旅游用地地價評估研究

文/ 王莉　上海市地質調查研究院　上海　200000

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旅游用地地價評估研究

文/ 王莉上海市地質調查研究院上海200000

【摘要】隨著旅游業的快速發展，旅游項目對土地的需求急劇增加。為提高旅游用地的節約集約利用水平，三部委出臺文件明確規定部分旅游用地須采取招拍掛方式出讓，出讓價格按旅游用地確定。但當前對旅游用地的地價評估尚處于初步探索階段，本文對出讓旅游用地的界定，旅游用地價格影響因素，運用市場比較法、收益還原法、公示地價系數修正法評估旅游用地地價等進行探索研究，為評估旅游用地價格提供參考。

【關鍵詞】旅游用地；地價；影響因素；評估

隨著居民對旅游需求的擴大，近些年我國旅游業快速發展，旅游項目對土地的需求急劇增加，為提高旅游業用地市場化配置和節約集約利用水平，國土資源部、住房和城鄉建設部、國家旅游局出臺《關于支持旅游業發展用地政策的意見》（國土資規〔2015〕10號），意見明確提出“旅游相關建設項目用地中，用途混合且包括經營性用途的，應當采取招標拍賣掛牌方式供應，其中影視城、仿古城等人造景觀用地按《城市用地分類與規劃建設用地標準》的‘娛樂康體用地’辦理規劃手續，土地供應方式、價格、使用年限依法按旅游用地確定”。但當前旅游用地的地價評估尚處于初步探索階段，在估價行業尚未形成共識，有些地方一刀切按照工業用途評估，以致部分地塊的地價偏低，造成國有資產流失；有些地方一刀切按照商業用途評估，以致部分地塊的地價偏高，制約了當地旅游投資的積極性。本研究通過分析旅游用地的地價影響因素，對評估旅游用地地價的不同方法進行研究。

1、旅游用地的界定

1.1學術界的旅游用地

學術界對旅游用地的內涵從各個學科、角度有不同的界定（具體的如表1），概括來講，學術界的旅游用地有狹義、廣義之分[1]。狹義的旅游用地是指景區內的土地；廣義的旅游用地是指景點內及景點周邊服務于旅游景點上、下游產業的相關所有用地，比如緊鄰旅游景點的旅館、餐飲、紀念品商店、療養、交通設施、旅游加工、農家樂以及住宅等。

1.2國標分類體系中的旅游用地

旅游用地作為一種特殊用地，其內涵界定在各項法規或相關文件中尚無確切提法，僅有相關或相近的名詞術語，例如，2002年國土資源部研究制訂的《全國土地分類（試行）》中最相關的為“瞻仰景觀休閑用地”；2011年建設部修訂的新版《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB 50137-2011）中最相關的為“娛樂用地”、“康體用地”及“公園綠地”；2007年中國土地勘測規劃院和國土資源部地籍管理司起草的《土地利用現狀分類》（GB/T 21010-2007）中最相關的為“文體娛樂用地”、“公園與綠地”及“風景名勝設施用地”[2]。概括來講，旅游用地可以被劃分至商業服務用地或公共服務用地這兩種大類。

表1　國內相關標準中與旅游用地相關的用地

1.3本文研究的旅游用地

廣義的旅游用地雖然內涵更加豐富、分類更復雜，更能科學地反映土地資源的實質，但是景區外的相關旅游產品用地多以住宅、商業或其他用途供應出讓，其地價內涵及評估方法、技術路徑相對成熟，不屬于本文研究的范圍。狹義的旅游用地以景點為依托，包括景點及景區內配套的旅游設施、服務設施等建設項目用地。因此，本文分析的旅游用地指狹義的旅游用地。

