去庫存靠“農民工購房”？

房地產去庫存被中央經濟工作會議明確為2016年五大主要任務之一，中國社科院的報告認為，全國商品房過剩總庫存高達21億平方米，僅消化現房庫存就需要23至24個月。

農民工進城買房已被提到了化解房地產庫存的高度。從去年開始，我國多地，包括河南、安徽、山東、浙江等省的部分地方出臺了鼓勵農民工買房的政策，有些政策還延續或升級于今年。

多地鼓勵農民工購房

多地樓市庫存高企，使得地方政府絞盡腦汁。目前，包括河南、安徽、山東、浙江等省的多個地方先后出臺了鼓勵農民工買房的政策，這些做法也開始取得了一定效果。

據河南省房管部門統計，截至2015年11月底，河南省商品房庫存面積11165萬平方米，同比增長7.6%，去化周期17個月。這其中，有7個縣市去化周期超過36個月，有32個縣市去化周期在18個至36個月之間。

然而，作為我國人口第一大省和勞務輸出大省，河南人口超過了1個億，河南的戶籍城鎮化率仍比較低，城鎮化還有很大的空間。除了一部分人流向沿海發達地區外，大部分農民還有望在河南實現城鎮化。

河南多地早已在推進相關措施。近日，河南濮陽市京開大道路西的“巴黎春天”樓盤銷售大廳，就打出了“政府購房補貼，隆重鉅獻”幾個大字。據了解，只要是農村戶口，“每平方米補貼最高150元”。

開發商正是為了響應政府號召。此前河南濮陽市推出的政策是，對農民所購新建商品住房每平方米補貼150元，對第二套改善性住房每平方米補貼100元，對購買二手房的每平方米補貼200元。

河南省住房和城鄉建設廳調查發現，縣級城市里農民的購房意愿很高，比例高達60%至80%，對他們來說，買房的最大動力是子女教育和農村青年結婚。

“農民給自個兒花錢可能不舍得，但為了孩子的教育，他們購房意愿很高。而且，現在農村結婚已經不是過去的老三件了，要是在城里有房，這媒都好說得很！”濮陽市房地產管理中心主任宋洪斌近日對媒體表示。

不只是濮陽，在河南，駐馬店、安陽、洛陽、漯河、濟源等18個城市均已出臺購房補貼政策。早在2015年10月份，在各地探索的基礎上，河南省出臺了鼓勵農村轉移人口住房消費的政策，采取改善金融服務、實施財政補貼、落實子女教育同城待遇、降低購房成本等措施，促進農民進城購房。

在全國范圍內，自2014年年中以來，安徽、山東、浙江、四川等多地出臺了購房補貼政策，形式以契稅補貼和現金補貼為主，補貼幅度一般在房價的1%-3%之間。

供求需對等

對于農民工購房加速去庫存的效果，早有業內人士提出質疑，卸任一年左右的前華遠地產董事長任志強在近日與媒體人午餐時直言，要農民工成為進城買房的主力，不大靠譜。“除非土地可以私有化，耕地和宅基地可以轉讓。這一點太難了。”

盡管如此，業內多數專家仍然認可農民工購房對于去庫存的作用。“鼓勵農民消費需求釋放，確實會起到積極的刺激作用。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，農民收入水平低，雖然限制了住房需求釋放，但這部分需求處于壓抑狀態。政府通過各類政策鼓勵農民進城購房，會激發這部分需求。

實際的農民工購房情況十分低迷。根據國家統計局農民工調查報告數據，2014年外出農民工購房人口占總體人口的1%。各地的數據也不理想，國家統計局江西調查總隊的數據顯示，至2014年年末，在江西省內從業的本省籍與外省籍農民工共351.3萬人，但在務工地購房的不到1%。

正因為低迷，龐大的農民工群體顯示這一需求前景廣闊。社科院財經戰略研究院等機構日前發布的《中國住房發展報告（2015-2016）》測算，按照未來5年1億人口城鎮化計算，如果70%的家庭人口在城鎮購房，按照人均33.3平方米測算，每年以農民工為主體的購房需求可達4.6億平方米，未來5年將達到23億平方米。

但城市房地產庫存和農民工需求卻不容易對等匹配。中央黨校經濟學教研部相關專家鄒一南撰文指出，目前農民工主要流入的城市是房價高的一、二線城市，但房地產庫存主要集中在三、四線城市。也就是說，農民工流向與去庫存的目標存在著區域性的錯配。

圍繞著讓農民工進城買房最大的爭議是農民工是否具有購買城市住房的能力。普遍的觀點是，目前我國商品房的價格對許多農民工來說還是太高，即使算上政府提供的購房補貼，農民工也很難買得起城市住房。也有農民工在網上抱怨說：“一年掙的錢買不了一個衛生間，打死也不會在城里買房。”

“收入水平低是困擾農民工穩定在城市的首要問題。”財經評論人馬躍成表示，在城市擁有了一套房，由此帶來的生活成本問題，也是一個實實在在的壓力。

盡管在一些大城市，建筑工人和月嫂等崗位月工資水平甚至能夠過萬，但并不能代表總體水平。尤其是重點城市和東部城市，房價日益高漲，按照目前的房價和收入比，農民工難有購房的希望。

多矛盾待調和

除了收入問題外，農民工在城市中購房，目前仍受到多重條件束縛，如落戶難、住房公積金繳納不規范等。政府部門必須通過系列政策扶持、鼓勵一部分農民工先買上房子。

但更為重要的是，樓市去庫存不是簡單等同于讓農民工買房子，而是應該讓部分已有一定能力的農民工在就業地落戶、買房并長久生活。

近日，一名農民工給北京某媒體投稿說，很多年以前從鄉下到城里打工，就希望能在城里購房，過上城里人的生活，“隨著時間的推移，我的心里有很大的落差”，不是經濟上的問題，而是由于醫保教育等問題上，缺乏城市融入感。

實際上，只有出臺配套政策，降低農民工進城門檻，解決農民工進城后的戶籍管理、子女入學、醫療保障等后顧之憂，才能真正消除城鄉壁壘，使在城市中購房的農民工產生融入城市的真實感受。

這需要戶籍政策的推進。實際上，在2014年7月國務院發布《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》后，各地紛紛結合本地實際出臺了一系列的戶籍制度改革舉措，一些特大城市也制定了積分落戶及居住證制度實施細則。

在馬躍成看來，中央提出要為農民工購房創造條件，還是需要各級政府和各開發企業共同努力，這樣去庫存并不難。關鍵是做到真正地為農民工服務，提供讓農民工買房的條件。

近日也有多家媒體撰文指出，農民工購房是一項重大的歷史事件，不可因果倒置，不能為了去庫存而讓農民工買房，相反，農民工購房是新型城鎮化和農民工市民化的必然結果，應在消除城鄉壁壘上做好功夫。

經濟學家馬光遠近日預判，2016年，在幫助農民工買房的同時，中國對房地產去庫存的政策力度將超乎想象。唯有在金融、財政、戶籍、交易制度設計上通盤考慮，建立長效機制，庫存嚴重地帶的房子恐怕才能盤活。