美國金融危機治理與我國房地產市場供給側改革

白彥鋒　王建保

（中央財經大學，北京 100081）

美國金融危機治理與我國房地產市場供給側改革

白彥鋒王建保

（中央財經大學，北京 100081）

內容提要：美國2008年房地產市場次貸危機的蔓延引發“兩房”被國有化、雷曼破產等為標志的金融危機，給美國經濟和國家財政造成巨大的損失。深入探究此次金融危機發生的原因，表面上看由于金融體系缺乏監管引起的，實際上根源于美國在住房保障方面財政制度的不健全和“缺位”。金融風險和財政風險在很大程度上存在互為表里的關系。為應對當前房地產市場去庫存的嚴峻挑戰，我國政府應吸取美國的教訓，加強供給側結構性改革，完善住房保障財政支持政策，防止房地產市場庫存問題引發金融風險財政化，避免政府以納稅人的財政資金承擔市場風險的“托底”責任。

美國金融危機供給側改革房地產市場去庫存

一、引言

美國2008年“兩房”(Federal National Mortgage Association和FederalHomeLoanMortgageCorporation)被接管、雷曼兄弟（Lehman Brothers）破產等引發次貸危機轉化為金融危機。美國政府緊急出臺一系列金融救助計劃，其代價是政府財政赤字上升，債臺高筑，透支社會未來財富。房地產市場不是一個孤立的市場，而是一個牽一發而動全身的大市場。房地產市場的健康發展不僅能帶動金融市場的繁榮，而且能增加財政收入、提高就業、改善社會的住房福利。相反，房地產市場畸形發展會形成房地產泡沫，增加金融機構壞賬，減少國家財政收入，泡沫一旦破裂會引發金融市場的劇烈動蕩，加快市場金融風險轉化為國家財政風險。由此可見，在現代市場經濟條件下，金融風險和財政風險有著千絲萬縷的聯系，它們之間可以相互作用、傳導和轉化，相當于一枚硬幣的正反兩面。財政風險在一定條件下可以向金融風險轉化。政府為滿足公民對社會福利的需求，需要不斷擴大財政支出規模，將政府債務負擔以通貨膨脹的方式輸出到金融市場，將財政風險轉化為金融風險。同樣金融風險也可以在一定條件下轉化為財政風險，典型的如房地產市場泡沫或股市泡沫的金融風險積累到一定程度引發的金融危機，導致大量金融機構瀕臨破產倒閉，金融資產價格下跌，整個金融市場體系出現混亂，需要政府資金出手干預救市。

當前，我國房地產市場正處于發展的“拐點”，過剩庫存占用大量的社會資金和資源，影響生產要素流動，制約國民經濟健康持續發展。2015年11月，中央財經領導小組會議首次提出“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”，房地產庫存問題得到國家層面高度關注。當前，我國政府要深刻吸取美國房地產市場泡沫誘發危機的教訓，加強供給側結構性改革，化解房地產市場庫存過剩等問題，守住不能讓房地產市場風險轉化為金融風險和財政風險的底線。

二、文獻綜述

美國2008年金融危機自爆發以來，引起很多學者對其研究。關于美國金融危機發端的原因，美國總統金融市場工作組（President′s WorkingGroup onFinancial Markets）認為金融市場的問題由次級抵押貸款承銷標準的混亂、市場紀律松弛和風險披露不充分等原因造成的；DavidM.Kotz（2009）認為金融危機產生的重要原因是房地產市場泡沫誘導的社會過度投資（over-investment），過度投資導致利潤降低，最終引起社會總需求的急劇下降。中國學者何德旭、鄭聯盛（2009）認為不同類型金融危機演化的過程不同，美國2008年金融危機由資產價格產生較大變化引起的；昌宗澤（2010）認為房地產業和金融業之間存在一種共生共榮的關系，房地產泡沫破滅是美國金融危機的導火索。

