房地產開發企業融資風險分析及防控措施探討

王駿

房地產開發企業融資風險分析及防控措施探討

王駿

隨著我國經濟快速的發展，我國的房地產市場發展迅速，能不能得到巨大的融資就成為了房地產商所考慮的首要問題。在融資的過程中會出現各式各樣的風險，如何防范這些風險就是本文所需要探討的問題。

房地產開發；企業融資；風險防范；建議措施

一、當前我國房地產市場融資所存在的問題

（1）國家有過多的政策限制

眾所周知，資金鏈是房地產行業最為重要的一個環節，沒有資金，房地產項目就會無法落實。但是在我國，無論是銀行融資還是股票融資，房地產行業無一例外都被嚴格的限制著，這兩條主要的融資渠道受到阻撓，促使房地產企業的融資比其它行業的要困難得多。此外，央行對于房地產企業融資的管控也非常的嚴格，并從國家層面加大了房地產企業的融資限制，尤其是信貸規模。其中最為突出的是高檔建筑和個人商用建筑的融資限制，促使企業無法得到建設資金。最后，一般而言，房地產是不允許上市的，所以和上市公司相比，房地產企業無法得到更多的特權。

（2）房地產企業的融資體系不夠完善

在我國，房地產企業數不勝數，有些房地產企業的規模很小，注冊資本也不多，這些就是所謂的僵尸房地產企業。它們都是為了分房地產市場的一杯羹，從而造成了房地產市場的亂象。規模較大的房地產企業一般而言融資體系會比較健全，融資渠道也比較廣泛，但是大多數中小房地產企業并沒有一套可行的融資體系，融資相對比較困難，渠道也比較狹窄。目前，我國房地產市場的融資還處在單一的股權融資和債券融資這一初級階段，相比歐美國家成熟的房地產市場，我國缺少的正是更高一級的金融體系，包括銀行貸款、民間融資、股權融資、證券融資等等。就現在而言，我國的房地產市場尚不成熟，整個產業鏈還缺少諸如房產抵押、房產投資、房產融資等機構。當下，房地產跟風投資的現象層出不窮，這種投資極其容易帶來風險，嚴重的可威脅到企業的生存，這些都是融資體系不完善所造成的。

（3）房地產企業的融資渠道過于狹窄

從現有的房地產市場的情況來看，幾乎所有的房地產開發商都是通過銀行信貸的方式進行融資的，但是，房地產市場在經過幾十年的持續發展之后，幾乎已經達到了瓶頸。所以，銀行加強了對房地產企業的信貸審核，對于一些小型的房地產企業，現在幾乎已經很難從銀行那里獲得借貸，銀行對小型房地產企業的貸款更加的嚴格，一方面，現在的房地產市場波動較大，庫存量居高不下，是房地產史上最大的泡沫，所以小型房地產企業在今后將會難以生存。因為我國法律制度對房地產企業融資有很大的限制，所以，房地產企業的融資來源幾乎只限于銀行，房地產融資受到銀行和國家這只看不見的手進行干預，這會隨著國家信貸政策的變動而變動。除了銀行融資這一單一渠道之外，民間融資也是房地產企業所看重的，但是民間資本往往不受法律保護，融資風險巨大，所以也容易使房地產項目打水漂，而銀行信貸又受到限制。

（4）沒有建立完善的房地產融資決策制度

房地產企業在進行融資的時候，首先要做的就是市場調查，從而讓融資決策能夠相對科學。但是從目前的房地產市場情況來看，大多數房地產企業在進行融資決策的時候，均是以經濟利益為首要出發點，從而忽視了其它方面的問題。房地產企業存在的問題，不僅僅是決策者的問題，還是融資決策制度的問題，該怎么決策？如何決策？何時融資？通過什么樣的方式融資？誰來擔任決策者等等。可是，多數房地產企業并沒有重視融資決策的制度，而是把重心放在了房產開發、房產建設、房產營銷、房產設計、房產監管等上面去了，而對于項目的融資卻沒有放在首要位置。但是，房地產項目能否順利進行，該項目的融資是否科學、是否有什么問題、是否存在不足等等都是依靠融資決策來決定的。如果沒有建立好房地產的融資決策制度，勢必為增加房地產企業的融資風險以及提高房地產企業的融資成本。

二、降低我國房地產市場融資風險的對策和建議

（1）通過房產預售的方式進行融資

由于銀行貸款會有較大的限制，房地產企業可以通過房產預售的方式來進行融資，這種方式可以幫助房地產企業增加建設資金，通過一邊建設一邊融資的方式來達到融資平衡，最終達到盈利的目的。這種方式相對其它方式而言，不僅成本低，而且融資的風險小，是比較好的融資方式之一。但是，由于有一些不確定因素，有可能房產項目沒有如期建成，或者爛尾，這些損失都要由房產企業進行承擔，但是違約和爛尾的情況一般都比較少，房產企業一般都不會蒙受損失，風險和成本均比較低。

（2）把股權融資納入到房產企業的融資體系中來

吸引股權融資，通過發行股票，房地產企業可以募集大量的原始資金，股票發行的價格，所需要募集的資金都是通過房地產企業本身得到的，這樣一來，不僅免除了高昂的貸款利息，也使房產企業的經營成本得到了控制。雖然股權融資可以通過股權投資來吸納股權人的資金，但是，只有優質的企業和聲譽良好的房產企業才能夠得到社會資本的青睞。所以，在進行股權融資的時候，必須確保企業本身的信譽和發展狀況。通過良好的信譽體系以及資本運作，逐步積累資本，然后把企業做強做大。此外，也可以吸引海外資本，因為我國的房地產行業的投資前景巨大，只要房地產企業能夠健康的發展，很容易受到海外資本的青睞，從而注入資本，助力房地產企業的發展壯大。

（3）充分利用信托投資公司來為房地產企業注入資本

信托投資公司一般而言都會有比較雄厚的資本，所以，房地產企業還可以尋求和信托投資公司的合作。和信托投資公司合作有兩個優點，首先，信托公司的信貸時間較長，并且利率低。這樣以來，房地產企業就有比較長的時候回籠資金，不必忙于還貸，同時，信托投資公司比銀行的信貸利率低，同時其自身也承擔著投資這一重要的角色。房地產企業和信托投資公司可以達成雙方協議，為房地產企業注入資本，從而達到房地產企業與信托投資公司實現雙贏的局面。通過信托投資公司的融資，信托公司間接參與了房地產投資，而房地產企業又拿到了融資，兩者相輔相成，但究其本質，都是為了實現自身的利益，很容易調動雙方的積極參與。

三、結語

從上文可以得知，房地產開發所需要解決的首要問題就是融資問題，融資是房地產開發中不可或缺的一個環節，決定著房地產項目的成敗。但是，大多數房地產的融資渠道都太過于單一，不利于房地產企業的長遠發展，再加上融資制度還不夠健全，融資還存在著諸多的缺陷，此外，許多房地產企業因為成本原因，并未建立起有效的房地產融資風險預估機制，這也是房地產企業融資風險大的原因之一。要想使房地產企業的融資風險降到最低，就必須解決好上述這些問題，從而使房地產企業能夠長遠健康的發展。

[1]高俊芳.新“國五條”背景下房地產企業融資風險控制問題探討[D].江西財經大學碩士學位論文，2014.

[2]王曉慧.房地產開發項目的融資成本及風險防范[J].行政事業資產與財務，2014.

[3]李靜.房地產開發項目的融資風險與防范對策[J].中外企業家，2014.

（作者單位:重慶首地房地產開發有限公司）