碧桂園欲打造中國(guó)房地產(chǎn)商有史以來(lái)最大的單體項(xiàng)目

文/許寧

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碧桂園欲打造中國(guó)房地產(chǎn)商有史以來(lái)最大的單體項(xiàng)目

文/許寧

2014年9期的《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》雜志，發(fā)表了一篇題為《將碧桂園拖入黑洞的四大隱患》的文章。在這篇文章當(dāng)中，結(jié)尾的時(shí)候作者寫(xiě)了一段話(huà)，具有相當(dāng)?shù)念A(yù)見(jiàn)性。

楊國(guó)強(qiáng)是一個(gè)“賭性”十足的能人，判斷力極強(qiáng)，他所篤定的事情都能朝他理想的方向前行。同在廣州，恒大的發(fā)展如若超過(guò)了碧桂園，“楊國(guó)強(qiáng)絕不會(huì)甘心”。那么，“受刺激”后的楊國(guó)強(qiáng)又會(huì)如何在內(nèi)憂(yōu)外患下延續(xù)千億規(guī)模，這個(gè)后勁到底從何而來(lái)？同時(shí)，企業(yè)家族化的優(yōu)勢(shì)是，一人獨(dú)大，效率很高，另一面則是，一旦走錯(cuò)了，成本極大。對(duì)于這家立志做“最專(zhuān)業(yè)和最具競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)公司”的未來(lái)，也許真正危險(xiǎn)的刀刃不是千億，而是當(dāng)家人所“賭”的方向。

根據(jù)恒大與碧桂園發(fā)布的2015年年報(bào)，截至2015年12月31日，恒大銷(xiāo)售額達(dá)2013.4億，較2014年增長(zhǎng)53.1%，總資產(chǎn)達(dá)到7570.4億，同比增長(zhǎng)59.6%。與此同時(shí)，碧桂園2015年度總收入達(dá)人民幣1132.2億元，同比增長(zhǎng)約33.9%;其中物業(yè)銷(xiāo)售收入1094.6億元，同比增長(zhǎng)33.7%，涉及銷(xiāo)售面積共1767萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約45.1%。高下立分。楊老板心里怎么想的我們不得而知，但是楊老板怎么做的是顯而易見(jiàn)了。“好賭”的楊國(guó)強(qiáng)這次玩了一把大的。擁有獨(dú)特大盤(pán)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的碧桂園，在其出海投資的大本營(yíng)，馬來(lái)西亞的第二大城市，斥資2500億，為期20年，通過(guò)填海造島，打造中國(guó)房地產(chǎn)商有史以來(lái)最大的單體項(xiàng)目。取名“森林城市”。

森林城市長(zhǎng)什么樣？

森林城市建成后將是中國(guó)企業(yè)在馬來(lái)西亞建造的首座智慧生態(tài)城市，同時(shí)也是全球首個(gè)分層立體城市；地下是全城免費(fèi)的軌道交通，島嶼之間穿梭著豪華游艇；地面到處都是公園，建筑立面長(zhǎng)滿(mǎn)熱帶綠植；與此同時(shí)，森林城市還將通過(guò)大面積綠地濕地與園林規(guī)劃的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)雨水資源的蓄存、滲透、凈化及循環(huán)利用，“大榕樹(shù)建筑”布滿(mǎn)全城，具有威尼斯水城風(fēng)韻的理想的“未來(lái)之城”。使其成為名副其實(shí)的森林城市。

聽(tīng)起來(lái)很像馮侖這幾年一直大力舉薦的那個(gè)立體城市。不過(guò)馮總對(duì)于立體城市的設(shè)想到現(xiàn)在為止尚沒(méi)有在一個(gè)城市正式落地。希望碧桂園不必重蹈萬(wàn)通的覆轍。

當(dāng)所有人都在指責(zé)土地價(jià)格昂貴的時(shí)候，碧桂園做了個(gè)異于常人的舉動(dòng)——填海造島。如此大體量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，為什么要通過(guò)填海造島的方式獲取土地呢？碧桂園方面是這樣解釋的，最初在馬來(lái)西亞為森林城市選址的時(shí)候，確實(shí)曾經(jīng)想通過(guò)購(gòu)買(mǎi)方式獲取足夠的土地，但是由于馬來(lái)西亞土地產(chǎn)權(quán)分散，跟土地所有者談判需要的時(shí)間太長(zhǎng)并且個(gè)中關(guān)系過(guò)于復(fù)雜，因此產(chǎn)生了填海造陸的設(shè)想。至于是不是老板急于項(xiàng)目盡快上馬，填海造陸的代價(jià)究竟有多高，碧桂園方面沒(méi)有明確回答。只是簡(jiǎn)單地說(shuō)，“由于森林城市是填海造陸，土地成本是可控的，我們會(huì)根據(jù)財(cái)力來(lái)適當(dāng)調(diào)整開(kāi)發(fā)的進(jìn)度，以保證項(xiàng)目正常進(jìn)行。”

