土地增值收益率測算方法研究
——以四平市城區為例

孫占海，魏延輝（四平市國土資源局，吉林四平136000）

?

土地增值收益率測算方法研究
——以四平市城區為例

孫占海，魏延輝
（四平市國土資源局，吉林四平136000）

摘要：土地增值收益率是測算土地出讓金、劃撥土地使用權價格以及成本逼近法估算地價等過程中的重要參數。在分析土地增值等概念及表達方式的基礎上，對土地增值收益率的測算思路進行了探索，并以四平市城區為例，測算了四平市城區工業、商業和住宅三種用途的土地增值收益率，為土地增值收益率的測算提供參考思路和方法。

關鍵詞：土地；土地增值收益率；測算

1 土地增值收益的有關概念

1.1 土地增值

根據《城鎮土地估價規程》（GB/T18508- 2014），土地增值是土地因改變用途或進行土地開發，達到建設用地的某種利用條件而發生的價值增加。土地增值的具體原因如下：

第一，土地所有權性質的轉變。由于集體土地不能夠自由流動，限制了土地產權價值的實現，集體土地被國家征收后，流動的限制減少，土地價格往往會增長。

第二，土地用途發生改變。建設用地價值顯然要高于農用地價值，當農用地轉變為建設用地之后，會產生一定的增值。

第三，土地開發提升了區位條件。大量的土地征收，改變了土地的經濟區位條件，提高了區域土地價值，也會產生一定的增值。

第四，土地開發改良了土地條件。土地開發（如七通一平）提高了土地利用效益，提高了土地價值，也會產生一定的增值。

這些因素不是單一的發揮作用，而是綜合影響土地的價值，產生增值，所以也很難對每種因素的影響結果進行定量分析，但是其最終表現結果是土地增值等于土地市場價與成本價的差額。

土地增值的大小與土地用途和級別有關，用途不同，土地增值不同，一般地，從高到低排序為商業、住宅、工業；級別不同，土地增值不同，一般地，級別越低，土地增值越低。

1.2 土地增值的表達形式

1.2.1 土地增值額

土地開發后市場價格與成本之間存在差額。這里我們所說的類似關系就是土地出讓金、土地凈收益、土地純收益等。

1.2.2 土地增值收益率

土地增值收益率是土地增值收益與土地成本價格的比率，即：土地增值收益率=（出讓土地使用權價格—劃撥土地使用權價格）/劃撥土地使用權價格。

1.2.3 土地增值占地價比例

土地增值占地價比例是土地增值收益與出讓土地使用權價格的比率，即：土地增值收益率=（出讓土地使用權價格—劃撥土地使用權價格）/出讓土地使用權價格。

2 土地增值收益率測算思路

根據國土資源部頒發的相關文件，在文件中規定我們科學測算確定土地的增值收益率，各地國土資源行政主管部門應當組織土地估價師協會或有關研究機構，收集整理當地土地一級開發市場和近三年來已備案的土地估價報告等資料，綜合現在地區的經濟社會水平的發展，開展土地出讓使用權價格和劃撥土地使用權價格差異測算和研究，科學確定并公布當地土地增值收益率。

由于不同土地用途、土地區位的土地增值收益不同，所以土地增值收益思路應分用途、分區域測算樣點的出讓土地使用權市場價格和劃撥土地使用權價格，以二者之差來確定。

通過劃分不同用途的土地價格區段或區片，在區片范圍內設定土地出讓價格和劃撥價格兩種不同的地價內涵，以此計算分用途區片的土地增值收益率。簡略的方法以土地級別為單位，不劃分地價區段或區片。

2.1 出讓土地使用權價格測算

測算級別土地出讓價格，應根據收集市場交易樣點，采用兩種以上評估方法綜合計算得到出讓價格內涵下的樣點地價，通過數據檢驗和剔除異常值后，取算術平均值作為區片的土地出讓價格。由于城市地價區域分布的不平衡性，城市建成區及鄉鎮中心區域地價較高，地價的主導因素為市場需求，其價格主要通過市場的收益決定；而城市遠郊區及鄉鎮非中心區域地價較低，地價的主導因素為土地成本，其價格主要由土地成本決定。同樣，由于土地用途的多樣性，商業、住宅、辦公等經營性用地，適合使用收益還原法、剩余法、市場比較法來測算地價，而對于工業用地，其主要分布在城市遠郊區及鄉鎮非中心區域，同時其價格往往為產業政策左右，其土地價格往往表現為市場價格、政策價格及土地成本價格的綜合體，采用成本法和市場比較法測算其價格比較合適。

2.2 劃撥土地使用權價格測算

劃撥土地使用權主要是指通過行政劃撥方式而取得的土地使用權。與出讓土地使用權相比，由于沒有支付土地出讓金，權利受到一定的限制，如劃撥土地使用權須經批準才可以依法進行抵押、轉讓、出租。

