S1線：利好門頭溝 剛需房源稀缺

曾慧娟

近日，北京市門頭溝區石門營區段的北京第一條中低速磁浮線路S1線，正在緊張建設中。據悉，S1線路連接門頭溝區與石景山區，并與1號線蘋果園站接駁，將于年內實現全線貫通調試。截至2016年3月9日，S1線全線8座車站中，已經有一半車站完成土建結構封頂，年底調試時不載客，預計明年開通運營，全程運行時間不到20分鐘。

作為京西樓市的重要組成部分，背靠西山的門頭溝有宜居的生活環境、便捷的軌道交通以及未來世界級配套設施。

同時換乘地鐵1號、6號線

在規劃圖紙上，S1線呈現出“反Z”形狀，自西向東分設石門營、小園、礦務局、上岸、石龍路、四道橋、金安橋、蘋果園8座車站。最西端位于門頭溝新城，向東依次跨越京原路、蓮石路到規劃沙石坑西側路路北，而后向北沿規劃濱河路南延至規劃石龍路，再跨西六環、永定河后，進入首鋼廠區，最后沿著既有的京門鐵路南側到達石景山區蘋果園站。

S1線是北京中低速磁懸浮交通運營示范線。其實，S1線早早就啟動立項，并在2013年10月31日獲得了市發改委批復。隨著去年4月西段“三站四區間”的正式啟動建設，S1線也迎來了全面建設期。來自市住建委官網的信息顯示，S1線上的8座車站中，已經有4座車站土建結構實現封頂，車輛段主體結構也已經完成80%。據了解，目前土建結構封頂的4座車站為石龍路站、上岸站、礦務局站、小園站。

雖然位置相對偏遠，但S1線會通過地鐵1號線和6號線接入到中心城區線網中。由于地鐵6號線也正在進行西延工程，將延長到蘋果園握手地鐵1號線，因此蘋果園站將成為一座三線換乘車站。去年年底，規劃多年的蘋果園交通樞紐正式開工建設，未來這里除了搭乘1號線、6號線和S1線外，還可以換乘公交、出租車。此外，6號線西延也設置金安橋站，在此實現與S1線的換乘。

九成以上為中高端盤

從地圖上看，門頭溝屬北京的遠郊區，地處六環外，這里還是北京少數幾個至今未開通城際軌道交通的遠郊區，但這絲毫不影響它在北京樓市中的地位。

今年2月26日，中駿地產以39.48億元、建設5萬平方米公租房的代價，拿下門頭溝區龍泉鎮MC00-0003-0026等地塊，樓面地價4.1萬元/平方米，成為新的區域地王。據業內人士計算，地塊實際樓面價高達4.1萬元/平米，預計未來樓盤售價將會突破8萬元。

去年11月18日，中交綠城聯合體以57億元的總價拿下門頭溝6020地塊，該宗地樓面價已達3.32萬/平方米。沒想到的是，這頂區域地王的帽子只戴了三個月即易主他人。并且樓面價輕易上漲了8000元/平方米。

2014年，門頭溝商品住宅的整體均價水平拉高到32653元/平方米，并在2015年持續保持高位，達到32775元/平方米，在北京16個區縣當中排名第7，僅次于城6區，在各郊區縣當中排名首位。

該區域在2016年成交均價一度達到34573元/平米，相比2006年的3981元/平米，成交均價漲幅高達768%，一度成為北京所有區域中漲幅最高的區域。從房價方面來看，目前門頭溝，除了保障房和自住房，普通住宅全部已突破3萬元，多個項目報價已經超4萬元，其中西山藝境在售洋房報價已經突破了5萬元/平米。新預售樓棟即使價格達不到5.9萬元/平米，或也將比在售價格繼續上調。

從區域供應來看，目前在售房源 90%以上為中高端改善盤和商住盤，以西長安壹號和西山藝境為代表，剛需住宅供應稀缺。隨著土地供應的變化，近兩年來區域自住房項目增多，給區域剛需人群帶來部分供應，保利首開·四季怡園、北京城建·上悅居等項目，價格都在2.2萬元/平米左右。但自住房只是少部分供應，區域未來一段時間仍是高端化、商住投資為兩大主要趨勢。

生態環境優良

擁有山居生態環境是門頭溝最大的優勢所在，區域被定位為WSD首都西部綜合服務區、生態涵養發展區。門頭溝森林覆蓋率高達98.5%，100公里永定河綠水環抱，而周邊聚集著大批的優質山水資源——百花山、妙峰山、潭柘寺、戒臺寺、龍門澗、南石洋大峽谷、珍珠湖、靈山景區等自然人文風景區，區域內分布著濱河世紀廣場公園、黑山公園等市政公園，因此生態環境十分優越。

在商業配套方面，門頭溝老城區有自己獨立、豐富的商業配套，打造出一個類似小縣城的生活圈，居民在家門口就能完成基本生活需求和娛樂生活。據記者走訪得知，門頭溝核心區（老城區）的生活配套非常完善，飯店、銀行、超市、商場、KTV、俱樂部等一應俱全。在門頭溝中心地區，分布著永興奧萊國際購物廣場、熙旺國際影城、物美大賣場等大型商業配套。