是什么逼退了炒房者？

曹蓓

“三根陽線，改變信仰”，股市上的理論似乎同樣適用于房地產(chǎn)。

2016年年初北上深房價挑高后，市場曾經(jīng)彌漫著殺紅眼的情緒，幾乎所有投資的人，都繼續(xù)看漲，沒有投資的人，都在猶豫中懊惱自己痛失機會。去年還彌漫在去庫存的悲觀情緒中的房地產(chǎn)行業(yè)，突然被火速躥升的一線房價帶領(lǐng)躍進，這顯然是市場始料未及的，被外界稱為“超出市場規(guī)律”的上漲，也就是“政策和貨幣主導”的上漲，最終造成業(yè)內(nèi)口中的“冰火兩重天”的局面，即一二線城市過熱，三四線城市疲軟。

其實北上深房價的抬頭早在去年年底已經(jīng)復蘇。易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布2015樓市庫存分析報告稱，一線城市在2015年第四季度庫存規(guī)模出現(xiàn)環(huán)比和同比雙下滑的態(tài)勢。該機構(gòu)研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，“對于一線城市來說，后續(xù)補庫存的迫切程度將加大，否則庫存不足容易加快房價上漲的節(jié)奏。”

“跟股票市場類似，一旦價格上漲，將會引發(fā)投資的沖動，大家覺得現(xiàn)在買，過幾個月就能看到增值。于是，市場上有富余的資金，就會投入房地產(chǎn)，貨幣驅(qū)動的新金融模式加快了這個過程。”中原集團研究中心總監(jiān)劉淵在接受《鳳凰周刊》記者采訪時表示。

然而，原本被市場估計會在一季度收緊的一線城市房地產(chǎn)政策，卻迎來了2月19日財政部《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

隨后多地出臺配套政策。

雖然對于一線城市來講，二套房的規(guī)定不適用，但在劉淵看來，已經(jīng)是火上澆油。“這被市場理解為一種信號，政府為了保經(jīng)濟會繼續(xù)刺激樓市上漲。”

在此期間，各地“地王”頻出，而且從一線城市延燒到二線城市，進一步推動房價快速上漲。有機構(gòu)統(tǒng)計，截至目前，今年共出現(xiàn)152宗地王（2015年全年只有95宗），一線城市僅有21宗，其余大部分在熱點二線城市。

縱觀今年的土地市場，超過50%的“地王”均是由國企奪得，其中部分央企表現(xiàn)異常活躍。國企被部分業(yè)界人士認為是今年部分城市房價暴漲的背后推手之一。從某種意義上來說，部分國企也是炒房者。

繼5月央企保利地產(chǎn)豪奪周浦“地王”之后，6月1日，隸屬財政部的上市公司信達地產(chǎn)以58.05億元總價奪得上海寶山區(qū)顧村一地塊，溢價超過303%，刷新今年上海土地市場溢價率紀錄。該地塊可售商品房部分高達4.8萬元/平方米的樓板價，未來上海外環(huán)外房價恐將因此突破7萬元單價。

但過快上漲的房價嚴重偏離了中央房地產(chǎn)調(diào)控的初衷。《人民日報》6月1日再次刊文稱，樹不能長到天上，房價也一樣，必須遏制“炒房”、“炒地”之風。杠桿過大、房價飆升將帶來一系列風險，比如導致債務上升，信用違約風險增加；城市繼續(xù)分化，各類開發(fā)性資金加速向熱點城市集聚，三四線城市房地產(chǎn)市場進一步蕭條，更對其他實體產(chǎn)業(yè)形成擠壓。2015年中央經(jīng)濟工作會議明確提出化解房地產(chǎn)庫存的舉措之一就是要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當降低商品住房價格。因此，確保中央已定的政策不走樣、不變形，開發(fā)商要帶好頭，不爭當“地王”，適當降價促銷才是明智之選。

