房價危險，調控需對癥（一己之見）

易憲容

2016年7月，全國100個主要城市住宅均價為12009元/平方米，近七成環比上漲，占比近70%。同比來看，這些城市的住宅均價較去年同期上漲12.39%，漲幅也在擴大。整體來看，環比連續15個月上漲，同比連續12個月上漲。尤為突出的是，深圳平均房價站上5萬元/平方米高位，上海、北京的平均房價也突破4萬元/平方米。

從這些數據來看，當前中國房地產市場的形勢頗為嚴峻。高房價不僅會全面增加企業的運營成本及居民的生活成本，也會全面窒息中國經濟增長的活力及阻礙中國城市化進程。當前國內民營企業投資增速持續下降，高房價是一個重要原因。

在相當部分的人都難以負擔的情況下，房價環比連續上漲15個月，同比連續上漲12個月，且兩者漲幅還在擴大。這意味著投機炒作者所占比重越來越高，因為只有在房價上漲、金融杠桿高、信貸容易獲得時，住房投資者才會進入市場。

為遏制房價過快上漲、地王頻繁涌現的勢頭，部分一二線熱點城市正計劃出臺相應的房地產調控新政策。如果這些城市的調控政策是從信貸及稅收的經濟杠桿入手，比如提高住房購買貸款首付比例、采取“認房又認貸”的信貸政策、加強對購買住房者的還款能力審查、真正落實房地產交易所得稅等，應該能夠達到政策預期。

然而值得擔憂的是，一些地方政府還是計劃出臺不痛不癢的“限購”政策，此舉恐怕作用十分有限，甚至還會吹大房地產泡沫。

盡管較早年已大為改善，當前國內房地產市場仍缺乏客觀、全面的信息。一般來說，房價指數并非根據每平方米樓面面積的平均價，而是按每所房子的類別成交數進行加權調整得出。住房的分類又可以根據區域、面積大小、位置、設施、完工質量、管理水平等方面來劃分，并通過標準加權計算出某一類房價指數，然后再在此類房價指數再加權調整得出當地的房價指數。房價指數又分為一手房房價指數及二手房房價指數，而后者最為重要的意義就是同質樓盤在不同的時期價格的變化。但我國住房信息仍以一手房為主體。

由于這種信息不對稱的存在，若地方政府出臺不痛不癢的“限購”政策，不少消費者由于不掌握準確信息，不清楚政策的初衷，很容易誤認為地方政府在搞“饑餓營銷”，通過放風鼓勵更多居民涌入房地產市場購買。有了這種消費心理預期，不痛不癢的“限購”政策反而會增加房地產市場風險。▲

（作者是青島大學經濟學院教授）