住宅建設用地自動續期的邏輯變換及方案形成

靳相木，歐陽亦梵

（浙江大學土地與國家發展研究院，浙江 杭州 310029）

住宅建設用地自動續期的邏輯變換及方案形成

靳相木，歐陽亦梵

（浙江大學土地與國家發展研究院，浙江 杭州 310029）

研究目的：以“法理邏輯—政治邏輯—新法理邏輯”變換為線索，探索自動續期的理論及方案。研究方法：文獻分析法、比較法和多學科綜合法。研究結果：申請續期是現行土地出讓制度的法理邏輯的必然要求， 《物權法》刻意將住宅建設用地自動續期與非住宅建設用地申請續期分別開，其背后的邏輯是引入住宅建設用地續期這個法律問題的政治解決方式，今后自動續期方案的設計也因此須循入政治邏輯的軌道。研究結論：自動續期是《物權法》賦予住宅建設用地使用權人的法定權利，其要旨是不以談判、合意和繳納對價作為續期要件。住宅建設用地期間屆滿后，除公共利益原因外，使用權人可以自行持相關證件到權責機關辦理新一個期間的建設用地使用權登記，但自動續期生效后，住宅建設用地使用權人應當依法繳納年金。為降低制度實施成本，年金應以房地產保有稅附加的方式，按一定比例“釘”住房地產保有稅，搭上未來房地產稅征收體系的便車。隨著在國有土地之上賦權于民的新、舊法理邏輯的更替，自動續期將以潤物無聲的方式，實現對現行土地使用權出讓制度框架的重大變革與修正。

土地法學；自動續期；邏輯轉換；住宅建設用地使用權；民意

1 問題的提出

《物權法》149條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”追溯《物權法》制定過程，住宅建設用地續期是否收費等問題在當時就存在諸多爭議，《物權法》草案第1次審議稿對此未予明確，到2審稿、3審稿則規定續期應當支付土地出讓金，4審稿、5審稿則提出“建設用地使用權人應當支付土地使用費，續期的期限、土地使用費支付的標準和方法由國務院規定”，并且從4審稿開始區分住宅用地和非住宅用地，規定住宅建設用地可以自動續期，但到6審稿則又刪除了續期應當支付土地出讓金或土地使用費的規定［1］。總體看，《物權法》從明確規定續期需要繳費，到取消關于收費的規定，不難發現立法者的猶豫及最后采取的模糊、回避策略。從《物權法》頒布至今，住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題繼續得到學界的廣泛關注和討論，目前已基本形成無償無期限續期、有償有期限續期和待條件成熟再作決定三種主張。

堅持無償無期限續期的論者，如孫憲忠、房紹坤認為，自動續期之“自動”即為不必辦手續，也不必繳納費用，即可續期［2-3］；崔建遠也認為自動續期應不再收取土地出讓金［4］；朱廣新對申請續期和自動續期進行了比較，認為自動續期應當具有自動、無償、無期限的優勢［5］；張千帆提出，無償續期本來是一種簡單而明確的制度安排，一旦采取有償續期，續期費用、期限等細節的確定會帶來諸多不可準確預料的情況，政府必須拿出正當理由說服人民［6］。全國人大代表宗慶后建議，為了讓百姓擁有真正的恒產，提升人民福利，應以無償自動續期為原則［7］。

堅持有償有期限續期的論者，如宋炳華認為，續期的費用標準應借鑒國家公有住房和經濟適用住房上市補交土地出讓金的作法，續期期限應同于上一期限［8］；高圣平等堅持，在他人土地之上獲得收益應當支付對價，否則無權再使用他人土地，而費用制定標準應根據房屋的結構和耐用的年限等統一確定［9］；牛立夫主張在有償有期限續期原則的基礎上，從傳統的統一收取土地出讓金變革為有條件的有償續期，如以土地使用稅代替土地出讓金，按住宅建筑總面積超額累進計算［10］。

堅持待條件成熟再作決定的論者，大都認為住宅建設用地續期是否須支付土地使用費等問題，目前以不作規定為宜，條件成熟時可以根據實際情況再做慎重研究。如王利明認為，該問題關系廣大群眾切身利益，需要審慎對待，現在住宅建設用地使用權到期的情況還很少，問題還不突出，有必要做進一步深入研究后，再做出合理的規定［11］。這一類的意見在《物權法》立法過程中得到了體現［1］。

