淺析住宅房屋漏水糾紛案件存在的問題及對策

劉亞坤，李真真，鄒林亥，魯巧稚，李博天，章濤，左勇志

（北京市建筑工程研究院有限責任公司，北京100039）

鑒定論壇Forensic Forum

淺析住宅房屋漏水糾紛案件存在的問題及對策

劉亞坤，李真真，鄒林亥，魯巧稚，李博天，章濤，左勇志

（北京市建筑工程研究院有限責任公司，北京100039）

滲漏水問題不僅影響家居整體美觀，還會帶來安全隱患，造成鄰里糾紛，“房屋滲漏”已成為影響家居品質的主要因素。近年來建筑質量投訴中住宅房屋滲漏水糾紛案件逐年增多。從建筑施工、住戶自身原因、老城改造、物業管理等方面分析了滲漏水問題頻繁出現的原因，以及在訴訟過程中因原被告雙方情緒對立、侵權方認定、鑒定成本高、鑒定結果不易確定等方面分析了業主在維權過程中存在的問題。并從加強建筑行業管理、建立信息互通平臺、監管、加大司法宣傳力度、調解等方面提出了一些建議。

房屋滲漏；漏水糾紛；建設工程司法鑒定

《2013年全國建筑滲漏狀況調查項目報告》顯示，在調查住戶樣本中，滲漏率達到37．48%［1］，滲漏水不僅影響家居整體美觀，還會帶來安全隱患，造成鄰里糾紛，“房屋滲漏”已成為影響家居品質的主要因素。住宅滲漏水問題的日益增多，使業主的維權意識也不斷提高，根據北京市建筑工程研究院建設工程質量司法鑒定中心（以下簡稱“鑒定中心”）的案件統計，目前房屋質量投訴呈上升趨勢，而且在上升的建筑質量投訴中，房屋漏水占到70%～80%，特別是廚房、衛生間、浴室、陽臺、外墻門窗等部位尤甚。

筆者針對住宅房屋漏水糾紛產生的原因及業主在維權過程中存在的問題分別進行分析，并提出相應的對策和建議。

1　漏水糾紛產生的原因

1．1建筑施工的原因

由于當前居住建筑大量建設，建筑市場魚龍混雜，很多工程為了趕工期，節省成本，導致房屋質量參差不齊，某些樓房在建材選用、建筑施工方面存在很多瑕疵，導致居民在以后的使用過程中出現上下樓漏水現象，由此引發糾紛。

例如，在某案例中，圖1-A和圖1-B為現場勘驗局部照片。圖1中顯示測量室外露臺地面高于室內地面140mm，且露臺地面無坡度。根據中華人民共和國國家標準《屋面工程質量驗收規范》（GB50207-2002）［2］4．1．3條的規定：“平屋面采用結構找坡不應小于3%，采用材料找坡宜為2%。”因為在防水設防的基礎上，為了將屋面或露臺表面上的雨水迅速排走，以減少屋面滲水的機會，正確的排水坡度很重要。但是，該案件中的施工做法易造成積水，大量積水會導致水流向室內，同時防水層長期被水浸泡也會加速損壞，從而產生漏水現象。

圖1　現場局部勘驗照片

1．2住戶自身原因

部分業主認為，自己購買的房屋屬于自己的財產，在自己家中進行重新裝修或進行管道等設施的改造都屬于自己的權利范圍之內，并且在出現相應問題后沒有及時處理，也沒有與鄰里相互溝通協商，導致鄰里產生矛盾并升級。

例如，在某住宅漏水案中，樓上住戶自行更改了家中熱水管路（圖2），但在進行管道改造之后防水未做好，造成樓下漏水（圖3），彼此協商不一致，從而訴諸法庭。若樓上業主在改造完管道進行相關的打壓或蓄水試驗［3-4］，檢查改造施工情況及時發現問題，就不會出現類似糾紛，給彼此都造成損失。

圖2　樓上業主熱水管路

圖3　樓下漏水位置

1．3空置性房屋增多

隨著房價的不斷上漲，許多人開始把房屋作為投資性產業，導致大量房屋空置，這些房屋由于長期無人居住、疏于管理，更易引起漏水事件，且漏水后不易及時被發現，擴大了業主自身損失。

1．4老城改造，出現“越改越漏”的情況

老城區的房屋一般因年久失修，屋頂、外墻滲漏現象突出，經改造后，老城區屋頂、外墻滲漏突出問題一般得到了解決。但是，近年隨著一些城市老城改造規模越來越大，老城“越改越漏”的新聞卻頻頻見諸媒體。這些情況多數是因為受改造預算如材料費和人工費的控制，防水設防等級、選材檔次一般不會太高；工程施工單位最終可能也只有小的防水施工隊愿意接單，技術水平受限；再加上監理不到位，老建筑防水施工基層條件差，這些都會成為防水改造效果不理想的原因。