關于政府在金融危機治理中扮演的角色研究，國際貨幣基金組織（IMF）認為在經濟系統面臨金融危機破壞的時候，政府采取積極干預政策，對解決金融市場流動性短缺和恢復市場信心起到重要作用；FranklinAllen等（2010）建議政府對金融機構提供有限的政府債務擔保，降低金融機構杠桿，不僅按照會計資本要求，還要結合市場資本狀況，加強金融機構資本充足率管理；張繼紅（2008）認為政府運用財政公共資金的“有形之手”進行國家干預，維護整個金融市場的穩定，是金融危機救助法律制度體系中不可或缺的部分；何德旭等（2009）認為政府在金融危機救援中不僅扮演“最后貸款人”的角色，還是危機負面沖擊的吸收器和穩定器。

國內外學者和組織對金融危機原因和治理等研究主要圍繞房地產金融市場展開的，很少將住房市場、金融危機和財政危機三者及其關系放在一起集中研究。由于現代市場經濟的聯動性和危機傳染性，房地產市場同金融市場、政府財政構成環環相扣的完整鏈條，具有“唇亡齒寒”的特征，本文嘗試研究這三者之間的關系，為促進我國房地產市場健康發展提供理論借鑒。

三、美國金融危機發端與治理

（一）美國金融危機背景探析

金融危機是社會經濟矛盾量變積累到一定程度發生質變的結果，美國2008年金融危機背景復雜，但“兩房”過度發行的住房按揭貸款抵押證券（Mortgage-Backed Security，簡稱MBS）等金融衍生品引起的次貸危機是金融危機爆發的導火索。

隨著金融市場的創新和改革，美國聯邦政府不斷放松金融機構業務擴張的相關限制和對金融市場的監管，提倡金融市場自由競爭。“兩房”在金融機構改革大潮中成為上市的私人公司，追求利潤最大化成為公司經營的重要目標，同自身承擔的公共責任要求存在一定沖突，容易發生道德風險。2001年美國互聯網經濟泡沫破裂，又遭受“9.11”恐怖襲擊，美國經濟有很大可能陷入新一輪衰退，房地產市場作為潛在的新經濟增長點對穩增長的重要作用受到政府重視，同時“兩房”為在市場激烈競爭中保持自己的市場地位，也需要政府的隱性擔保和政策支持。美聯儲從2001年到2003年先后連續13次降息，聯邦利率由6%下降到1%，向市場釋放了大量的流動性。市場充足的資金和較低的貸款利率，刺激了住房消費信貸需求，房屋價格在危機前不斷上漲，“兩房”在此期間大規模買入住房抵押貸款，然后打包上市，既擴大了市場份額，又從中賺取了高額利潤。市場寬松的貨幣政策，良好的經濟預期，使得MBS等各種復雜形式的住房抵押貸款證券衍生品大規模發行，金融杠桿比率超出經濟能承受的正常范圍，市場風險不斷積累。美國政府如果能及時抑制房地產市場泡沫和過度金融創新，完善住房保障制度，就會大大減少住房次級貸款規模，降低金融危機發生的概率。

從圖1可以看出，MBS證券年度市場交易額從2000年到2008年一直呈上漲趨勢，平均每年增長23.65%，其中2008年8.62萬億美元的交易量達到歷史頂點，而同期美國國債市場年交易量從2000年5.16萬億美元增長到2008年13.82萬億美元，年均增長僅14.01%，可以看出MBS交易量增長速度遠遠快于同期國債增長速度，并在2008年相當于美國國債交易量的62.37%。2008年金融危機爆發后，MBS市場交易量快速萎縮，2015年市場交易量只有4.86萬億美元，相當于2008年高峰期時的56.35%，交易量下降了近一半。從圖2數據看出，2008年以前MBS交易額占GDP比率同美國GDP的增長保持相同的趨勢，MBS交易額占GDP的比率由2000年的16.89%增長到2008年的58.59%，年均增長5.21%，說明金融危機爆發前，MBS的大量發行和市場交易，推動了房地產市場的繁榮，拉動了美國經濟的發展。2008年金融危機爆發，MBS隱藏的風險迅速擴大，市場違約率上升，MBS交易額占GDP的比率也迅速下降，2015年僅占27.08%，相當于2001年時的水平，同期美國GDP的增長也非常緩慢，由危機前5%左右下降到危機后的3%左右。

