房企強(qiáng)者恒強(qiáng)

2015年，恒大地產(chǎn)成為邁入2000億軍團(tuán)的第三家房企。而讓很多業(yè)內(nèi)人士記憶猶新的是2010年，中國出現(xiàn)了年銷售額突破千億的房企——萬科。時(shí)隔四年之后，萬科和綠地競相突破兩千億。

在中國房企風(fēng)馳電掣的路上，從百億規(guī)模到千億用了十幾年，但從1000億到2000億僅僅用了4年時(shí)間。2015年有2015年的精彩，中間型房企后勁值得擔(dān)憂，閩系黑馬頻出，房企陣營梯隊(duì)化格局日益顯現(xiàn)。

梯隊(duì)化格局明顯

排名前二十的標(biāo)桿房企，大多數(shù)都以超過年度銷售目標(biāo)100%的達(dá)標(biāo)率順利通關(guān)。在一系列政策利好的刺激之下，去年二季度市場銷售逐步回暖，直到四季度房企沖刺，一路走高。去年11月，已有包括恒大、中海、龍光等企業(yè)宣布提前完成全年銷售目標(biāo)，并且最終在上調(diào)銷售目標(biāo)之后，也都輕松完成。

萬科重回老大的位置。克而瑞信息集團(tuán)發(fā)布的《2015年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜中，萬科、綠地和恒大分別以2610億元、2300億元和2004億元的銷售金額位列前三。

千億房企數(shù)量依然為七家，這一格局一直未被打破。在第一梯隊(duì)中，千億規(guī)模的房企業(yè)績上漲明顯。萬科2015年全年實(shí)現(xiàn)銷售面積2067.1萬平方米，銷售金額2614.7億元，較2014年分別上漲14%以及21.5%。恒大地產(chǎn)首次進(jìn)入“兩千億俱樂部”，全年實(shí)現(xiàn)銷售額2013.4億元，較2014年大漲53.1%。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱分析稱，2015年的榜單當(dāng)中出現(xiàn)了幾個(gè)巨大的“鴻溝”，首先是第一名萬科與第二名恒大之間577億元的差距，差不多相當(dāng)于一個(gè)招商地產(chǎn)。在千億軍團(tuán)之間也出現(xiàn)了分化，除了三家兩千億的企業(yè)外，萬達(dá)、碧桂園、中海和保利的銷售金額均在1500億元左右。

此外，千億房企第七位的碧桂園與第八名華潤850億元之間又相差550億元，500億元和400億元房企之間又有一個(gè)較大的鴻溝，相差約106億元。在丁祖昱看來，這三個(gè)“鴻溝”其實(shí)顯示出來的就是房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的特征。

實(shí)際上，從2007年至2015年，中國房企前十強(qiáng)入榜門檻就發(fā)生了翻天覆地的變化。2007年時(shí)，世茂以100億元?jiǎng)偤萌氚馮OP10企業(yè)，而在2015年，十強(qiáng)房企準(zhǔn)入門檻已提升至725億元，8年時(shí)間，TOP10企業(yè)金額門檻實(shí)現(xiàn)了7倍以上的增長。

二三線房企“不進(jìn)則退”

在一二線房企差距拉大之時(shí)，二線房企之間競爭壓力日趨加大。“2015年千億房企數(shù)量依然為七家，從2012年以來，這一格局一直未被打破。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，這7家房企很早就開始并已完成全國化布局，在全國重點(diǎn)城市市場占有率較高，同時(shí)以開發(fā)偏剛需、高周轉(zhuǎn)的產(chǎn)品為主，迎合近幾年以剛需為主導(dǎo)的市場需求。

除了3家“2000億”房企，排名前十的房企變化不大，只有世茂房地產(chǎn)退出了前十的行列，也并未完成全年指標(biāo)。多家機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，世茂2015年的銷售為670億元，但世茂2015年初定下的目標(biāo)為720億元。

自2015年初世茂營銷總經(jīng)理蔡雪梅離職后，世茂的營銷動(dòng)作就小了許多。一名熟悉世茂的人士透露，和綠地相似，世茂的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在2014年都快速銷售掉了，而旅游地產(chǎn)類項(xiàng)目銷售短期內(nèi)無法產(chǎn)生高回報(bào)。

二三線房企，更是處于不進(jìn)則退的位置。這類房企主要深耕本土區(qū)域，比如珠三角、長三角或者中部的二三線城市。從目前來看，大多數(shù)二三線房企已經(jīng)開始啟動(dòng)全國化布局，但尚未完成。

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜指出，500億-1000億房企中的9家房企銷售額增長率為10.5%，增長率比較低。主要是由于該陣營企業(yè)主要以中高端產(chǎn)品定位為主，平均布局30個(gè)熱點(diǎn)一二線城市，銷售額最高城市貢獻(xiàn)率均值達(dá)25%，過于集中的定位使其近年來始終面臨增長后繼動(dòng)力不足的現(xiàn)狀。

這部分二三線房企在深耕本土區(qū)域的同時(shí)，布局一線等重點(diǎn)城市的意愿更加強(qiáng)烈，希望完成全國化布局。如泰禾就高調(diào)拍下了深圳一塊地王項(xiàng)目，融創(chuàng)也在武漢和成都等地加速并購。

