“營改增”對物業服務企業的影響分析

文/宛愛榮

“營改增”對物業服務企業的影響分析

文/宛愛榮

隨著我國最后一批“營改增”企業營業稅改征增值稅，物業服務企業也納入了“營改增”范圍。了解和把握好國家相關稅收政策，做好稅收籌劃，提升盈利水平，成為物業服務企業需要面對的問題。本文以某物業服務企業實施“營改增”后發生的經營業務，從會計實務操作視角，剖析了“營改增”對物業企業稅負和利潤水平的影響及作用，并根據產業特點提出降低企業稅負，增加盈利的建議。

物業服務企業；“營改增”；影響

2016年3月18日，國務院常務會議審議通過了全面推開營改增試點方案，將建筑業、金融業、房地產業和生活服務業四大行業納入試點范圍，該政策將自2016年5月1日起全面施行。自此，現行營業稅納稅人將全部改征增值稅。本文以某物業服務企業實施“營改增”后發生的經營業務，從會計實務操作視角，剖析了“營改增”對物業企業稅負和利潤水平的影響及作用，并根據產業特點提出降低企業稅負，增加盈利的建議。

一、物業服務企業發展現狀

物業服務行業在實施“營改增”之前征收的是營業稅，由于營業稅總體上是按營業收入全額征稅，實行“營改增”后對物業服務行業會產生哪些影響，如何順應國家“營改增”戰略步驟？如何適應“營改增”稅制改革，進行合理的稅務籌劃，降低稅負，實現企業價值最大化？這是當前物業服務企業面臨的現實問題。

二、“營改增”對物業服務企業的影響

“營改增”改革之前，物業服務企業的營業稅稅率統一為5％。實施“營改增”后，針對一般納稅人和小規模納稅人，確定的增值稅稅率分別為6％和3％。對于小規模納稅人來說，“營改增”之后，小規模納稅人當期應繳納的增值稅額=（全部價款+價外費用）*3％/（1+3％），由此可知，“營改增”后對小規模納稅人來說，稅負大大下降，企業的收入和利潤將會得到進一步的提升。因此，本文主要以一般納稅人物業服務企業為主體，分析“營改增”對物業服務企業的影響。

某物業服務企業屬物業管理二級資質企業，主要為非住宅辦公樓提供物業服務，5月1日起改征增值稅，核定為一般納稅人。由于5月份存在部分結算4月份成本費用不能抵扣進項稅的情況，不能全面準確反映“營改增”實施后對公司經營指標的影響情況。本文以6月份發生的會計業務為例，分析“營改增”對該公司收入、成本費用、利潤及稅負等的影響。

具體主要指標數據如表1（單位： 元）：

（一）“營改增”對收入的影響

表1　

2016年6月份取得含稅收入2321884.38元。在進行“營改增”之前，企業列入主營業務收入額為全部營業額2321884.38元。改革之前，企業繳納的是營業稅，計提營業稅是根據營業額的5％全額計提，應計提營業稅2321884.38*5％=116094.22元。“營改增”改革之后，由于增值稅是價外稅，收取的全部價款，應對價稅進行分離，物業服務企業的增值稅稅率為6％，列入主營業務收入的金額為2321884.38÷（1+6％）=2190456.96元，列入應交稅金-增值稅-銷項稅2190456.96*6％=131427.42元。“營改增”后收入同比減少131427.42元。

（二）“營改增”對成本費用的影響

2016年6月份，企業承擔的成本費用價稅合計2201241.51元。在進行“營改增”改革之前，成本費用計算是價稅之和，計入成本費用為2201241.51元。“營改增”改革之后，企業承擔的成本費用，要區分可以抵扣進項稅和不可抵扣進項稅的情況分別核算。其中：取得增值稅專用發票可抵扣進行稅的票面金額合計857893.78元，由于涉及了材料及工器具采購、零星維修、服務費支出等業務，供應商有一般納稅人及小規模納稅人，因此，進項稅稅率有17％、3％、6％、11％等。列入成本費用金額為802644.90元，計入應交稅-增值稅-進項稅的金額為55248.88元。未取得增值稅專用發票無法抵扣進項稅的外部成本費用支出82677.88元。支付的職工薪酬及各項保險等人工成本1215056.73元、折舊費用45613.12元，合計1260669.85元，內部人工成本、折舊費用不能抵扣進項稅，全額計入成本費用。2016年6月份，該企業列入成本費用金額合計為2145992.63元，計入應交稅-增值稅-進項稅的金額為55248.88元。進行“營改增”政策之后，企業成本費用同比減少55248.88元。

