房地產(chǎn)去庫存與金融風(fēng)險(xiǎn)的思考

陳慧諭

摘要：近日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將房地產(chǎn)去庫存政策列入2016年主要經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一，使之成為民眾熱點(diǎn)話題。政策已經(jīng)落實(shí)，必然在未來，去庫存的實(shí)施路徑成為重點(diǎn)，那么是否會(huì)真正惠及到民眾百姓，是否會(huì)衍生額外金融風(fēng)險(xiǎn)。本文在分析房地產(chǎn)金融行業(yè)大背景下，考慮去庫存政策提出對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的影響，表明要謹(jǐn)防去庫存政策引發(fā)額外金融風(fēng)險(xiǎn)，并作出相應(yīng)的政策實(shí)施路徑建議。

關(guān)鍵詞：去庫存；金融風(fēng)險(xiǎn)；投機(jī)性需求

2015年底，中央的經(jīng)濟(jì)工作為房地產(chǎn)去庫存政策埋下伏筆，而且政府的工作報(bào)告中也多次強(qiáng)調(diào)此項(xiàng)政策的重要性，并提出要“因城施策”。2016年初由于一二線房?jī)r(jià)上漲過快的現(xiàn)象，3月兩會(huì)中再次使去庫存政策成為政協(xié)委員的熱議話題。因此，明確其去庫存的重要性，關(guān)鍵還是要看其實(shí)施路徑的選擇，去庫存是否真正能惠及到百姓，是否能有效分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，還是會(huì)衍生額外金融風(fēng)險(xiǎn)，值得學(xué)者深思。

1“去庫存”政策提出背景

2015年，房地產(chǎn)業(yè)仍延續(xù)2014年調(diào)整回落的態(tài)勢(shì)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)處于不景氣狀態(tài)。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至2015年底每個(gè)月住房待銷面積同比呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。這就意味著房地產(chǎn)業(yè)在受個(gè)方面因素影響下，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)‘供過于求”的場(chǎng)面，而且房地產(chǎn)業(yè)本身為建設(shè)周期長(zhǎng)、前期投資多的行業(yè)，主要依賴銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款支持。存量的增多，不僅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不利，無法售出導(dǎo)致行業(yè)不景氣，更是對(duì)金融機(jī)構(gòu)金融風(fēng)險(xiǎn)的挑戰(zhàn)。高庫存對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了負(fù)面影響。

2015年底至2016年兩會(huì)，去庫存政策應(yīng)聲而出，成為中央部署未來五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一。在十三五規(guī)劃當(dāng)中，中央明確提出未來經(jīng)濟(jì)保持中高速發(fā)展。那么，作為中國(guó)金融業(yè)影響巨大的房地產(chǎn)行業(yè)必須在未來做出相應(yīng)改革，通過去庫存政策來優(yōu)化房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)，從而帶動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2去庫存對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的影響

房地產(chǎn)業(yè)是金融領(lǐng)域的龍頭老大，其良好發(fā)展能夠給金融市場(chǎng)注射一支定心劑。而如今，潛在的交集性金融風(fēng)險(xiǎn)隱藏于房地產(chǎn)高庫存背后讓我們不得不重視。地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)下滑，不僅對(duì)其上下游的固定資產(chǎn)投資，如水泥鋼筋等增速的影響，而且其波及眾多個(gè)行業(yè)領(lǐng)域，如建筑業(yè)、銀行業(yè)以及眾籌融資背后潛在的風(fēng)險(xiǎn)。建房買材料等都需從銀行融資，而居民儲(chǔ)戶購(gòu)房也需從銀行貸款，若不去庫存，那么這部分滯留資金將無法收回，且大大縮水，從而引發(fā)房地產(chǎn)金融危機(jī)。因此，去庫存能有效分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

