投資性房地產會計準則的差異對比分析

成　舉（安徽水利開發股份有限公司，安徽 蚌埠 233000）

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投資性房地產會計準則的差異對比分析

成舉（安徽水利開發股份有限公司，安徽 蚌埠 233000）

隨著我國房地產行業發展步伐的加快，較多房地產企業也利用其中的機遇挖掘更多新的經濟增長點，由此產生投資行為。然而企業實際投資過程中，極大程度會受會計準則內容的制約，盡管在新會計準則中《投資性房地產》內已明確相關的房地產內容，但從整體上看，與國際投資性房地產會計準則相比仍表現出一定的滯后性。本文將對投資性房地產會計準則的相關概述、投資性房地產會計準則差異對比以及投資性房地產會計準則實施建議進行探析。

會計準則；投資性房地產；差異對比

前言

自《投資性房地產》準則實施起，較多企業實施新會計準則中都會涉及到“投資性房地產”內容。從該準則實施的意義看，不僅可使會計信息可比性增強，而且可推動我國會計準則與國際會計準則的趨同。但實際實施會計準則內容中，應正確認識當前我國與國際投資性房地產會計準則存在的差異。因此，本文對這種差異對比進行研究，具有十分重要的意義。

1　投資性房地產會計準則相關概述

1.1投資性房地產會計準則理論

關于投資性房地產會計準則，其涉及的理論內容集中表現在會計目標、可比性原則、相關性原則以及重要性原則等層面。以會計目標理論為例，由于經濟生活中投資性房地產在高增長性特性上較為明顯，傳統對其處理過程中多從固定資產、存貨等方面著手。此時，在會計目標決策有用情況下，將會計系統引入其中，可將資產與收益情況反映出來，對信息使用者的決策起到一定參考作用。所以對于投資性房地產，為使整體管理業績得以提高，需以會計目標理論作為指導。再如相關性原則理論，以往會計處理工作中，投資性房地產在盈利能力、真實價值等方面都難以被反映出來，這樣無論在任意一項資產中計入投資性房地產，都難以全面了解財務信息情況，不利于會計信息使用者對信息的使用。此時，新會計準則應用下，要求利用公允價值、成本模式處理投資性房地產內容，相關性較為明顯。由此可見，投資性房地產會計準則的實施有相應的理論作為指導。

1.2我國投資性房地產會計準則特點

從當前會計準則落實現狀看，其特點主要表現在：①對于投資性房地產項目，需單獨核算、單獨反映。新會計準則實施下，都強調單獨反映投資性房地產，使其與無形資產、固定資產等進行區分，會計信息可比性較為明顯。②計量模式中引入公允價值內容。以往投資性房產中采用的會計方式，主要以“成本入賬+折舊”方式為主，完全將投資性房地產等同于固定資產，需注意的是賬面價值、市場價值在房地產行業變化情況下也會出現一定的改變。此時，計量過程中將公允價值引入其中，可使問題得到解決。③會計準則行文適用性增強。作為我國法律法規中的主要部分，新會計準則在行文上強調以 “條款”、“章節”為主，通俗化、規范化特征較為明顯［1］。

2　投資性房地產會計準則差異對比

2.1從投資性房地產定義角度

以投資性房地產定義為基點，在比較過程中首先可從我國投資性房地產、IAS40規定二者進行比較。新會計準則內容中盡管明確規定投資性房地產應用指南，但相比IAS40仍較為簡單，IAS40中囊括更多示例內容，如經營性租賃環境下處理投資性房地產的內容、融資租賃下投資性房地產確認問題，這些在我國投資性房地產內容中都未體現出來。但新會計準則內容中將單獨計量與出售投資性房地產內容納入其中，這在較多國家如澳大利亞AASB140、英國SSAP19中都未能體現。

