房貸一枝獨秀房企銷售量持續增長

文/王瑞紅

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房貸一枝獨秀房企銷售量持續增長

文/王瑞紅

央行公布的4月份金融統計數據報告顯示，當月人民幣貸款增加5556億元，其中，住房中長期貸款一枝獨秀，增加4280億元。值得注意的是，盡管4月份住房中長期貸款較上月少增了117億元，但簡單估算，仍有近80%的新增貸款流向了房地產市場。資深地產人士表示，從房地產角度而言，此次央行公布的數據印證了樓市去庫存效果良好，但由于房貸占比較重，說明銀行仍在對實體經濟形成抽離態勢。

數據體現樓市去庫存效果良好

專家分析認為，雖然經濟處于下行趨勢，但各地房地產去庫存政策仍在加碼，因此短期內，房貸在新增貸款中的占比下降空間有限。

尤其是3月下旬以來，盡管針對一線城市瘋狂的房價所推出的收緊政策集中出臺，但似乎并不妨礙樓市銷售量的持續增長。國家統計局5月14日公布的數據顯示，1-4月份，商品房銷售面積36012萬平方米，同比增長36.5%，增速比1-3月份提高3.4個百分點。其中，住宅銷售面積增長38.8%，辦公樓銷售面積增長33.9%，商業營業用房銷售面積增長13.5%。商品房銷售額27656億元，增長55.9%，增速提高1.8個百分點。其中，住宅銷售額增長61.4%，辦公樓銷售額增長60.1%，商業營業用房銷售額增長15.3%。

3、4月份是傳統的銷售旺季，但是今年情況比較復雜，過完農歷年后，一線城市和二線城市的房地產市場量價飛速上升，不少開發商在推盤時策略明顯，一個項目多次加推，并且價格出現逐漸上漲的情況。上海鏈家研究院監控數據顯示，截至5月初，已有碧桂園、萬科、恒大地產等13家房企發布了2016年4月的銷售報表，雖然銷售業績環比略有下滑，但與去年同期相比，均出現了大幅度的上漲，尤其是銷售額基本上是翻了一倍。上述13家房企，4月份的銷售業績合計為1394億元，環比下跌1.3%，同比上漲93.1%，銷售面積合計為1227萬平方米，環比下跌0.7%，同比上漲69.2%。除銷售大幅上漲外，房地產建設的多個典型指標也全面好轉。數據顯示，1-4月份，房地產開發企業房屋施工面積634261萬平方米，同比增長5.8%，增速與1-3月份持平。房屋新開工面積43425萬平方米，增長21.4%，增速提高2.2個百分點。房屋竣工面積25478萬平方米，增長20.1%，增速提高2.4個百分點。同時，房地產開發企業到位資金42371億元，同比增長16.8%，增速比1-3月份提高2.1個百分點。

房貸增量成新增貸款主力

央行金融統計數據顯示，4月末，本外幣貸款余額104.27萬億元，同比增長13.1%。月末人民幣貸款余額99.12萬億元，同比增長14.4%，增速比上月末低0.3個百分點，比去年同期高0.3個百分點。此外，當月人民幣貸款增加5556億元，同比少增1523億元。住房貸款增加4217億元，其中，短期貸款減少64億元，中長期貸款增加4280億元。值得注意的是，在新增貸款中有近80%的資金流向了房地產市場。此次央行公布的統計數據報告中，人民幣貸款和社會融資規模同比、環比均出現較大降幅，但住房中長期貸款的增量卻與一季度保持一致。

近日，國家統計局發布1-4月份全國房地產開發投資和銷售情況，全國房地產開發投資25376億元，同比名義增長7.2%，增速比1-3月份提高1個百分點。值得注意的是，這是自2016年初房地產投資回暖后連續4個月上漲。較去年全年增速的1%大幅上漲6.2個百分點。分析人士認為，這說明房地產商拿地意愿增強。

中原地產市場總監張大偉表示，在全國大部分省市仍在千方百計地出臺政策激活市場以消化庫存的強刺激下，樓市依然在全面復蘇的趨勢中。商品房銷售市場升溫，銷售好的城市房企加快了項目開工和施工進度。同時，在預期向好的背景下，房地產開發企業在重點城市、熱點板塊也加緊了土地儲備。因部分城市房價爆發，地王頻繁出現，很多之前剛需的區域價格全面提升，預計北京、上海出讓的郊區土地未來售價將達每平米6萬元，導致市場全面高端化。

