淺析保險(xiǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)面對(duì)的問(wèn)題
——以北京泰康之家·燕園為例

王 丹(北京京誠(chéng)華宇建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司)

淺析保險(xiǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)面對(duì)的問(wèn)題
——以北京泰康之家·燕園為例

王 丹
(北京京誠(chéng)華宇建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司)

當(dāng)今我國(guó)已經(jīng)步入老齡化社會(huì)，隨著老齡化人口的迅速增加，居民養(yǎng)老問(wèn)題已經(jīng)成為社會(huì)普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。2009年保監(jiān)會(huì)通過(guò)了《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，開(kāi)啟了保險(xiǎn)企業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)的大門(mén)。由于多年保險(xiǎn)公司現(xiàn)有投資渠道收益率低，而養(yǎng)老地產(chǎn)的投資期與保險(xiǎn)公司負(fù)債的周期契合度高，因此國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)企業(yè)紛紛開(kāi)始通過(guò)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)來(lái)拓展投資渠道。本文通過(guò)對(duì)泰康之家·燕園的調(diào)研，分析總結(jié)險(xiǎn)企開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)面對(duì)的問(wèn)題，希望保險(xiǎn)企業(yè)通過(guò)其先天的資金優(yōu)勢(shì)在解決社會(huì)養(yǎng)老問(wèn)題中發(fā)揮重要作用。

保險(xiǎn)企業(yè)；養(yǎng)老地產(chǎn)；老年社區(qū)；養(yǎng)老服務(wù)

1 政策及背景

1.1 養(yǎng)老社會(huì)問(wèn)題突出

2000年，我國(guó)60歲以上老年人比例已經(jīng)達(dá)到10%，根據(jù)國(guó)際公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，這標(biāo)志著我國(guó)已經(jīng)正式步入了老齡化社會(huì)。

2012年6月5日，人社部就社會(huì)保險(xiǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)續(xù)及醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革等問(wèn)題集中答復(fù)人民網(wǎng)網(wǎng)友時(shí)明確表示，相應(yīng)推遲退休年齡已是一種必然趨勢(shì)，人社部將適時(shí)提出彈性延遲領(lǐng)取基本養(yǎng)老金年齡的政策建議。此言一出再次引發(fā)網(wǎng)民震動(dòng)，而關(guān)于延遲退休年齡近年來(lái)也一直為社會(huì)各界廣泛關(guān)注。

當(dāng)社會(huì)各界對(duì)養(yǎng)老問(wèn)題廣泛關(guān)注時(shí)，保險(xiǎn)企業(yè)們紛紛推出了自己的商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，比如泰康人壽開(kāi)發(fā)了分紅型、投資型、醫(yī)療責(zé)任、保障型四種類型八種產(chǎn)品。然而保險(xiǎn)企業(yè)并不滿足于保費(fèi)的收入，他們把眼光投到了開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)上來(lái)。

1.2 保監(jiān)會(huì)允許險(xiǎn)企投資不動(dòng)產(chǎn)

2009年10月1日實(shí)施的新《保險(xiǎn)法》，首次將“可投資不動(dòng)產(chǎn)”納入保險(xiǎn)投資范圍，這意味著保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老實(shí)體等不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)容也得到保監(jiān)會(huì)的認(rèn)可，購(gòu)買(mǎi)辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)這4項(xiàng)保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資內(nèi)容已經(jīng)得到保監(jiān)會(huì)的認(rèn)可，保險(xiǎn)資金有可能成為投資養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的潛在主力。

2 險(xiǎn)企布局養(yǎng)老地產(chǎn)熱情高

2.1 國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)企業(yè)年收益概況

2013年保險(xiǎn)資金運(yùn)用監(jiān)管政策通報(bào)暨培訓(xùn)會(huì)議上透露的信息顯示，2008年至2012年，行業(yè)投資收益率分別為1.89%、6.41%、4.84%、3.49%和3.39%（圖2-1），保監(jiān)會(huì)副主席陳文輝在會(huì)議上指出，“大部分年度的收益率都低于五年期定期存款利率(4.75%)。”