圖1　美國國債和MBS年度交易額①數據來源：http：//www.sifma.org/legal/，根據證券業及金融市場協會（SIFMA）日均數據計算得到。

圖2　美國GDP和MBS交易額占GDP比率②數據來源：美國證券業及金融市場協會（SIFMA）和EIU CountryData。

（二）美國政府治理危機的主要措施

2008年次貸危機爆發，如果任由“兩房”破產，不僅將造成金融體系崩盤，而且直接威脅美國世界金融霸主地位。彌補“兩房”破產造成的損失和影響需要的財政資金遠遠大于及時救助的財政損失，政府最終選擇利用公共財政資金、減稅等政策進行直接或間接救助“兩房”及相關機構。

第一，聯邦政府直接注資“兩房”機構，彌補“兩房”流動性的短缺。2008年8月，美國財政部聯合聯邦住房金融署和美聯儲正式出臺接管“兩房”的救助計劃，首先購買兩房10億美元高級優先股和50億美元購買“兩房”的抵押貸款支持證券，接著美國政府承諾在危急時刻，還可以向每家公司注入最多1000億美元巨額資金彌補經濟損失，同時改革“兩房”資產的投資組合，允許其繼續購買新的住房抵押貸款資產，維持房地產市場的正常運轉，并削減對外投資組合規模。危機以來，美國財政部通過逐步購買“兩房”發行的優先股方式，對其提供資金支持，美國財政部從2008年到2012年，先后購買了713億房地美優先股和1161億房利美優先股，合計動用財政資金超過1800億美元。

第二，美國國會緊急通過《緊急經濟穩定法案》，授予政府可以動用7000億美元的資金購買不良資產維持金融市場的穩定，恢復市場的正常秩序。法案為政府救市提供了法律依據，美國財政部動用總額中的2500億美元直接收購大型金融機構的高級優先股，動用1250億美元注資全美最大的九家金融機構，動用348.7億美元注資18家地區性銀行，動用335.6億美元購買21家金融機構的股份等，保證全美主要金融機構資本金的充足，防止某家金融機構出現問題引起多米諾骨牌效應。

第三，為解決企業金融危機中融資難、融資成本高和消費者收入減少、購買力下降等問題，美國政府實行積極減稅政策，降低消費者和企業的稅收負擔，提振市場消費和刺激生產投資。2008年，布什政府緊急簽署了以減稅為核心的《經濟刺激法案》（《Economic Stimulus Act of 2008》），通過總額高達1520億美元減稅刺激增加消費者和企業增加支出，拉動經濟增長和避免經濟出現大衰退。2009年剛上臺的奧巴馬政府在前者基礎上通過了總額為7870億美元的《美國復蘇與再投資法案》（《American Recovery andReinvestment Act of 2009》），規定其中刺激計劃總額的三分之一約2880億美元用于個人家庭和企業減稅，個人和家庭的減稅規模為2370億美元，企業的減稅規模為510億美元。

（三）美國政府的責任分析及其反思

金融危機給美國社會經濟造成巨大的破壞，導致企業融資困難、投資下降、企業倒閉、失業率上升、居民收入下降，大量家庭面臨破產和住房貸款違約風險。金融危機不僅是市場失靈造成的，政府作為市場的重要參與者和管理者，應該承擔一定的責任。

