策，采取改善金融服務(wù)、實施財政補貼、落實子女教育同城待遇、降低購房成本等措施，促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購房。

在全國范圍內(nèi)，自2014年年中以來，安徽、山東、浙江、四川等多地出臺了購房補貼政策，形式以契稅補貼和現(xiàn)金補貼為主，補貼幅度一般在房價的1%-3%之間。

供求需對等

對于農(nóng)民工購房加速去庫存的效果，早有業(yè)內(nèi)人士提出質(zhì)疑，卸任一年左右的前華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強在近日與媒體人午餐時直言，要農(nóng)民工成為進(jìn)城買房的主力，不大靠譜。“除非土地可以私有化，耕地和宅基地可以轉(zhuǎn)讓。這一點太難了。”

盡管如此，業(yè)內(nèi)多數(shù)專家仍然認(rèn)可農(nóng)民工購房對于去庫存的作用。“鼓勵農(nóng)民消費需求釋放，確實會起到積極的刺激作用。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，農(nóng)民收入水平低，雖然限制了住房需求釋放，但這部分需求處于壓抑狀態(tài)。政府通過各類政策鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房，會激發(fā)這部分需求。

實際的農(nóng)民工購房情況十分低迷。根據(jù)國家統(tǒng)計局農(nóng)民工調(diào)查報告數(shù)據(jù)，2014年外出農(nóng)民工購房人口占總體人口的1%。各地的數(shù)據(jù)也不理想，國家統(tǒng)計局江西調(diào)查總隊的數(shù)據(jù)顯示，至2014年年末，在江西省內(nèi)從業(yè)的本省籍與外省籍農(nóng)民工共351.3萬人，但在務(wù)工地購房的不到1%。

正因為低迷，龐大的農(nóng)民工群體顯示這一需求前景廣闊。社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院等機構(gòu)日前發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2015-2016）》測算，按照未來5年1億人口城鎮(zhèn)化計算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房，按照人均33.3平方米測算，每年以農(nóng)民工為主體的購房需求可達(dá)4.6億平方米，未來5年將達(dá)到23億平方米。

但城市房地產(chǎn)庫存和農(nóng)民工需求卻不容易對等匹配。中央黨校經(jīng)濟學(xué)教研部相關(guān)專家鄒一南撰文指出，目前農(nóng)民工主要流入的城市是房價高的一、二線城市，但房地產(chǎn)庫存主要集中在三、四線城市。也就是說，農(nóng)民工流向與去庫存的目標(biāo)存在著區(qū)域性的錯配。

圍繞著讓農(nóng)民工進(jìn)城買房最大的爭議是農(nóng)民工是否具有購買城市住房的能力。普遍的觀點是，目前我國商品房的價格對許多農(nóng)民工來說還是太高，即使算上政府提供的購房補貼，農(nóng)民工也很難買得起城市住房。也有農(nóng)民工在網(wǎng)上抱怨說：“一年掙的錢買不了一個衛(wèi)生間，打死也不會在城里買房。”

“收入水平低是困擾農(nóng)民工穩(wěn)定在城市的首要問題。”財經(jīng)評論人馬躍成表示，在城市擁有了一套房，由此帶來的生活成本問題，也是一個實實在在的壓力。

盡管在一些大城市，建筑工人和月嫂等崗位月工資水平甚至能夠過萬，但并不能代表總體水平。尤其是重點城市和東部城市，房價日益高漲，按照目前的房價和收入比，農(nóng)民工難有購房的希望。

多矛盾待調(diào)和

除了收入問題外，農(nóng)民工在城市中購房，目前仍受到多重條件束縛，如落戶難、住房公積金繳納不規(guī)范等。政府部門必須通過系列政策扶持、鼓勵一部分農(nóng)民工先買上房子。

但更為重要的是，樓市去庫存不是簡單等同于讓農(nóng)民工買房子，而是應(yīng)該讓部分已有一定能力的農(nóng)民工在就業(yè)地落戶、買房并長久生活。

近日，一名農(nóng)民工給北京某媒體投稿說，很多年以前從鄉(xiāng)下到城里打工，就希望能在城里購房，過上城里人的生活，“隨著時間的推移，我的心里有很大的落差”，不是經(jīng)濟上的問題，而是由于醫(yī)保教育等問題上，缺乏城市融入感。

實際上，只有出臺配套政策，降低農(nóng)民工進(jìn)城門檻，解決農(nóng)民工進(jìn)城后的戶籍管理、子女入學(xué)、醫(yī)療保障等后顧之憂，才能真正消除城鄉(xiāng)壁壘，使在城市中購房的農(nóng)民工產(chǎn)生融入城市的真實感受。

這需要戶籍政策的推進(jìn)。實際上，在2014年7月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》后，各地紛紛結(jié)合本地實際出臺了一系列的戶籍制度改革舉措，一些特大城市也制定了積分落戶及居住證制度實施細(xì)則。

在馬躍成看來，中央提出要為農(nóng)民工購房創(chuàng)造條件，還是需要各級政府和各開發(fā)企業(yè)共同努力，這樣去庫存并不難。關(guān)鍵是做到真正地為農(nóng)民工服務(wù)，提供讓農(nóng)民工買房的條件。

近日也有多家媒體撰文指出，農(nóng)民工購房是一項重大的歷史事件，不可因果倒置，不能為了去庫存而讓農(nóng)民工買房，相反，農(nóng)民工購房是新型城鎮(zhèn)化和農(nóng)民工市民化的必然結(jié)果，應(yīng)在消除城鄉(xiāng)壁壘上做好功夫。

經(jīng)濟學(xué)家馬光遠(yuǎn)近日預(yù)判，2016年，在幫助農(nóng)民工買房的同時，中國對房地產(chǎn)去庫存的政策力度將超乎想象。唯有在金融、財政、戶籍、交易制度設(shè)計上通盤考慮，建立長效機制，庫存嚴(yán)重地帶的房子恐怕才能盤活。