圖2-1 2008-2012中國(guó)保險(xiǎn)企業(yè)年收益率（資料來(lái)源：筆者自繪）

由此可看出保險(xiǎn)業(yè)的年收益率一直還在低位徘徊, 根據(jù)國(guó)外統(tǒng)計(jì)資料顯示，只有當(dāng)保險(xiǎn)公司的資金年收益率在7%以上時(shí)，其經(jīng)營(yíng)才能進(jìn)入良性發(fā)展軌道。因此，尋找7%以上或者至少相當(dāng)于貸款利率的投資品種或渠道，是國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司的重要工作。

2.2 險(xiǎn)企資金投資渠道急需拓展

2.2.1 尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)的需求強(qiáng)烈

圖2-2 保險(xiǎn)資金運(yùn)用的渠道及其比例（資料來(lái)源：《中國(guó)保險(xiǎn)年鑒》，2007-2012；中國(guó)保監(jiān)會(huì)網(wǎng)站）

我國(guó)保險(xiǎn)公司投資渠道主要有固定收益類銀行存款、國(guó)債及基金等（圖 2-2），與美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的投資渠道相比過(guò)于單一。單一的投資渠道，導(dǎo)致較低的投資收益率。因此，保險(xiǎn)資金急需拓寬投資渠道，提高收益率。

2.2.2 養(yǎng)老地產(chǎn)與險(xiǎn)企資金屬性相匹配

一方面中國(guó)正在經(jīng)歷史上速度最快的老齡化進(jìn)程；另一方面保險(xiǎn)公司現(xiàn)有投資渠道收益率低，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資期長(zhǎng)，與保險(xiǎn)公司負(fù)債的久期契合度高。此外，保監(jiān)會(huì)對(duì)險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的政策也鼓勵(lì)險(xiǎn)企投資于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

對(duì)保險(xiǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品端與投資端的資金對(duì)接通道，可以實(shí)現(xiàn)社區(qū)開(kāi)發(fā)資金的早期回籠。地產(chǎn)商做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的預(yù)售時(shí)間也只有2年左右，而保險(xiǎn)公司將產(chǎn)品與社區(qū)居住權(quán)相結(jié)合，則是把地產(chǎn)項(xiàng)目銷售再度提前，即項(xiàng)目還沒(méi)有開(kāi)工就已經(jīng)通過(guò)賣保險(xiǎn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售資金回籠，同時(shí)也鎖定了后期購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目的現(xiàn)金流，大大提高了經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)端與投資端的直接對(duì)接。

3 北京泰康之家·燕園調(diào)研分析

3.1 項(xiàng)目概況

圖3-1 泰康之家·燕園區(qū)位圖（圖片來(lái)源：筆者拍攝）

泰康之家·燕園位于北京昌平新城的中心區(qū)域，西側(cè)為白浮泉公園，東北側(cè)500m左右為南邵地鐵站（圖3-1）。社區(qū)規(guī)劃建設(shè)規(guī)模308589平方米（地上建筑面積），其中：普通商品房住宅建筑規(guī)模為210514.3平方米，非配套商業(yè)用房規(guī)模為91150.7平方米，容積率1.79。 一期建筑面積大約9.1萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可容納600余戶，將于2015年開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。

社區(qū)內(nèi)共17棟高層住宅樓，1棟幼兒園及相應(yīng)的商業(yè)服務(wù)用房（圖3-2）。社區(qū)規(guī)劃以中央景觀帶為主軸線，周邊布置圍合型的高層老年公寓，每個(gè)圍合的院落都成為一個(gè)特色組團(tuán)，在未來(lái)運(yùn)營(yíng)管理時(shí)，每個(gè)組團(tuán)都承擔(dān)了不同的功能。

圖3-2 泰康之家·燕園沙盤(pán)照片（圖片來(lái)源：筆者拍攝）

3.2 銷售方式

泰康燕園采用兩種銷售方式,方式一，和相應(yīng)保險(xiǎn)產(chǎn)品掛鉤。方式二，直接面對(duì)老年客戶銷售。

方式一是泰康人壽推出的國(guó)內(nèi)第一款保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的綜合養(yǎng)老計(jì)劃——“幸福有約”終身養(yǎng)老計(jì)劃。 這是國(guó)內(nèi)第一款與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的綜合性養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃，產(chǎn)品由泰康人壽的“樂(lè)享新生活養(yǎng)老年金保險(xiǎn)（分紅型）”和泰康之家的“入住養(yǎng)老社區(qū)確認(rèn)函”共同組成，繳費(fèi)起點(diǎn)為 200 萬(wàn)元，保險(xiǎn)合同產(chǎn)生的利益可用來(lái)支付社區(qū)每月的房屋租金和居家費(fèi)用。此外，客戶也可以到了保單約定的時(shí)間，不選擇入住，選擇拿分紅。“幸福有約”通過(guò)將傳統(tǒng)的養(yǎng)老保險(xiǎn)與現(xiàn)代的養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合，使虛擬金融產(chǎn)品與實(shí)體養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合。