在政策刺激、貨幣因素推動而一飛沖天的一線城市房價，同樣被上海、深圳的“最嚴厲”限購政策打回原形，此前還滿懷期待的炒房者，被逼退出局。

房價上漲的邏輯

為什么炒房？這個回答并不難，那便是房價不斷上漲，且在某個階段急速上漲，這才是引來大規(guī)模投機性炒房者的根本原因。把資金投入樓市，就會獲得巨額回報，是所有炒房者的普遍預期。每個國家都是如此，中國的特殊性在于，房價在短期內(nèi)上漲的速度超出了絕大多數(shù)國家，而這背后，除了市場規(guī)律之外，很大程度上是政策性干預的結(jié)果。

經(jīng)過梳理可以發(fā)現(xiàn)，雖然每個炒房者的情況不同，也很難判斷某個階段炒房者有多大規(guī)模， 但每一次大批量的進入和退出，都有大致的軌跡。

如果說2000年溫州炒房團掀起了第一波房地產(chǎn)投資熱，那第二波就出現(xiàn)在2003-2005年。“當時市場上有很多投資需求，政策對投資者非常寬松。”劉淵說，“二手房市場只需要契稅，其他稅費都沒有，而且可以轉(zhuǎn)按揭。”他回憶當時的情形，“如果客戶A通過銀行貸款買下房子，在沒有還完貸款的情況下，允許把貸款連同房產(chǎn)轉(zhuǎn)給B，銀行也很配合。”

在這種情況下，資金流轉(zhuǎn)很方便。假設一套房產(chǎn)總價100萬元，那么購房者只需出20萬元首付買下，幾個月后就可以轉(zhuǎn)手賣出。再加上交易流程很簡單，過戶手續(xù)很方便，房地產(chǎn)交易流程顯然被大大加快，基本上一周就能完成。

“那時候投機的氛圍非常重，2004年有一套房子在我們中原地產(chǎn)的門店一年之內(nèi)賣了六次，而且中原還只是經(jīng)手的多家中介之一。”劉淵回憶。

配合加息等金融刺激，2004年，房價迎來了飛速上漲。根據(jù)上海統(tǒng)計局的數(shù)字，2004年上海住宅商品房價格水平比2003年上漲14.6%，每平方米銷售均價已達6385元，其中中心內(nèi)環(huán)線以內(nèi)房價漲幅達27.5%。

由于上漲過猛，2005年初，政府開始著手調(diào)控房地產(chǎn)市場，提出抑制高房價。“國八條”、“新國八條”、“國六條”和“十五條”相繼出臺，禁止了轉(zhuǎn)按揭，二手房增收營業(yè)稅，延長交易時間，增加交易難度。但此后，雖然政策不斷，2006-2007年仍然沒能有效抑制房價上漲，且出現(xiàn)了至今還留存在人們印象中的政府越調(diào)控，房價越上漲的規(guī)律。

直到2008年，商品房銷售面積同比下降近20%，投資性需求開始慢慢下降，炒房者聲勢漸小。

在其他指標尚未反映出相應態(tài)勢之時，2008年下半年中國的宏觀經(jīng)濟開始惡化，房地產(chǎn)當然未能豁免地走向衰退。隨后在“四萬億”投資的強效刺激下，房地產(chǎn)也隨之得到扶持。2008年下半年-2009年，降低契稅稅率、免征印花稅，利率優(yōu)惠等強力的刺激政策出臺，重新點燃了地產(chǎn)市場。

“在這一輪房價上漲的過程中，京滬等地的房價翻一倍的區(qū)域比比皆是。”這是當時陸媒報道的措辭。隨后在2010年，政策再次收緊。

2010年北京出臺的“國十條實施細則”中稱，從5月1日起，北京家庭只能新購一套商品房，購房人在購買房屋時，還需要如實填寫一份《家庭成員情況申報表》，如果被發(fā)現(xiàn)提供虛假信息騙購住房的，將不予辦理房產(chǎn)證。

這是全國首次提出的家庭購房套數(shù)“限購令”。

這時，市場上的炒房者已經(jīng)很少，基本以自主和改善性需求為主，投資性需求很小。2011年開始，市場進入僵持期，但這期間部分二三線城市開發(fā)商開始大量拿地，直接導致2013-2014年庫存量高企，在這期間經(jīng)濟面臨下行壓力，全國商品房銷售面積和銷售額同比下降，整體資金來源自2006年以來首次同比下降，房屋新開工面積同比下降，開發(fā)投資額增速創(chuàng)5年來新低。

