農村宅基地現狀分析與對策

【摘要】隨著社會經濟的快速發展和城鎮化步伐的不斷加快，大量農村人口涌入城市，農村人口不斷下降，但是農村宅基地用地面積卻呈現增長的趨勢。農村宅基地的建設因為缺乏統一的規劃，往往建設的比較隨意，同時因為缺乏耕地保護意識，農村宅基地以一種“攤大餅”的形式發展，造成土地浪費現象嚴重。本文對農村宅基地的現狀進行了調查分析，并提出了對策。

【關鍵詞】農村宅基地；現狀；分析；對策

隨著社會經濟的快速發展和城鎮化步伐的不斷加快，城鎮建設用地需求不斷加大和耕地保護的矛盾日益突出。與此同時，大量農村人口涌入城市，農村人口不斷下降，但是農村宅基地用地面積卻呈現增長的趨勢。農村宅基地的建設因為缺乏統一的規劃，往往建設的比較隨意，同時因為缺乏耕地保護意識，農村宅基地以一種“攤大餅”的形式發展，造成土地浪費現象嚴重。

一、農村宅基地的使用現狀及原因分析

農村地區普遍存在著建新不拆舊、一戶多宅、“空心村”現象，土地閑置、利用效率低下現象普遍。在當前建設用地供需緊張的情況下，大量閑置的農村宅基地不但浪費資源，而且使城市和農村的發展受限，需要及時對其進行盤活利用，統籌利用資源。

（一）農村土地利用規劃滯后、用地方式粗放。雖然一些先進地區的村莊在鄉鎮的指導下，按照農村發展要求開展新農村建設試點，取得一定成績，但是普遍的來說，農村用地的使用還是按照自發隨意形式建設比較多，造成農民建宅基地無章可循、布局混亂，而農村內部因為道路進出不方便，農民更愿意到村周圍寬闊的地方建設，導致農村建設用地按照一種“攤大餅”的方式擴張，這些建設又往往要占用耕地，而村內宅基地卻閑置下來，沒有進行改造利用，土地利用率低，土地浪費現象嚴重。

（二）農村宅基地仍存在的私有化觀念，一戶多宅現象普遍。村民習慣于將宅基地作為自己的個人財產來對待，很多祖輩傳下來的宅基地自己不居住，也不向村集體主動退回，仍然到到村莊外圍新建寬敞的住宅，形成了大量的一戶多宅的現象，而宅基地的退出機制在農村還未得到充分的接受和支持，村集體向村民收回多占的宅基地時會受到較大的阻力，一般難以收回。與此同時，宅基地的隱形交易市場活躍，有些村民將多余的宅基地通過私下交易的形式出售給需要的人來居住，導致原本是只有本村居民才能享受到的無償使用的宅基地變成了具有價值的個人財產，使宅基地使用局面更加混亂。

（三）農民違法占地、未批先建現象突出。按照法律的相關規定，農村家庭申請住宅用地的，應經鄉（鎮）人民政府審核，縣級人民政府批準后，再由農村集體經濟組織向宅基地申請者無償提供宅基地使用權。但是，在現實生活中，由于農民法律意識單薄，基層政府政策、法律宣傳不到位，很多農民認為建房前一般只要村級同意，就開始建設，導致了農民建房的隨意性，使得農村宅基地的規模無序增加。

二、對策研究

根據第二次全國土地調查和集體建設使用權確權登記平臺，建立關于農村宅基地使用情況的數據庫，通過調查成果和數據分析，得到宅基地使用情況，分析出閑置宅基地的分布情況。在此基礎上，按照幾種形式對閑置宅基地進行分類和盤活利用。

（一）對于“一戶一宅”的閑置宅基地，往往是因為使用權人外出務工，導致其宅基地閑置，這種情況一般要予以權利保護。宅基地使用權人愿意退出并符合“一戶一宅”的，可退出現有宅基地并在規劃區內置換獲得新的宅基地。

（二）對于“一戶多宅”的閑置宅基地，可以將這種情況的宅基地形成一個數據層，這是主要進行整理的部分。

在得到閑置宅基地使用權人同意的情況下，可以有幾種方案來進行處置：

1、退出補償方式。將閑置的宅基地由政府按照評估價值進行回購，回購后的宅基地可以分配給村內符合申請條件但是沒有宅基地的村民使用，也可以進行開發整理。

2、流轉方式。目前，農村土地市場匱乏，流轉形式單一，造成農村宅基地無價也無市。農村的地理位置多數比較偏遠，交通不便，宅基地的用途有限，并且流轉平臺系統建設比較滯后，這些都給農村宅基地的流轉帶來阻礙。需要接合當地實際情況建立宅基地市場化配置機制，減少行政手段干預，多通過市場行為實現宅基地的優化配置，進行多元化的流轉模式研究，賦予農民及村集體組織更多的使用權利，建立農村土地產權流轉平臺。通過這個平臺，可以將閑置農村宅基地更合理的進行利用。

3、項目開發方式。對于一些有區位優勢的村集體，可以由村集體利用閑置宅基地區域開發商業、工業項目，舉辦村辦企業，被占用宅基地的權利人以宅基地面積入股，成為村辦企業的股東，按照入股比例參與分紅，既解決了宅基地閑置問題，又讓村集體和村民受益。

三、保障農民權利，提高農村生活水平

通過對宅基地的整理，可以盤活農村集體土地市場，充分利用農村集體土地，但是在實施過程中，一定要以農民滿意和農民同意為前提，不應該讓農民“被上樓”，如果農村閑置宅基地整理的條件不成熟，可以通過完善農村宅基地管理規范，逐步使農村宅基地規范起來，積極保障農民的合法權益。強化規劃引導作用，做好包括房屋布局、建筑風格、基礎設施建設規劃在內的農村居民點規劃，強制要求有建新房需求的農民只能在規劃區內按照規劃建房。

當農村宅基地整理條件成熟，在開展整理工作時，首先要考慮的農民的生活保障問題，不但要做好老百姓的思想工作，使其感覺未來更加美好，增加參與度，同時要做好整理之后的新農村的遠景規劃問題，要讓原來的農村村民有適當的收入渠道，能夠保證生活水平逐步提高。

參考文獻

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作者簡介

陳子超（1981— ），性別男，民族漢，籍貫山東臨沂，工程師，大學本科，臨沂市國土資源局，研究方向國土資源管理。