國有施工企業房地產投資項目主要風險及防范

◎王博

?

國有施工企業房地產投資項目主要風險及防范

◎王博

隨著我國社會經濟文化的不斷進步發展與人民生活水平不斷提高，住房需求逐漸成為市場重要的剛性需求之一，房地產投資項目已然成為我國經濟建設中的重要組成部分，而由于資金鏈、市場需求及營銷策劃等各個環節中的不確定性，為房地產投資項目帶來了較大風險。本文簡要概括了國有施工企業運作房地產投資項目的風險特點，并對房地產投資項目的主要風險因素進行簡要分析，提出了有參考意義的防范措施。

隨著我國社會經濟文化不斷進步發展與人民生活水平不斷提高，住房需求逐漸成為市場重要的剛性需求之一，房地產投資項目已然成為我國經濟建設中的重要組成部分。在社會主義市場經濟條件下，國有施工企業房地產項目投資存在一定的風險，因此必須對房地產項目投資風險的因素進行深入分析，提出相關的防范措施并加以控制，才能不斷促進我國國有施工企業房地產投資項目的健康發展。

房地產投資項目風險的基本特點

房地產投資項目風險具有多樣性。房地產投資項目自啟動開始，涉及到項目合法運作、經濟收益指標、施工生產安全等各類不同風險就貫穿著項目運作始終。例如：投資資金使用的法律風險、項目投資回報率風險、項目實施過程中的安全質量風險、后期銷售回款風險、項目存貨去化風險等等，風險的種類、發生時期均體現出明顯的多樣性。

房地產投資項目風險具有突發性。由于房地產投資項目往往受經濟環境影響較大，行業市場發生重大政策走向變化、投資方資金鏈斷裂，以及工程實施過程中涉及到不同層級、不同工種交叉作業的安全生產隱患等等，都將為項目實施帶來不可預估的影響，其風險往往不可預期、且造成損失和負面影響較大，呈現出明顯的突發性。

房地產投資項目風險具有可控性。盡管房地產投資項目潛在風險很多，但并非不可控制，通過加強可研分析、投資測算，深入考察合作伙伴信譽及實力，準確定位市場、加大項目營銷力度等等手段，可以將大部分風險進行規避，并將少量突發性風險可能帶來的影響和損失控制在能夠承受的范圍內。因此，房地產投資項目風險具有可控性。

國有施工企業房地產投資項目主要風險分析

根據房地產投資項目風險的多樣性和突發性，結合國有施工企業的性質和特點，以項目實施各階段為主線，我們可以梳理出國有施工企業房地產投資項目主要存在以下幾方面風險。

施工企業進軍房地產投資行業的戰略風險。國有施工企業盡管實力雄厚、施工經驗豐富，但涉足房地產投資項目運作對于大多數國有施工企業來說，當屬于較新的領域。一旦進入市場，戰略規劃脫離企業自身實際情況，將引發資源與開發能力不匹配、管理能力跟不上市場需求等問題。數年前，某國有施工企業進軍房地產行業之初形勢較好，前期運作的幾個中小型項目得到了可觀的收益，于是企業進一步定位房地產業務戰略為“城市運營商”，指導思想為“從單一的房地產開發商向城市運營商轉變”，希望“以小資本撬動大資源”；但該戰略的實施需要企業具備十分強大的資金、人才、管理等企業優勢資源和社會資源，必須具備很強的投資管理、策劃定位、設計、運營、營銷、融資、成本管控、物業服務等各項專業開發能力，對企業的資源整合、資源配置和開發能力、管控能力要求極高。這與該企業當時的資金、人才儲備及開發能力、管理經驗，以及政府關系資源等均不甚匹配，這一戰略指導思想脫離了企業實際，定位于該戰略的項目實施起來必然困難重重。

房地產項目投資行為及決策風險。房地產投資項目作為一種企業投資行為，其投資收益回報是投資者最關心的話題。作為國有施工企業，在項目的投資決策階段，存在著諸多投資行為及決策風險，例如：項目投資行為違反國家法律、法規的風險；投資業務未經適當審批或超越審批授權的風險；投資項目未經科學、嚴密的評估和論證，可能因決策失誤導致重大損失的潛在風險；又如企業未能充分考慮投資項目本身的特殊性或投資合作伙伴（包括投資項目所在地政府）在合作過程中可能出現的風險，投資回報周期長、資金占用率高，或從事不擅長領域的投資，可能造成難以承受的投資損失。

