分析供給與需求理論對房價的調控效應

賈　宏

(四川省林業調查規劃院, 四川成都 610081)

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分析供給與需求理論對房價的調控效應

賈宏

(四川省林業調查規劃院, 四川成都 610081)

【摘要】文章通過闡述我國房地產的供求現狀，運用供給與需求理論對房價的調控效應進行分析，并對此給出一些對策。

【關鍵詞】房地產；供求現狀；供給與需求理論；房價；對策

近年來，我國城市化進程發展迅速，農村人口大量進入城市，再加上大量境外流動人口，造成城市住房持續供不應求，給房地產市場提供了極大的發展空間，這也是房價一直居高不下的重要原因。因此，如何更好地利用供給與需求理論對房價進行調控就顯得尤為重要。

1我國房地產供求現狀分析

1.1房地產價格水平分析

按照國家標準，衡量房價合理性的指標是房價收入比。房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值，不同機構可能采用不同的統計指標和不同的計算方法。目前國際上公認的房價收入比應該為3～6倍，世界銀行專家的說法為4～6倍。根據2011年對我國35個大中城市的房價收入比進行測算，其結果顯示：房價收入比超出10的城市有7個(表1)。

表1　2011年我國七城市房價收入比

據數據顯示，2011年全國總體房價收入比為7.4，雖然比2010年全國總體房價收入比7.8減少了0.4個百分點，但該指標表明我國房地產價格依然偏高。

據《2011年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，1月份，在中國70個大中城市中，新建商品住宅價格環比上漲的有60個，持平的有7個，下降的有3個。至12月，環比價格下降的城市為52個，比1月份增加49個。自此房地產價格漲幅雖然顯著放緩，但依舊不容樂觀。

1.2房地產供給分析

縱觀近年來我國房地產投資數據，供給一直處于增長態勢，數據如表2所示。

表2　2007-2010年我國房地產投資數據

1.3房地產需求分析

我國將房產的需求分為消費的需求、投資的需求以及投機的需求。從消費需求也就是自住的需求看，首先由于我國推行的人口城市化進程，新增的大量城市人口對房屋必然存在較為剛性的需求，(廉價或廉租房會是他們的首選，但供應不足會迫使他們把需求轉向商品房)；其次，伴隨著我們經濟的發展，城市居民生活質量不斷改善，加上近年火爆的資本市場增值了居民手中的貨幣財富，也使住房的消費需求曲線不斷右移。從斜率看，消費的需求從現實角度看是彈性不足的(圖1)。

圖1　P-Q關系

2供給與需求理論

根據經濟學原理，商品的價格由供求變化決定。若供過于求，則價格下降，反之，價格上升。供給與需求理論就是通過協調供給與需求的關系以使產品達到一種均衡價格(圖2)，如若用D表示需求函數，S表示供給函數，P*表示均衡價格，Q*表示均衡交易量，那么當S=D時，就會產生P*和Q*。而住房作為一種商品，無非也是適用于這一原理的。對于住房來說，需求彈性較大，供給彈性較小。即當住房價格變化時，住房供給的變化量較大，住房需求的變化量則較小。

此外，雖有需求函數Q1=a1-b1P1

(1)

供給函數Q2=a2+b2P2

(2)

式中a1，b1，a2，b2為四個大于零的常數，Q1為市場需求量，P1為需求價格，Q2為市場供給量，P2為供給價格。而從圖中看出，需求曲線和供給曲線的形狀不一定是直線，但不管什么形狀，在絕大多數情況下都有一個共同規律，兩者分別是向右下方和右上方傾斜。之所以會這樣，是由于邊際效用遞減律作用的緣故，在此將不詳細闡釋。以下筆者亦從更貼近實際的角度出發選取了非直線狀進行分析。

圖2　供求均衡條件下房地產價格

2.1需求的變化(短期)

房地產需求是在一定的時期內、一定的價格水平上，消費者愿意購買而且能夠購買的房地產數量。從短期來看，住房的供給量基本穩定，而住房的需求量呈現增長趨勢。住房需求彈性較大，供給彈性較小。在供給曲線不發生變動的基礎上，需求曲線向右移動，價格上升(圖3)。