1．5社區或物業管理的原因

居委會等社區管理組織沒對居民漏水等典型的社區糾紛引起重視，使本可以通過基層調解就能解決的糾紛直接涌向法院，導致此類案件逐年遞增。

2　業主在維權過程中存在的問題

2．1原被告雙方情緒對立

漏水案件的糾紛雙方多為相鄰關系，受損方由于房屋漏水造成財產損失和生活不便，對侵權方存有不滿情緒，而侵權方往往態度強硬以各種理由抗辯，導致雙方矛盾加劇，最終訴諸公堂。即使法院到現場進行協調，雙方多數也互不相讓，導致法院調解及鑒定工作難以開展。鑒定現場也經常會出現原被告雙方大打出手的情況，本來是和睦的鄰里關系，結果因為漏水等一些糾紛沒有得到及時合理的解決造成彼此矛盾激化的局面。

2．2侵權方的認定

有時漏水受害方將案情訴諸公堂，但未將所有可能責任人列入被告，在鑒定過程中也很難開展工作。例如，在某案件中，受損方將開發商及物業分別列為被告，但由于漏水位置在受損方樓上鄰居，但鑒定時樓上住戶拒不配合工作，由于樓上業主不是被告所以無法進行強制執行，導致該案件無法進行鑒定。

2．3司法鑒定成本高

漏水原因通常要對房屋工程質量進行鑒定以及受損財產價值進行評估。漏水問題涉及到諸多技術問題且牽涉到評估造價費用，并且受損房屋裝修均有了一定年份，扣除折舊費后得出的損失金額往往低于高額的鑒定、評估費用。

2．4鑒定不一定有結果

在建筑工程質量存在瑕疵或人為因素都有可能導致房屋漏水，所以責任主體很難斷定。另外漏水源的鑒定就更加難以判斷，由于水管等設備在施工完成后大都埋藏于墻體內，而人為因素也具有較大的不確定性，不易查找漏水原因，造成鑒定中對責任主體認定困難。

房屋滲漏已經成為房屋質量的主要問題，嚴重影響到了居民的生活質量。特別是在房價居高不下的今天，很多家庭花費一生的積蓄才能買到一套房，如果買到的房子總是漏水，讓業主情何以堪，所以房屋滲漏維權已迫在眉睫。筆者針對目前的漏水現象，提出一些對策和建議。

3　對策建議

3．1加強建筑行業管理

建設行政管理部門進一步加強建筑業的管理，對參與施工建設過程的各責任單位進行檢查監督，保障施工質量。同時，加大質量監管和處罰力度，提升建筑工程質量，預防滲漏水等問題的發生。

3．2建立信息互通平臺

法院定期向建筑管理部門通報居民住宅樓漏水糾紛情況，建議相關部門督促物業公司加強對小區的管理，做好供暖管道、水管等小區公共設施的保養維修工作，避免類似糾紛發生。

3．3老城區改造的監管

老城區改造實質上是政府給老城區民眾的一項公共福利，有幸享受這一福利的居民要關心和維護好自己的權益，了解基本防水知識，監督好屋頂和外墻防水工程的質量。建議從以下幾方面進行監管：（1）統一整改的房屋居民要利用整改這一大好的時機，徹底地解決屋頂、外墻等位置的漏水問題，可以推舉幾位有防水知識又時間充裕的居民作為代表，在改造期間全程跟蹤和監督相關防水項目的進展和質量。（2）項目開工前，了解施工工期、施工方案、施工材料、施工單位等相關問題。（3）了解施工單位的施工資質及工人是否有上崗證等。

3．4加大法治宣傳力度

司法機關通過解說典型案例等形式以案說法，提醒社區居民謹慎裝修，定期檢查自家管道，合理用水，引導樓房住戶提高“漏水”預防意識，倡導文明和諧的鄰里關系。

3．5建立多元化調解機制

邀請社區居委會、派出所等多種社會力量參與糾紛調解，充分發揮社區居委會、派出所等熟悉環境和相關人員的優勢，平穩當事人情緒，最大限度地化解糾紛。

3．6業主之間的協調

發生滲漏情況時，業主之間可以先進行協調解決，變換立場和平協商，盡量避免鬧上法庭，影響鄰里之間關系，造成更大的損失。

4　結語

本文從多方面分析了目前房屋漏水產生的原因及業主在維權過程中存在的問題，并針對上述問題提出了相應的對策。建議能通過行業管理、信息互通、加強監管、法治宣傳、基層調解等方面進行控制，希望能給居民提供一些幫助。

［1］房屋滲漏維權找對渠道最關鍵［J］．中國建筑防水·悅居，2015（3）：5～8．

［2］GB 50207-2002，屋面工程質量驗收規范［S］．2002．

［3］GB 50242-2002，建筑給水排水及采暖工程施工質量驗收規范［S］．2002．

［4］DBJ 01-105-2006，廚房、廁浴間防水施工技術規程［S］．2006．

（本文編輯：李廷芥）

TU113．5+4

B

10．3969/j．issn．1671-2072．2016．04．016

1671-2072-（2016）04-0093-03

2014-10-20

劉亞坤（1979—），女，工程師，碩士，主要從事結構工程專業的研究。E-mail：yakunlczy@126．com。