以上不同主張的分歧，根源在于方法論的差異。堅持無償無期限續期的論者，很大程度上遵循的是政治邏輯，即將住宅建設用地自動續期這個法律問題轉換為一個政治議題來對待，傾向于跳脫現行土地出讓制度的法理邏輯，突出住房的社會性與保障性，強調民意的反映和表達。堅持有償有期限續期的論者，則大都在法學的框架內，從現行土地出讓制度的法理邏輯角度，對續期方案進行設計和論證。堅持待條件成熟再作決定的論者，其論述隱含的也是政治邏輯，認為目前在政治上沒有迫切性或尚不具備條件對續期方案做出決定。

筆者認為，住宅建設用地使用權自動續期制度建設中的政治邏輯和法理邏輯，二者不能偏廢。自動續期首先是個法律問題，但此法律問題的解決必須通過政治機制獲取民意上的依據，即住宅建設用地使用權續期問題的解決，雖然最終要表現為一個法律方案，但這個法律方案的形成，在很大程度上不是法學家、法官、立法者等利用法學原理，遵循現行土地出讓制度的法理邏輯就能夠創造出來的，而必須要借助民意的反映、表達和實現等政治機制，按照少數服從多數的民主原理來追求和達成。本文擬在這個認識下，對住宅建設用地使用權自動續期問題作一探索。

2 雙軌制續期及其分野

《物權法》是一部保障和保護人民財產權的集大成之作，代表了當今中國社會對于財產權的最高認識水平。以2007年《物權法》為分界點，國有建設用地使用權續期制度由單軌制轉變為雙軌制：《物權法》施行之前，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下稱為《暫行條例》）、《土地管理法》和《城市房地產管理法》三部法律確定了單軌的國有建設用地使用權申請續期制度；《物權法》施行之后，形成了住宅建設用地自動續期、非住宅建設用地申請續期的雙軌制。

2.1申請續期的法理邏輯

2007年《物權法》之前單軌制下的申請續期制度，是國有土地出讓制度中的一部分，它與國有土地使用權出讓的其他制度安排是相輔相成、內在貫通的。在現行土地使用權出讓制度框架中，土地使用權出讓是一個不動產物權設立行為，土地出讓合同是不動產物權設立合同。一經簽訂合同，并經登記，國家與土地使用權人之間在國有土地之上便產生了用益物權關系。依物權法原理，土地使用權期間屆滿續期，自然需要再一次達成合意，簽訂新一個期間的土地出讓合同，支付新一個期間的土地使用權出讓金，并再經登記，才能設立新一個期間的土地用益物權。這一法理邏輯，體現和落實在《城市房地產管理法》、《暫行條例》等相關法律法規對申請續期的規定上①《城市房地產管理法》第22條規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。”《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第41條規定：“土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當依照本條例第二章的規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。”。

2007年《物權法》之前，單軌制下申請續期本質上是一種合意續期，需雙方當事人對新設定的用益物權的內容及重新繳納出讓金等方面達成一致，只不過原土地使用權人具有優先權，除根據社會公共利益需要收回該幅土地之外，原出讓人對續期申請應當予以“批準”。在這樣的法理邏輯下，土地使用權可以從出讓、終止、收回到再次出讓，形成一個不間斷的循環過程，現行國有土地使用權出讓制度也才能得以保持、再現和持續。

在《物權法》提出的雙軌制續期中，非住宅建設用地申請續期繼承了之前單軌制下申請續期的基本要件，雙方仍要達成合意，重新簽訂土地出讓合同、繳納土地出讓金、進行土地登記等。雙軌制下的申請續期仍將是優先權約束下的合意續期，其要件還是雙方合意、重新簽訂合同及再次繳納土地出讓金，它本質上仍是現行土地出讓制度的法理邏輯的要求和展開。相對于單軌制下的申請續期而言，《物權法》雙軌制下的申請續期在地上物處置方面有一定發展和突破，對《暫行條例》關于國家無償收回地上物的規則進行了限制，明確可以按雙方約定的方式處理地上物的產權移轉②《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條規定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。”《物權法》第149條明確：“非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。”。

