新一輪樓市調控會效果幾何

8月9日晚，合肥發布了史上最嚴限貸政策。2天后的8月11日，蘇州出臺了《關于進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》。

二線城市唱主角的新一輪樓市調控卷土重來？房價將何去何從？

房價走向要看政策落實情況

謝逸楓（亞太城市房地產研究院院長）

央行8月12日公布的7月份金融數據徹底刷屏了。

7月份人民幣貸款增加4636億元，分部門來看，住戶部門貸款增加4575億元，其中，短期貸款減少197億元，中長期貸款增加4773億元。顯而易見，以住房按揭貸款為主的居民中長期貸款依舊發揮了新增貸款“主力軍”作用。

值得注意的是，當月居民中長期貸款新增規模甚至超過了總的人民幣新增信貸規模。可以說，當月居民新增房貸代替了企業部門的新增貸款需求，成為拉動新增貸款的決定性力量。

值得注意的是，目前只有北京、上海和深圳等15個城市地產市場投機性資金比例達到40%左右，全國絕大多數城市95%的需求都是用于自住，這部分是正常需求。

但以房貸大規模增長為代表的居民加杠桿隱患值得重視。盡管相對國際可比指標，中國目前的房貸杠桿和房貸負擔能力還未超出合理范圍，但目前房貸存量年同比31%的增幅，的確高出長期可持續的水平，這已引起了相關部門的關注。

蘇州、合肥、南京等城市限購限貸政策重啟，目的是通過去杠桿，打擊投機投資，消除泡沫，穩定樓市預期，促進房地產市場長期健康穩定發展。其一是房貸去杠桿，提高房貸首付，給火熱的樓市高燒降溫，遏制房價上漲過快。其二是限購、限貸，打擊投機投資需求，防止房價再次暴漲。其三是提醒開發商不要盲目搶“地王”。其四是消除泡沫，讓樓市健康發展。

但這輪樓市調控效果如何，還有待于觀察，落實與執行才最關鍵。

以稅收政策擠出炒房“賺錢效應”

易憲容（青島經濟學院教授）

實際上，一個由過度寬松的金融杠桿或銀行信貸推動的房地產市場，基本上已經是投資或投機為主導了。這個市場上住房的消費屬性功能基本上退化，多數住房是投資品或金融品。

在這種情況下，住房的價格不是由于住房的實質性供求關系來決定，而由市場的預期來決定，而市場預期又取決于金融市場利率水平、金融杠桿的高低及信貸可獲得的難易程度等。

只要金融條件滿足，市場預期房價上漲，投資者就會涌入房地產市場，并進一步推高房價。反之，如果市場預期房價下跌，投資者會全部退出市場。

如果這些城市的房地產限購限貸政策不能夠引導市場預期逆轉，反之還以房價上漲預期來引導居民進入房地產市場，那么對抑制房地產泡沫的作用并不樂觀，還有可能令房地產泡沫越吹越大。

再者，目前看，并不是由土地價格決定房價，反而相當程度上是房價決定了土地的價格。所以，要抑制房地產泡沫，文章還得做在對房價的預期上。但是，當前這些二線城市的房地產限購政策似乎并非從這方面入手。

抑制房地產泡沫，根本上需要用稅收政策把住房的居住功能與投資功能嚴格地區分開，并讓住房回到其基本的居住功能。指望通過信貸政策去除房地產的賺錢效應，恐怕是不可能的。

告別瘋長，但也不會暴跌

馬光遠（經濟學家）

我之前講過，2016年中國房地產數據的高點會停在二季度末，由一二線城市營造的瘋狂的房市行情并不符合中國房地產的基本面。但從現在來看，這種瘋狂的背后，和實體經濟本身的低迷，以及除了房地產，幾乎很難再找到賺錢和安全投資的領域有很大的關系。

2016年上半年，推動房地產走高的一大因素是貨幣。然而推動這個風口的因素在5月份悄然改變，人民日報“權威人士”的講話不斷地糾正跑偏的貨幣政策，要求“穩健的貨幣政策就要真正穩健”。3個月后，效果凸顯，7月份，中國的金融數據隨著一些宏觀指標的下滑出現了跳水。

8月15日晚，人民銀行在官方平臺上對此進行解讀，特別提到：在經濟發展“新常態”和落實“去杠桿”任務的大背景下，貨幣信貸增長的中樞水平可能比過去有所調整，對此也需要適應。這句話可謂意味深長，最直觀的翻譯仍然是，M2（廣義貨幣）高增長的年代結束了，貨幣大放水結束了。

其實不用再去分析南京、蘇州等城市最近的調控，也不用去分析它們成交量最近的腰斬，以及房價收入比到了何種驚人的程度。只需明白，失去了貨幣政策的支撐，房地產的各項數據其實早已經見頂，今年中國房地產的高潮期在上半年已經結束。但在經濟增長前景迷茫的情況下，一些人預測的暴跌情況更不可能在今年出現。只是，買房子投資的風險越來越大。

避免資產價格的進一步上漲

李迅雷（海通證券首席經濟學家）

前不久的中央政治局會議提到要“抑制資產泡沫”，因為任由資產泡沫膨脹，其結局肯定是泡沫破滅。但要讓泡沫逐步消退，就必須控制貨幣總量，避免資產價格的進一步上漲。

資產泡沫究竟是指什么資產呢？從資產的體量看，房地產顯然最大。全國城鎮住宅的總市值，估計在120萬億元以上，超過A股總市值的兩倍。因此可以大致判斷，房地產的泡沫應該是目前資產泡沫中體量最大的泡沫，且房企的杠桿率本身就很高，居民房貸加杠桿上升的速度很快，房地產泡沫一旦破滅，對銀行等金融機構的沖擊會非常大，同時也會影響到鋼鐵、水泥、有色、化工等相關產業。

因此，政府要管治的重點顯然包括房地產。從最近幾個房價漲幅較大的城市重新限購或提高二套房首付比例等舉措看，似乎也印證了這一判斷。

“權威人士”的說法是，“貨幣不要再擴張了，因為邊際效應遞減;股市、匯市、樓市要回歸到各自的功能定位，尊重各自的發展規律，不能簡單作為保增長的手段”。對此，我的理解是：今后貨幣政策回歸中性，M2增速不是非要達到13%不可，股市和樓市都不再去刺激，不要為了保增長而放棄調結構。

因此，我對于今后資產市場結局的判斷，基本上和過去的判斷一樣：在一個相對自由的市場里，價格是難以人為控制的;在對房地產市場去杠桿的過程中，樓市的部分資金會流向股市，存在偏弱的蹺蹺板現象。我仍堅持過去長期以來的判斷，中國股市的高估值現象會長期存在。