4年時間，政策對房地產(chǎn)改善需求和投資性需求一直保持限制的態(tài)度，投資者（炒房者）觀望情緒濃厚，止步不前。這就意味著，這部分改善性需求和投資性需求，一直在累積，直到2015年下半年，在去庫存和刺激經(jīng)濟的壓力下，政策一旦開始放松，需求就開始集中釋放。

于是，便有了去年末今年初的一幕。雖然有眾多炒房客涌入，但如前文所提，受到政策影響后擠出的速度也非常快。

房價上漲→炒房者進入→房價上漲過快→政策收緊→投資性需求（炒房者）被擠出→樓市低迷→政策刺激→房價上漲→炒房者再次進入……這個無限循環(huán)的鏈條，是過去十幾年中國房地產(chǎn)的真實寫照。

閑不住的手

2011年5月，坐落于北京核心區(qū)西三環(huán)內(nèi)的釣魚臺7號院4棟樓取得銷售證，3號樓擬售均價達30萬元/平方米，成為彼時北京最貴豪宅，引起輿論一片嘩然。

有意思的是，劇情很快反轉(zhuǎn)。當年5月27日，北京市住建委會同市地稅局對該項目進行綜合執(zhí)法檢查，并啟動稅務稽查程序。6月17日，北京市住建委公布的調(diào)查和處罰結(jié)果顯示，開發(fā)商存在銷售現(xiàn)場公示不規(guī)范、項目精裝修工程違規(guī)開工。而到2011年6月底，該樓盤最高售價從30萬降至13.5萬，攔腰斬斷。

在今年3月博鰲論壇房地產(chǎn)分論壇上，財政部財政科學研究所原所長賈康重提舊事，“剛開始老百姓跳著腳罵，政府干預后，規(guī)定一平方米只能賣15萬元，百姓得到莫大的滿足。但事實上，這能解決什么問題？從30萬元一平方米降到15萬元一平方米，普通的老百姓還是買不起。但這個變化卻給頂級富豪帶來了好處，在政府的幫助下，房價攔腰砍斷。百姓反而受損失了，因為30萬元一平方米和15萬元一平方米所需繳納的稅費差距太大了，而這些稅費正是政府用來扶植弱勢群體、加快保障房建設的，你說最終受損失的是誰？”

“2011年限購的時候，主管部門對地產(chǎn)商說，‘誰讓你們在限購城市開發(fā)？你們要去三四線城市開發(fā)嘛，中國房地產(chǎn)廣大的市場是在三四線城市。開發(fā)企業(yè)后來提出口號‘逃離北上廣，投資三四線，導致現(xiàn)在的問題是三四線投資過度和一線投資不足。有些地方，改善型住房猛搶，商業(yè)地產(chǎn)積壓，就是因為當年的限購只限購住宅，不限購商業(yè)。”中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇直指房地產(chǎn)調(diào)控政策的后果。

政府過多干預，讓市場因素失靈，這是導致房地產(chǎn)“失調(diào)”的原因。在那場論壇上，基本上是眾多專家和地產(chǎn)商近乎一致的觀點。

“從1992年以來，特別是1998年以來，每次調(diào)控之后，房價都漲一次，這是什么原因呢？這個是閑不住的手，老是覺得它比市場要高明，房地產(chǎn)本來有房地產(chǎn)的規(guī)律，我們要讓房地產(chǎn)的規(guī)律服從政府的意志，這是不可能的。”國務院參事室特邀研究員、中華民營企業(yè)聯(lián)合會會長保育鈞說。

在西方經(jīng)濟學當中，把市場自主調(diào)節(jié)稱為“無形之手”，而把政府調(diào)節(jié)稱為“有形之手”，近年來，不斷有專家學者和業(yè)內(nèi)人士提出，別讓政府的有形之手變成“閑不住的手”，在市場經(jīng)濟運行中過多干預本該由市場自主決定的事宜。

自去年年底中央經(jīng)濟工作會議把“去庫存”確定為2016年的五大經(jīng)濟工作任務之一后，各地相繼出臺了相應的刺激措施。

就在樓市溫度急增的3月，沈陽市政府下發(fā)22條房產(chǎn)新政，其中支持高校在校生和未超五年的畢業(yè)生首付比例實行“零首付”政策，掀起輿論熱度。此后，沈陽市長稱大學生零首付購房是“誤會”，該新政也不了了之。

