土地續期問題真的很急嗎

劉衛東

前不久，網上有人熱炒深圳土地使用權續期和溫州住房到期續期手續辦理問題，似乎這個問題很緊迫了，無法可依了。我國相關方面土地管理法律和法規明確規定，商業用地法定最高使用年限40年；居住用地70年，工業和其他用地50年。我國最早出讓的一塊土地是1987年，住宅全面商品化改革是1998年。從法律上看，顯然土地續期問題商業用地最早應該到2027年才真正需要解決，住宅用地到2057年討論也不遲。目前對這個問題有人這么迫不及待，從積極的方面考慮，應該是他們不太了解實際情況，或者看問題太主觀；從消極方面看，這些人是在嘩眾取寵，別有用心也未可知。

可能有人認為，《物權法》已經規定了居住用地自動續期，為什么現在溫州有人的土地出讓時間到期了，不能自動續期？！公平地說，首先，這種到期并不是達到了最高法定年限，按照法定最高年期，他的土地原合同只有20年，作為住宅用地還可以依法續期50年。其次，按照估價理論和方法，完全可以將20年土地使用年期修正到70年期的地價。按照有限年期計算公式，如果土地收益還原率為5.6%； 20年使用年期土地使用權的價值相當于無限年期的66.37%；70年使用年期土地使用權的價值相當于無限年期的97.79%。按照房地產估價的理論和方法，住宅用地從20年土地使用權轉變到70年土地年期使用權應該補繳原來47.35%的出讓金?？紤]到這筆錢延后支付了20年，應該加上20年的利息。所以，補繳土地出讓金這筆賬按照目前的法律完全可以解決土地使用權續期問題。如果使用者要求續期達到法定最高使用年期，不是無法可依。

目前，關于土地續期的問題實際上是有人試圖要求無償續期。應該注意自動續期不是無償續期，它們是完全不同的概念?，F在依法是可以續期的，沒有法律障礙。有人提出現在的法律不合理，應該改稱為自動無償續期。上述關于同一塊住宅用地土地使用權20年的價值和土地使用權70年的價值差別，如果讓土地使用權20年的自動無償續期，實際上是對現行土地出讓制度和法律的損害，對于依法按照土地最高使用權年期出讓獲得土地者不公平。土地出讓是我國改革開放的產物，我國各地招商引資采用了許多優惠政策，當年出讓的地價并沒有完全反映土地真正的或者應該有的市場價值。堅持把土地使用權續期問題延后到最高年期到期再考慮，實際上是政府言而有信。目前，我國很多的國有土地出讓給外國企業，到期按照現行的法律收回土地使用權，按照無償收回的條件處理，也有利于維護國家的合法土地財產權益。

我國目前一些地方出現土地使用權合同到期的情況，應該按照現行的土地法律辦理土地續期手續。至于土地使用權將來是自動無償續期，還是補償少量出讓金續期，應該等到最高法定年期以后考慮。目前，誰對土地續期問題非常急切獲得明確的答案，肯定不是一般的工薪階層，可能多是少數唯利是圖的外國投資者和那些有錢想移民海外的人，他們對于未到期的土地使用權和房地產權益的未來不太放心，目前處理心有余悸。對于我國公民持有的商品住宅到期怎么處理續期的問題，到2027年，甚至2057年之前，只要提前3-5年由人大做出合理的法律修正就可以解決。為了維護國家利益和全民的福利，現在沒有必要過早做出土地使用權無償自動續期的決定，我們應該相信后來的人比我們更加聰明，未來國家富強了，國家在國際上更加有發言權，處理對外關系就更加得心應手，可以更加有能力維護全體國民的福利。

李求軍/責任編輯