從現有分類體系可以看出，旅游用地可以按照其商業性、盈利性分為兩類，一類是經營性旅游用地，其特點是經營性、盈利性相對明顯，消費較高，景觀設施等多為人造，典型代表包括度假村、游樂場、影視城等；另一類是公益性旅游用地，其特點是公益性相對明顯，適合廣大群眾的普通消費，風景等多為天然形成，或景觀富涵歷史、文化底蘊及教育意義，典型代表是森林公園、風景名勝、革命遺址等。公益性旅游用地多符合劃撥范圍，本文重點對通過招拍掛出讓的經營性旅游用地的出讓地價評估進行研究。

2、旅游用地地價影響因素

根據《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508－2014），土地價格的影響因素包括一般因素、區域因素與個別因素。

2.1一般因素

一般因素指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，主要包括影響城鎮地價總體水平的社會經濟狀況、土地市場狀況、金融政策等。

在一般因素方面，旅游用地與住宅用地、商業用地、辦公用地等具有相似性，比如，對于商住辦用地和旅游用地而言，社會發展情況平穩、經濟環境健康、土地市場平穩有序發展、金融政策有利于房地產項目的開發建設等對地價有積極正面影響，而經濟蕭條落后、政治動蕩不安、金融政策不支持等對地價都有負面減分作用。

2.2區域因素

區域因素指影響城鎮內部區域之間地價水平的因素，主要包括區域環境條件、交通條件、公共基礎設施完善程度、區域規劃等。

在區域因素方面，旅游用地與商住辦用地等具有相似性，比如，對于商住辦用地和旅游用地而言，區域自然環境優美、人文環境良好、交通便捷度較高或可達性高、公共基礎設施齊全、區域規劃有利于旅游項目的發展等對地價有積極正面影響，而位置偏僻、交通不發達、公共配套落后等對地價都有負面作用。

2.3個別因素

個別因素指與宗地直接有關的、宗地自身的地價影響因素，主要包括土地面積、地塊形狀、地質條件、容積率等。

旅游用地與商住用地在個別因素方面存在一定差異性：一是土地面積方面，對于商住辦用地而言宗地面積偏大時面積越大土地單價水平越低，但對于旅游用地，占地面積越大越有利于開發布局、游客承載量越大，對地價產生積極正面影響。二是地質條件方面，地形地貌復雜加大了基礎工程難度、不利于商住辦用地的開發建設，但相反，復雜的地形地貌有利于景觀的錯落有致，并減少了基礎工程量，對旅游用地影響積極正面[3]。

3、旅游用地估價方法

地價評估方法主要有市場比較法、剩余法、收益還原法、成本逼近法及公示地價系數修正法。根據各估價方法的特點及適用范圍進行篩選，市場比較法、收益還原法及公示地價系數修正法適用于旅游用地地價評估[4]。

3.1市場比較法

市場比較法是根據市場中替代原理，將估價對象與具有替代性的、且在估價期日近期市場上交易的類似宗地進行比較，并對案例的成交價格作適當修正，以此估算估價對象客觀合理價格的方法。運用市場比較法評估土地價格的公式為V=VB×A×B×D×E，其中：V為估價對象土地價格；VB為比較實例價格；A為估價對象情況指數/比較實例宗地情況指數；B為估價對象估價期日地價指數/比較實例宗地交易日期地價指數；D為估價對象區域因素條件指數/比較實例宗地區域因素條件指數；E為估價對象個別因素條件指數/比較實例宗地個別因素條件指數。

首先，在同一供需圈選取近幾年成交的相同或類似用途的土地案例，獲取土地案例的基本信息，包括地塊位置、地塊面積、成交時間、規劃用途、成交價格、交易方式等。其次，將估價對象與案例進行比較，包括區域因素中的區位條件、交通條件、環境條件、周邊配套設施、區域地質條件以及個別因素中的規劃景觀質量、游客承載量、景區內的停車場、餐飲、住宿、廁所等配比。然后，建立比較因素的指數體系，如以估價對象的因素條件為基礎，將比較實例相應因素條件與估價對象相比較，確定比較實例各因素的指數，在此基礎上編制比較因素指數表。最后，在各案例的比準價格基礎上根據權重加權平均計算得到市場比較法的計算結果。