地方政府如此隨意地制定政策和實施調(diào)控手段，在業(yè)內(nèi)引起眾多非議。

溫州中小企業(yè)發(fā)展促進會會長周德文在談到此輪一二線城市房地產(chǎn)過熱的時候，就把原因歸結(jié)為地方政府。“經(jīng)濟下行周期，‘三駕馬車投資、出口、消費刺激經(jīng)濟效果不明顯的時候，房地產(chǎn)又一次被拉出來。”他說。“刺激房地產(chǎn)才能帶動經(jīng)濟，特別是一線城市，壓力更大，更依賴土地財政。”

正因為此，絕大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士沒有料到此輪房地產(chǎn)變化的結(jié)局，便可以解釋。

拿到一季度數(shù)據(jù)的時候，劉淵和他的團隊著實吃了一驚。他說，不僅是他們，很多同行也是同樣的反應。

“最大的反差就是一線城市，本來我們預計一線城市價格上漲會放緩，市場會趨于平衡，成交量下降。但實際情況正如大家所見。另外偏差較大的是三四線城市，我們原本以為難有起色，人口負增長、庫存高、政策很難起作用，沒想到很多三四線城市漲幅超過了部分二線城市，這顯然是政府在去庫存的壓力下，政策優(yōu)惠力度很大，超出預期。”他分析。

但政策強刺激起來的房價，到底能持續(xù)多久，引起外界諸多擔憂。“一線城市畢竟有供求的基本面，而三四線城市的反彈，以透支未來為代價，將會加重庫存。”劉淵說。

房價高在哪兒？

普遍認為的高房價，動輒數(shù)萬元一平方米的資金，最終流向了誰的口袋？是低買高賣的炒房者，還是“黑心”開發(fā)商？

即便是盆滿缽滿的炒房者，在房地產(chǎn)整個鏈條當中，拿走的恐怕都可以忽略不計。

大部分不明就里的普通購房人，在看到高房價的時候，首先指責開發(fā)商。剛交完錢的時候，呂蒙并不知道她那套燕郊的房子會上漲多少，所以舉債累累的她憤憤地想，這些開發(fā)商該賺多少錢。“建個房子才多少錢，兩三千塊一平方米了不得了，剩下的讓房地產(chǎn)商賺去了。”

有她這種想法的不在少數(shù)，但略微了解地產(chǎn)情況的人，會覺得這種說法極為可笑。一般來講，一棟樓房的建筑成本包括土地、稅費、前期費用（建筑工程設計費、配套費等）、基礎(chǔ)設施、建安成本、管理費用、銷售費用、財務費用等等。一位建筑設計人員告訴《鳳凰周刊》，由于土地成本和稅費需要根據(jù)具體情況測算，所以除去這兩項費用，其他每平方米在3500元左右（平均水平）。

一位“知乎”用戶羅列了他所在公司上海一個項目的大致成本：由于土地是很早以前拿的地，因此價格便宜，在1300元左右（每平方米，下同），加上配套費一共2190元。建安成本（房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本）2840元，建筑設計等前期費用折合到住宅面積大概120元，公司經(jīng)營成本2500元，總共加起來這個項目折合到每平方米的成本是7650元，“這是個保守的數(shù)字。”

“前幾年的時候，因為早期拿地便宜，確實賺了不少錢，說實話那時候閉著眼睛都能掙到錢，但現(xiàn)在不一樣了，土地一年比一年貴，各種稅費、支出，再加上銀根緊縮，運營一個項目舉步維艱，但如果不開工就意味著死，所以只能硬著頭皮干。”一位不愿透露姓名的小型開發(fā)商告訴《鳳凰周刊》。

實際情況是，房企的利潤在不斷降低。

據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市共計142家上市房企歸屬母公司股東的凈利潤合計959.45億元，同比僅增長7%。73家上市房企歸屬母公司股東的凈利潤下滑，占比超過五成；27家虧損，占比接近兩成。