2.2自動續期的政治邏輯

在2007年《物權法》規定的雙軌制續期中，住宅建設用地另起爐灶，跳脫出了中國現行國有土地使用權出讓制度的法理邏輯對申請續期的要求，改采自動續期的方式。

對于自動續期的含義，筆者認同孫憲忠、宋炳華、王利明等學者的見解，認為住宅建設用地使用權到期后，不需要到政府有關部門申請辦理延期手續［2，8，11］。因為，按照文義解釋，《物權法》第149條之規定，有兩點是明確的：一是續期的對象是“住宅建設用地”，而非其他用地；二是續期程序的啟動和完成是“自動”的。在《辭海》中，“自動”的意思是“主動”，即不靠外力，無須對方配合。亦即，住宅建設用地使用權期間屆滿后，使用權人無須原出讓人的配合，就可以自行啟動并完成續期程序。若進一步探究立法者原意，這一點更加清晰：既然《物權法》中自動續期是從之前的申請續期制度中獨立出來、推陳出新的產物，自動續期的新制度就應破除申請續期的舊制度的某些要件［5］，應當不再以申請、合意、重新簽訂出讓合同與繳納出讓金等作為續期要件。綜合文義解釋和立法者原意解釋，按照尋找最大公約數的方法，自動續期的要義是土地使用權人無須與原出讓人達成合意，即可自行啟動和完成續期程序。質言之，自動續期是非合意續期。

對于自動續期的實現形式，《物權法》留足了探索空間。筆者認為，自動續期雖然是非合意續期，但最終要以法定續期的形式來實現，即自動續期權是住宅建設用地使用權人享有的法定權利，住宅建設用地使用權人行使這一法定權利時，必須符合法定條件，遵從法定程序，履行法定義務。若此，住宅建設用地使用權期間屆滿后，使用權人便可依法自動延展一個新的期間。以法定續期的形式實現住宅建設用地自動續期，解決了公寓眾多住戶難以都到政府部門辦理申請延長續期手續等難題，續期制度的實施成本大幅度降低。

不能否認，無償無期限續期當然也屬于自動續期可能涵蓋的情形之一。從邏輯上講，法定續期不必然排斥無償無期限續期，當然也不排斥有償有期限續期。法定續期是自動續期各類主張的最大公約數，無論什么樣的續期方案最終都要通過法定續期的形式來落實。對《物權法》所留空間的探索，應當在法定續期這個最大公約數內，探索并明確自動續期的法定條件、法定程序、法定期間和法定義務，以形成自動續期的法律方案。

在土地出讓法律關系性質上，住宅建設用地和非住宅建設用地原本沒有任何不同之處，二者在出讓環節的建設用地使用權設立之時并無二致。《物權法》刻意在期間屆滿環節將住宅建設用地與非住宅建設用地分別開，使住宅建設用地走上了自動續期的軌道，其背后的邏輯是將住宅建設用地續期這個法律問題作為一個政治議題對待，認為相對于非住宅建設用地使用權，住宅建設用地使用權應該得到特別優待。這是法律問題的政治解決方式，它考量的是民意對住宅建設用地續期的訴求，而不是現行國有土地出讓制度的法理邏輯。

3 自動續期的制度及社會效應

3.1自動續期的制度效應

前已論及，申請續期是中國現行國有土地使用權出讓制度的法理邏輯的必然要求和展開，不論自動續期的法定條件、程序和義務為何，單就基于政治的邏輯將住宅建設用地推向自動續期的軌道這一點，就已構成對中國現行國有土地使用權出讓制度的重大變革與突破，是對現行國有土地使用權出讓制度框架的重大修正。

《物權法》確立自動續期制度的初衷，應是為了保障人民安居樂業，實現社會長治久安，是立法對人民的基本財產權或基本生存條件的住宅給予特別的保護［12］。以法定續期方式實現自動續期，相當于在國有土地之上設立了永久土地使用權，權利人可以永久性地擁有住宅用地的使用權，連同其上的無期限的房屋所有權，解決了申請續期制度下土地使用權有期性與房屋所有權無期性的矛盾。但必須清醒地認識到，在自動續期制度下，國家土地所有權實現形式將發生重大變化，人民在國有土地之上取得的住宅建設用地使用權將成為一項事實上沒有期限的永久性用益物權。今后，對《物權法》所留空間的探索，對這一點要有充分的警醒和認知。