第一，住房政策是美國政府為社會提供的重要的民生公共政策。中低收入社會群體的住房問題屬于政府提供的社會福利，美國人口數量不斷增長，政府直接為中低收入群體提供住房保障服務，需要大量的財政資金支持，勢必會成為財政沉重的包袱。美國政府將其主要委托給上市公司“兩房”，這種模式既解決了政府財政資金的短缺問題，又刺激了社會投資和消費，拉動了實體經濟增長。但為“兩房”提供隱性財政擔保，加大了經營的道德風險。“兩房”可以利用政府提供的資源優勢，以很低的成本從事很高的風險住房貸款抵押業務。“兩房”發行的住房抵押貸款債券，同國債一樣擁有最高的債券風險評級，被認為是無風險債券，其利益回報高于國債，受到國內外投資者熱捧。①鄭聯盛，何帆.美國政府接管“兩房”：原因、計劃及影響［J］.中國金融，2008（19）：25-27.所以說，在住房保障問題上，美國政府存在“缺位”，市場出現“越位”，政府與市場的邊界界定不清楚，危機發生后，政府財政不得不承擔最后的社會“托底責任”。

第二，美國政府以往利用財政公共資金對處于危機中的大公司進行救助，對大公司產生一種“大而不倒”（toobig tofail）效應，大公司會放松對自身風險的關注和不能長期堅持穩健運營的原則。為保持公眾對金融機構的信心，防止大銀行等金融機構破產倒閉對整個金融系統的沖擊，美國政府1984年利用公共財政資金救助因經營不善陷入危機中的大陸伊利諾斯銀行（Continental Illinois Bank）時，正式確立“大而不倒”救助原則。美國政府的這種做法實際上給國內大公司未來的經營危機損失提供某種隱性承諾，會增加政府長期或有債務規模。“兩房”危機與“大而不倒”的社會效應有密切關系，政府的隱性“托底”激勵其過度使用金融杠桿，擴大業務規模。在美國住房抵押貸款市場12萬億美元的規模中，“兩房”持有5.3萬億美元，占市場份額高達44%，但核心資本僅有800多億美元，債務與擔保杠桿比率超過60倍，承受很大的杠桿風險。②同上美國財政部部長亨利·保爾森（Henry Paulson）曾表示，“兩房”的規模如此龐大，它們與金融系統的關系又如此緊密和錯綜復雜，以致于其中任何一家一旦失敗，都將導致美國以及全球金融市場的大騷動和混亂，挽救“兩房”是為了穩定金融市場、保證提供房屋貸款和保護納稅人。③中國新聞網，保爾森：若聽任兩房倒閉金融市場將付出大代價［N］，http：//www.chinanews.com/cj/gjcj/news/2008/09-08/1374044.shtml。

第三，美國政府財政機會主義行為助長了房地產金融市場次貸危機的發生和蔓延。房地產作為國民經濟的重要產業，對拉動美國經濟增長、增加執政黨的政績、贏得選民的政治支持具有重要作用。住房不僅是“生產量”和“交易量”最大的經濟物品，更是民生所系，美國經濟是以消費主導為主，個人消費支出占GDP的70%左右，私人投資占GDP的18%左右，而住房投資占國內私人投資的34%和個人消費支出的15%左右。④汪利娜.“兩房”與美國的住宅金融市場——兼論中國保障房融資機制創新［J］.金融評論，2011（5）：99-111.政府通過對“兩房”提供風險擔保，以最小的財政支出吸引私營資本，撬動社會巨額房地產投資，實現拉動經濟增長，增加就業和政府財政收入，改善民生，贏得選民支持等經濟、社會和政治等多個目標。所以即使房地產市場存在投資泡沫，執政黨控制的政府很難冒著犧牲政治風險，積極調控房地產市場投資，降低對“兩房”等政府贊助企業的擔保，給社會經濟主動降杠桿。