值得一提的是，房地產熱點地區的輻射作用也開始顯現。1-4月份，非重點城市開發投資同比增長7.8%，比重點城市投資增速高1.1個百分點。非重點城市開發投資增速時隔20個月后重新超過重點城市。同時，價格漲幅也有類似的表現。中國指數研究院此前發布的《4月中國房地產指數系統百城價格指數報告》顯示，4月新建住宅平均價格環比漲幅前十位分別是惠州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東 、武漢，不再是常勝將軍北上廣等一線城市。

因政策刺激的影響，現階段我國樓市大面積復蘇，庫存也有明顯下降。4月末，全國商品房待售面積7.27億平方米，連續兩個月出現下調。其中，住房待售面積4.51億平方米，已低于去年末的規模。但仍需重點關注城市分化問題。數據顯示，1-4月份，重點城市商品房銷售面積增速比非重點城市高10個百分點。在此影響下，重點城市庫存量大幅減少，較2015年末減少397萬平方米。但同時，非重點城市庫存量卻比去年末增加1233萬平方米，依然面臨較大的去庫存壓力。

因此，在未來的政策方面，將根據中央提出的“有序消化房地產庫存”因城施策，重點城市將加速推出不同力度的調控約束性政策，限制樓市過熱上漲，同時，去庫存政策力度將集中作用于庫存壓力較大的三、四線城市中。

樓市熱度持續周期尚難料

從深層次來說，信貸刺激是本輪樓市加速回暖的主要原因之一，根據中央提出“有序消化房地產庫存”的思路，變全面刺激為因城施策，在一些庫存高企的城市和地區相對集中更大力度的政策，已在市場上形成一定的規律。房地產投資增速的快速回升，是對實體經濟的一劑強心針。當前穩增長的關鍵就是穩投資，而在固定資產投資中，房地產開發投資占比超過25%，且是建筑業、建材業等上下游產業鏈的消耗大戶，因而房地產市場的平穩健康發展對經濟穩增長仍十分關鍵。

此前，經濟下行壓力不斷增大的重要原因之一就是樓市表現疲軟，而目前房地產投資的回升，對實體經濟的助力主要集中體現在帶動性上，較快的增速不僅能帶動建筑業發展，同時也能激活相關行業的就業態勢。對于房企而言，最大的“原材料”便是土地，在銷售回暖且資金充裕時，開發商買地的熱情明顯高漲，他們將目光紛紛聚焦二線城市。

土地購置面積的收窄還反映出開發商們在二線城市的動作積極。上海鏈家地產的統計顯示，二線城市4月成交經營性土地2422萬平方米，環比上升10.7%，同比上升41.7%，土地出讓金更是高達1135.6億元，同比上升280.4%，環比上升38.4%。目前一線城市幾乎是寸土寸金，土地總價高，未來不確定性更大；二線城市相對較好，很多省會城市和區域熱點城市經濟基礎也不錯，值得被看好。

雖然在眾多利好因素疊加作用下，當前房地產投資表現強勢，但對于未來的走勢，業內的看法并不一致。有專家表示，房地產投資的良好勢頭恐難延續。近期深 、上海等熱門城市都出臺了加強版限購令，北京通州區也剛發布了最新的限購政策，冷卻樓市的意圖明顯。此外，去年下半年以來樓市的火熱帶動了大量成交，直接導致今年市場需求被透支。隨著市場逐步回歸理性，降溫將不可避免，進而也會影響到投資情況，考慮到滯后期的存在，預計6月以后房地產投資就會出現放緩。

但也有專家認為，房地產投資增速連續3個月回升，目前已達一年來最高值，并未受特大城市限購影響，此外，房地產到位資金是制約去年房地產投資的關鍵，而今年房地產到位資金增速提高2.1%，有此支撐，未來房地產投資增速有望繼續上行。

作者單位（；山東省臨沂市蘭田建設集團市場調研部）