倘若去庫存實(shí)施路徑選擇錯(cuò)誤，必將引發(fā)新的金融風(fēng)險(xiǎn)。由于中央政策的引導(dǎo)性，短時(shí)間內(nèi)一二線城市再次將關(guān)注點(diǎn)放于地產(chǎn)，使得房地產(chǎn)熱景象重演。據(jù)統(tǒng)計(jì)，春節(jié)過后上海豪宅再次被搶售一空，深圳房?jī)r(jià)也小幅上漲。這種由開發(fā)商、投機(jī)者炒作房?jī)r(jià)的行為使得政策違背初衷，沒有將房地產(chǎn)引入正規(guī)運(yùn)行渠道。而投機(jī)者利用高杠桿、眾籌等配資，不惜血本再次砸入房市，會(huì)加大因住房?jī)r(jià)格虛高而形成泡沫的可能性，很容易再次衍生金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，政策的導(dǎo)向性必須正確，謹(jǐn)防額外金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

3實(shí)施路徑的政策建議

3.1去庫存力度要與城市發(fā)展水平相匹配

縱觀去庫存政策被中央提出后，各地政府都紛紛采取措施推動(dòng)政策落實(shí)。但針對(duì)不同經(jīng)濟(jì)水平的城市，政府應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待，即去庫存的實(shí)施力度要與城市發(fā)展水平相匹配。近期，北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)再次上漲，而三四線城市房地產(chǎn)業(yè)動(dòng)靜不大，主要原因2--是一線城市人口流動(dòng)規(guī)模較大，而三四線城市流入人口少，對(duì)房地產(chǎn)需求較小。若單純推動(dòng)房地產(chǎn)需求側(cè)，去庫存政策只能維持短暫時(shí)間。因此，必須時(shí)時(shí)測(cè)度城市人口規(guī)模以及其經(jīng)濟(jì)水平，改善房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，如暫緩商品房的增建、改造經(jīng)濟(jì)適用房等，以補(bǔ)償費(fèi)用或公積金房貸等來刺激流動(dòng)人口的購(gòu)房需求。

3.2避免房地產(chǎn)投機(jī)性套利活動(dòng)

政府實(shí)施去庫存政策的同時(shí)，要謹(jǐn)防房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者的投機(jī)套利活動(dòng)。中央之所以提出去庫存政策，是想讓房地產(chǎn)業(yè)在盤活存量的同時(shí)行業(yè)發(fā)展趨于穩(wěn)定健康，但若出現(xiàn)機(jī)構(gòu)或投資者的投機(jī)性購(gòu)房行為，短期中炒作買賣會(huì)浪費(fèi)房地產(chǎn)存量的合理配置，且其中會(huì)再次哄抬房?jī)r(jià)，衍生房地產(chǎn)金融泡沫。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)管，引導(dǎo)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)從事良性經(jīng)營(yíng)，杜絕場(chǎng)外配資或利用高杠桿來投機(jī)套利。

3.3加快稅法體制改革

去庫存政策實(shí)施主要在于拉動(dòng)農(nóng)民工等流動(dòng)人口以及低收入居民的住房需求，但因其本身經(jīng)濟(jì)水平較低，政府應(yīng)當(dāng)給予住房購(gòu)買的相應(yīng)扶持政策，而稅收優(yōu)惠政策恰好可以起到區(qū)別對(duì)待作用。通過減免房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅等，既能鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)增建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等，減少樓房改建增建成本，拉動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的去庫存積極性，又可以鼓勵(lì)低收入群體購(gòu)房需求，降低其購(gòu)買成本，達(dá)到盤活地產(chǎn)存量進(jìn)而將資金配置于實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的目的。

3.4提高公共財(cái)政預(yù)算支出

房地產(chǎn)的高庫存量不能僅落實(shí)于居民儲(chǔ)戶的消化，政府部門應(yīng)當(dāng)承擔(dān)部分產(chǎn)量的消化。在減少商品房、保障房等，增加經(jīng)濟(jì)適用房同時(shí)，居民儲(chǔ)戶是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主力軍，各級(jí)政府也應(yīng)積極購(gòu)置存量。開發(fā)商部分建造于優(yōu)良地段或無法解決的庫存房產(chǎn)，政府可購(gòu)置于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施。通過提高公共財(cái)政預(yù)算支出，政府可將房屋改建為城市公共服務(wù)等設(shè)施，完善城市基礎(chǔ)建設(shè)。既能有效解決去庫存問題，又能使城市居民福利指數(shù)提升，提高城市發(fā)展水平且多項(xiàng)城市建設(shè)可能會(huì)增加公共財(cái)政的收入。