方式二是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售方式，由泰康之家的銷售人員直接向客戶銷售現(xiàn)房的老年住宅。由于保險(xiǎn)客戶的入住時(shí)間往往在多年以后,屬于“期貨”，而養(yǎng)老社區(qū)屬于實(shí)體，需要即時(shí)的客戶。為了保證養(yǎng)老設(shè)施正常運(yùn)營(yíng)，減少運(yùn)營(yíng)中人力及資源的浪費(fèi)，泰康也需要補(bǔ)充非保險(xiǎn)客戶的入住來(lái)源。

與保險(xiǎn)掛鉤的銷售方式為客戶提供了新的選擇體驗(yàn)，在確保未來(lái)客源的同時(shí)保證了資金的回籠。而方式二是傳統(tǒng)的銷售方式并沒(méi)有區(qū)別開(kāi)其他老年地產(chǎn)或一般房地產(chǎn)的模式，因此在吸引客戶方面缺乏創(chuàng)新點(diǎn)，較其他項(xiàng)目不存在優(yōu)勢(shì)。

3.3 項(xiàng)目總結(jié)

通過(guò)對(duì)泰康之家·燕園的調(diào)研，筆者認(rèn)為保險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)取得了一個(gè)階段性的成果。由于資金特性的匹配，使越來(lái)越多的險(xiǎn)企都投入到其中。然而，我國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還屬于初級(jí)階段，很多相關(guān)政策和相關(guān)行業(yè)都還不夠成熟，因此現(xiàn)階段險(xiǎn)企開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)還是存在一些亟待解決的問(wèn)題。

4 保險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的問(wèn)題

4.1 配套政策亟待落實(shí)

配套政策解決方案缺失是目前火熱的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的問(wèn)題。養(yǎng)老屬于民政部門(mén)主管，土地屬于國(guó)土部門(mén)主管，而規(guī)劃又屬于規(guī)劃部門(mén)主管，相互協(xié)調(diào)比較困難。無(wú)論自建還是與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，都面臨著養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)缺位、退休人員醫(yī)保能否異地轉(zhuǎn)移等系列政策壁壘，相關(guān)配套政策還不能得到盡快解決。

4.2 開(kāi)發(fā)模式不夠成熟

目前在建或規(guī)劃項(xiàng)目來(lái)看，保險(xiǎn)公司開(kāi)發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要有三種種模式：

一是建設(shè)與運(yùn)營(yíng)為同一主體。如泰康人壽通過(guò)組建的“泰康之家”全資子公司進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。該模式的優(yōu)勢(shì)是可控性強(qiáng)、便于保險(xiǎn)公司的戰(zhàn)略制定和執(zhí)行，劣勢(shì)在于險(xiǎn)企缺乏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，資金投入規(guī)模大、周期長(zhǎng)。

二是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作模式。如中國(guó)人壽開(kāi)發(fā)的河北廊坊養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，由國(guó)壽投資與中冶置業(yè)合作。投資商、運(yùn)營(yíng)商、開(kāi)發(fā)商成為合作體，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤(rùn)，有利干發(fā)揮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和保險(xiǎn)公司各自的優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)在于由于合作方增多，因此利潤(rùn)降低。而且公司文化不同，執(zhí)行力將會(huì)受到一定影響。

三是保險(xiǎn)公司采取股權(quán)投資的模式進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。通過(guò)戰(zhàn)略性或財(cái)務(wù)性方式投資已運(yùn)營(yíng)較成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)，以獲得投資回報(bào)，并與自身保險(xiǎn)業(yè)務(wù)形成協(xié)同效應(yīng)。此種模式的劣勢(shì)在于投資規(guī)模往往較小，雖然風(fēng)險(xiǎn)不高，但投資收益利潤(rùn)也同樣不高。