3.2自動續期的社會效應

在申請續期制度下，住宅建設用地70年到期后，使用權人與原出讓人需要達成新的合意，重新簽訂土地出讓合同，土地利益分享及土地占有不公問題可以周期性地得到矯正。將住宅建設用地的續期問題推向自動續期的軌道后，如果自動續期最后走向無償無期限續期，或者是顯失公平的低價無期限續期，則可能帶來嚴重的社會負面效應。無償無期限的自動續期制度使土地使用權人永久且免費占有國有土地使用權，與擁有多套房的人相比，對于那些無房戶或者只有一套房的人群來說，其間的不公正不言而喻。另外，這也將大幅削弱國家對社會的調控能力，可能導致土地資源占有不公長期凝固化的歷史格局。對于自動續期可能引致的重大社會效應，立法者和學界應當予以及早重視和充分研究。

4 自動續期方案的形成

4.1政治邏輯下的民意訴求

住宅建設用地續期問題事關廣大人民群眾的切身利益。既然《物權法》跳出現行國有土地出讓制度的法理邏輯，在政治邏輯下考量住宅建設用地自動續期問題，接下來對《物權法》所留空間的探索也應順理成章地循入政治機制，運用民主制度方法，收集、發現民意，以民意為依歸，在此基礎上形成住宅建設用地自動續期的法律方案。

4.1.1民意對土地正義的訴求 政治的本質就是民意的反映、表達和實現。“民意，又稱民心、公意，是社會上大多數成員對其相關的公共事物或現象所持有的大體相近的意見、情感和行為傾向的總稱”［13］。但是，已經顯現的民意并不一定就是社會最真實的意思表示。社會輿論往往容易遷就少數民眾的強烈偏好，會形成“會吵的有糖吃”的不公結果。有能力掌握與運用表達渠道的人群對個人需求表達的質量和效度都會更高［14］，這部分人的民意通常會上升為顯性民意。顯性民意更容易被決策者與立法者聽見，常常被誤認為是普遍的認知傾向。然而，民意具有潛在性的特點，社會中潛在民意廣泛存在［15］。公共政策制定和制度設計，必須搜尋并回應潛在的真實民意。

住宅建設用地自動續期問題引發海量民意的涌動。當前，要求無償無期限續期的聲音很響，似是民意主流，但這種聲音未必能代表社會各階層的潛在民意。有多套住房的人群站在利己角度，期待并且要求無償續期，希望期間屆滿后永久且無償占有多套住房的國有土地使用權。這類人群的影響力相對較大，其主張比較容易上升為顯性民意。而對于只擁有一套住房甚至無房的人群則可能希望有償續期或者有條件的有償續期，但這個群體聲音較小，且目前續期問題造成的影響不具有切膚性、直觀性，他們是沉默的大多數，他們的意見成為了潛在民意，無法成為主流輿論。因此，當前臺面上活躍著的民意，其真實性及代表性需要仔細推敲和甄別，絕不能機械地認為聲音大的民意就必定代表著社會上大多數成員的公意。

古往今來，民眾向來“不患寡而患不均”，公正是民意的根本訴求，住宅建設用地自動續期方案的設計必須符合土地正義精神。筆者判斷，無償無期限自動續期的不公正問題顯而易見，不可能得到潛在民意的真正支持。對于人民的居住權及房屋所有權的保護，應當建立在土地公平與正義原則的基礎上，應防止個別群體對土地資源的過度占有和搶奪。住宅建設用地自動續期方案不宜盲從無償無期限續期的顯性民意。

