略地哪家強？

86.25、85.95、83.4，這組看似平常的數字，實際是2015年北京前三地王的成交價，單位當然是億元。

去年，北京土地市場依然火熱。即使樓市整體處于下行，但土地價格卻節節攀升，5萬元的樓面價變得司空見慣，再也不是新聞，7.5萬元/平米的地塊照樣有開發商搶破頭，再貴的地都有人敢拿。

那么，北京的土地都被哪些土豪房企買走了？哪家房企拿地最兇猛？哪家房企抱團次數最多？哪家房企最財大氣粗？又是哪家房企最冒險？本刊將一一盤點。

再貴也敢拿

2015年12月23日，大興區多宗地塊先后出讓。嚴寒和高價都沒能阻擋房企對土地的熱情與渴望，出讓地塊分別刷新了區域單價、總價地王記錄。其中，大型舊宮鎮YZ00-0801-0039、6001地塊是12月份以來北京土地市場首宗商品住宅用地，吸引了包括金隅、中鐵建、中鐵、龍湖首開等在內的7家房企現場競爭。

經過31輪廝殺，該地塊以44.2億元的總價為中鐵置業取得，溢價率61%，商品住宅部分折合樓面價36000元/平方米，這一樓面價也突破去年中鐵建舊宮地塊最高價，成為該區域單價“地王”，這也是北京2015經營性用地當中第26宗樓面價超過30000元/平方米的地塊。

記者根據北京市國土資源局數據統計發現，去年北京已經有42宗地塊樓面價超過3萬元。其中，樓面價超過3萬元的有18宗，樓面價超過4萬元的有11宗，樓面價超過5萬元的有8宗，樓面價超過6萬元的5宗。

亞豪機構副總經理任啟鑫告訴記者，隨著北京可供開發土地絕對數量的不斷減少，目前土地整理中面臨難度大、位置遠等種種問題，因此土地尤其是宅地出讓的機會將愈來愈少，因此即便土地價格攀高，也依然能引發開發商極大的熱情與關注。

去年以來，北京土地市場廝殺激烈，除了萬科、首開、華潤、中鐵等老面孔，也出現了黑馬和新生力量。因連續斬獲大興、房山等多塊地王，天恒置業當之無愧成為去年北京土地市場的一匹“黑馬”，拿地總支出金額也突破百億。

眾多企業“新貴”也首度進京拿地。包括陽光城首次進京就刷新通州臺湖單價地王；綠城也以刷新門頭溝單價地王的方式時隔數年再度返京；閩系地產大鱷中駿置地也終于完成在昌平拿地進京的夙愿；經歷了數次嘗試，碧桂園也終于曲線進京（而后傳出退地傳聞）……

至此，國內排名TOP20的房企都已齊聚北京。

雖然北京土地市場供應稀缺，土地價格也不斷走高，但在房企回歸一二線的戰略之下，北京仍然被看作是房地產投資最安全的城市之一。多位業內人士都表示，截至目前，北京還沒有出現過地王解不了套的現象，無非是利潤預期和去化周期的問題，因此這直接影響到大部分房企會增加包括對于北京在內的一線城市的關注度，從而加劇土地市場的競爭。

“對于房企而言，如果沒有作為生產原料的土地儲備，就別談什么發展了。但目前的情況是，很多企業確實要面對不拿地就面臨生死問題的時刻。”一位國內標桿房企的負責人認為，如此瘋狂的搶地行為折射的正是房企窘迫的生存現狀。

“三四線城市存在的庫存過剩風險在北京并不需要擔心，北京房價易漲難跌，這也是標桿房企全面重回一線，在北京拼殺搶地的主要原因。”中原地產首席分析師張大偉分析認為。

抱團成常態

有趣的是，在去年成交的82宗經營性用地中，有37宗是被房企聯合體競得。比如華潤首開平安聯合體、金地旭輝永同昌聯合體、中國金茂碧桂園聯合體、中糧首創天恒聯合體等，單槍匹馬的“打斗”方式已經過時，抱團群攻才是王道。聯合拿地的規模之大、數量之多，也成為去年北京土地市場上最鮮明的特征之一。