而媒體統(tǒng)計稱，2014年142家上市房企平均凈利率為10%，2015年為8%，分析人士認為，土地成本占房價總額中比重過大是其中重要影響因素之一。

事實上，假設該項目的土地是在今年拿到的，成本會高很多。

據(jù)大陸一家媒體報道，5月5日下午，北京市昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)、大興區(qū)黃村鎮(zhèn)共有三宗地塊出讓，經(jīng)過近3個小時的角逐，三宗地塊的純商品房部分拍出了3.38萬元/平方米、3.52萬元/平方米、3.57萬元/平方米的單價，均刷新區(qū)域新高。

南京媒體稱，麒麟地塊單價沖破2.2萬元，大幅度超過目前的房價。據(jù)其粗略測算，創(chuàng)下2.2萬多元地價的麒麟G09地塊，未來房價要比現(xiàn)在翻倍，開發(fā)商才能解套。

而“賣”出土地的，正是百般調(diào)控樓市的地方政府。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)商支付的成本中，相當一部分進入到地方政府的財政收入。即，高企的房價中，很大一部分被地方政府通過“賣地”拿走。

高房價的根源

俗稱的“賣地”，是指地方政府將國有土地使用權(quán)出讓，收取土地出讓金。長期以來，地方政府財政高度依賴土地出讓金，已經(jīng)成為痼疾。雖然高房價的根源并非某一因素所致，但地方政府則毫無疑問是其中最重要的根源之一。

財政收入過度依賴房地產(chǎn)，也恰恰是政府在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策過程中，左右為難的矛盾集中點。要解決房地產(chǎn)市場多年以來累積的問題，整個行業(yè)必然要經(jīng)歷一次深層次的改革和調(diào)整，但這過程中勢必觸動長期仰仗房地產(chǎn)的地方政府利益，所以遭遇層層阻礙是直接的結(jié)果。

此外，在調(diào)整過程中，房價的下跌，地產(chǎn)行業(yè)的低迷，牽扯到國民經(jīng)濟多個行業(yè)和部門，直接影響整個經(jīng)濟走勢，其中的代價，恐怕也是政府難以承受的。更重要的是，房地產(chǎn)行業(yè)上下游解決的就業(yè)問題，影響到社會穩(wěn)定，當局自然會慎之又慎。

這就可以解釋為何每一次政府試圖調(diào)控房地產(chǎn)市場時，都不得不在房地產(chǎn)出現(xiàn)持續(xù)下滑的時候，再次出手救市。

地方政府手中掌握過多資源，土地出讓是增加財政收入最簡單、最立竿見影的方法。為了提高財政收入，努力“賣地”，在招拍掛的流程下，土地出讓金被一路推高，加上各種地方政府征收的稅費，最終都消化在房價當中。

握有土地定價權(quán)的地方政府，不可能放棄賣地這項唾手可得的豐厚收入，這也是政府越是調(diào)控，反而催生更多“地王”的原因。

財政部數(shù)據(jù)顯示，國有土地使用權(quán)出讓，即俗稱“土地出讓金”占地方財政收入比重在2015年1-4月更至32%，而在2013年這一數(shù)據(jù)曾接近60%。

而這一數(shù)字在2015年繼續(xù)下降。2016年1月，財政部公布的數(shù)據(jù)稱，2015年國有土地使用權(quán)出讓收入32547億元，同比減少8840億元，下降21.4%。

但整體的情況并不能掩蓋一線城市的例外。

上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，去年12月，一線城市土地成交建筑面積為635萬平方米，環(huán)比下降27.2%，同比下降31.3%；但成交均價為10436 元/平方米，同比上漲46.8%。

另據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，2015年北京市共成交各類土地109宗，在建設用地面積、規(guī)劃建筑面積均下滑的情況下，但土地成交總金額2032.1億元，比上年同期增長6%，創(chuàng)歷史新高。

一方面，一線城市土地供應量不足、土地價格不斷升高，另一方面，政府保障性住房實際供應多年來裹足不前，把眾多剛性需求擠進市場化的房地產(chǎn)市場，加劇了需求端的壓力。最終，房價上漲成為必然，而上漲之后最先被擠出的卻是對住房最迫切、最該優(yōu)先解決住房的剛需。留下了越來越多的對一線城市深信不疑的投資性需求，包括非理性的炒房者。