4.1.2民意對土地財產權的訴求 從民意認知和變遷的角度分析，《暫行條例》確立的城鎮國有土地使用權出讓制度，其重心在“利用”，旨在引入市場機制解決計劃體制時期國有土地利用“無償、無期、無流動”的低效問題。但是，隨著公民對國有土地使用權的分享，人們把已經取得的建設用地使用權開始視為自己的財產，人民的土地財產權觀念逐漸強化，國有土地使用權出讓制度的重心在人民的心目中開始從“使用”向“產權”傾斜。在這個過程中，國有土地使用權出讓制度逐漸從國有土地的使用制度轉型為一種在國有土地之上賦權于民的產權制度，國有土地權利主體制度建設的重心也隨之從國家（各級政府）轉向了公民（自然人和法人）。在這一場民意引導的城鎮國有土地使用權出讓制度認知大變遷中，2007年《物權法》是一個標志性的轉折點，公民在國有土地之上享有的使用權在民法的高度上得到了肯定、規范和保護。《物權法》的施行，將進一步強化公民在國有土地之上的財產權意識和訴求。住宅建設用地自動續期話題動輒會引發社會輿論的激烈交鋒①2009年《土地管理法（修訂案征求意見稿）》提出“按照國家有關規定自動續期”，與《物權法》相比，增加了“按照國家有關規定”的限定詞，這一細微變化隨即引起了社會上的廣泛關注和激烈討論（張千帆.續期有償無償都得給個說法［N］ .南方都市報，2009-03-27；住宅70年大限彰顯土地國有與降低房地產稅費的必要性［N］ .21世紀經濟報道，2010-04-12；住宅70年大限可能有償續期［N］ .羊城晚報，2009-03-22。，其原因即在于此。

在今天的民意中，住宅建設用地期間屆滿續期問題已經轉化為“公民在國有土地之上究竟應該享有什么樣的土地權利”這樣一個社會輿論高度關注的熱點、焦點問題。回應民意的這一訴求，就不能把住宅建設用地續期制度僅僅作為現行國有土地出讓制度的一個部件來看待，必須跳出現行土地出讓制度的法理邏輯，轉而站在賦權于民這個更根本、更高層次的角度上，來開展續期制度的研究和創立工作。在這個趨勢下，在國有土地之上賦予公民以更強化的建設用地使用權，必然成為自動續期制度建設的基本取向。

4.2自動續期的法律方案

民意如流水，民意的表達無法直接形成法律制度。民意層面的自動續期方案，最后必定要上升為法律方案，要落腳到法定續期的框架內。

4.2.1法定條件 住宅建設用地自動續期的要義，是不需要申請手續，不需要達成新的合意，當然也無須交付一定對價。因為，若以申請、合意和交付對價為前提條件，由于這些行為均為民事行為，當使用權人不予配合，自動續期就無法進行下去。因此，自動續期權作為住宅建設用地使用權人享有的法定權利，除根據社會公共利益需要應該收回這一情形之外，住宅建設用地使用權期間屆滿的，使用權人皆可自行啟動和完成續期程序。

崔建遠、宋炳華、王利明等學者基于“地隨房走”的邏輯，認為若地上物毀滅，建設用地使用權應不能再續期［4，8，11］。這種見解不符合中國財產權制度建設和發展的大方向，因為未來在中國公民財產權體系中，土地使用權將成為公民手中財產權利的主要形式和最重要載體。雖然根據中國現行“權利人一致”原則，土地使用權和房屋所有權必須歸屬同一個主體，但這兩項權利是獨立的，土地使用權并不附屬在房屋所有權上。土地是永續存在的，房屋是有自然壽命的。隨土地之滅失，其上的房屋亦將不復存在，但反過來，則不然。在中國土地與房屋的法律關系設計中，土地應是主物，房屋應為從物，住宅建設用地使用權人斷不能因為地上房屋的毀滅而喪失自動續期權，地上物存在與否不能作為自動續期的法定前提。

4.2.2法定程序 自動續期的法定程序應至為簡單。非社會公共利益原因，住宅建設用地期間屆滿后，使用權人就可以自行持相關證件到不動產登記機關，辦理新一個期間的建設用地使用權登記。一經登記，自動續期即告完成和生效。

在大陸法地上權的法理邏輯下，“續期”須是在維持原來條件的前提下延長期限［16］，而中國自動續期制度下展開的新一個期間的住宅建設用地使用權，在設立條件等方面卻與上一個期間明顯不同，新一個期間的住宅建設用地使用權只具有續期的外觀，實質上屬于用益物權的更新或新設。以重新登記為自動續期生效的程序要件，實屬當然。