黃瑜認(rèn)為，這一陣營房企應(yīng)該要在延伸產(chǎn)品線和布局方面下苦功。此外，還可以圍繞主業(yè)進(jìn)行服務(wù)化和金融化的創(chuàng)新，為未來培育新的增長動(dòng)力。

閩系出黑馬

2015年，很多中型房企開始突圍。從各大機(jī)構(gòu)的排行榜單中均可看到，2015年閩系房企表現(xiàn)比較搶眼，在其全國化過后開始快速增加了銷量。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，融信集團(tuán)銷售金額295.3億元，同比增幅達(dá)76.8%，排名第29。融僑的銷售金額206億元，同比增長48.4%。泰禾銷售金額323.3億，同比增長60.8%。

有趣的是，不少閩系房企都以布局一線城市和海西市場為主要方向。如泰禾集團(tuán)以全年實(shí)現(xiàn)銷售額323.3億元的優(yōu)異成績，排名全國第22位，雄踞閩系房企榜首。

目前，除了福建大本營之外，泰禾集團(tuán)70%以上的貨值，集中在北京、上海等一線城市。2015年，泰禾在北京、上海、深圳共拿下六宗地塊，布局一線的戰(zhàn)略目標(biāo)明顯。

另據(jù)易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)，2015年正榮集團(tuán)銷售額為306.3億元，在全國房企中排名第26位，同比2014年增長81.2%。在正榮集團(tuán)2015年銷售額中，長三角區(qū)域貢獻(xiàn)率超過50%，另有近三成的業(yè)績來自以福建為主的“海西區(qū)域”。

值得一提的是，在2015年全國銷售30強(qiáng)房企中，正榮是唯一一家沒有登陸資本市場的企業(yè)。有坊間消息稱，正榮還準(zhǔn)備在今年年初，將總部從福州遷至上海。

對于世茂和旭輝兩家總部已經(jīng)搬遷至上海的老牌閩系房企，更是早已打開了各自的天地。世茂2015年業(yè)績完成雖然不佳，但近年來幾乎雄踞房企前十。

旭輝集團(tuán)增速也較快，其2014年的銷售量為212億元，2015年合約銷售金額為302.1億元。旭輝集團(tuán)總裁林峰近日表示，2016年希望可以達(dá)到500億元的目標(biāo)，我們準(zhǔn)備了550億元的貨值進(jìn)行銷售。

布局金融是不少閩系房企的選擇。如在銷售規(guī)模變大的背后，泰禾集團(tuán)相繼布局了福州農(nóng)商行、東興證券，參與發(fā)起設(shè)立海峽人壽，借此涉足銀行、券商、保險(xiǎn)等領(lǐng)域，泰禾大金控版圖漸次浮出水面。隨著泰禾未來發(fā)展規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，金控平臺(tái)的作用會(huì)越來越大。

規(guī)模化背后的壓力

盡管中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨增長放緩等階段性調(diào)整，但許多企業(yè)并未因此調(diào)低預(yù)期。2015年龍頭房企的銷售規(guī)模不降反升，利用一線城市、部分二線城市樓市基本面的好轉(zhuǎn)時(shí)機(jī)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績快速增長。

如融創(chuàng)中國提出，2016年，融創(chuàng)目標(biāo)是銷售超過800億元，2017年則是超過1000億元。融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌表示，即便整體商品房市場規(guī)模已經(jīng)出現(xiàn)見頂?shù)内厔荩琶壳暗拇蠓科髤s有可能出現(xiàn)市場份額越來越大的集中化趨勢。

顯而易見的是，大型房企各方面強(qiáng)大的優(yōu)勢疊加效應(yīng)更強(qiáng)更大。如恒大就憑借廣泛布局、豐富的土地儲(chǔ)備和強(qiáng)大的執(zhí)行力，使各城市銷售呈“全面爆發(fā)”之勢。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，在發(fā)達(dá)國家，前十的房企集中度均已超過20%，未來，中國的房企集中度還有上升空間，品牌和規(guī)模仍然是房企未來爭奪蛋糕的重要籌碼。

不過，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，這并不意味著房企尤其是龍頭房企還可以沿用規(guī)模化的擴(kuò)張模式繼續(xù)前行。去年一些相對火爆、對品牌房企業(yè)績貢獻(xiàn)度較大的城市，由于需求透支等因素樓市將很快陷入調(diào)整期。同時(shí)，較高的土地成本也影響房企的盈利空間，房企的未來運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)也在增加。

房企規(guī)模化背后的日子已經(jīng)不再那么好過。由于市場去庫存壓力、銷售業(yè)績指標(biāo)等因素，龍頭房企規(guī)模繼續(xù)變大的背后是利潤率的降低，甚至有的龍頭房企為了實(shí)現(xiàn)短期規(guī)模化效應(yīng)，幾乎是貼著成本跑量，導(dǎo)致第二年業(yè)績下滑，連帶利潤率也進(jìn)一步下滑。

不過，規(guī)模作為企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)仍難以被忽略，在規(guī)模和利潤之間需要平衡。綠地集團(tuán)京津事業(yè)部總經(jīng)理歐陽兵就曾表示：“利潤重要，回款重要，但是規(guī)模是基礎(chǔ)。同樣10%的利潤，我做100億元，只有10億元利潤，但是我如果做到200億元，就有20億元利潤。所以無論是集團(tuán)還是京津事業(yè)部，目標(biāo)高度一致。”