依據國土資源部頒發的相關文件，明確指出了要支持企業改革、企業改制，是可以依據土地平均劃分來取得成本及開發成本，依據規定來劃撥土地使用權價格，這也就作為原有土地使用的權益，進入企業的資產。根據《城鎮土地估價規程》，在用成本逼近法評估出讓土地使用權價格，地價為土地成本價格與土地增值收益之和。

其基本計算公式為：

劃撥土地使用權價格=土地取得費+相關稅費+土地開發費+投資利息+投資利潤

2.3 土地增值收益率的測算

綜上所述，在測算土地增值收益率時，應結合不同級別，分商業、住宅、工業三種用途來對其進行測算。對于城市建成區及鄉鎮中心區域的土地，土地的成本價格按拆遷成本進行測算，對于城市遠郊區及鄉鎮非中心區域的土地，土地的成本價格按土地征收成本進行測算。

3 四平市城區土地增值收益率的測算

限于數據采集的局限性，四平市城區土地增值收益率的測算分別采用典型案例來求取工業三級地土地增值收益率、采用市場法測算商住工三種用途的土地增值收益率。

3.1 市場法測算三類用地土地增值收益率

通過中國土地市場網和四平市國土資源局查詢資料，直接測算土地各用途平均土地增值收益率，結果見表1。

表1 四平市城區土地增值收益測算表Tab.1 Land value- added revenue calculation chart of Siping city

3.2 典型案例法測算工業用地的土地增值收益率

由于四平市城區不開發新的工業用地，工業用地要逐步向外搬遷，因此，四平市的工業用地主要集中在外圍的開發區或工業園區。

3.2.1 出讓土地使用權平均價格

本次調查紅嘴開發區近三年交易的典型案例，測算工業三級地出讓土地使用權平均市場價格為320元/m2。

表2 交易實例調查表Tab.2 Transaction example survey scheme

圖1 成交實例區域位置示意圖Fig.1 Regional position schematic diagram of transaction example region

3.2.2 劃撥土地使用權價格測算

劃撥土地使用權價格=土地取得費+相關稅費+土地開發費+投資利息+投資利潤

具體測算過程如下：

第一，確定土地取得費。

土地取得費是指估價對象所在區域為取得土地使用權而支付的各項客觀費用（即征收同類用地所支付的平均費用）。根據四平市實際，征地補償標準按各用地類型年產值倍數確定，所以首先應明確估價對象重置時的用地類型和年產值標準，然后再確定土地取得各項費用。

a.土地利用類型及年產值標準的確定。

首先，估價對象所在區域土地利用類型的確定。調查估價對象所在區域的土地利用狀況，周圍土地利用類型主要為工業及旱地，工業廠房及企業用地之前均是旱田，通過出讓、轉讓等形式形成現用地類型，本次評估視估價對象在估價時點為旱田。

其次，年產值的確定。根據《吉林省土地管理條例》及四平市有關標準，確定估價對象（旱田）前三年平均年產值為966.67元／畝，即1.45元／m2。

b.土地補償費的確定。

根據四平市有關征地標準，征用耕地的土地補償費按該耕地被征收前三年平均年產值的10倍執行。

c.安置補助費的確定。

根據四平市國土資源局提供的近幾年該地區征地案例，確定評估宗地土地補償費和安置補助費總和的補償倍數為30倍。則土地補償費和安置補助費之和為：

土地補償費+安置補助費＝1.45×30＝43.5元/m2

d.青苗及地上物補償費的確定。

根據吉林省土地相關管理條例規定：被征用土地的青苗補償費按一個栽培期產值計算，能如期收獲的不予補償。地上物補償費按實際發生的計算。調查該區域征地時多數無地上物，則：

青苗及地上物補償費＝1.45元/m2

小計：

土地取得費＝土地補償費+安置補助費+青苗及地上物補償費＝43.5+1.45＝44.95元/m2

第二，相關稅費。

a.耕地占用稅。

根據《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》(中華人民共和國國務院令第511號2007年12月1日)，四平市開發區按42元/m2計收。

b.造地費。

依據吉林省土地局、財政局、物價局、農業廳等印發的相關通知，征用非基本農田以外耕地的為前三年平均年商品產值的3～5倍計收。本次造地費按土地補償標準的5倍計算，則：

造地費=1.45×5=7.25元/m2

c.防洪基金。

根據吉林省有關文件規定，旱田為1.2元/m2。

d.用地管理費。

根據四平市所呈報的相關文件規定用地管理費按0.54元/m2計收。

e.測繪費。

依據有關文件規定，四平市土地勘測規劃隊測繪收費情況為0.53元/m2。

相關稅費合計=耕地占用稅+造地費+防洪基金+用地管理費+測繪費=42+7.25+1.2+0.54+0.53=51.52 元/m2

土地取得費及相關稅費具體情況見表3。

表3 估價對象土地取得費及相關稅費一覽表Tab.3 Land acquisition cost and relative taxation list of appraisal objects

