炒房君撤離

曹蓓

上午十一點的燕郊，是一座空城。呂蒙（化名）站在正在施工的樓盤對面，數著已經蓋到多少層，幾個發樓盤傳單的小伙子圍過來，問她看不看房。“我買了，就是3號樓第9層。”她笑著，聲音都大了。

燕郊鎮隸屬于河北省三河市西市區，距天安門約30公里，緊鄰北京最火熱的區縣——通州。幾年間，北京房價節節走高，把大批在北京工作的年輕人擠出“帝都”。由于緊鄰北京中央商務區的核心地段，燕郊成為北京周邊地區發展最快、樓盤最集中、房價最高的地區，成了名副其實的“睡城”，夜晚燈火閃亮，白天人去樓空。

2015年北京市政府將搬遷通州的消息坐實后，燕郊的大部分樓盤價格翻了一倍多。而呂蒙，就是在消息正式發布前十幾天，搶到了這套房。“9600一平，當時手里只有10萬，其他的30萬首付都是借的。”她說，“當時我愛人不同意，說壓力太大了，我硬是報了名。選房的時候，有幾個人在現場打起來了，因為搶房子。售樓小姐說，買幾套的大有人在。”她講的時候有點激動，好像還在回味當時的情形。現在這個樓盤10月交工，房價漲到了2.2萬左右，于是，33歲的她，享受到膽大的福利，也成了這波房價大漲的受益者。

當然，與北京、上海、廣州、深圳的房地產投資客相比，呂蒙算是小巫見大巫。據陸媒報道，位于北京西四環的一套兩居室二手房，在今年春節后的一周內就漲了36萬元。

這樣的案例不在少數。今年一季度，樓市開始急速升溫，3月份達到頂峰。根據國家統計局的數據，3月70個大中城市中，62城新建住宅價格上漲。一線城市北上廣深房價持續全面上漲的勢頭，深圳繼續穩居新房和二手房同比漲幅最高的城市，同比上漲幅度分別為62.5%、60.5%。在一線城市躥紅的帶動下，部分二線城市開始接棒，環比漲幅超過一線城市。

對于如此短期內的飆漲，除了政策刺激、長期積壓的需求釋放以外，投資性需求猛增，也就是俗稱的“炒房”，是這輪房價上漲的重要特征。

根據北京房展組委會調查，北京春季房展會的觀展者中最近有買房打算的人群占總調查人數的91.2%。而在打算買房的人群中，剛性需求（首次置業）占比32.2%，升級需求（換房或異地二套）占比41.4%，投資需求占比24.4%，升級及投資需求明顯上升。

更重要的特征是，因為超乎常理的上漲，各路新興的互聯網金融參與其中，使房地產杠桿率越來越大，而以貨幣驅動炒房的情況，在這輪占據了相當的比重。也正由于此，深圳、上海3月25日出臺的所謂“史上最嚴厲”調控措施才能夠立竿見影，炒房之風聞聲撤退，數據顯示，4月份新房成交量雙雙腰斬。

雖然是獲益者，但呂蒙說，這樣大幅舉債買房，這是最后一次。“我上海的同學剛買，就下來政策了，價格被炒得很高，現在也賣不出去，還得四處籌錢還。我想想都后怕，還好沒在北京買。”

此輪新進的炒房者，大部分在各地的剛剛出臺的調控新政中被迫退出。而此前大部分活躍的炒房隊伍，卻早已銷聲匿跡。

比如十多年前叱咤風云的溫州炒房團。“溫州已經不存在所謂的炒房團。”溫州中小企業發展促進會會長周德文在接受《鳳凰周刊》采訪時流露出多重惋惜。“很多人已經被深深套牢，損失慘重。”