保證項(xiàng)目正常進(jìn)行的關(guān)鍵是資金到位。在這個(gè)問(wèn)題上，碧桂園采用了它歷來(lái)最常用也是最好用的辦法——快速銷(xiāo)售，快速回流。

業(yè)界依然清晰記得，在碧桂園2013年首次成功邁入千億梯隊(duì)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)中，海外試水是公眾的關(guān)注焦點(diǎn)。據(jù)碧桂園方面當(dāng)時(shí)表示，公司于2012年首度試水海外獲得重大成功，其在馬來(lái)西亞首個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目“碧桂園金海灣”于2013年完成合同銷(xiāo)售金額近人民幣約70億元，成為當(dāng)年“最大的合同貢獻(xiàn)者”。金海灣項(xiàng)目的巨大成功鼓勵(lì)了碧桂園在海外投資的一次又一次。森林城市也沒(méi)有例外。

就在我們剛才提到的碧桂園2015年年報(bào)當(dāng)中提到，碧桂園今年銷(xiāo)售面積1767萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約45.1%，銷(xiāo)售樓款現(xiàn)金回籠約為1170.0億元，連續(xù)第二次實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回款過(guò)千億。資金回流的能力可見(jiàn)一斑。

作為馬來(lái)西亞最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，碧桂園將與地方政府打交道的突出優(yōu)勢(shì)發(fā)揮得淋漓盡致。據(jù)了解，當(dāng)?shù)卣谡叻矫娼o予了森林城市特別優(yōu)惠，在新山市伊斯干達(dá)特區(qū)內(nèi)，外國(guó)投資者申請(qǐng)馬來(lái)西亞“第二家園”資格時(shí)門(mén)檻更低；在教育、醫(yī)療、旅游等投資領(lǐng)域符合條件的產(chǎn)業(yè)可獲得的稅務(wù)優(yōu)惠相當(dāng)可觀，包括5年免稅或者5年的100%投資稅抵免，這對(duì)企業(yè)在營(yíng)運(yùn)的前期減輕不少負(fù)擔(dān)。

碧桂園集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：除了旅游、教育、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)及公司的相關(guān)商業(yè)活動(dòng)，可獲得的專(zhuān)屬稅務(wù)優(yōu)惠政策外，森林城市的獨(dú)立海關(guān)也已獲批，并且已在3月6日被馬來(lái)西亞首相納吉宣布為免稅區(qū)。據(jù)悉，碧桂園與馬來(lái)西亞政府正積極商談，促進(jìn)免稅區(qū)的政策細(xì)節(jié)盡快落地。目前規(guī)劃的免稅政策范圍不僅針對(duì)免稅購(gòu)物免除消費(fèi)稅及進(jìn)口稅，更有望將利益延伸到在森林城市設(shè)立基地的離岸產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)，引入人流，創(chuàng)造產(chǎn)城融合的繁華之城。

不過(guò)，在最關(guān)鍵的吸引購(gòu)房者方面，存在的問(wèn)題是，“國(guó)內(nèi)客戶(hù)主要支撐了諸如大馬這種東南亞海外市場(chǎng)，這部分人群多是中產(chǎn)階層，不算大富大貴的人群，他們?cè)谫I(mǎi)房的同時(shí)，希望拿到馬來(lái)西亞綠卡，并迅速變現(xiàn)。而作為開(kāi)發(fā)企業(yè)，能否兌現(xiàn)這一預(yù)期，成為后續(xù)銷(xiāo)售能否持續(xù)的關(guān)鍵。”業(yè)內(nèi)資深人士指出。

還是老搭檔，還是老辦法，只是這一次的體量大過(guò)之前所有，獲取土地方式更異于從前。森林城市會(huì)成功嗎？有多少人愿意為別人的夢(mèng)想繼續(xù)買(mǎi)單呢？不管怎樣，我們都要預(yù)祝碧桂園的森林城市能夠延續(xù)以往的輝煌，畢竟，這是中國(guó)房地產(chǎn)商在時(shí)代大潮里又一次奮勇前進(jìn)。