4.2.3法定期間 從賦權于民的角度來思考，新一個期間應以70年為宜。70年，既是對既往實踐經驗的總結，也符合人的生命周期對置業的需求。只要符合法定條件，遵從法定程序，履行法定義務，住宅建設用地使用權期間就可以不間斷地自動延展下一個新的70年，公民在國有土地之上就取得了事實上的一項永久性的土地使用權。如此一來，人民對于財富創造的預期，以及人民的安居樂業，便有了堅實的土地權利制度基礎。

4.2.4法定義務 自動續期不以交付對價為要件，但這并不意味著續期后使用權人無須承擔任何法定義務。相反，待完成自動續期程序，新一個期間的建設用地使用權生效之后，使用權人應當履行相應的法定義務。筆者認為，自動續期生效后的住宅建設用地使用權人應當依法繳納年金。所謂年金，即年度的國有土地使用金，其法律性質介于地租和土地稅之間。年金制的要義，在于回應民意對土地正義的訴求，在于調節土地利益在不同人群之間的分配關系。計劃經濟體制下國有土地無償使用的弊病及教訓，殷鑒不遠。當然，年金的征繳水平及地區差異，應當根據當時的情況由法律做出規定。

在自動續期生效后，年金制的實行，不單關乎人民對社會公平正義的訴求，而且還是維護和實現土地國有制的需要。因為，當公民在國有土地之上無條件地取得了一項事實上的永久土地使用權時，若再不繳納一定水平的年金，土地國有制將名存實亡。此外，住宅建設用地自動續期實行年金制，繼承了現行國有土地使用權出讓制度的邏輯慣性，有利于自動續期制度的平穩落地，同時也有利于保持與非住宅建設用地申請續期制度的邏輯貫通性，以實現住宅建設用地和非住宅建設用地在續期制度設計上的協同。

從制度實施成本最小化的角度，在年金的征繳方式設計上，可以通過設置房地產保有稅附加，在房地產保有稅的基礎上，針對自動續期后的房地產額外計征房地產保有稅附加。通過設置合理的房地產保有稅附加稅率，對期間屆滿續期后的不同價值的房地產“釘”住其房地產保有稅而征繳數額不同的年金，可以調節自動續期的土地利益分配關系，有助于實現社會公平，并為地方政府提供穩定的收入來源。讓年金以一定比例“釘”在房地產保有稅上，這種方式通過搭上未來房地產保有稅評估及征收體系的便車，大大節省了制度實施成本。當然，這里提出的以房地產保有稅附加的方式征收年金，無法孤立地推進，需要“搭車”中國房地產稅體系改革和建設，即必須首先要開征房地產保有稅，才能對自動續期后的房地產征繳房地產保有稅附加。

20世紀90年代中國國有土地使用權出讓制度建立之初，在很大程度上借鑒了香港地區的土地批租制經驗。當今天探索國有建設用地使用權期間屆滿續期制度的設計時，香港的批租地續期經驗可以再次為我們提供借鑒。按照1984 年《中英聯合聲明》附件3以及此后《香港特別行政區基本法》的規定，香港特別行政區成立之前已由香港英國政府批出的1997年6月30日以前滿期而沒有續期權利的土地契約，如承租人愿意，均可續期到不超過2047年6月30日，不補地價。從續期之日起，每年繳納相當于當日該土地應課差晌租值3%的租金。此后，隨應課差餉租值的改變而調整租金。香港批租地期滿后的續期，不補交地價，而以每年繳納租金代之，這種按年收取的租金，以前香港人稱之為“地稅”，其中的地權及利益分配的邏輯值得我們思考、借鑒。

住宅建設用地期間屆滿自動續期后，不再一次性繳納新一個期間的地價，而是每年繳納一定的使用金，這一改變并不會影響住宅建設用地使用權的物權性質。其他大陸法系國家的地上權，大都是按年繳納地租的，其物權性質也都可以得到很好的體現和保障。不僅如此，中國住宅建設用地自動續期后，以房地產保有稅附加的法定方式征繳年金，年金水平亦由法律直接規定，這將在更大程度上限縮用益物權更新時雙方當事人的意思自治成分，其物權性質反而可能由此得到加強。

