70年后，何處安放我們的房子和靈魂

馬光遠

住宅土地使用權到期后，高價續費，既違背天理，也和基本的法治精神背道而馳。如果承認房子是有限的租期，那根本沒有任何理由未來還要征收什么房產稅，如果要征收房產稅，就請把房子的“永久產權屬性”還給老百姓。

最近，溫州一則關于住宅土地使用權到期，如果要續期，需要繳納高達三分之一房價的費用，讓所有中國人都倍感震驚。

溫州歷來是中國很多制度的自發創新之處，這一次，在住宅土地使用權問題上，溫州又走到了全國的前面，

盡管溫州有關部門事后做了所謂的澄清，說什么“近期媒體報道收取幾十萬元出讓金才能續期是對信息的誤讀”。但從媒體事前的報道，以及溫州國土局有關部門的介紹看，準備收費，而且準備高額收費肯定是真的。

70年大限，土地有償續期再惹爭議

土地使用權的70年大限問題，歷來被視為都是懸在中國房地產市場的恐怖之劍，如何處理70年大限的問題，攸關幾乎所有民眾的切身利益，考驗政府的智慧和執政能力，因而備受關注。

筆者在過去一再提醒，很多人認為這個規定根本投有任何意義，因為中國的很多建筑根本到不了70年，但是，70年其實距離我們并不遙遠。溫州的案例再一次給全國的房東敲響了警鐘：你們不過是住在租了70年的房子里而已，一旦到期，你們的房子如何安放？

稍對土地使用權70年大限有所了解的人都知道，由于中國特色的“土地國有”和建設用地的出讓人必須是政府的特殊規定，對于70年大限之后，土地使用權如何處理，早在《物權法》立法的時候就引發了廣泛的爭論。

在土地國有的情況下，土地使用權期滿之后是自動續展，還是無償收回，《物權法》最終作了一個妥協各方利益的考慮，《物權法》規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”因為當時關于是否無償續期，爭議很大，為了確保《物權法》早日出臺，就選擇了擱置爭議，模糊處理的立法技術。但事實上，當時占絕大多數的意見建議，土地使用權到期后只交象征性的費用自動續期。

媒體報道的溫州收取高額續費的辦法，意味著《物權法》取得的巨大進步蕩然無存，直接倒退回1990年國務院頒布的《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，這個條例首次規定了“居住用地最高年限為70年”，而且還規定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記。”這個規定，可以說，充分暴露了“公權”和“私權”兩種權利在博弈中的不對等地位，也體現了對私人產權的極其不尊重的立法指導思想。

歷史總是在進步，3年之后出臺的《城市房地產管理法》，相對于這個規定，就有明顯的進步：房產土地使用權到期，房產所有人必須提前一年申請續期，否則土地使用權將會由國家無償收回，則有了明顯的進步。從91年到94年的《城市房地產管理法》，再到《物權法》，在70年后如何處理的問題上，最起碼大家就“自動續期”已經達成了基本的共識，而且即使收費，大家也認為應該是象征性的這點上也是有共識的。媒體爆出來的文章的做法可以說是置《物權法》與法治的進步與變遷于不顧，引發民眾不必要的恐慌，令人匪夷所思。

高價續期，違背《物權法》、違背民意

眾所周知，中國民眾對“70年”大限的恐懼，一是基于對高房價的恐懼，無論政府和開發商如何互相推卸責任，但一個不爭的事實是，高房價離不開高地價的助推，在當前民眾對房價和地價都沒有任何博弈能力的語境下，用終其一生的收入購置房產之后，還要在70年后續交高昂的土地出讓金，這無法讓民眾不焦慮；二是基于對公權力的恐懼，在中國歷史上的任何一個朝代，私權肯定是要為公權讓路的，在公權和私權沖突的情況下，公權顯然是神圣不可侵犯的。基于這兩點，每一次法律對“70年大限”的完善，都意味著民眾要經受一次精神的折磨和制度性焦慮，這是必然的。

筆者認為，由“70年”引發的焦慮已經由一個法律事件完全演化成一個影響中國社會未來的重大公共事件。事實上，只要看看那些屢屢駭人的地王就知道，中國的土地美名其曰“70年”，卻拍出了一個比很多國家的土地永久所有還高的價格，高地價導致的高房價讓民眾苦不堪言，用終其一生的收入購置房產之后，還要在70年后需要高價再續交土地出讓金，誰人不焦慮？

住宅土地使用權到期后，高價續費，既違背天理，也和基本的法治精神背道而馳。如果承認房子是有限的租期，那根本沒有任何理由未來還要征收什么房產稅，如果要征收房產稅，就請把房子的“永久產權屬性”還給老百姓。既想把地高價賣了，又想每年收房產稅，此種貪婪，曠世罕見。這背后，無非是各地的土地資源越來越衰竭，地方政府為了維護土地財政，挖掘新的潛力而已。解憂之道，土地無償續期或象征性收費

對于70年后的問題，必須遵照《物權法》關于“自動”續期，以及象征性收費的原則。在這個問題上，想無償收回，讓民眾的房子漂在空中，或者高價續期，再賣一次地皮，都是民眾無法接受，更是中國社會的穩定所不允許的，如果以此來試探，甚至挑戰民意，那意味著突破了某種底線，后果不堪設想。

事實上，一個國家規定什么樣的產權制度，就會出現什么樣的建筑，很難想象，在70年的土地上，能生長出對這個國家恒久熱愛的公民和百年的建筑，也很難想象，在40年的廠房里，能生長出百年基業的企業。中國人缺乏長遠的打算，中國企業現在很少有百年的戰略，土地使用權的期限，一定是一個很重要的原因。

面對溫州高價續費引發的焦慮，筆者再次強烈呼吁，盡快廢除1990年國務院關于土地70年的相關規定，啟動《土地管理法》的修訂，并在土地管理法中將土地使用權的期限提高至100年或者199年，也就是實質上的永久產權；如果仍然要堅持70年的期限，也一定要明確70年后土地無償續期的原則，這既是得民心之舉，更是貫徹物權法的法治原則和精神。政府即使要“有償續期”，也一定要象征性收費，而不是再一次在民眾身上剪羊毛。同時也強烈建議有關部門，對溫州這種敢為人先的“探索”予以明確制止，以撫慰民眾的焦慮和恐慌。