圖3　需求變化的房地產價格

2.2供給的變化(長期)

房地產供給是房地產開發商在某一時間內、在一定的價格水平上，對某種房地產所愿意而且能夠提供出售的數量。從長期來看，住房的需求量基本穩定，而住房的供給量呈現下降趨勢。在需求曲線不發生變動的基礎上，供給曲線向左移動，價格上升(圖4)。

圖4　供給變化的房地產價格

2.3市場價格的形成

由于市場需求量和供應量是關于產品或服務價格的單調函數，且需求曲線和供給曲線方向不同，它們必然相交于一點，該點稱作“均衡點”(圖2)。

當出售價格高于均衡價格，假設為P3時，供給量為Q4，需求量為Q3，供給大于需求，處于超額供給狀態。此時由于市場競爭，商家為了將多余的商品賣出去，唯一的辦法就是降價；當出售價格降低到均衡點以下，假設為P4時，供應量為Q3，需求量為Q4，供給小于需求，處于超額需求狀態。同樣由于市場競爭，商家為了得到更多利潤，會競相抬高價格。最終，供給和需求會維持在均衡點。

在均衡點處，消費者愿意和有能力購買的產品或服務與賣方愿意和能夠供給的產品或服務數量相等，這就是所謂的“供給與需求均衡”。市場價格是買賣雙方達成交易時的商品或服務價格，在完全競爭市場下，市場會在自發力量下實現均衡。這時均衡價格就是市場價格。

由以上分析可知，市場通過自發力量調整產品價格，并使之達到均衡。

3對策

歸根結底，我國房價持續上升的原因只有一個：供不應求。而調控房價只有從這兩個方面著手，一是增加供給，二是抑制需求。

筆者認為，抑制需求效果甚微。我國人口紅利仍在、城市化進程不斷加深，注定當前的住宅自住需求是剛性的。再加上投資渠道相對匱乏，住房還是穩健的保值增值品。

因此，抑制需求只會使需求釋放延后，并不會真正減少需求。而壓抑后的需求集中釋放往往會成為未來火熱行情的引爆點，如同2009年。更嚴重的是，在高房價的今天，抑制需求的措施會大大增加購房者的負擔，降低社會的消費力，不利于拉動內需。

如何確保有效供應增加？第一，還是增加住宅土地供應，這是商品房市場供應量放大的基礎。當然，需要配合其他措施方能發揮實效。第二，適當提高容積率。毫無疑問，我國城市人口總量還會不斷增大，與其被動接納，不如早點適應。適當提高容積率，增加住宅供給，并對隨之增加的教育、醫療等社會成本早做準備。第三，收緊房地產的信貸額度。在目前的房地產業資金來源中，唯有收緊信貸額度，才能促使發展商通過加快土地開發、加快銷售速度來回收資金。2008年房價有所遏制，正是流動性資金緊缺才促使發展商降價促銷以回籠資金。

以緩解供求矛盾的方式而不是行政手段來調節房價，才能真正遏制樓價的快速上漲，政府宏觀調控應著力于如何增大住宅的有效供應來促進房地產健康平穩發展。

4結束語

住房是人民生活所需的基本物質條件，在經濟快速發展，城市規模不斷擴大，鄉村人口大量進入城鎮，人口大量流動，通過運用供給與需求之間的相互作用關系調控房屋價格，有利于保障廣大群眾的基本生活需求，促進公平，平衡貧富差距，調動群眾的積極性，穩定社會秩序，保證經濟平穩健康發展，提高人口素質，具有多方面的積極意義。

參考文獻

[1]盧有杰.新建筑經濟學[M].2版.中國水利水電出版社，2005.

[2]沈偉鋒，譚大璐.從市場均衡理論看調整住宅供應結構的必要性[J].建筑經濟，2006(8):93-95.

[3]吳強.我國房價持續走高的原因及對策[OL].百度文庫.http://wenku.baidu.com/.

[作者簡介]賈宏(1975～)，男，博士研究生，高級工程師。

【中圖分類號】F293.35

【文獻標志碼】A

[定稿日期]2015-11-26