美國2008年金融危機是20世紀三十年代大蕭條以來最嚴重的一次經濟危機，其影響還在全球繼續。這場危機帶給人們很多思考，如政府對“兩房”轟轟烈烈的救助是否達到預期效果，前美聯儲主席格林斯潘認為美國政府救助“兩房”的抵押貸款融資機構方案是一個“糟糕”的決定。①新華網，格林斯潘批評美政府對房貸融資機構的救助方案［N］.http：//news.xinhuanet.com/world/2008-08/15/content_9329562.htm。美國政府救市，接管“兩房”，使用納稅人的錢為企業的道德風險買單，使美國政府和納稅人成為金融危機的承擔者，而造成危機的銀行、企業等大型機構卻避免破產的厄運，這也對同處于危機中的中小企業和小微金融機構來說是不公平的，政府的救助行為扭曲了市場的資源配置功能，破壞了市場優勝劣汰的競爭機制。

美國聯邦政府為救助此次金融危機，財政支出大幅度增加，2008年到2013年聯邦政府財政赤字累計超過6萬億美元，創歷史新高，其中2009年至2011年財政赤字每年突破1萬億美元，財政赤字率達到10%左右。龐大的財政赤字直接導致財政風險劇增，進而影響國家機器正常運轉和為社會提供公共服務，如2013年發生的政府關門事件，可以說是財政風險積累引發的政治后果。這場金融危機告訴我們，一定要認清財政風險問題，明確政府和市場的邊界，由于民生需求缺乏彈性和市場信息的不對稱，政府不能將事關民生福祉的事業過度交予市場，而要積極承擔民生事業的支出責任和建立完善的財政保障制度。

四、對當前中國房地產市場發展問題分析

（一）中國房地產市場發展現狀

2015年，我國房地產市場各項經濟指標不容樂觀，全國房地產開發投資約9.6萬億元，比上年名義增長1%；房地產開發企業到位資金約1.25萬億元，比上年增長2.6%，其中國內貸款下降4.8%，自籌資金下降2.7%；商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長6.5%，商品房銷售額增速回落1.2個百分點。

房地產整體發展情況，可以用全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）來衡量。通常情況下，國房景氣指數100點是最合適的水平，95至105點之間為適度水平，95以下為較低水平，105以上為偏高水平。從圖3可以看出，從2014年6月份以來我國國房景氣指數呈現出V型變化，2015年5月份指數達到最低點為92.43，在此以前呈下降趨勢，之后呈緩慢增加趨勢，但國房景氣指數整體上位于95以下較低水平區間，這說明我國房地產市場在2015年5月觸底后，開始在國家一系列利好政策激勵下，有所好轉，但房地產市場整體上仍處于疲軟狀態，前景不容樂觀。

圖3　全國房地產開發景氣指數（國房景氣指數）（月度）②數據來源：中國金融信息網。

當前，我國房地產市場面臨的最大問題是房地產市場庫存問題。從圖4看出，我國房地產開發企業商品房累計待售面積從2012年3月到2016年2月份由3.01億平方米增加到7.39億平方米，不到四年時間增長了1.45倍，年均增長36%，遠快于市場需求的增長和同期國內生產總值的增長。從房地產開發企業商品房累計待售面積月份增速看，盡管我國經濟進入新常態，經濟增速放緩，但房地產開發企業商品房累計待售面積月份增速基本維持在正的增長速度，只有2014年3月份和2015年5月份出現負增長，這說明我國房地產庫存量還處于上升階段，要消化市場的庫存量還需要很長時間。