3.2收益還原法

通過收益還原法評估旅游用地地價主要遵循了估價中的預期收益原則和貢獻原則。預期收益原則，即旅游用地能夠在未來一定年期內持續產生有效收益；貢獻原則，即旅游用地的收益由土地及其他生產要素共同作用的結果，包括配套設施房屋、大片的綠地及花卉植被等，而土地價格根據土地對不動產收益的貢獻大小確定。

根據貢獻原理土地年均純收益a通過旅游景區內不動產年收益扣除地上建筑物年收益、綠地及花卉的年收益獲得。不動產年收益、建筑物年收益以及綠地花卉的年收益均根據收益還原法的演變公式，通過求取不動產、建筑物、綠地花卉的價格后配合對應的還原率求取而得。不動產的價格通過報酬資本化法求取、建筑物價格及綠地花卉的價格分別通過成本法求取。

首先，根據報酬資本化法公式求取不動產在估價時點的收益價格。

V為不動產在估價時點的收益價格。n為不動產收益期限，是從估價時點開始計算的預期未來可以獲取收益的時間。Ai為不動產未來各期的凈運營收益，通常簡稱凈收益，A1，A2，…An分別為相對于估價時點而言的未來第1期，第2期，…，第n期末的凈收益。其中，A1＝收入－運營費用，收入包括以下幾個方面：（1）門票收入，通過調查同類景點的客觀門票價，乘以游客承載量進行估算；（2）餐飲等消費收入，參考相關統計年鑒中的人均消費或餐飲消費占門票收入比例等數據估算；（3）住宿及停車等收入，通過參考同類景點的住宿或停車單價乘以對應數量估算；（4）運營費用，按照行業運營費用占收入比例進行估算。A2，A3…An在第一年收入的基礎上按一定比例遞增。Yi為房地產未來各期的報酬率，也稱為折現率。其中，Y1，Y2，…Yn分別為相對于估價時點而言的未來第1期，第2期，…，第n期的報酬率。

其次，通過收益還原法的推演公式求得不動產年收益a總。

然后，求取建筑物年收益a建及綠地花卉的年收益a綠。建筑物及綠地花卉的年收益通過將建筑物及綠地花卉的價格經收益還原法的演變公式計算而得，其中建筑物、綠地花卉的價格通過成本法求取，即建造類似建筑物所需的各項成本之和、種植綠地花卉所需的成本之和為建筑物、綠地花卉的價格。

最后，通過a=a總-a建-a綠求得土地年凈收益，并經收益還原法的公式求得旅游用地土地價格。

3.3公示地價系數修正法

經營性旅游用地屬于娛樂康體用地，歸屬于商業服務用地大類，在具備完善的地價用途修正體系的情況下，可在參考商業用地地價修正體系的基礎上進行修正，最后以商業修正價格乘以旅游用地的地價修正系數即為旅游用地地價。雖然這一評估方法操作過程相對簡單，但采用這種方法進行評估，在具體的修正因素及指數方面，難以體現影響旅游用地地價的個別因素區別于普通商業用地的特殊性，在估價結果方面的可靠性不如市場比較法及收益還原法。根據目前各省市公布的用途修正體系，將旅游用地明確界定列出的較少，其中較為典型的為《北京市2014年基準地價更新成果》中的用途修正系數表，度假村參考商業0.9進行修正、影視基地參考商業的0.8進行修正。

參考文獻：

[1]張娟.旅游用地分類的探討[J].資源與產業,2008,（01）:63-68.

[2]曹玲燕.大都市基準地價土地用途細化分類研究——以上海市為例[J].上海國土資源,2013,（02）:37-40.

[3]劉宗奎,于禮,李振波.旅游用地地價影響因素分析[J].經濟視角(下),2009, （05）:17-19+55.

[4]郝娜,牛彥斌,李子良,齊躍普.秦皇島城市區旅游用地定級及地價評估[J].國土資源科技管理,2013,（01）:26-30.