“高房價的根源不止一個，但財稅體制一定是解決這一問題的治本之策之一。”施正文是中國政法大學財稅法研究中心主任，他曾在財政部條法司工作，“地方政府通過土地出讓金和各種稅費獲得的收益，至少占整個房價的30%-40%，也有人說這一比例能達到70%，這是非常大的比例，是推高房價的核心因素之一。”

但施正文稱，一味地指責地方政府，也缺乏合理性。“除了‘要政績這一因素以外，地方政府也很有難處，地方財政占比日益減小，而事權(quán)則逐漸增多，要履行經(jīng)濟職能，又要解決民生問題，錢從哪兒來，只有靠土地出讓金和各種稅費。”

1994年開始實施的分稅制是目前中國現(xiàn)有的財政管理體制。將各級稅收收入分為中央稅、中央地方共享稅、地方稅。主要稅種消費稅、增值稅、大型國企及事業(yè)單位的主要稅種、關(guān)稅，基本上都劃為中央稅，由國稅部門征收后上繳中央財政。其他稅種，比如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等，才由地方支配。

1993年之前，中國實行的是包干制。由中央政府跟地方政府談判，商定一個上交中央財政的金額，超過這個金額的部分歸地方財政。“當時中央收入急速下降，全國的財政收入，中央所占比例僅百分之十幾，而整個財政收入在GDP中也僅占百分之十幾。為了防止出現(xiàn)南斯拉夫的情況，政府推進了分稅制改革，扭轉(zhuǎn)了局面。幾年后，中央政府的財政收入占比就超過了一半。”

但分稅制在中國現(xiàn)有的情況下已經(jīng)出現(xiàn)諸多問題，地方政府沒有相應的財權(quán)，卻要承擔層層下放的事權(quán)，這樣嚴重不匹配的情況，只能靠增加土地出讓金和稅費來解決。

“中央的收入要保證，有可能的話再多給地方劃分些就更好了。”一位山東省財政廳人士在接受官方媒體采訪時表示。

“所以亟需改革。讓地方政府有可支配稅權(quán)，才不會逼迫他們一味靠賣地獲得財政收入。”施正文說。“這項工作目前正在推進。”

據(jù)陸媒報道，財政部2015年起草的關(guān)于推進中央與地方事權(quán)和支出責任劃分改革指導意見，在征求很多部門意見后，上報了國務院。2015年底這個指導意見正按照國務院要求在進一步征求地方意見。

今年5月1日稅制改革重頭戲“營改增”全面推開，總額約2萬億元的地方主體稅種營業(yè)稅告別歷史舞臺，為保證地方財力穩(wěn)定，中央和地方共享稅種增值稅分享比例調(diào)整為0.5：0.5。

不過，一位曾經(jīng)直接參與分稅制改革的退休副部級官員表示，財稅問題從根本上是政治問題。當年中央之所以要堅決推進分稅制改革，除了央地財政分配比例的確有問題，還有就是吸取了前蘇聯(lián)和東歐劇變的教訓，即地方擁有的財權(quán)大于中央，導致中央對地方指揮失靈。所以，現(xiàn)行央地財政體制很難在短期內(nèi)得到根本性解決，土地財政未來依舊會是地方政府的主要財源之一。

再見是再也不見？

“不做了不做了，沒法做了。”記者致電一位溫州炒房團前成員的時候，她并未多說，幾乎一直在重復這句話。

“政策變化得這么快，房價已經(jīng)這么高，風險太大，我應該不會再投資。”于鵬也在采訪即將結(jié)束的時候這樣說。“我身邊的很多朋友都已經(jīng)不做國內(nèi)房地產(chǎn)市場了，開始轉(zhuǎn)移到國外的市場。”

一位北京財經(jīng)媒體的記者，長期做房地產(chǎn)行業(yè)報道，“早在幾年前，這些炒房的人就已經(jīng)不做了，后來房價上漲也好，包括這次漲這么厲害，他們都沒有出手，因為杠桿太高，風險太大。經(jīng)歷過，總有不少經(jīng)驗教訓。你覺得在這輪投入的炒房人，房子這么短時間內(nèi)飛漲，政府又迅速出手控制，自己還欠了很多債務，以后還會做這種事嗎？”他說。