圖4　房地產開發企業商品房待售面積和增速情況①數據來源：中經網宏觀月度數據。

從2014年2月份到2016年2月份房地產開發企業實際到位資金來源同比增速看，房地產開發企業主要來源資金中銀行貸款和自籌資金增速呈下降趨勢，分別由24.2%、12.6%下降到-11.5%、-7.6%，說明房地產開發企業從銀行貸款正變得越來越困難，銀行等金融機構對房地產開發企業貸款收緊，其自有資金因庫存高企出現周轉困難；而房地產開發企業實際到位資金中購房者的個人按揭貸款在2015年后出現增加趨勢，個人按揭貸款由2.9%增長到30.4%，增長較快，定金及預收款呈現先下降后增加趨勢，尤其2015年12月份和2016年2月份增長較快，達到8.3%；房地產開發企業其他資金來源也呈現較快增長趨勢。2016年2月達到13.3%。結合房地產開發企業的庫存量和開發資金來源情況，我們發現房地產開發企業不斷增加的庫存量已經影響到房地產開發企業的開發資金周轉，制約房地產企業進一步健康發展（見圖5）。

圖5　房地產開發企業實際到位資金來源同比增速②同上。

（二）房地產去庫存對于化解金融風險財政化的重要意義

房地產“去庫存”已上升到國家層面。同美國房地產市場在國家經濟中所處的重要地位一樣，房地產市場也是我國重要的行業市場，與上下游產業具有很強的關聯性，其興衰關系到全社會固定資產投資和經濟增長的局面能否改觀。首先，當前巨大的房地產庫存不能順利銷售出去，會造成房地產企業收入和利潤的雙減少以及開發投資規模的下降，直接導致以土地財政和房地產經濟為依賴的政府財政收入大規模減收，拖累經濟增長。其次，巨大的房地產庫存容易誘發房地產企業資金流動性危機，出現融資困難，中國房地產開發企業又大都通過直接或間接向銀行融資來籌集住房開發資金，不去庫存則銀行的貸款無法按時償還，若不能及時償還銀行等金融機構的貸款，會導致銀行壞賬增加和不良貸款率上升，加劇金融系統風險。根據銀監會公布的數據，截至2015年底，全國商業銀行不良貸款突破萬億元大關，達到1.27萬億元，不良貸款率達到1.67%，面臨較大的金融風險。房地產庫存量潛伏著巨大的金融風險，一旦風險爆發，政府為保持市場資金流動性和金融市場穩定，不得不要求財政部門注資救助金融機構，導致政府預算赤字和債務增加，財政風險急劇上升。最后，龐大的房地產庫存使房地產開發企業開工不足，房地產市場競爭更加激烈，地方中小房地產企業融資能力有限，資金鏈緊張，破產倒閉可能誘發區域性房地產市場風險和金融風險，社會失業人數增加，市場風險的損失轉化為政府財政風險，政府利用財政公共資金承擔社會“托底”責任，導致政府財政稅收減少，而失業救濟支出等社會福利保障支出大規模增加。

五、對化解我國房地產庫存問題的思考

（一）供給側結構性改革的提出及認識

2015年11月10日，習近平在中央財經領導小組第十一次會議上首次提出“供給側改革”，強調“在適度擴大總需求的同時，著力加強供給側結構性改革，著力提高供給體系質量和效率，增強經濟持續增長動力。”①新華網，習近平主持召開中央財經領導小組第十一次會議［N］.http：//news.xinhuanet.com/ttgg/2015-11/10/c_1117099915.htm.“供給側改革”的提出被外界解讀為中央經濟治理思想的重大變革，暗示我國以需求為導向的經濟治理轉向需求與供給并舉，更加注重完善經濟體供給端的不足。2015年12月，中央在召開的中央經濟工作會議上明確提出，面對當前錯綜復雜的經濟形勢“穩定經濟增長，要更加注重供給側結構性改革”，并強調“推進供給側結構性改革，是適應和引領經濟發展新常態的重大創新，是適應國際金融危機發生后綜合國力競爭新形勢的主動選擇，是適應我國經濟發展新常態的必然要求。”

