由“一房兩備”引發的訴訟及反思

青暉+嚴晉雯

一、基本案情

2003年3月，原告凌某委托其子與D公司簽訂了商品房預售合同，購買位于X縣W鎮“XX商城”1-4-9號房屋。雙方于2003年6月11日在X縣房管局進行登記備案。同時，凌某于2005年3月占有使用該房屋至2013年9月。

2005年5月，第三人鄭某與D公司簽訂商品房買賣合同，購買位于X縣W鎮“XX商城”2棟1單元4-9、10號房屋，同年5月8日，該合同在X縣房管局進行了登記備案。2006年4月28日，鄭某就上述備案房屋向X縣房管局申請房屋所有權轉移登記，并提交了相應的申請資料。X縣房管局受理審核后于2006年5月28日頒發產權證，產權證上載明該房屋地址位于X縣W鎮W路317號1-5棟9、10號。

2007年，鄭某向X縣人民法院提起民事訴訟，要求凌某搬出X縣W鎮W路317號1-5棟9、10號房屋。X縣人民法院經審理查明，“XX商城”原房號1-4-9號與鄭某購買的1-1-4-9號和鄭某所持產權證棟號為1-5，房號為9、10號房屋為同一套房屋，并于2007年11月作出民事判決，判決凌某搬出該房屋。此判決書生效后，在執行過程中，凌某不服判決，向C市中級人民法院申請再審。后經法院調解，雙方于2013年9月自愿達成調解協議：凌某搬出該房屋；鄭某一次性補償凌某10萬元。2013年9月鄭某將10萬元補償給凌某。同年10月，凌某向X縣房管局申請將此房屋的備案注銷，并自行搬出該房屋，由鄭某占有、使用。

2011年11月，凌某向X縣人民法院提起行政訴訟，在民事訴訟審理過程中，訴請撤銷鄭某房屋登記，確認X縣房管局的登記行為違法。C市中級人民法院作出裁定，指定S縣人民法院管轄此案。2012年12月S縣人民法院作出裁定，認為凌某原告資格不適格，駁回起訴。凌某不服此裁定，上訴至C市中級人民法院。C市中級人民法院于2014年4月作出裁定，駁回上訴，維持原裁定。凌某不服，向檢察機關申訴。2014年3月17日S省人民檢察院向S省高級人民法院提出抗訴。2014年4月28日S省高級人民法院指定C市中級人民法院再審此案。C市中級人民法院作出裁定：撤銷C市中級人民法院的行政裁定和S縣人民法院的行政裁定；指定S縣人民法院繼續審理此案。2015年9月，S縣人民法院作出一審判決，駁回原告的訴訟請求。目前，本案正在C市中級人民法院二審中。

二、案情分析

本案的爭議焦點有兩個：第一，購買的房屋已備案但沒有進行產權登記的買受人對房屋登記是否有提起行政訴訟的主體資格；第二，X縣房管局的頒證行為是否合法。

關于第一個爭議焦點，本案中，原一審、二審法院均認為，凌某購買D公司的房屋只與某公司之間形成債權關系，對該房屋不享有物權。且有生效的民事判決確認凌某無權占有使用該房屋。因此，凌某對該房的占有、使用缺乏合法性，其對該房屋的登記行為不存在法律上的利害關系，根據《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第十二條“與具體行政行為有法律上利害關系的公民、法人、其他組織對該項行為不服的，可以依法提起行政訴訟”的規定，因此認定，原告主體資格不適格。

檢察機關抗訴認為，凌某與D公司簽訂了商品房預售合同，他不僅對D公司享有債權，還實際占有、使用該房屋，并對該房屋依法享有申請房屋管理部門辦理產權登記的請求權，這是一種可以從債權轉化為物權的期待權。如果沒有X縣房管局向鄭某頒證的行政行為，凌某的債權就能順利的物權化。但是，X縣房管局將房屋權屬證書頒給第三人鄭某，致使民事判決依據該權屬證書認定凌某的房屋所有權歸鄭某所有，凌某限期搬出房屋。正是X縣房管局頒證的具體行政行為導致凌某對該房屋的債權無法轉化為物權，失去了對該房屋的占有、使用權利。因此，該具體行政行為對凌某的合法權益產生了影響，凌某失去房屋的物權期待權和排他請求權與X縣房管局的頒證行為存在直接因果關系，即凌某與涉訴具體行政行為有法律上的利害關系，凌某可以依法提起行政訴訟。

根據《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第十二條的規定，“法律上的利害關系”是指當事人的合法權益與具體行政行為之間存在因果關系。凌某與D公司簽訂了《商品房預售合同》，辦理了備案登記，同時實際占有、使用該房屋，X縣房管局將該房屋登記給第三人的具體行政行為已經對凌某的民事權利造成了影響。因此，凌某與此具體行政行為有法律上的利害關系，可以成為行政訴訟的適格主體。