市場環境及政策變化風險。受國家宏觀經濟調控影響，房地產市場的政策變化往往是市場走向的風向標，經多年快速發展，目前房地產市場正逐步步入深度調整，供需矛盾日益突出，暫時難有較大改觀。近年間，數次的政策調整和市場變化，都為運作中的房地產項目帶來了不小的沖擊。以土地整理項目政策風險為例：早期某在川國有施工企業介入的土地整理項目普遍以土地收益分成方式進行，2011年四川省發布《關于進一步加強國有土地使用權出讓收支管理的通知》（川國土資發〔2011〕36號），成都市發布《關于轉發關于進一步規范引進社會資金進行一級上地整理意見的通知的通知》（成府發〔2011〕26號），明確要求“企業不得以任何方式參與土地出讓收益分成”。上述政策出臺后，該企業積極應對，所屬川內土地一級整理項目均立即簽訂了補充協議進一步明確投資回報，與各地政府達成了將土地收益分成模式調整為固定投資回報的模式；但是在實際操作過程當中因當地政府的財政壓力，實現項目投資的初衷非常困難，一級土整項目周期拉長，回款緩慢，處于進退兩難的境地。個別一級土整項目所在區域因宏觀環境或政策調整，導致土地市場低迷，即便獲得了土地出讓指標也難以實現土地出讓，為收回土整本金和收益，又不得不被動兜底拿地，增加同一項目二次開發的風險。

國有施工企業管理機制不適應市場要求的風險。作為國有施工企業，房地產投資不同于工程施工，而是屬于在工程施工主業基礎上發展起來的新興業務領域，所屬房地產公司的用人機制、考核體系和薪酬體系等，存在不完全適應房地產行業要求的風險。例如缺乏專業人才，原有施工管理人員轉行投入項目開發管理，經驗欠缺，土地整理運作流程不熟悉，風險意識不強，甚至部分項目公司總經理由合作方委派或外聘的職業經理擔任，為企業負責把關的責任心不強，導致項目運作前期缺乏對項目整體開發思路和計劃的統籌把控，策劃定位不準、投資節奏把控不當甚至出現失誤等，致使投資效果不理想。

與民營企業合作帶來的風險。相比國有企業，民營企業體制機制更為靈活、更善于創新，公關能力較強，也有更強的地域優勢，通過與民企合作，國有施工企業能夠更快地介入之前陌生的商業地產、旅游地產等產業地產開發領域，有機會獲取部分優質土地或參與優質項目開發，雙方發揮各自優勢實現互利共贏。但是，民企由于自身資金實力有限、融資能力不足，較難承擔股東對等融資義務；部分民企履約能力較差，自身管理不規范，合作協議完全履行較為困難，合作糾紛較多，稅務風險和政治風險較高；因雙方合作經驗欠缺、合作模式設計不科學以及合作方在政府關系協調方面的局限性，包括對合作伙伴了解不深入等多方面原因，可能導致民企發揮的作用并不明顯，雙方合作效果也不理想，甚至可能出現由于合作過程中對市場形勢把握不準，導致部分合作項目投資收益低于預期，帶來項目虧損等嚴重后果。

防范國有施工企業房地產項目主要投資風險的幾點措施

準確定位并堅持實施發展戰略，明確房地產投資業務發展方向。為應對戰略決策風險，國有施工企業房地產投資業務發展戰略一定要定位準確、清晰，并與企業各方面實力相匹配。在區域選擇上，應堅持以“以重點城市為中心，有選擇地向外地擴張”的發展思路，以自身多年施工積累的信譽好、基礎好的區域為中心，選準“起步城市”，建立發展根據地，逐步輻射大、中城市主城區等重點市場，加強區域深耕，尋求優質的土地資源開拓項目，形成區域發展格局；在項目選擇上，宜選擇短、平、快住宅項目，謹慎參與一級土地整理項目、三四線城市項目、旅游度假項目，牢固樹立以資本運作促開發的理念，及時將可支配的各種資源進行統籌謀劃和優化配置，實現最大限度的資本增值目標，讓資源整合、資本運作真正成為實現國有施工企業房地產板塊跨越式發展的有效手段。

