“營改增”對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的影響分析

文/宛愛榮

“營改增”對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的影響分析

文/宛愛榮

隨著我國最后一批“營改增”企業(yè)營業(yè)稅改征增值稅，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也納入了“營改增”范圍。了解和把握好國家相關(guān)稅收政策，做好稅收籌劃，提升盈利水平，成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要面對(duì)的問題。本文以某物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施“營改增”后發(fā)生的經(jīng)營業(yè)務(wù)，從會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)操作視角，剖析了“營改增”對(duì)物業(yè)企業(yè)稅負(fù)和利潤水平的影響及作用，并根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)提出降低企業(yè)稅負(fù)，增加盈利的建議。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)；“營改增”；影響

2016年3月18日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過了全面推開營改增試點(diǎn)方案，將建筑業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)四大行業(yè)納入試點(diǎn)范圍，該政策將自2016年5月1日起全面施行。自此，現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人將全部改征增值稅。本文以某物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施“營改增”后發(fā)生的經(jīng)營業(yè)務(wù)，從會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)操作視角，剖析了“營改增”對(duì)物業(yè)企業(yè)稅負(fù)和利潤水平的影響及作用，并根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)提出降低企業(yè)稅負(fù)，增加盈利的建議。

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

物業(yè)服務(wù)行業(yè)在實(shí)施“營改增”之前征收的是營業(yè)稅，由于營業(yè)稅總體上是按營業(yè)收入全額征稅，實(shí)行“營改增”后對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)會(huì)產(chǎn)生哪些影響，如何順應(yīng)國家“營改增”戰(zhàn)略步驟？如何適應(yīng)“營改增”稅制改革，進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化？這是當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的現(xiàn)實(shí)問題。

二、“營改增”對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的影響

“營改增”改革之前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅稅率統(tǒng)一為5％。實(shí)施“營改增”后，針對(duì)一般納稅人和小規(guī)模納稅人，確定的增值稅稅率分別為6％和3％。對(duì)于小規(guī)模納稅人來說，“營改增”之后，小規(guī)模納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅額=（全部價(jià)款+價(jià)外費(fèi)用）*3％/（1+3％），由此可知，“營改增”后對(duì)小規(guī)模納稅人來說，稅負(fù)大大下降，企業(yè)的收入和利潤將會(huì)得到進(jìn)一步的提升。因此，本文主要以一般納稅人物業(yè)服務(wù)企業(yè)為主體，分析“營改增”對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的影響。

某物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬物業(yè)管理二級(jí)資質(zhì)企業(yè)，主要為非住宅辦公樓提供物業(yè)服務(wù)，5月1日起改征增值稅，核定為一般納稅人。由于5月份存在部分結(jié)算4月份成本費(fèi)用不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的情況，不能全面準(zhǔn)確反映“營改增”實(shí)施后對(duì)公司經(jīng)營指標(biāo)的影響情況。本文以6月份發(fā)生的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)為例，分析“營改增”對(duì)該公司收入、成本費(fèi)用、利潤及稅負(fù)等的影響。

具體主要指標(biāo)數(shù)據(jù)如表1（單位： 元）：

（一）“營改增”對(duì)收入的影響

表1　

2016年6月份取得含稅收入2321884.38元。在進(jìn)行“營改增”之前，企業(yè)列入主營業(yè)務(wù)收入額為全部營業(yè)額2321884.38元。改革之前，企業(yè)繳納的是營業(yè)稅，計(jì)提營業(yè)稅是根據(jù)營業(yè)額的5％全額計(jì)提，應(yīng)計(jì)提營業(yè)稅2321884.38*5％=116094.22元。“營改增”改革之后，由于增值稅是價(jià)外稅，收取的全部價(jià)款，應(yīng)對(duì)價(jià)稅進(jìn)行分離，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的增值稅稅率為6％，列入主營業(yè)務(wù)收入的金額為2321884.38÷（1+6％）=2190456.96元，列入應(yīng)交稅金-增值稅-銷項(xiàng)稅2190456.96*6％=131427.42元。“營改增”后收入同比減少131427.42元。

（二）“營改增”對(duì)成本費(fèi)用的影響

2016年6月份，企業(yè)承擔(dān)的成本費(fèi)用價(jià)稅合計(jì)2201241.51元。在進(jìn)行“營改增”改革之前，成本費(fèi)用計(jì)算是價(jià)稅之和，計(jì)入成本費(fèi)用為2201241.51元。“營改增”改革之后，企業(yè)承擔(dān)的成本費(fèi)用，要區(qū)分可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅和不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的情況分別核算。其中：取得增值稅專用發(fā)票可抵扣進(jìn)行稅的票面金額合計(jì)857893.78元，由于涉及了材料及工器具采購、零星維修、服務(wù)費(fèi)支出等業(yè)務(wù)，供應(yīng)商有一般納稅人及小規(guī)模納稅人，因此，進(jìn)項(xiàng)稅稅率有17％、3％、6％、11％等。列入成本費(fèi)用金額為802644.90元，計(jì)入應(yīng)交稅-增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅的金額為55248.88元。未取得增值稅專用發(fā)票無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的外部成本費(fèi)用支出82677.88元。支付的職工薪酬及各項(xiàng)保險(xiǎn)等人工成本1215056.73元、折舊費(fèi)用45613.12元，合計(jì)1260669.85元，內(nèi)部人工成本、折舊費(fèi)用不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，全額計(jì)入成本費(fèi)用。2016年6月份，該企業(yè)列入成本費(fèi)用金額合計(jì)為2145992.63元，計(jì)入應(yīng)交稅-增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅的金額為55248.88元。進(jìn)行“營改增”政策之后，企業(yè)成本費(fèi)用同比減少55248.88元。