北京的炒房客也很多情況類似。“杠桿太高了。我們現在不做了。”在記者采訪的過程中，不止一個曾在幾年前參與過炒房的投資者表達了類似的意思。

傳統炒房者的退出，新興炒房者的加入，以居住需求為主的房地產，是否能繼續承載投資炒房的狂歡，如果不能承載，將以何種結局結束，恐怕沒有確切的答案，正如沒有人料到，今年短短月余時間，樓市會從“去庫存”急轉至“防過熱”。

正如《人民日報》5月9日刊發權威人士采訪所言：“房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮化‘去庫存，而不應通過加杠桿‘去庫存，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調控政策。”此后，《人民日報》、新華社等官方媒體連續就此發文，房地產調控政策重心出現調整。

從某種意義上來講，炒房者數次加入和退出的軌跡，正是中國房地產市場的發展軌跡。而炒房者漸次退出的過程，也是中國房地產理性因素上升的過程。

溫州炒房團慘淡收場

《溫州晚報》的大廳，幾個來來往往的人，匆匆忙忙進出。只有極少數人記得，十幾年前，這里整日熙熙攘攘的景象。一位曾經在現場的工作人員，拿出一張照片，如果不是大廳的背景，會讓人誤以為在某熱銷樓盤的售樓處。

“那時候，房展會就在報社大廳舉辦。一到三層的會議室，來自各個地方的開發商都在這里直接辦展銷會。”劉雙（化名）是一個溫州的老媒體人，曾經親身經歷過溫州炒房團鼎盛的時代，也多次參與過組織類似的活動。曾經有相當長的一段時間，“溫州炒房團”占據過大多數媒體的版面，但如今，這一群體已經逐漸淡出人們的視野。

溫州炒房團，興起于2000年。善于投資的溫州人組織大規模的看房團，到各地投資買房，由于其嗅覺敏銳，且出手果斷，引起眾多關注，在民間帶動了中國房地產投資的熱潮。

劉雙回憶，2000年，上海申花集團旗下的宏康房地產開發公司在徐家匯建造了兩棟高檔巴洛克風格的樓盤，精裝修，當時的價格是一萬出頭一平方米。但兩年左右的時間里，只賣出去四套房子，其中有三套被溫州人購買。當時樓盤的開發商高某驚詫于此現象，于是趕往溫州，通過中間人聯系了幾家媒體共同策劃，并帶媒體和幾個資金雄厚的老板去上海看房，這就是溫州購房團的雛形。那一次，團內的幾人當即下了單。高某看中了其中商機，隨后參加溫州房展會，售樓人員身穿上海申花隊的球服和帽子，吸引眾多媒體關注，紛紛看房下單。

“當時有一套房子，房展會這邊的一個買房人已經買下，幾乎同時，溫州一對夫婦專程坐飛機去上海樓盤看房，也付了房款。最終以賠款十幾萬告終，沒辦法，速度太快了。”劉雙說。

這種模式被迅速推廣，上海、杭州、北京、青島、廣州、深圳等地的開發商找到溫州當地媒體，由溫州媒體牽頭組織購房人看房，代價是在媒體投放廣告。剛開始，購房團是自住為主，后來房價漲起來后，投資的成分越來越大，有的人是一買一棟樓，有的人是幾套。有的人短期內轉手就賣，有的人至今還積壓在手里。投資類型也各有不同，有的仍在住宅類型轉戰，有的偏好商鋪，有的兼而有之。

2010-2011年間，國家出臺了一攬子房地產調控政策遏制房價上漲過快，包括提高首付比例、收縮銀根、限購、一房一價等等，政策的連續強效使銀行信貸投放趨于謹慎，銀行開始抽貸壓貸。許多炒房的人資金鏈斷裂，房子又賣不出去，于是被深深套牢。這其中，很多炒房的人有自己的實業，也因為房地產的拖累，紛紛跑路，后逐步演變為跑路潮，引發區域性金融風險。也就是從這時候開始，絕大多數炒房團開始主動或被動撤離。