2.2從投資性房地產會計準則內容角度

若以新會計準則內容角度出發，IAS40內容與我國投資性房地產會計準則對比，差異性也較為明顯。①關于土地所有權、土地使用權內容。我國相關法律內容中明確指出，堅持土地社會主義公有制，禁止對土地私自買賣或侵占等，個人或企業僅有土地使用權，此時會計準則中的投資性房地產也主要以土地使用權為主。但在IAS40內容中，其提及的為土地所有權。②租賃資產劃分差異。我國投資性房地產會計準則中，對于轉租房地產、融資租賃下的房地產僅被作為準則內容之一，但IAS40中卻將其全部以投資性房地產范疇為主。③土地歸屬問題。會計準則內容中對于閑置土地，若其在用途上并未被確定，不會被納入到投資性房地產中。但在國際會計準則中，即使土地用途未被確定，但可以資本增值角度看待，能夠納入到投資性房地產范疇中。④資產轉換差異。IAS40規定中，若涉及到公允價值問題，可對其與賬面金額的差額進行判斷，并計入當期損益中，該投資性房地產主要由存貨轉換而來。相比之下，我國會計準則中，與賬面價值對比，若公允價值較小，可在當期損益中計入。而且我國會計準則內容中，也未明確指出自建性房地產轉換問題。

表1　投資性房地產會計準則內容差異

2.3從投資性房地產披露角度

從會計準則相關規定看，關于投資性房地產披露內容，主要表現為：①投資性房地產若為當期處置，需進行披露，并分析其帶來的損益情況；②房地產轉換相關信息應被披露，并將其帶來的損益影響進行說明；③公允價值依據與方法應被披露出來，并闡明其帶來的損益情況；④成本模式下，對于投資性房地產減值準備計提、攤銷以及折舊等需進行披露；⑤對于房地產計量模式、金額以及種類進行披露。盡管這些披露內容較為詳細，但相比國際會計準則，仍有缺失內容。如IAS40中提及的成本模式條件下公允價值問題以及收益表金額等。

2.4從投資性房地產計量角度

關于投資性房地產計量，我國會計準則中指出對于資產負債表，在后續計量過程中可選擇成本模式，但若可確定房地產公允價值，則要求后續計量中以公允價值為主。能夠發現，成本法計量為會計準則中提及的主要方式。相比之下，國際會計準則中，對于利用成本模式取代公允價值模式，持有一定的否定態度。在計量內容中，IAS40給定的內容更為全面，但我國會計準則中提出的較為嚴格的公允價值模式，也具有一定的優勢［2］。如圖1所示，為我國當前公允價值模式、成本模式轉換變更示意圖。

圖1　我國投資性房地產計量模式

3　投資性房地產會計準則實施建議

綜合我國會計準則與國際會計準則的相關對比，可發現盡管我國在投資性房地產會計準則上逐步完善，但其中仍有較多不完善之處，其實施后也帶來一系列效應。如在新會計準則落實之處，在滬深證券交易所中的上市公司，有40.13%為投資性房地產，充分說明上市公司中投資性房地產業務比重過大。再如公允價值模式應用下，較多投資性房地產更忌憚利用其完成后續計量活動，而且在披露、公允價值獲取等方面都有較多成本問題伴隨。對于這些問題，實際完善過程中，首先可考慮準確界定投資性房地產內容、范圍，如增值或出租房地產等。同時，應正確認識公允價值計量屬性，可考慮對國際公允價值計量進行借鑒。如對于公允價值無法確定的情況，將成本模式引入其中。再如公允價值估價過程中，可將FASB公允價值計量方式引入。該會計準則下的估價等級系統，其強調將公允價值信息細化為三個等級，包括：以相同負債或資產報價為估價參照信息時禁止調整報價；以相似負債或資產為估價參照信息時可按照標底差異適度改變；將所有成本、收益與市場途徑納入到估價過程中。這種估價系統的應用，對于彌補我國現行會計準則規定操作性差等問題可起到明顯作用［3］。

4　結論

投資性房地產會計準則的實施是推動我國房地產行業發展的關鍵性保證。但現行我國會計準則內容中，仍有較多不完善之處，尤其與國際會計準則相比，在較多如信息披露、計量方式等方面都不全面，這就要求正確認識當前會計準則實施的現狀，采取相關的完善策略，如投資性房地產范疇的進一步明確以及公允價值計量方式等，以此為投資性房地產發展保駕護航。

［1］李同帥.中國投資性房地產會計準則研究［D］.財政部財政科學研究所，2014.

［2］向 往.中外投資性房地產會計準則差異比較研究［J］.商業會計，2013，08：82～83.

［3］吳飛飛.新準則下上市公司對投資性房地產計量模式的選擇研究［D］.北京交通大學，2011.

2016-5-20

F233

A

2095-2066（2016）16-0220-02