建立健全投資業務管理機制，規范履行投資決策程序。及時總結經驗、吸取教訓，深入分析過去實施的各類房地產投資項目，找出項目實施過程中存在問題，并在此基礎上進一步建立健全房地產項目投資決策機制和管理體系，組建高效、權責分明的集團管控模式，搭建投資策劃、融資及財務管理、規劃設計、運營管理、營銷管理和物業服務等管理平臺，強力推行信息化管控體系，實現產品、成本、營銷、物管等關鍵環節的標準化、精細化，提升管理及運營水平，強化合作項目監管。在制度體系上，出臺相應管理制度，保障項目投資各階段的風險得到控制：在管控架構上，對項目投資進行嚴格的授權審批；在投資方式上，逐漸減少合作項目，依靠自身通過市場公開方式獲取優質項目；在決策程序上，嚴格執行公司規定的投資決策程序，堅持科學決策、集體決策，切實維護國有企業利益。

積極穩健實施房地產投資業務，迅速適應政策要求和市場機制變化。從市場發展環境來看，提振房地產是大勢所趨。國有施工企業如想保證房地產業務開發規模和利潤持續穩步增長，實現戰略目標，必須要堅持積極穩健的投資策略，力爭在市場低谷期獲取一批優質的短、平、快項目，為后續持續發力做好儲備。國有施工企業是在發展施工產業基礎上組建的房地產開發公司，公司的投資決策程序、用人機制、考核體系、薪酬體系、組織架構等都具有明顯的施工企業和計劃經濟色彩，如不能夠及時完成華麗轉身，就難以完全適應房地產行業市場化程度高、專業決策、資本密集、競爭激烈的行業特點及發展要求。因此，要堅持在投資決策、人力資源、薪酬體系、組織架構等方面深化改革、轉變機制，遵循市場規律，學習行業內其他先進企業經驗做法，以敏銳的嗅覺、果斷的決策、堅定的執行，建立起適合市場機制、符合行業特點的管理制度和管理體制，打破體制束縛，釋放經營活力。

重視人才培養，提升專業化管理水平，打造房地產市場核心競爭力。

首先，人才是企業核心競爭力和發展根本，國有施工企業要想發展好房地產投資業務，必須要重視和加大對房地產開發相關人才的培養和使用，尤其是設計、營銷、商業運營、成本管理等方面，加大人才外部引進和內部培養力度，以人力資源的儲備提升專業化管理水平。其次，要進一步優化完善房地產業務管控模式，突出集團優勢，特別是要加強企業存量資金的集中管控和市場化調配，提高企業資金集中管控的水平，使有限的資金最大限度的發揮作用。第三，以建立健全法律風險防范機制為核心，加強法務工作管理，嚴格執行重大經濟合同和重要決策的法律審核，做好法律風險的預知和預警。總之，國有施工企業要想走好房地產投資業務管理專業化道路，必須通過一系列業務管理創新，逐步提升專業化管理水平，形成具有亮點和特色的拳頭產品或服務，才能在市場中構建起企業的核心競爭力。

堅持原則審慎合作，強化項目監管，控制潛在合作風險。如前所述，民營企業具有諸多優勢，妥善開展合作，將實現雙方互利共贏，因此，國有施工企業可憑借自身優勢，堅持原則、適度審慎地開展同民企合作。一是在合作項目甄選上，必須堅持標準，開發項目必須符合企業發展戰略制定的投資標準和經濟指標，不開展或少開展增信服務、對外擔保等高風險項目。二是合作伙伴選擇上，必須選擇信譽好、實力強、市場地位領先的優質民企，確保國有資產安全。三是在合作模式設計上，原則上應堅持同股同權、對等融資，合作過程中要強化合作項目監管，加強投資協議履約情況檢查，建立投資問責機制，對不嚴格執行投資協議造成企業經濟損失的行為進行責任追究。

對于國有施工企業房地產項目投資風險及防范的研究，本文主要從國有施工企業實施房地產投資業務的戰略、決策、市場環境、體制機制、合作伙伴等方面，對潛在的重要風險因素進行分析，并提出了準確定位發展戰略、建立健全管理機制、適應市場政策變化、重視專業人才培養、審慎選擇合作伙伴等國有施工企業房地產投資業務風險管控的具體措施，具有一定的參考意義。

（作者單位：中國中鐵二局集團有限公司）