關于第二個爭議焦點，一審法院認為，根據《城市房屋權屬登記管理辦法》的第十七條第二款“申請轉移登記，權利人應當提交房屋權屬證書以及相關的合同、協議、證明等文件”和第二十七條“登記機關應當對權利人（申請人）的申請進行審查。凡權屬清楚、產權來源資料齊全的初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記應當在受理登記后的30日內核準登記，并頒發房屋權屬證書”的規定，X縣房管局的頒證行為未違反法律規定，判決駁回原告訴訟請求。

由于X縣房管局的頒證行為發生在2006年，因此當時適用的法律法規是《城市房地產轉讓管理規定》和《城市房屋權屬登記管理辦法》。根據《城市房地產轉讓管理規定》第六條“下列房屋不得轉讓：（五）權屬有爭議的”和《城市房屋權屬登記管理辦法》第二十七條“登記機關應當對權利人（申請人）的申請進行審查。凡權屬清楚、產權來源資料齊全的，初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記應當在受理登記后的30日內核準登記，并頒發房屋權屬證書”辦理產權登記的前提是產權來源清楚，無爭議。但根據當時X縣房管局的備案信息可以看出，本案所涉房屋辦理了兩個備案登記，分屬兩個不同的主體（即凌某和鄭某），作為備案管理部門的X縣房管局應當知曉這一情況。在該房事實上已經存在“一房兩備”的情況下，X縣房管局仍然為鄭某辦理了產權登記，從合法性來說值得商榷。但由于本案發回重審后雙流法院于2015年作出的一審行政判決是在凌某與鄭某已達成民事調解，并自愿到房管局注銷備案登記之后作出的，因此，一審法院以凌某缺乏對該房享有所有權的事實依據和法律依據為理由判決駁回原告訴訟請求是恰當的。

三、本案啟示

本案在審理過程中雖然審查的是原告主體資格適格與否和產權登記合法與否，但引發后面一系列訴訟的根源是“一房兩備”，即同一房屋，備案給兩個不同的買受人。登記機構查找原因是當年沒有建立樓盤表，因此對開發商的備案無法進行有效地管理。通過對本案的反思，我們認識到，目前對于商品房備案管理雖然比以前日趨完善，但仍然存在一些問題，需要我們在實踐工作中去不斷改進和加強。

1.備案管理的法律法規依據較少，規范性文件內容與上位法有一定沖突

目前，備案管理的依據主要是《城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》。其中，《城市房地產管理法》僅在第四十五條，《城市商品房預售管理辦法》僅在第十條規定了預售合同應報主管部門備案，屬于原則性的規定。

2.備案管理“進口太松、出口太嚴”，管理尺度標準不統一

長期以來，我們一直將商品房預售合同備案視為一種事后監督的行政手段。但從本案中法院的認定和實踐操作來看，備案已經成為一種實質上可以對第三人產生對抗效力的行政行為，這種行政行為具有可訴性。而對于這一行政行為的管理形式和標準存在著“前松后緊”的情況。根據“C市商品房買賣合同登記備案管理辦法”的規定，商品房預售合同進行備案是由開發商根據合同直接在網上進行，除了幾種不予備案的情形，房管部門對備案申請人主體資格、申請方式（單方或者雙方申請）、合同內容均不做審查，即進口太松。但如需變更或者注銷備案，則要詳細審查變更或者注銷原因、申請主體、申請方式（單方或者雙方申請），尤其對于不能更改或者注銷備案的情形作了多方面的限制，即出口太嚴。雖然嚴格管理備案的變更和注銷是為了更好地規范和管理房地產市場，但對于進行備案和備案變更、注銷的標準不統一，會造成行政機關過多干涉合同雙方的意思自治權利，引發窗口矛盾，甚至一些規定要求過嚴，卻無法律法規依據，甚至與上位法沖突而導致行政行為有訴訟風險。

3.區（市）縣房管局的樓盤表信息管理水平參差不一，備案易出現風險

由于區（市）縣房管局的樓盤表建設滯后，房屋信息不能及時關聯，或者系統識別同一房屋有漏洞，極易造成“一房兩備”甚至“一房多備”的情況發生，引發后續糾紛。本案正是由于第一次備案是手動方式，沒有自動關聯樓盤表信息，導致第二次備案時因房屋地址變更后無法關聯舊地址，造成“一房兩備”，從而引發后面一系列訴訟。對于樓盤表建設比較滯后的區（市）縣登記機構，都應該引以為戒。

陳品祿/責任編輯