結合我國當前經濟發展實際情況，習近平總書記用“加減乘除”四則運算通俗易懂地解釋了供給側結構性改革，“加法”要補齊經濟發展短板，“減法”要降低企業稅負，讓市場在資源配置中發揮決定性作用，“乘法”要創新發展理念，挖掘經濟發展的新動力、新空間、新產業，“除法”要去掉經濟的杠桿風險，掃清經濟前行障礙。供給側改革提出對解決我國當前進發展遇到的難題和瓶頸具有重要意義，它要求我們要能“破舊立新”，從供給端激發經濟的活力，使我國經濟發展更均衡、更高效、更具有可持續性。

（二）化解我國房地產庫存的對策思路

第一，淘汰“僵尸房企”，促進房地產市場競爭的優勝劣汰，鼓勵房地產企業兼并重組，提高產業集中度，增強抵御市場風險的能力。供給側結構性改革特別強調淘汰過剩產能，經濟發展要擺脫依靠資本形成和簡單要素投入驅動的經濟高速增長，形成以全要素生產率的提升驅動經濟增長質量提高的“新常態”。當前房地產市場分化嚴重，一二線城市庫存壓力相對較小，而三四線城市的庫存壓力偏大。從供給側結構性改革考慮，政府要調整政府與市場的關系，總量上嚴格控制三、四線城市住宅用地供應規模，對庫存去化周期大于20個月的地區，要暫停供地，而對于一線和少數庫存規模小、去化周期短（低于12個月），應該增加住宅用地供應。對于建設用地特別緊張的一線城市，可以加大城市舊改力度，提高地塊容積率，增加住房供應。政府結構上應著力加大一線城市中小套型住宅供應量，適度控制大戶型與低密度住宅產品，政府出資收購少量商品住宅用作保障房、安置房，滿足中低收入群體的住房需求，放松或解除房地產開發企業的限制，引導開發企業優勝劣汰，加大對優質企業在融資等方面的支持力度，鼓勵這些企業擴大生產力、創新產品、提升質量，更好地滿足人們對于優質住宅、創新型住宅的需求。同時，政府加快產權交易市場基礎制度建設，健全和完善相關的管理機構和服務體系，為房地產開發企業辦理涉及并購重組的各種手續提供便利。

第二，優化政策頂層設計，加快城市戶籍制度改革，加大對農業轉移人口在中小城市、城鎮購買住房給予財政補貼、稅收減免、利息補貼等政策的支持力度，推動農民工市民化，激發農民工市民化的住房需求。根據國家統計局發布的《2014年全國農民工監測調查報告》中數據顯示，2014年全國農民工總量為27395萬人，占總人口比重超過20%，其中，外出農民工16821萬人，本地農民工10574萬人。①國家統計局，《2014年全國農民工監測調查報》，http：//www.stats.gov. cn/tjsj/zxfb/201504/t20150429_797821.html.國家應加快推進戶籍制度改革和落實相關保障農民工城市生活的制度，取消限購政策，激發這一群體的住房購買力，既能有力地消化房地產庫存，又能加快我國城市化進程，解決城市勞動力短缺問題。

第三，完善我國住房公積金制度，加強對房地產市場的監督管理，采取嚴格的措施限制房地產市場投機，加大財政對社會中低收入群體住房保障力度，去除房地產賺錢功能，讓房價回歸理性。改革住房公積金制度，將公積金制度從普通商品房貸款中脫離出來，將這部分職能交給市場的金融機構，將住房公積金專注于解決社會中低收入群體住房問題。由于中低收入群體人數多，購買力有限，商業貸款購房風險大，為防止不斷擴大的金融杠桿助長房地產市場泡沫，當前政府可以用財政公共資金購買符合廉租房條件的庫存商品房，將其用于解決中低收入群體的住房需求，吸取美國次貸危機的教訓，減少低收入群體進入房地產金融市場，降低市場的不穩定性。2015年，政府多次采取降息降準政策，積極鼓勵銀行等金融機構向符合條件的購房者提供貸款，降低購房者房貸成本，取得良好效果。為刺激住房消費，2016年，政府要繼續調整完善房地產業營改增等稅收政策，降低房地產企業生產成本，鼓勵房地產企業積極降價銷售，同時也減輕購房者的交易成本和稅費負擔。

