利率調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響分析

王雪 隋娜娜 王春智 魯笑男

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場健康快速的發(fā)展為我國經(jīng)濟發(fā)展和民生建設(shè)起到重要作用。目前，我國房地產(chǎn)市場過熱，房地產(chǎn)價格持續(xù)增高且增長速度較快，但是房地產(chǎn)繁榮背后存在著諸多問題。利率作為經(jīng)融貨幣的一個工具，是國家宏觀調(diào)控經(jīng)濟的方式，本文在總結(jié)國內(nèi)外相關(guān)研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合近期中國人民銀行的利率調(diào)整，探討利率調(diào)整對我國房地產(chǎn)市場買賣雙方的影響，以及對房價的影響和房地產(chǎn)投資規(guī)模的影響，提供出我國利率調(diào)整和房地產(chǎn)市場存在的問題并且提出相應(yīng)對策。

關(guān)鍵詞：利率調(diào)整；房地產(chǎn)市場；影響；問題；對策

一、利率變動對房地產(chǎn)市場的影響

（一）利率調(diào)整對購房者的影響

房地產(chǎn)市場的購房者主要分為兩類：一是為了改善生活條件的自住購房；二是購買房產(chǎn)進行投資以實現(xiàn)財富的保值增值。利率調(diào)整對購房具有直接影響，首先，對于自住購房者，他們的目的是為了改善自己的居住環(huán)境，利率上升后，這類購房者的還貸數(shù)額將提高。雖然銀行可以對首次購房者在基準利率的基礎(chǔ)上降低10%，但每月多支出的還款數(shù)額對于中低收入的家庭來說是不小的壓力。而對于投資需要的這類購房者，如果他們持有的房地產(chǎn)資金是自有資金，利率調(diào)整會加大機會成本，如果，購房資金是從銀行借貸的，就會加大購房者的實際成本。因此，利率的上調(diào)會在一定程度上抑制購房需求。但對于房地產(chǎn)的投資者和投機者來說，影響他們需求的主要是持有房地產(chǎn)的預(yù)期收益和其他資產(chǎn)收益。如果房價上漲速度得不到控制，或者一直處于上漲的趨勢中，房地產(chǎn)市場的投資需求不僅不會減少， 反而會增加。

（二）利率調(diào)整對供房者的影響

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道多數(shù)是通過向商業(yè)銀行貸款獲得的，資產(chǎn)負債率高。當貸款利率連續(xù)大幅度升高時，開發(fā)商獲取資金的財務(wù)成本也相繼增高，而在房價沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價格上，房地產(chǎn)開發(fā)的收益就會大大降低，開發(fā)商可能會減少房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)的供給量就會下降。但是從另外一方面看，利率的提高會使開發(fā)商的開發(fā)成本增加，收益減少，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)中實力較強規(guī)模較大的開發(fā)企業(yè)來說不會有重大的影響。因為雖然目前房地產(chǎn)企業(yè)的平均負債率在60%左右的水平，但真正對開發(fā)商的影響只有 20%左右的企業(yè)開發(fā)貸款和流動資金的貸款，而其余的40%左右的負債實際上是發(fā)商銷售的預(yù)收款。這部分錢是不需要付利息的，而且如果放在銀行還是要收取利息的，并且這部分利息歸開發(fā)商所有。另外，開發(fā)商還可以有他的融資渠道，如吸收基金公司的投資，上市融資等。由于資金來源的多元化和資本的雄厚，對于20%的貸款的利息的影響對開發(fā)商來說是不大的。但是對于一些規(guī)模較小、實力較弱、信用較差、開發(fā)資金來源渠道單一的小開發(fā)企業(yè)來說，由于開發(fā)資金主要來源依靠銀行的貸款，融資渠道較為狹窄，利率調(diào)整后由于資金使用費用的融資成本和財務(wù)成本的增加，其項目資金的運作會受到較大的影響，面臨較大的經(jīng)營壓力，所以一些小的開發(fā)公司就會遭到淘汰。這又將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整。

二、存在的不足

（一）利率市場化改革不完善

首先，我國利率政策的制定存在諸多問題。我國利率政策的頒布具有一定的滯后性，難以滿足迅速發(fā)展的經(jīng)融市場。長短期利率之間缺乏有效的聯(lián)動，有些受管制的利率調(diào)整后根本無法將經(jīng)濟信號傳遞到其他利率當中去，錯誤的利率信號容易導(dǎo)致某些商品例如房地產(chǎn)商品價格的扭曲，起不到利率的杠桿性作用。其次，我國缺乏高效的利率監(jiān)管體系。我國的監(jiān)管部門對利率風(fēng)險監(jiān)管極小，給市場帶來了激烈的競爭。再次，我國的金融環(huán)境缺乏穩(wěn)定性我國的資本市場、貨幣市場發(fā)展都還不夠成熟，二者并沒有形成一個充分競爭的市場體系。

（二）房地產(chǎn)場的運行存在問題

首先，我國房地產(chǎn)市場的供求總量發(fā)展不平衡。房價的居高不下使得人們只能將購買的類型鎖定在小戶型商品房、經(jīng)濟適用房等保障性住房上面，而房地產(chǎn)開發(fā)商卻將開發(fā)重點放在高檔別墅、社區(qū)以及大戶型商品房，供求總量出現(xiàn)嚴重的非均衡性，住房的結(jié)構(gòu)供需也不平衡。我國的高檔戶型與小戶型供給比例嚴重不合理，中低價位的小戶型住宅供給量非常低。其次，政府的監(jiān)管不到位。再次，我國的土地政策有待健全。國的土地價格形成機制仍不明確，許多地方政府將土地出讓給開發(fā)商而獲得財政收入，開發(fā)商對土地資源的壟斷是導(dǎo)致房價居高不下的重要導(dǎo)火索，助長了房地產(chǎn)泡沫的膨脹。

三、對策和建議

（一）促進利率市場化改革

首先，我國要培養(yǎng)穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。我國宏觀經(jīng)濟環(huán)境基本保持穩(wěn)定，銀行和企業(yè)間保持著協(xié)調(diào)的關(guān)系，為利率市場化改革提供強有力的保證；其次，強化我國的利率監(jiān)管體系職能。建立一個健全高效的利率監(jiān)管體系，既要保證監(jiān)管的高效性，又不能違背市場經(jīng)濟運行的規(guī)律，使各個資產(chǎn)市場對央行的監(jiān)管信號有反饋作用。央行應(yīng)該進一步放開利率管制，轉(zhuǎn)變智能，增強利率的監(jiān)管和調(diào)控能力的前提是提高市場利率的透明度，保證金融機構(gòu)信息披露的真實性，還要保證通過合理的利率來提高我國貨幣政策操作的靈敏度，保證各金融市場的參與者對央行利率調(diào)控信息和調(diào)控意圖有著高敏感度。

（二）調(diào)整我國房地產(chǎn)市場的運行

首先，推進房地產(chǎn)供給多層次化，完善住房保障制度。我國的房地產(chǎn)市場應(yīng)該以需求為主導(dǎo)，建立為我國住房需求服務(wù)的房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)才是解決供矛盾的唯一方式。其次，加強政府監(jiān)管。政府應(yīng)該引導(dǎo)房地產(chǎn)市場主體將宏觀的、理性的眼光投放到房地產(chǎn)市場中來。一定要采取必要的政策手段限制開發(fā)商不正當?shù)母偁幮袨椋⒎康禺a(chǎn)價格波動預(yù)警體系，實時監(jiān)控國際國內(nèi)房價走勢。再次，健全我國的土地政策，提高土地的利用率。

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