對于自動續期后使用權人延遲或不繳納房地產保有稅附加的行為，應規定相應的追繳措施和罰則，包括通過法律程序向當事人采取執法行為等強制措施，但應明確，年金交付延遲或拒交，不應構成土地所有權收回的要件。

5 結論及進一步討論

住宅建設用地使用權自動續期方案的不同選擇，關系中國土地公有制、現行國有土地出讓制度和公民土地財產權制度發展的不同走向。目前，法律尚未對住宅建設用地續期制度做出具體規定，這對于公民財產權保護和社會安定是很不利的，應當把住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題作為一個緊迫的重大戰略問題來對待。本文揭示了以2007年《物權法》為分界點的單軌制續期向雙軌制續期轉變的“法理邏輯—政治邏輯—新法理邏輯”的變換過程（圖1）。在雙軌制下，申請續期本質上是一種合意續期，以優先權、重新簽訂合同、再次繳納土地出讓金等為要件；自動續期則要在法定續期這個最大公約數內來設計，無須以談判、合意和繳納對價為要件，是非合意續期。

住宅建設用地使用權自動續期制度的建立和施行，必須要跳脫現行土地出讓制度的法理邏輯，循入政治邏輯的軌道，響應民意對土地正義和土地財產權等的訴求，對自動續期生效后的房地產，以房地產保有稅附加的法定方式征繳國有土地使用的年金，以構建起在國有土地之上賦權于民的新的法理邏輯，用益物權的設立方式實現從契約到法定的轉變。這樣一個轉變，以潤物無聲的方式實現對中國現行國有土地使用權出讓制度的重大修正和變革，公民在國有土地之上享有的土地權利，以法定土地使用權的形式得到強化，其制度和社會的連鎖效應是深遠的。

圖1　住宅建設用地使用權自動續期的邏輯變換Fig.1 The logic conversion about the automatic renewal of residential land use right

最后特別指出，本文的探索和設計只是一家之言，但不論住宅建設用地期間屆滿后具體續期方案如何選擇，都應當堅持“國有土地使用權是一項法律上有期限的用益物權”、“國有土地使用權人須履行相應的義務”這兩條底線，以保障土地國有制維護社會公正的功能，并為防止私人壟斷土地、防止土地占有不公留一把“鑰匙”。

（References）：

［1］ 全國人大常委會法制工作委員會民法室編. 物權法立法背景與觀點全集［M］ .北京：法律出版社，2007：37 - 65.

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（本文責編：仲濟香）

The Logic Conversion and Scheme Formation about the Automatic Renewal of Residential Land Use Right

JIN Xiang-mu， OUYANG Yi-fan
（Land Academy for National Development（LAND）， Zhejiang University， Hangzhou 310029， China）

The purpose of this paper is to explore the theory and solution to the “automatic renewal” system based on the cognition about the conversion of legal logic， political logic and neo-legal logic. Methods employed are literature analysis，comparative analysis and comprehensive analysis. The results indicate that the right of automatic renewal is a statutory right enjoyed by the obligee of residential land use right. The design for automatic renewal system should be explored within the range of the statutory right. Moreover， no negotiation， agreement and payment for the renewal price should be taken as its preconditions. It is concluded that the establishment and implementation of the “automatic renewal” system must jump out of the legal logic of current transfer system of state-owned land use right， and must follow the track of political logic in order to meet real public demands. Additional estate holding taxes should be levied on the real estate which have already been automatic renewal， thus to form a new legal logic of giving rights to citizens. Such a transition canachieve a major revision and revolution on our current transfer system of state-owned land use right in an accumulative way.

land law； the automatic renewal； logic conversion； residential land use right； public opinion

D922.3

A

1001-8158（2016）02-0058-08

10.11994/zgtdkx.20160202.152350

2015-10-13；

2016-01-03；網絡出版日期：2016-02-02

國家自然科學基金項目（71273226）。

靳相木（1969-），男，山東莒南人，博士，教授，博士生導師。主要研究方向為土地法學、土地政策和土地利用管理。E-mail： jinxiangmu@zju.edu.cn