“溫州有一家三十年歷史的眼鏡廠，在全國名列三甲，做得非常好。在房地產最熱的2009年，這家企業的老板投資了房地產，甚至把企業的資金也一并投入，2011年，房地產市場形勢急速下滑，導致主業資金鏈斷裂，加上金融抽貸壓貸，后來被迫跑路。”多年來，周德文一直與溫州小企業打交道，他負責的浙江省民營投資企業聯合會，正在幫助很多小企業解決危機。

“很多老板來找我的時候，印堂發黑，提起這些年在樓市的沉浮，苦不堪言。這些大多是傳統企業，房地產高峰時期要賺快錢，放松了實業，把實業的資金抽離出來投入房地產，甚至不惜通過實業平臺去銀行、社會拆借資金。結果就是，房地產一旦衰落，最終把實體經濟拖垮，這也是大部分中小企業面臨的問題。”他說。

“我一位朋友手中有167套房產，前些年賺的錢已經全部還給房地產。”說到此處，周德文顯得無奈又酸澀。

一份曾經的炒房團名單中，記者撥打了30多個人的電話，很多人聽到是媒體，就立刻說“不做了”，或者以有事為由掛斷。其中有兩個人仍對樓盤有興趣，表示“哪里的樓盤都可以。”一位姓吳的先生說，他現在只做商鋪，只要地段好、人多、設施齊全就會去看房，而他對于房產的信息來源，仍然是通過媒體，延續了十幾年前的習慣。

“我不能說完全沒有，但絕大多數當年炒房的人已經撤退，繼續參與的只是少數。至于媒體所說的溫州炒房團還在，擇機出動等言論，大多是昔日的團長不甘心現狀，炒作的結果。”周德文直言。

新派炒房 潮起潮落

中國房價起落的歷史上，飆漲的情況并不罕見，但今年年初這輪樓市躥升中，互聯網金融的參與，是前所未有的。也正是因為這樣的新興力量的參與，往一線樓市帶領的這把火上，狠狠地澆上一層油。

小林是“90后”，今年年初，她和兩個好朋友以眾籌的形式在北京買了房子。三人當中，只有一個男同學有北京戶口，由于北京限購政策的限制，房產是以其中一個男孩的名義購買，房產證上寫的是男孩的名字。小林說，房子在北京市朝陽區安華橋附近，40平方米，二手房，售價近200萬元，算上稅費后，三人每人出資約70萬元。“我們相信北京的房價肯定不會下跌。目前我們的想法是，兩年以后把房子賣掉，然后把錢分了。”小林告訴記者，因為三人關系太好了，所以才敢以這種方式買房，“沒有簽訂任何合同，也沒有說什么時候或者什么條件下必須賣，都是商量著來。如果是沒有這么熟，恐怕很難操作。”

但等待小林這樣的眾籌購房者的或許不是預期的高額收益，而是太多的政策盲區和風險。

大陸一家媒體報道稱，另一個一線城市的某買房者通過眾籌的方式，拿下一套單價6萬元、總價600萬元的市區二手房，等到3個月后房價上漲到700萬元的“約定線”后再賣出，將賺得的100萬元進行分成，各分得一部分資金，具體分法按照投資股比例計算。與小林情況相似，由于一線城市受限購政策影響，購房時產權只能掛在其中一人的名下，所以需要投資客簽訂一些私下約定的條約。

眾籌是指發起人向群眾募集資金，用于各類提案。籌資項目完成后，支持者將得到發起人預先承諾的回報，如果項目籌資失敗，已獲資金將全部退還支持者。

眾籌買房，是眾籌在購房領域的“創新”。指購房人并沒有一線城市的購房資格和足夠的資金，于是與擁有購房資格和資金的人合作集資買房；通過設定條件，比如房價升值到某個價位或購房人獲得購房資格后，將房子賣掉，按此前約定分配所得資金。

