連環(huán)置換“撞車”新政

記者在采訪數(shù)位購房者后發(fā)現(xiàn)，與許多被新政擋在門外的人相比，其實有驚無險完成交易的陸瀟瀟和名下已有房的陳婷都還算幸運，由于春節(jié)后的房價暴漲主要由置換型需求推動，所以“3·25新政”出臺后，不乏連環(huán)交易觸礁的案例。

來自第一梯隊中介的葛蓀雨就見識到了連環(huán)置換交易中的尷尬“夾心層”。“因為生了二胎，A打算賣掉自住小戶型置換成學區(qū)房，有意向接盤的是一對外地小夫妻家庭B，學區(qū)房的賣家是中年夫妻家庭C，C也是置換，打算將名下一套學區(qū)房換成D名下的郊區(qū)連體別墅，‘新政出來后，有兩套房的C首付提高了30%，要求A優(yōu)化付款方式，將首付提高到50%以上，但是A的上家B因為社保沒繳滿5年被限購，所以整個交易都只能推翻重來。”

葛蓀雨告訴記者，以往這種復雜的連環(huán)交易并不多見，但因為當下置換型需求占主流，所以連環(huán)單越來越多，新政導致的不穩(wěn)定性也越來越強烈。“如果是在一個中介門店操作的，還能開碰頭會來協(xié)商，但這個案子里幾張單子都是在不同的中介談的，原本A和C已經(jīng)收了定金，都沒有網(wǎng)簽，后續(xù)環(huán)節(jié)處理起來非常頭疼。”

據(jù)記者了解，上海“3·25新政”首日逼近2500套的一手房成交量刷新了歷史紀錄，但其中有不少已經(jīng)成功網(wǎng)簽的購房者最終會因為購房資格不符合要求而被迫退房，未來幾天上海可能出現(xiàn)大規(guī)模退房潮。

葛蓀雨的另一重煩惱在于他自己也可能會被新政“擠出”。“限購以后，上海將進入成交淡季，基本今年全靠一季度的業(yè)績來養(yǎng)活自己了。”他對記者分析，前期一輪置換潮讓上海樓盤的“換手率”空前高漲，交易越冷清，這部分自住需求為主的房東越可能捂盤不動，這種惡性循環(huán)可能令成交量雪上加霜，引發(fā)中介的又一波關(guān)門潮，“實在沒辦法只好回老家。”

有業(yè)內(nèi)人士援引數(shù)據(jù)稱，去年3月底政府部門連發(fā)利好，將二套房貸款首付降至四成，還將個人住房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的期限由購房超過5年（含5年）下調(diào)為超過2年（含2年），被認為是此前為樓市松綁的肇始，實行一年至今，以內(nèi)環(huán)內(nèi)的兩個標志性高端樓盤仁恒河濱城和世茂濱江來看，按套數(shù)算換手率都達到了15%左右，中環(huán)和外環(huán)知名樓盤的換手率也在8%～10%，短期內(nèi)賣盤可能更加稀缺。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，“3·25新政”發(fā)布后短短數(shù)日，上海一手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)“急凍”現(xiàn)象，周四即政策出臺前一天成交面積達到最高點，為21.42萬平方米，周六和周日分別降到5.92萬平方米和4.15萬平方米。如果和周五成交面積相比，分別下降67%和77%，和周四最高點相比，則分別下降72%和81%，和周一到周三平均成交面積相比，也分別下降21%和45%。