基于產權視角下住房保障資源配置的公平性研究

汪洋 趙靜 施學佳

摘 要 保障性住房由于其產權界定的模糊性和產權配置模式的復雜性，導致了保障性住房權益模糊、住房資源配置不公平以及低效率等種種問題。目前，我國當下現行多數城市的經濟適用房管理辦法也有此現象出現，由于經濟適用房在產權初創階段的殘缺性和隱性化，在公共權力退出階段時，其產權從殘缺性轉為完整性的過程中會導致住房保障出現不公平現象，住房者權益受到損害，而社會的再分配體系也會加深貧富差距，間接加劇社會矛盾。本文以經濟適用房的住房保障資源分配不公平現象為研究主體，利用科斯定理中的產權理論為分析工具，淺析公共物品在產權界定模糊下所導致的資源配置不公平現象的內在機理，并給予相應的建議和解決方案。

關鍵詞 產權理論 經濟適用房 資源配置 公平性

產權界定越明確，財富被無償占有的可能性就越小，產權的價值就越大。[1]本文基于產權界定視角下以經濟適用房為研究背景，淺析產權界定模糊下住房資源配置的不公平現象。保障性住房一直因其產權界定模糊而導致住房保障資源的不公平性和低效率性。經濟適用房是一種銷售型保障性住房，其面向群體是社會中低收入家庭，通過政府相關經濟適用房政策補貼辦法來解決中低收入家庭住房壓力的困境，對我們構建和諧社會也有一定的促進作用。經濟適用房的供給端一直是政府，政府通過出讓房屋土地使用權獲取一定收益，根據我國傳統經濟適用房管理相關辦法規定經濟適用房在5年內不準直接上市，而對于5年后上市相關收益分配問題界定模糊以及經濟適用房轉變為商品房具體細節沒有清晰化，[2]經濟適用房的實際價值就并沒有被完全私有化和公有化，間接產生了資源配置的不公平和低效率。隨著經濟適用房的逐步上市交易，政府和購房者之間收益分配機制的模糊不清將會大幅度影響經濟適用房成功市場交易以及保障住房資源的合理配置，而無論是經濟適用房上市后收益分配機制模糊還是經濟適用房直接轉化為商品房具體細節不明而使住房者利益受損，其問題關鍵還是在初創階段沒有建立明確的產權關系，沒有清晰地界定人與財產的產權關系。因此，如果產權界定問題不能得到很好的解決，將會影響經濟適用房的建設與管理，甚至會影響到我國城市住房保障體系的建立，同時也會導致住房保障資源配置不公平習慣，而經濟適用房的產權是解決收益分配和避免出現住房保障資源配置不公平現象的基礎。

一、產權界定模糊下住房資源配置的不公平性現象

經濟適用房因其產權界定的模糊性以及產權配置模式的復雜性導致了住房資源出現嚴重的不公平現象。住房保障的基本目的就是讓社會所有階級人都能居有定所，不再為住房高額費用而困擾。經濟適用房的建設正好解決了中低收入家庭雖買不起商品房但同時又迫切需要改善居住環境的住房需求，經濟適用房無論從價格、面積、設計、裝修以及物業管理都受到了中低收入家庭的一致認可，經濟實惠是經濟適用房的基本標簽。[3]住房福利問題一直是一個國家和諧穩定的重要因素，因此住房問題政府也一直給予高度重視，盡量避免由于福利分配導致或加深社會不公平現象。而我國在多數城市的經濟適用房的管理辦法中，由于其產權創設階段的殘缺性和隱性化，在公有權利退出階段時，經濟適用房產權從殘缺性轉為完整性的過程會導致住房保障有失公平的問題顯化，社會再分配體系加深貧富差距。[4]如果沒有界定住房產權，長期租賃房屋的租賃者就無法獲取由于經濟快速發展給房屋增值所帶來的紅利，即獲取房屋的資產性收入，房屋價值由于經濟快速發展增加的收益分配問題會慢慢制約經濟適用房上市，住房保障資源配置出現低效率和不公平性現象。

二、產權界定模糊背景下資源配置不公平現象的解決方案

產權界定模糊下住房資源配置出現的不公平現象可以通過共有產權政策目標來實現，其中可以從以下兩個方面進行考慮：

（一）住房產權完整化、清晰化

經濟適用房屬于銷售型保障性住房，其市場特點屬于經濟實惠、物美價廉保障住房，因為政府提供經濟適用房的建設就是為了解決社會中低收入家庭住房難問題，政府在建設經濟適用房時更是配套了許多優惠政策，如經濟適用房的價格形成就只包括征地和拆遷補償等所支付的征地和拆遷安置補償費用，不含有土地出讓金建設項目的行政事業性收費減半征收。[3]政府在提供保障性住房中，所作出的貢獻并沒有被市場完全顯現化和價值化，簡單地說就是政府提供土地的市場價值不能或者說不能完全成為經濟適用房資產價值的一部分。隨著市場經濟的快速發展，房屋產權的界定模糊和產權配置的復雜性就會導致住房保障資源出現不公平現象。所以，依賴共有產權制度，實現住房產權完整性，弱化資產累積所帶來的收入分配不公現象，才能從根本上解決由于房屋產權界定模糊所導致的住房保障資源配置的不公平現象。

（二）公有權利和私人權利合同化

公有權利和私人權利合同化保證了住房產權的相對穩定，雙方行使住房產權權利從行政法律關系過渡為合同法律關系，通過更為明確的合同條款使住房產權界定清晰、完整。對于經濟快速發展而使得房屋增值的收益分配以及私人權利轉讓共有產權份額問題的處理，公有權利和私人權利可以借鑒合同法將兩者建立有限責任關系，通過合約規定房屋增值收益分配份額以及私人權利轉讓共有產權的轉讓對象和轉讓方式。

三、結語

住房是人類維持生存的最基礎工具，對其公平配置是現代社會公平的基礎，也是構建和諧社會的重要環節。本文選取經濟適用房為研究對象簡單分析了產權界定模糊所導致的住房保障資源配置的不公平現象，并給予了相應的建議和解決方案，力爭優化住房保障資源配置的公平性和持續性，為當下多數城市經濟適應房管理辦法提供參考意見，最大力度地避免保障性住房由于其產權界定的模糊性和產權配置模式的復雜性，而導致了保障性住房權益模糊、住房資源配置不公平以及低效率等種種問題，創造一個更加美好的住房環境。

（作者單位為安徽財經大學經濟學院）

參考文獻

[1]巴澤爾.產權的經濟分析[M].上海：三聯書店，1997：18-22.

[2]曾亞萍，吳翔華，聶琦浪.共有產權經濟適用房的退出機制研究[J] .改革與戰略，2010.

[3]徐紅.經濟適用房產權界定與價格[J].中國房產信息，2005（09）.

[4]呂萍，修大鵬，李爽.保障性住房共有產權模式的理論與實踐[J] .城市發展研究，2013.