但有分析指出，這種方式的高風險在于，《物權法》規定，房屋實行登記制，房屋共有人的信息，必須全部體現在《房產證》上。如果《房產證》上只登記了一個人的名字，那么該房屋就是這個人的私有財產。即便共同出資人在購買前簽署過有關協議，也可以按照借貸關系解決，產權人只需要將他人所出的購房資金歸還即可，其他共籌購房人最多只能獲得一些借貸利息，其約定收益不受現有法律保護。

除此之外，在一線房價快速回升中，對未來仍然上漲的預期越來越強烈，這種預期很大程度上來源于中介。不僅如此，很多中介延伸出金融功能，開發出“首付貸”，即如果買房人首付不足，中介可提供“配資”加速成交，降低購房者門檻的同時，也延長了房地產的杠桿，加大了風險。但很多投資者并沒有意識到其中的風險，被未來房價的漲勢和各方面營造出的熱情沖昏頭腦，進入樓市。

證明以這種新興互聯網金融方式進入樓市的買房者不在少數的證據是，4月20日，廣州金融業協會、廣州互聯網金融協會、廣州市房地產中介協會等3家行業協會聯合下發《關于停止開展首付貸、眾籌購房等金融業務的通知》，全線叫停廣州地區的首付貸、眾籌購房等金融業務。《通知》稱，目前，部分房地產中介機構、房地產開發商、小額貸款公司、P2P網貸平臺、眾籌平臺等機構，通過首付貸、眾籌購房等金融業務為購房者籌集購房資金，加大了居民購房的杠桿，變相突破房地產信貸政策，削弱宏觀調控政策的有效性，加大了金融風險和房地產市場風險。

“我了解的情況是，以這種方式進入樓市的人，大部分不是自住的需求，而是把房地產作為投資，也就是炒房的人。”一位中介坦言。

在此之前，3月份一線樓市急速高燒后，上海和深圳就相繼出臺了調控新政，被外界評價為“史上最嚴厲”。主要內容集中在更嚴格住房限購政策、差別化住房信貸政策。以上海為例，新政規定，非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，由“自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納2年以上”調整為“自購房之日前連續繳納滿5年及以上”。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請房貸購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

事實證明，業內對“此輪房價投資性比例大增”的判斷是正確的。易居研究院智庫中心近期公布的報告顯示，“3.25”新政出臺一個月后，深圳的成交量環比下跌迅猛，跌幅57%；上海的成交量則下跌52%。

業內人士普遍認為，正因為之前的上漲大多是由配資、眾籌炒房這類貨幣因素所推動，政策才能在短期內如此見效。而這些借助互聯網金融的新型模式投資房地產的炒房客，也在短短幾個月內迅速涌起后，鳴金收兵。

誰收了果實？

即便是經濟疲軟、地產行業調整、政策、信貸限制等多種原因，使得很多炒房者退出舞臺，但仍有不少人在房價一次又一次的回旋式上升中，收得果實。

這部分從炒房中獲益的人，一部分把資金轉移到海外的房地產和資本市場，一部分留在國內進入互聯網金融領域，也有相當一部分變現的資金，在四處游走，伺機而動，抓住一切可以“炒”起來的領域，比如黃金、股市，甚至影院等等。

最先收割的大規模群體，正是最早溫州炒房團的那批人。這才推動越來越多的溫州人投入到炒房的行列，從某種程度上說，最早一批從房地產當中獲得巨大收益的人，起到了示范作用。

“最早進入房地產投資的人，都獲得了常人難以想象的收益，但是如果在后期進入，或者戰線拉得很長的激進炒房者，不斷擴大自己炒房規模的人，可能最終的結果很不好。”周德文說。劉雙也認同這點，“除了早期那批炒房的人，到目前為止，很多都是賠的。”

如果說除了溫州以外，還有群體性炒房行為，那便是山西煤老板。業內有一種說法，把2002-2012年稱作煤炭的黃金十年，有報道曾測算，彼時煤企的普遍利潤為100%。正是在“黃金十年”內，來自山西煤老板的闊綽很大一部分表現在房地產的豪擲。

