房價(jià)危險(xiǎn)，調(diào)控需對癥（一己之見）

易憲容

2016年7月，全國100個(gè)主要城市住宅均價(jià)為12009元/平方米，近七成環(huán)比上漲，占比近70%。同比來看，這些城市的住宅均價(jià)較去年同期上漲12.39%，漲幅也在擴(kuò)大。整體來看，環(huán)比連續(xù)15個(gè)月上漲，同比連續(xù)12個(gè)月上漲。尤為突出的是，深圳平均房價(jià)站上5萬元/平方米高位，上海、北京的平均房價(jià)也突破4萬元/平方米。

從這些數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的形勢頗為嚴(yán)峻。高房價(jià)不僅會全面增加企業(yè)的運(yùn)營成本及居民的生活成本，也會全面窒息中國經(jīng)濟(jì)增長的活力及阻礙中國城市化進(jìn)程。當(dāng)前國內(nèi)民營企業(yè)投資增速持續(xù)下降，高房價(jià)是一個(gè)重要原因。

在相當(dāng)部分的人都難以負(fù)擔(dān)的情況下，房價(jià)環(huán)比連續(xù)上漲15個(gè)月，同比連續(xù)上漲12個(gè)月，且兩者漲幅還在擴(kuò)大。這意味著投機(jī)炒作者所占比重越來越高，因?yàn)橹挥性诜績r(jià)上漲、金融杠桿高、信貸容易獲得時(shí)，住房投資者才會進(jìn)入市場。

為遏制房價(jià)過快上漲、地王頻繁涌現(xiàn)的勢頭，部分一二線熱點(diǎn)城市正計(jì)劃出臺相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控新政策。如果這些城市的調(diào)控政策是從信貸及稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿入手，比如提高住房購買貸款首付比例、采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”的信貸政策、加強(qiáng)對購買住房者的還款能力審查、真正落實(shí)房地產(chǎn)交易所得稅等，應(yīng)該能夠達(dá)到政策預(yù)期。

然而值得擔(dān)憂的是，一些地方政府還是計(jì)劃出臺不痛不癢的“限購”政策，此舉恐怕作用十分有限，甚至還會吹大房地產(chǎn)泡沫。

盡管較早年已大為改善，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍缺乏客觀、全面的信息。一般來說，房價(jià)指數(shù)并非根據(jù)每平方米樓面面積的平均價(jià)，而是按每所房子的類別成交數(shù)進(jìn)行加權(quán)調(diào)整得出。住房的分類又可以根據(jù)區(qū)域、面積大小、位置、設(shè)施、完工質(zhì)量、管理水平等方面來劃分，并通過標(biāo)準(zhǔn)加權(quán)計(jì)算出某一類房價(jià)指數(shù)，然后再在此類房價(jià)指數(shù)再加權(quán)調(diào)整得出當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)指數(shù)。房價(jià)指數(shù)又分為一手房房價(jià)指數(shù)及二手房房價(jià)指數(shù)，而后者最為重要的意義就是同質(zhì)樓盤在不同的時(shí)期價(jià)格的變化。但我國住房信息仍以一手房為主體。

由于這種信息不對稱的存在，若地方政府出臺不痛不癢的“限購”政策，不少消費(fèi)者由于不掌握準(zhǔn)確信息，不清楚政策的初衷，很容易誤認(rèn)為地方政府在搞“饑餓營銷”，通過放風(fēng)鼓勵(lì)更多居民涌入房地產(chǎn)市場購買。有了這種消費(fèi)心理預(yù)期，不痛不癢的“限購”政策反而會增加房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

（作者是青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授）