4.3 無(wú)產(chǎn)權(quán)住房與養(yǎng)老服務(wù)打包的劣勢(shì)

由于保監(jiān)會(huì)禁止險(xiǎn)企直接進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因此現(xiàn)階段險(xiǎn)企所開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品基本以租賃為主。險(xiǎn)企通過(guò)承諾的養(yǎng)老服務(wù)與其租賃的老年住宅打包成一個(gè)產(chǎn)品，產(chǎn)品通過(guò)保險(xiǎn)進(jìn)行銷售。據(jù)泰康之家運(yùn)營(yíng)總監(jiān)介紹，養(yǎng)老社區(qū)除了通過(guò)保險(xiǎn)產(chǎn)品銷售獲得的資金，此外養(yǎng)老社區(qū)自己的運(yùn)營(yíng)也要盈利。

如何在老年社區(qū)中實(shí)現(xiàn)盈利呢？無(wú)非是房屋租金、物業(yè)生活費(fèi)和護(hù)理費(fèi)三大方面。房屋租金基本上以由客戶的保險(xiǎn)金返回得以支付，因此生活物業(yè)費(fèi)和護(hù)理費(fèi)將在運(yùn)營(yíng)中可能實(shí)現(xiàn)盈利。生活物業(yè)費(fèi)及護(hù)理費(fèi)都涵蓋在養(yǎng)老服務(wù)這個(gè)概念之下，當(dāng)客戶通過(guò)保險(xiǎn)產(chǎn)品的購(gòu)入從而獲得了養(yǎng)老社區(qū)入住的門(mén)檻后，真正試金石則是險(xiǎn)企提供的養(yǎng)老服務(wù)。

客戶入住養(yǎng)老社區(qū)后，如果社區(qū)給予養(yǎng)老服務(wù)并未達(dá)到客戶需求，或者與社區(qū)的管理運(yùn)營(yíng)方產(chǎn)生分歧（如客戶難以接受社區(qū)提供的較昂貴的生活物業(yè)費(fèi)及護(hù)理費(fèi)）后，客戶也將無(wú)法根據(jù)自己的選擇來(lái)更換日常養(yǎng)老居家服務(wù)。當(dāng)險(xiǎn)企將居住需求與服務(wù)需求進(jìn)行打包之后，這種不靈活性就隨之而來(lái)。傳統(tǒng)銷售型老年社區(qū)雖然存在種種弊端，但產(chǎn)權(quán)與服務(wù)相分離的方式，將給予居住的老人足夠的靈活性進(jìn)行居家生活類服務(wù)的選擇。

4.4 建筑實(shí)體與客戶居住預(yù)期能否一致

與保險(xiǎn)產(chǎn)品掛鉤的養(yǎng)老社區(qū)是一種“期貨”。如果投保人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)年齡與允許領(lǐng)取年齡相差較大，原有養(yǎng)老社區(qū)是否能滿足5年、10 年乃至更長(zhǎng)時(shí)間之后人們的居住預(yù)期是存在一定疑問(wèn)的。在保險(xiǎn)生效的這多年時(shí)間內(nèi)，各種技術(shù)和產(chǎn)品都在繼續(xù)發(fā)展，原有的老年社區(qū)如果依然停留在以前的配置水平上，那將很難滿足客戶的實(shí)際需求。因此老年社區(qū)的設(shè)計(jì)應(yīng)該為未來(lái)的發(fā)展提供“可升級(jí)性”。這種級(jí)別的提升體現(xiàn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、老年產(chǎn)品、家具建材等多個(gè)方面。

5 結(jié)語(yǔ)

保險(xiǎn)企業(yè)投資養(yǎng)老地產(chǎn)，一方面可以為集團(tuán)吸收養(yǎng)老保險(xiǎn)客戶;另一方面，也找到了保險(xiǎn)資金投資的出口，獲得可觀的投資利潤(rùn)，當(dāng)前投資建設(shè)各類民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)正在形成風(fēng)潮。與此同時(shí)，我國(guó)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策規(guī)范也需要完善。在中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展模式還處在不成熟的階段，險(xiǎn)企開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)還存在許多主、客觀上的問(wèn)題。但毋庸置疑，隨著我國(guó)政策的不斷完善，保險(xiǎn)企業(yè)已經(jīng)是整個(gè)行業(yè)中開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的重要力量。

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