有媒體曾報道，2006年北京某個項目的109套房源被山西洪洞縣山頭鄉一名礦主楊三俊以兒子和親戚的名義買下，總價1.3億元。2014年該房源銷售均價為5萬/平方米，8年時間，這百套房子已升值5倍，市值已達到六七億元。

而彼時，這樣的報道比比皆是。一名北京的售樓人員曾回憶，他們的樓盤一聽到山西口音的人，就會瞬間圍過去，大家都在爭搶這樣的客戶，因為“不磨嘰、下單快、買得多。”

李虎（化名）是山西朔州人，他的爺爺輩留下一個煤礦。跟很多煤老板不同，2013年以后，雖然煤炭行業逐漸進入困難時期，但由于是保守派，并沒有通過融資、借貸來擴大規模，所以即便是微利，也還沒有像大部分激進的同行那樣，遭遇太大的困境。

2007年開始，他陸續在北京買房，手筆不大，每次兩三套，選市中心的小區還有奧體中心的小區。“在北京買房，根本沒有考慮投資價值之類的，說實話，也不缺那個錢。其實我和身邊的很多人在北京買房的原因很簡單，就因為是首都，有這個情結。好像買了北京的房子，就算半個北京人了。”李虎說，這也是為什么山西人很少在別的地方大規模買房的原因，他們對北京有一種莫名的向往。另外買房也是為了自己孩子考慮，“我兒子和閨女都只上到初中，我們是祖祖輩輩在這里了，希望他們多出去看看，有個房子就沒壓力了，也放心。”

正如李虎所說，很多山西人買房的原因，并不那么明確地想投資。他們大多關聯性極高，身邊誰在北京的好地段買了房子，就會有更多的人也去買，這樣才不會“沒面子”。“買了以后，我也沒想賣，但是這兩年，突然發現，北京房價漲這么厲害，才覺得原來買房還有這么個好處。”

不管出于什么動機，很多山西煤老板在房地產最好的時期，囤積了財富。即便沒有變現，但以現在房價的走勢跟幾年前對比，他們無疑是另一部分隱秘的獲益者。

于鵬（化名）并不是溫州人，也跟山西煤老板扯不上任何關系，但他也是投資房地產實實在在的受益者，雖然仍身在外企，卻早已通過買房實現財務自由。他認為自己跟很多炒房的人最大的不同在于，房地產屬于中長期投資，只是他資產配置的一部分。

1997年剛到北京的他，結婚的時候還在租房子。由于在外企薪金相對較高，年薪十萬的他在萬柳買了第一套房，90平方米，6000元/平方米。那個位置如今均價已經在9萬-10萬元一平方米。后來于鵬以一年一套的速度買房，起初是剛性需求和改善性需求，但隨后則是一方面考慮出租的租金較高，另一方面為了抗通脹，所以才把手里的閑錢投資房地產。“我有幾個朋友，基本上我們在投資理念方面比較一致，所以會在平常留意房產的信息，誰覺得不錯，就分享給大家，然后一起去看房。”“但我們最初并沒有想到房價會漲這么多，就是作為資產保值的角度做的固定投資，更多的屬于穩健理財。”

就是在這種理念下，2009年他已經在北京持有10套房產，而且都是小戶型。這取決于他的投資思路，“資金流轉快，好賣好出租。”

真正讓他覺得一下子財富多起來，是2009年底2010年初。“那一輪房價漲得特別多，我們就從那時起陸續開始賣了，也沒有再買過，因為覺得實在太貴了，占用大筆資金，不太合適。現在看來雖然賣得有些早，但是我的投資理念是資產配置比較均衡，力圖穩健，所以也并沒有覺得很后悔。”

于鵬這類的購房者有著相對理性的投資理念，講求資產配置，而房地產是這個體系中的一部分。也許也正是這種理念，反而使這些從無到有的投資者，有獲得巨額收益的可能性。這樣的思路，讓他在目前的市場形勢下，選擇退守。

