熱點城市信貸緊縮

龔小鋒

隨著一二線城市地價和樓價日漸火熱，約束性政策也隨之祭出。盡管商業銀行住房貸款總體并未收緊，但工行收緊商用貸，被認為是銀行防范金融風險的重要信號。

如果說各個商業銀行情況不一，熱點城市信貸政策趨緊，卻是大概率事件。多地也出臺了一系列收緊信貸的政策，廈門及合肥、南京等地實行差別化住房信貸政策，被認為是二線城市新一輪信貸調控的標志。

工行率先收緊商用貸

部分大型商業銀行，已經開始密切注視北京等一線城市的金融風險防范。目前，工行在北京降低商用房、商住房貸款比例的市場消息已經得到證實。

此前，網傳工商銀行發布了《關于加強個人商用房貸款風險管理的通知》，要求提高商用房貸款首付比例，其中個人商用房貸款首付比例由過去的50%調整到70%，商住兩用房貸款首付比例由45%調整到50%，貸款所購商用房為小區配套底商的首付比例仍為50%。

“確實接到工行總部經各級下發的指示，申請個人商業用房首付比例已提高到了70%。”北京一家工商銀行工作人員透露。不過，工行官方網站至今仍然沒有披露任何相關內容。

“目前工行北京、西安、鄭州等分行網點開始執行個人商用住房貸款上調，其他銀行還未表示實施上調政策。”北京銀聯信銀行業觀察家鐘加勇告訴記者。銀行政策調整的原因，一個是基于風險的考慮，一個是監管部門的窗口指導，即被動調整。

個人商用房貸屬于個人經營性貸款，屬于小微業務之一，在經濟下行期這塊業務屬于“重災區”。一些小商鋪分割之后賣給散戶，大型商場招商失敗也會面臨風險。

近年來工行一直在收縮個人經營性貸款，尤其對于商住和商用類物業，在一線城市范圍內信貸政策方面收緊是大趨勢，北京近期就頻傳商住項目即將限購。

目前在北京，僅有工行明確執行此標準，包括華夏銀行、招商銀行等在內多家商業銀行并未有政策變化，商住個貸業務仍然按照過去總房款50%的標準執行。此外，另有多家銀行已經不做商住類項目的個人貸款業務，光大銀行多年前就停止了商住項目的個貸業務。

這是否意味著住房信貸也會開始緊縮？多名業內人士認為，不能一概而論，因為目前多數銀行仍在大力投放個人住房按揭貸款。

但這并不意味著所有的商業銀行都不會收緊貸款政策。在線金融平臺融360一名分析師表示，已有股份制銀行內部會議下達了房貸口子開始收緊的指示，未來規模會大幅調低，利率也會有變化。近期監管部門加大了商業銀行住房貸款業務的檢查力度，要求嚴防個人消費貸款、個人經營性貸款或者信用卡透支等資金用于首付。

“工行一向是銀行業的風向標，工行收緊后，其他銀行跟進的可能性較大。”鐘加勇表示，但是，目前一線房地產價格還在上漲，銀行收不收緊貸款與各行的資產質量有很大關系。如果有的銀行資產質量較差，抵御未來房價不確定風險的能力較差，則應該收緊一些。

鐘加勇認為，因為每家銀行的規模、資產和運營情況都不同，建議銀行做好壓力測試工作。

多地出臺信貸新政

一路飆升的二線城市樓市，最終還是躲不過地方政府的調控政策。在此前南京、蘇州雙雙對地價嚴控，出臺地價“熔斷機制”之后，新一波房貸收緊政策開始寶劍出鞘。

廈門近期發布了房貸新政，于7月15日開始執行。按此政策，商業性個人住房信貸“二套房”最低首付比將達六成，“三套房”將無法申請貸款。

此前，廈門市房價一路走高，今年5、6月份房價環比上漲分別為全國第一和第二，業界甚至將廈門與合肥、南京、蘇州并稱為房價上漲“四小龍”。

廈門購房者的置業成本已經不下于一線城市。上海易居房地產研究院發布的《中國住房按揭貸款報告》顯示，以居民家庭購置100平方米/套的住房為例，按首付25%、按揭30年計算，5月份，廈門購房者需要付首付款71萬元，月供達10792元。

“這一次調控調高了貸款門檻，會加大炒房者成本，對房價快速上漲，會起到一定遏制作用。”廈門一名房地產行業人士表示，但廈門供不應求的矛盾仍然突出，下半年房價漲幅雖會放緩，但依然會保持高位運行。

無獨有偶，廊坊轄下的三河市也發布通知，自7月7日起，三河市二手房將進行限購，非本地戶籍居民家庭限購一套住房，且購房首付款比例不低于30%。

此前在六月份，相隔千里的成都和合肥政府相繼出手收緊樓市。合肥政府調控更為直接，首次購房申請個貸最低首付比例為25%；購買二套房視具體情況首付比例分別為40%、50%；三套房首付比例普遍定為60%；擁有三套及以上購房家庭則不得申請公積金貸款。

“武漢、鄭州等熱線城市，后續有可能成為信貸政策收緊的城市，因為當地市場基本面與合肥市場非常相似。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，部分市場交易比較活躍的城市，如成都、重慶等，近期來看依然是以去庫存為主要導向，暫時不會有政策收緊的可能。

嚴躍進表示，住房按揭貸款政策的松緊，對去庫存、調房價等都有顯著影響。從穩定住房價格的角度看，后續相關按揭貸款政策或有主動調整的可能，表現為提高首付比例、提高房貸利率等細分內容。

樓市熱潮難以延續

去年底至今，熱點城市地價和房價上漲，截至上半年，僅僅6個月時間，以“高總價、高單價、高溢價率”為代表的三高地塊普遍出現在一、二線城市中，并持續刺激房地產市場。就目前來看，地價超過房價已經從一線城市逐步蔓延到二線城市。

這與國家和地方出臺多項房地產刺激政策不無關系，其中包括在信貸政策上的放松。

但這種寬松信貸政策，下半年恐怕難以持續。未來，二線城市有可能拉開政策調控、抑制需求的序幕。未來房地產調控政策將不僅僅是分城施策，更多將會升級到“一城一策”。

鐘加勇認為，目前一、二線城市調控政策已經趨于收緊，房價過快上漲趨勢逐步放緩，在經歷上半年大幅上漲后，下半年出現調整的可能性很大。

北京中原地產亦有報告表示，從政策走勢看，2016年下半年，北京受到影響較大的將是信貸政策，如果信貸政策不能繼續寬松，下半年房地產市場進入調整周期將是大概率事件。

不過，嚴躍進認為，在核心城市和環一線城市收緊政策之后，到8、9月份后續影響會逐漸顯現出來，這些城市的成交量將會出現下滑。但由于這些城市供不應求，政策整體收緊的力度很小，房價出現下跌的可能性并不大。

北京銀聯信分析師常宏認為，由于國際、國內經濟增速持續放緩，下行壓力較大，所以下半年政策仍會偏向于擴大整體需求、維持經濟穩定增長來緩解下行壓力，短期內會保持“寬財政、穩貨幣”的基本方向。在2016天津夏季達沃斯論壇上，李克強總理亦表示“將靈活適度實施穩健貨幣政策”。