第四，政府加大財政支持力度，鼓勵發展住房租賃市場，加強保障房建設，形成我國多層次的房地產市場。政府要取消過時的限購政策，完善租房市場的管理制度建設，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，大力發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。政府在加強保障房建設時，要注意地區的財力負擔能力，積極控制政府債務規模，力求用財政一般公共預算收入滿足保障房建設資金需求，避免增加住房保障力度帶來的債務負擔，從而使政府不致在未來面臨住房保障與財政風險的兩難選擇。

第五，加強對包括房地產在內的金融創新的過程稅收征管，既有助于規范金融創新交易、保證不同行業之間的稅收公平，又可以為未來或有的金融危機治理進行“財政撥備”。2016年起，國家規定②《國務院關于調整證券交易印花稅中央與地方分享比例的通知（國發明電〔2015〕3號）》。將證券交易印花稅由現行按中央97%、地方3%比例分享全部調整為中央收入。證券交易印花稅中央與地方分配關系的調整，從稅制改革入手，既有助于政府間財政分配關系完善、縮小東西部之間的發展差距，同時也為金融波動的財政治理設立“資金池”。

〔1〕The President′s Working Group on Financial Markets，“Progress Update on March Policy Statement on Financial Market Developments”，October，2008.

〔2〕 DavidM.Kotz，OVER-INVESTMENTANDTHEECONOMIC CRISIS OF 2008［J］.World Review of Political Economy，Vol.2，No.1（Spring 2011），pp.5-25.

〔3〕 何德旭，鄭聯盛.金融危機：演進、沖擊與政府應對［J］.世界經濟，2009（9）：82-96.

〔4〕 張繼紅.金融危機救助制度中的公共資金援助——美國次貸危機引發的法律思考［J］，財經科學，2008（12）：28-35.

〔5〕Franklin Allen，Elena Carletti，An Overview of the Crisis：Causes，Consequences and Solutions［J］.《International Review of Finance》，2010，10（1）：1-26.

〔6〕 昌宗澤.房地產泡沫、金融危機與中國宏觀經濟政策的調整［J］.經濟研究參考，2010（32）：37-49.

〔7〕 彭興韻，費兆齊.房地產市場尋求新均衡加速去庫存［N］.上海證券報，2015年6月16日，第A03版.

〔8〕 吳勤學，王曉芳.2008全球金融危機成因綜述及簡評［J］.北京聯合大學學報（人文社會科學版），2009（2）：80-84.

〔9〕 劉尚希.財政風險：一個分析框架［J］.經濟研究，2003（5）：23-51.

〔10〕樓繼偉.《深化財稅體制改革》，人民出版社，2015年。

〔11〕閻坤，陳新平.我國當前金融風險財政化問題及對策［J］.管理世界，2004（10）：21-28.

〔12〕王金龍.宏觀調控要關注財政風險和金融風險的相關性［J］.財政研究，2005（10）：43-45.

〔13〕中國經濟網，權威專家解讀“供給側改革”內涵和路徑［N］.http：//www.ce.cn/xwzx/gnsz/gdxw/201511/20/t201511 20_7066627.shtml.

〔14〕樓繼偉.《深化財稅體制改革》，人民出版社，2015年。

〔15〕汪利娜.“兩房”與美國的住宅金融市場——兼論中國保障房融資機制創新［J］.金融評論，2011（5）：99-111.

【責任編輯陸成林】

F812.4

A

1672-9544（2016）07-0024-08

2016-05-12

白彥鋒，財政學院黨總支副書記，財稅研究所副所長，教授，博士生導師，研究方向為財稅理論與政策；王建保，財政學院碩士研究生，研究方向為財稅理論與政策。

國家社科基金重大項目《深化稅收制度改革與完善地方稅體系研究（14ZDA028）》階段性成果。