（三）“營改增”對(duì)稅金及附加、稅負(fù)的影響

“營改增”之前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)繳納的流轉(zhuǎn)稅主要為營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi)附加，以營業(yè)額2321884.38元計(jì)算，營業(yè)稅以營業(yè)額的5％計(jì)提，城建稅以營業(yè)稅的7％計(jì)提，教育費(fèi)附加以營業(yè)稅的3％計(jì)提，地方教育費(fèi)附加以營業(yè)稅的2％計(jì)提，應(yīng)計(jì)入稅金及附加金額為2321884.38*5％+2321884 .38*5％*（7％+3％+2％）=130025.53元。應(yīng)交流轉(zhuǎn)稅額合計(jì)130025.53元，流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率為130025.53/2321884.38=5.6％。

“營改增”之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)繳納的流轉(zhuǎn)稅主要為增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi)附加。增值稅以銷項(xiàng)稅減進(jìn)項(xiàng)稅后的差額確定，為負(fù)數(shù)表示留抵?jǐn)?shù)，無需繳納增值稅；為正數(shù)，即為應(yīng)繳納的增值稅。2016年6月份該企業(yè)銷項(xiàng)稅131427.42元，進(jìn)項(xiàng)稅55248.88元，兩者差額76178.54元，即為應(yīng)交增值稅。增值稅為價(jià)外稅，不需計(jì)入稅金及附加。計(jì)入稅金附加的為城建稅、教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi)附加。城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加稅率不變，應(yīng)計(jì)入稅金及附加的金額為76178.54*（7％+3％+2％）=9141.42元。“營改增”之后，稅金及附加同比減少120884.11元。應(yīng)交流轉(zhuǎn)稅額合計(jì)85319.96元，流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率為85319.96/2190456.96=3.9％。在沒有其他影響因素的情況下，“營改增”后，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅負(fù)率明顯降低。

（四）“營改增”對(duì)利潤總額的影響

根據(jù)上述收入、成本費(fèi)用、稅金及附加數(shù)據(jù)計(jì)算得出，假設(shè)沒有實(shí)施“營改增”，2016年6月，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤總額為-9382.66元。“營改增”改革之后，利潤總額為35322.91元，利潤總額同比增加44705.57元。由此可見，在“營改增”改革之后，收入、成本費(fèi)用及稅金及附加減少的數(shù)額對(duì)企業(yè)利潤總額的變化情況會(huì)產(chǎn)生直接的影響。對(duì)企業(yè)來說，稅種及稅負(fù)的不同均會(huì)直接或間接對(duì)企業(yè)利潤造成一定的影響。

三、“營改增”改革后物業(yè)服務(wù)企業(yè)的對(duì)策

（一）規(guī)范企業(yè)基礎(chǔ)管理 提高人員業(yè)務(wù)能力

“營改增”之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入到增值稅體系當(dāng)中，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不更加規(guī)范自己的財(cái)務(wù)管理制度，提高財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性和有效性，進(jìn)而保證財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，提高財(cái)務(wù)管理工作水平和質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員“營改增”政策和納稅申報(bào)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，強(qiáng)化財(cái)稅核算業(yè)務(wù)技能，以確保新舊稅制順利轉(zhuǎn)換和平穩(wěn)運(yùn)行。

（二）開展成本費(fèi)用要素分析 增加有效進(jìn)項(xiàng)稅抵扣

由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營成本中，用工成本較高，而這些成本不能產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)稅，可抵扣項(xiàng)目比重過低。因此在支付的外部成本費(fèi)用中，應(yīng)逐項(xiàng)開展要素分析，盡可能取得增值稅專用發(fā)票，增加可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，將支付給保潔保安、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備維保等專業(yè)公司的費(fèi)用作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，以解決人工費(fèi)用等成本沒有列入抵扣范圍而增加稅負(fù)的問題。

（三）調(diào)整優(yōu)化經(jīng)營結(jié)構(gòu) 提升企業(yè)管理水平

實(shí)施“營改增”后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需積極開展政策研究，完善稅率和抵扣范圍，根據(jù)“營改增”稅制改革的要求來調(diào)整自身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，并要對(duì)其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行升級(jí)和優(yōu)化。不斷擴(kuò)大稅負(fù)效應(yīng)，提高企業(yè)的盈利能力，提高企業(yè)的利潤率，使得企業(yè)在同等條件下能夠獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。

四、結(jié)束語

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與百姓日常生活息息相關(guān)，涉及的范圍點(diǎn)多面廣，服務(wù)領(lǐng)域有居住和非居住物業(yè)，經(jīng)營規(guī)模有一般納稅人和小規(guī)模納稅人。“營改增”對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的影響應(yīng)具體情況具體分析，積極爭取財(cái)政稅收優(yōu)惠政策及特殊服務(wù)項(xiàng)目的稅收優(yōu)惠減免。加強(qiáng)內(nèi)部經(jīng)營管理，提升企業(yè)的競爭力，立足于市場，服務(wù)于社會(huì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康快速發(fā)展，踐行物業(yè)服務(wù)行業(yè)“服務(wù)社會(huì)、保本微利”的經(jīng)營宗旨。

［1］毛衛(wèi)華.淺析營改增對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的影響和作用［J］.經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展研究，2014.

［2］曾悅.營業(yè)稅改征增值稅的成效及問題分析［D］.西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2014.

（作者單位：安徽光明物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司）