第三，土地開發費。

a.土地開發程度。

這次評估宗地我們主要是對土地開發宗地外路、電、飲用水、排水、煤氣、供暖以及通信的相關項目的評估，還有就是對宗地場內的平整度進行有效的評估。

b.土地開發費計算。

根據《四平市城區基準地價更新綜合報告》（2008版）測算的土地開發費用（詳見表4），經評估人員實地勘查，一般開發程度宗地外“七通”宗地內場地平整的開發費為100元/m2。確定土地開發費用為100元/m2。

表4 土地開發費用一覽表　單位:元/m2Tab.4 List of land development expenses unit: yuan / m2

第四，投資利息。

a.利息率和計算期的確定。

我們按照人民銀行公布的評估基本利率的6個月到1年的貸款利息率5.35%計。

b.投資利息的計算。

我們可以假設想象土地取得費及相關的稅費在征地時一次投入，開發費用在開發期內均勻投入，故：

投資利息＝土地取得費及相關稅費×開發周期×利息率＋土地開發費×開發周期×1/2×利息率＝96.47×1×5.35%+100×1×1/2×5.35%＝7.84元/m2

第五，投資利潤。

a.利潤率的確定。

調查四平市土地開發的投資回報情況，并結合行業平均利潤率，本次評估土地開發的投資回報率取10%。

b.投資利潤的計算。

投資利潤＝(土地取得費＋相關稅費＋土地開發費)×年投資回報率=（96.47+100）×10%=19.65元/m2

第六，劃撥土地使用權價格。

劃撥土地使用權價格=土地取得費+相關稅費+土地開發費+投資利息+投資利潤=96.47+100+7.84 +19.65=224元/m2

3.2.3 土地增值收益率測算

工業三級地土地增值收益率=（出讓土地使用權價格-劃撥土地使用權價格）/劃撥土地使用權價格。=（320- 224）/224=43%

4 結論與討論

四平市城區土地增值收益測算雖然未細分片區，但通過對典型案例的測算，發現四平市城區工業、商業和住宅用途的土地增值收益率分別為43%、33%和30%，與四平市實際情況基本吻合，也與四平市補交出讓金的政策基本相符，其結果具有一定代表性，技術路線合理。

參考文獻：

［1］常榕生，唐向.談土地增值稅［J］.涉外稅務，1994，（11）：46- 47.

［2］王秀蘭，王秀芬，畢繼業.設施農業土地增值評價——以河北省曲周縣為例［J］.經濟地理，2006，（S1）：34- 35.

［3］蔣劍勇.千里海塘建設帶動的土地增值效益分析［J］.浙江水利水電專科學校學報，2007，（03）：183- 184.

［4］焦晶.試論現行土地征收補償制度的缺陷及對策［J］.大眾科技，2007，（03）：121- 122.

［5］邵彥敏，金易.基于農地發展權視角的土地征收增值分配研究［J］.學習與探索，2010，（05）：94- 95.

［6］本刊編輯部.深圳市將執行一系列房地產新政策,居民住宅轉讓免征土地增值稅［J］.中國建設信息，2001，（24）：171- 172.

［7］林瑞瑞，朱道林，劉晶，等.土地增值產生環節及收益分配關系研究［J］.中國土地科學，2013，(02):59.

［8］何子張.行政劃撥用地轉完全出讓用地的政策困境與對策——廈門政策試驗的回顧與反思［J］.現代城市研究，2010，(07):36- 38.

［9］惠彥，陳雯.英國土地增值管理制度的演變及借鑒［J］.中國土地科學，2008，(07):77.

［10］官靜，郭忠興.劃撥土地使用權市場化的制度經濟分析［J］.國土資源科技管理，2008，(02):12- 15.

［11］成新華.淺談劃撥土地使用權的法律屬性及其處置價格［J］.決策咨詢通訊，2007，(05):29.

［12］王德起.城市化進程中土地增值機制的理論探析［J］.城市發展研究，2010，(04):62- 64.

［13］郭艷麗，李鐵能.淺談劃撥土地使用權價格及其評估方法［J］.國土資源，2008，(S1):55.

［14］鄧宏乾.公共財政視角下的土地收益分配改革［J］.江海學刊，2007，(03):44.

［15］羅書光，唐焱.城市土地估價制度:國際比較與借鑒［J］.中國物價，2007，(02):56- 59.

［16］崔元星.破譯土地新政對地價、房價的影響［J］.城市開發，2006，(09):99.

Calculation method research on land value- added revenue rate——a case study of siping city

SUNZhan- hai, WEI Yan- hui
(Siping Land Resources Bureau, Siping136000, China)

Abstract:Land value- added revenue rate is the important parameter in the process of estimating land transferring fees, allotting land use right and estimating the price of land with cost approach method. Based on the analysis of land value- added concept and expression, this paper explored on the idea of estimating land value- added revenue rate, and took Sipingas example, it estimated the land value- added revenue ofindustrial land, commercial land and residential land, soas toprovide reference ideas and methods for calculation ofland value- added revenue rate.

Key words:Land; Land value- added revenue rate; Calculation

中圖分類號：F301

文獻標志碼：A

文章編號：1674- 8646（2016）09- 0001- 05

收稿日期：2016- 03- 28