“我承認，房地產投資，讓我邁出了積累財富的重要一步，我一步步投資理念的轉變，都是在房地產投資獲利的基礎之上形成的。”他笑言，“沒有這個基礎，談其他的意義不大。”

不斷走高的房價，讓上市公司也動了心。在實體經濟下行的背景下，上市公司盈利艱難。

東方財富choice數據顯示，截止到2016年2月25日，A股市場和新三板市場214家已披露年報的公司中，近25%的上市公司股東凈利潤不足千萬。有陸媒稱，按照現在一線城市一套房價都在千萬以上級別來比較，這些上市公司的盈利還不足在一線城市買套房子。

于是，“做實業不如買房子”的案例大量增加。

據媒體不完全統計，2016年年初至今，已經有萊茵生物、臺城制藥、浩豐科技、拓普集團等多家非地產行業的上市公司，在廣州、上海等一線城市大力購買房產，且購房金額普遍超過千萬元，甚至達到億元級別。

甚至不少創業板公司在披露超募資金投向中，也提到超募資金除了投向并購、補充流動資金及還貸以外，買房置地是其中一個重要方面。

洗錢，不可告人的秘密

除此之外，有時候，收割果實，并不僅僅意味著在一買一賣中賺取差價。也有的人，用房地產，消化不可告人的秘密。

據BBC中文網2016年1月22日援引路透社的報道稱，最近有大量來自中國買家的資金進入澳大利亞，該國當局正在尋求應對，將房地產和名貴珠寶買賣行業納入反洗錢監管法律的范疇。有機構統計顯示，來自中國的房地產買家當中約有70%都會以現金支付，而使用銀行轉賬支付的則不到10%。

在此前的2012-2013年，是對中國房地產市場與洗錢之間隱秘聯系暴露最頻繁、討論最熱烈的年份。

2012年，“房姐”龔愛愛在大陸媒體圈引起不小的波動。曾任神木縣農村商業銀行副行長的龔愛愛涉嫌偽造、買賣國家機關證件，在京擁有41套房產，共9666.6平方米。一時間各種“房姐”“房叔”等稱呼浮出水面，而引起輿論喧嘩的更多是，背后暴露出利用房地產洗錢的灰色鏈條。

洗錢（Money Laundering）是指將違法所得及其產生的收益，通過各種手段掩飾、隱瞞其來源和性質，使其在形式上合法化的行為。通過房地產來洗錢，如將犯罪收益通過購買房地產等不動產來實現財富的漂白，已經逐漸成為最重要的洗錢方式之一。

2010年，央行反洗錢課題組對中國近年來洗錢案例抽樣調查顯示，洗錢犯罪資金主要流入金融、房地產和投資領域，其中通過房地產領域洗錢的案例占35.9%，僅次于金融業。

美國《紐約時報》網站2013年2月18日曾援引中國人民銀行反洗錢局專家曹作義的觀點稱，從最近披露的多起腐敗大案可以看出，房地產業其實早已成為部分腐敗高官的“洗錢天堂”。

2014年11月，中紀委網站消息稱，房地產領域是官員腐敗的重災區，其中官商勾結、多占住房和辦公用房超標現象十分普遍。在2013年以來被巡視的21個省份中，有20個省份發現了房地產腐敗，占比高達95%。

有分析人士曾揭開通過房地產洗錢的過程。

在購買環節，除了購房者提供現金、個人刷卡等支付方式外，還有另外一種較為普遍的支付方式：即購房者只要提供單位支票用以支付購房款，房地產公司就在收到款項后，同樣確認為購房者已支付了購房款，然后將房地產所有權登記在這些單位支票提供者的個人名下。在這里，房地產就是一種有效的資產轉移渠道，能將單位資產輕松地轉入個人名下。

然后只需再出售房產，便可將所得納入個人賬戶中。

一買一賣間，大量的灰色收入或是不法所得就能輕易地進入房地產領域，“房地產打開了不法所得漂白通道，也打開了單位資產向個人資產轉移的通道，成了名副其實的洗錢工具。”該分析稱。