2015年11月2日，豐臺區槐房村、新宮村舊村改造項目出讓，參與角逐的5家競標主體均為聯合體：天恒+中糧+首創、華潤+華僑城+招商、中鐵建+中鐵置業、龍湖+首開+保利、綠城+九龍倉+平安。最終招商聯合體以83.4億元競得該宗地，成為北京總價第三的地塊。

而在此3天之前，該區域才剛剛結束一場搏殺，參與競標的6家主體也全部是聯合體，分別為華潤+華僑城+招商、龍湖+首開+保利、中糧+首創+天恒、綠城+九龍倉+平安、中鐵+諾德、中鐵建+中鐵置業。該宗地最終被中糧聯合體以85.95億元摘得，成為北京成交總價第二。

“看似只有6家報價，但全部為聯合體，實際高達16家企業參與其中，再加上還有一些隱藏在背后的企業，競拍企業實際上超過20家之多。”張大偉表示。

上述幾宗地塊只是去年房企聯手拿地的一個縮影，事實上，去年北京土地市場“單槍匹馬”拿地的房企已經越來越少，“抱團”拿地成常態，甚至出現了“不聯合、無地拍”的現象。

據中原地產研究部統計數據顯示，去年北京共成交32宗商品房住宅用地，但這32宗土地中，有15宗為聯合體拿地，合計占比高達46.9%，相比2014年的30%，2013年的22%，均有非常明顯的上漲。此外，“抱團”拿地的主體也已經不再限于中小房企，越來越多大型房企也參與其中。一直作為房地產行業領軍企業的萬科、保利、華潤、招商、碧桂園等大型品牌房企，近年來也成為合作開發的熱衷者。

在聯合體形式上，“民企+國企”、“房企+金融機構”、“品牌房企+品牌房企”等聯合體形式則成為現階段非常明顯的特征。

“近年來，隨著房地產市場逐漸走向成熟，房企之間競爭越來越激烈，房企也面臨著更多的挑戰。任何一個房企很難在市場上依靠單打獨斗取得絕對市場競爭優勢，于是，房企間通過合作相互借力成為市場發展趨勢。” 同策咨詢研究部總監張宏偉認為，在激烈的市場競爭環境和樓市調控的背景下，土地更貴、融資更難、開發周期拉長、消費者對品質要求更高等，都成為越來越多房企選擇合作開發項目的原因。在這樣的市場背景下，房企由競爭轉為“競合”，各個開發企業背后既龍爭虎斗，又合作相互借力。

國企、央企拿地主力

據中原地產研究部統計，北京過去3年的 160宗住宅用地被83家企業分別斬獲，但其中的20家企業收獲最大，其他63家企業基本只在1-2宗土地中出現。出現最多的20家企業中，基本全部為上市房企，其中超過80%為國企和央企。

“整體看，北京土地市場競爭已經進入寡頭化。”張大偉告訴記者，這種趨勢在去年表現尤為明顯。

記者根據北京市國土資源局數據統計發現，去年全年，國企、央企在北京參與拿地占比高達63%，北京大部分土地都落入了華潤、保利、中糧、萬科、首開、中鐵、中海等國企和央企的囊中。其中，首開、華潤、保利等大型國企/央企均以聯合體形式多次拿地，如首開聯合拿地6次，華潤聯合拿地3次，保利聯合拿地2次，其中不乏區域地王。

西城區國企天恒置業成為去年聯合體拿地的新黑馬，和中糧、首創、金融街等國企、央企聯合，頻頻在土地市場出手，2015年至今天恒已在北京買下6塊土地，而此前三年中，天恒也只共買下了6塊土地。北京天恒置業集團有限公司地產事業部總經理周興此前明確表示，天恒未來的目標就是迅速擴大規模，而地價是今年貴，明年更貴，看準就買，毫不手軟。

央企聯合體中，華潤和中國金茂（方興）成為大贏家。一貫低調的華潤置地從今年初以來以聯合體之勢連續拿下亞林西、白盆窯、豐臺南苑地塊，總量都在“80億元+”以上，體量驚人；而中國金茂（方興）聯合體也在北京拿下三塊土地。

“‘國字號、’‘央字號’企業具有其他企業無法比擬的融資成本優勢，可以從銀行獲得低利率貸款。”任啟鑫表示，房地產行業屬于資金密集型行業，加之北京土地成本攀升，相較于民企，擁有強大背景支撐的國企、央企，拿地底氣明顯更足。