（三）“營改增”對稅金及附加、稅負的影響

“營改增”之前，物業服務企業應繳納的流轉稅主要為營業稅、城建稅、教育費附加及地方教育費附加，以營業額2321884.38元計算，營業稅以營業額的5％計提，城建稅以營業稅的7％計提，教育費附加以營業稅的3％計提，地方教育費附加以營業稅的2％計提，應計入稅金及附加金額為2321884.38*5％+2321884 .38*5％*（7％+3％+2％）=130025.53元。應交流轉稅額合計130025.53元，流轉稅稅負率為130025.53/2321884.38=5.6％。

“營改增”之后，物業服務企業應繳納的流轉稅主要為增值稅、城建稅、教育費附加及地方教育費附加。增值稅以銷項稅減進項稅后的差額確定，為負數表示留抵數，無需繳納增值稅；為正數，即為應繳納的增值稅。2016年6月份該企業銷項稅131427.42元，進項稅55248.88元，兩者差額76178.54元，即為應交增值稅。增值稅為價外稅，不需計入稅金及附加。計入稅金附加的為城建稅、教育費附加及地方教育費附加。城建稅、教育費附加、地方教育費附加稅率不變，應計入稅金及附加的金額為76178.54*（7％+3％+2％）=9141.42元。“營改增”之后，稅金及附加同比減少120884.11元。應交流轉稅額合計85319.96元，流轉稅稅負率為85319.96/2190456.96=3.9％。在沒有其他影響因素的情況下，“營改增”后，該物業服務企業稅負率明顯降低。

（四）“營改增”對利潤總額的影響

根據上述收入、成本費用、稅金及附加數據計算得出，假設沒有實施“營改增”，2016年6月，該物業服務企業利潤總額為-9382.66元。“營改增”改革之后，利潤總額為35322.91元，利潤總額同比增加44705.57元。由此可見，在“營改增”改革之后，收入、成本費用及稅金及附加減少的數額對企業利潤總額的變化情況會產生直接的影響。對企業來說，稅種及稅負的不同均會直接或間接對企業利潤造成一定的影響。

三、“營改增”改革后物業服務企業的對策

（一）規范企業基礎管理 提高人員業務能力

“營改增”之后，物業服務企業納入到增值稅體系當中，促使物業服務企業不得不更加規范自己的財務管理制度，提高財務信息的真實性和有效性，進而保證財務統計數據的準確性，提高財務管理工作水平和質量。物業服務企業應加強財務管理人員“營改增”政策和納稅申報業務培訓，強化財稅核算業務技能，以確保新舊稅制順利轉換和平穩運行。

（二）開展成本費用要素分析 增加有效進項稅抵扣

由于物業服務企業經營成本中，用工成本較高，而這些成本不能產生進項稅，可抵扣項目比重過低。因此在支付的外部成本費用中，應逐項開展要素分析，盡可能取得增值稅專用發票，增加可抵扣進項稅額，將支付給保潔保安、綠化養護、設施設備維保等專業公司的費用作為進項稅抵扣，以解決人工費用等成本沒有列入抵扣范圍而增加稅負的問題。

（三）調整優化經營結構 提升企業管理水平

實施“營改增”后，物業服務企業需積極開展政策研究，完善稅率和抵扣范圍，根據“營改增”稅制改革的要求來調整自身的產業結構和業務結構，并要對其業務結構進行升級和優化。不斷擴大稅負效應，提高企業的盈利能力，提高企業的利潤率，使得企業在同等條件下能夠獲得更多的經濟效益。

四、結束語

物業服務企業與百姓日常生活息息相關，涉及的范圍點多面廣，服務領域有居住和非居住物業，經營規模有一般納稅人和小規模納稅人。“營改增”對物業服務企業的影響應具體情況具體分析，積極爭取財政稅收優惠政策及特殊服務項目的稅收優惠減免。加強內部經營管理，提升企業的競爭力，立足于市場，服務于社會，實現企業的健康快速發展，踐行物業服務行業“服務社會、保本微利”的經營宗旨。

［1］毛衛華.淺析營改增對物業服務企業的影響和作用［J］.經濟與社會發展研究，2014.

［2］曾悅.營業稅改征增值稅的成效及問題分析［D］.西南財經大學，2014.

（作者單位：安徽光明物業發展有限責任公司）