炒房者恐怕再也不會大規(guī)模出現(xiàn)在房地產(chǎn)，幾乎是接受采訪的大部分人相對一致的看法。

“炒房的時代已經(jīng)過去了。”劉雙說。“那時候溫州游資比較多，房地產(chǎn)也經(jīng)歷了最好的幾年，現(xiàn)在行業(yè)正在調(diào)整，炒房是特定年代的特定產(chǎn)物。現(xiàn)在過去了。”

周德文也這樣認為，“對房地產(chǎn)那么敏感的溫州人，現(xiàn)在已經(jīng)非常理性地看待房地產(chǎn)，這是因為已經(jīng)有大面積的資金因投資房地產(chǎn)而被套牢。”

盡管此輪一線樓市上揚之勢被暫時遏制，炒房者也迅速被逼退，但歷史經(jīng)驗顯示，一旦房價迎風上揚，炒房者就會重建隊伍。

大規(guī)模炒房還會不會卷土重來？在回答這個問題之前，要先將理性的房地產(chǎn)投資與盲目追漲的炒房分開。

如果將房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資，則需要對樓市未來的走勢，是否能夠保值增值作出判斷，而且這項投資可能會持續(xù)幾年、甚至十幾年的時間。這部分人不會因為房價短期的起伏而大規(guī)模集結(jié)或撤退，因此更談不上是否卷土重來。

另一部分投資性需求中的非理性部分，即炒房者，在經(jīng)歷了起起落落的房價后，是否會在房價高企時，再次厲兵秣馬，這取決于未來的房價是否仍然會出現(xiàn)短期內(nèi)急漲的情況。因為這部分群體，極易在房價瘋漲時迅速聚集，也更容易受到市場情緒的影響。

中國社科院近期發(fā)布了《房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告（2016）》》，其中預測了未來房價的走勢：

2016年宏觀經(jīng)濟持續(xù)下滑將是大概率事件，從而導致房地產(chǎn)價格預期進一步降低，住房需求增速減緩，對房地產(chǎn)市場形成向下壓力。

在積極的財政政策和偏寬松的貨幣政策推動下，2016年房地產(chǎn)市場逐漸回穩(wěn)，房地產(chǎn)投資止跌轉(zhuǎn)增。隨著政策刺激效應的衰減，房地產(chǎn)銷售有再次回落的風險，一線和部分二線城市房價可能仍然將持續(xù)上漲，漲幅會有所減緩。二線城市房價將總體全面上漲，漲幅區(qū)域分化明顯，三四線城市在寬松的政策推動下庫存將有所減少，房地產(chǎn)價格跌幅會逐漸收窄回穩(wěn)。

但報告指出，從長期來看，中國房地產(chǎn)投資已進入一個下降的長周期，政策刺激部分維持房地產(chǎn)市場持久的繁榮，在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型沒有取得實質(zhì)性進展的情況下，房地產(chǎn)市場依然存在較大的風險。如果宏觀經(jīng)濟增長繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)價格有可能在2017年下半年再次出現(xiàn)全面下滑趨勢。

然而，即使再權(quán)威的機構(gòu)，包括房地產(chǎn)開發(fā)商都難以預料房價走勢，正如今年年初的情形。

“管理層很清楚問題出在哪里，只是政府也有政府的難處，改革需要平衡各方的關(guān)系，讓改革一步步推進。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生說。“房地產(chǎn)關(guān)乎整個經(jīng)濟和地方財政 ，牽一發(fā)而動全身，所以管理層才需要反復權(quán)衡。”但她認為，雖然很難，但仍可期待。

樂觀地看，中國高層提出的促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標中，其中的重要內(nèi)容之一就是避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大的波動。如果房地產(chǎn)這一輪改革取得成效，那未來房價的急漲急跌便有可能是小概率事件，大規(guī)模的炒房行為便再也不會在中國的房地產(chǎn)舞臺上出現(xiàn)。

從這個意義上來講，曾經(jīng)如此瘋狂的炒房者，大部分人內(nèi)心或許希望再也不見。