一線城市房價永不降？

對于依舊活躍的各類炒房者來講，其他的地區都可能在收縮或者退出，但一線城市永遠是堅守的最后一塊陣地，因為他們始終認為“一線城市房價永遠不會降。”

在全國、全地產行業一直強調去庫存的去年，誰也沒料到會有今年一季度一線城市房價“躥紅”的結果，更重要的是，原本庫存嚴重的地區，也在一線城市的帶動下迎風上漲。

而這一切似乎印證著這部分炒房者的猜測。一位溫州炒房團成員劉先生表示只做一線城市，“只有北京、上海的房子我有興趣，別的沒有。”

但是一線城市的房價果真不會下降？

中原集團研究中心總監劉淵認為，雖然“一線房價永遠不會跌”的說法太過絕對，但在目前國內的情況下，一線樓市確實會好于其他城市是事實。

房價上漲和下跌的內核，主要取決于供求。一方面，由于土地有限，而造成一線城市的房地產供應有限；另一方面，一線城市的需求穩定，跑贏了其他城市。所以，“除非出現2008年那種大型經濟危機，或者針對一線的調控政策，整體上一線城市跑贏國內其他城市是沒問題的。”劉淵說。

而一線城市永不降理論，在周德文看來，極為荒謬。

“香港、東京、倫敦 圣保羅等等，這些一線城市歷史上都出現過房地產大跌的時代，嚴重的跌幅達到60%以上。”周德文說，“千萬不要認為一線永遠上漲，這是愚蠢的想法。下跌，甚至大幅下跌的情況完全有可能出現。”

他說，以紐約為例，金融危機前五年，紐約的房價漲得不可思議。但次貸危機一爆發，整個房價下跌非常可怕。“中國現在已經到了接近美國次貸危機的外部狀況，中國的各級政府一定要頭腦清醒，房地產關系到國計民生，一旦處理失當，后果將非常嚴重。”

全國工商聯房地產商會創會會長聶梅生認為，即便是一線城市，也要有所區分。“深圳房價有可能會下降，但北京不會。”她說。

“一個城市的房價，跟兩個因素有關，一是人口，二是資本。如果一個城市人口凈增長在1%以上，又是資本集中流入的地區，那么房價肯定會上漲。”聶梅生說。

她解釋到，這一輪深圳房價的上漲，恰恰是這兩個因素的強力推動，前海人口的大量涌入，加上資本的推動，尤其是投資性購房在加杠桿的助力下導致了最終暴漲的結果。

有媒體用同樣的因素解釋了在這一輪房價上漲的城市中，此前被列為一線的廣州，之所以沒有向北京、上海、深圳看齊的原因，其中之一就是人口因素。

新城控股高級副總裁歐陽捷也曾在接受陸媒采訪時表示，他曾經對一線城市人口凈流入情況進行調查，結果發現，在2000-2010年，廣州年均人口凈流入為23.5萬人，但到了2011-2013年間，年均人口凈流入數量大幅下降至7.5萬人，如果剔除正常的人口交替，人口凈流入幾乎停滯，這也是廣州房價走勢疲弱的重要原因之一。

深圳則不同。廣東省統計局發布的數據稱，2015年深圳人口數量增加最多，比去年同期增長59.98萬人。

“幾個一線城市中，人口凈增最多的是北京。”聶梅生說，來自北京統計局的消息稱，“十二五”時期，在北京市人口增速、增量“雙下降”的情況下，常住人口年均增長仍達2.0%。

“上海也是兼具人口和資本因素，但人口不如北京優勢大。”她認為，兩個因素中，越是有優勢，房價增長的動力越足。

來自上海的統計顯示，2011-2015年，上海市常住人口的增長率分別為1.95%、1.40%、1.46%、0.44%和-0.4%。也就是說，2015年，上海市常住人口首次出現負增長，同比降幅為0.4%。