浙江城市住宅市場去庫存研究

國家統計局浙江調查總隊

浙江城市住宅市場去庫存研究

國家統計局浙江調查總隊

浙江房地產市場已進入新常態，多數城市房地產市場供求關系發生了根本性的變化，從快速擴張向穩定發展轉變；從過去近乎單邊上漲向城市區域分化、價格漲跌互現的方向轉變，出現了較大規模的新建房庫存和存量房空置，部分城市庫存消化存在較大壓力

近年來，房地產市場形勢嚴峻，庫存量日益增大。2015年和2016年上半年浙江省房地產開發投資同比分別下降3.1%和0.8%，同期商品房待售面積同比分別增長17.5%、14.6%，全省住宅去庫存壓力增大。2015年12月中央經濟工作會議明確要求將化解房地產庫存作為2016年經濟社會發展五大任務之一，《浙江省房地產業發展“十三五”規劃》中也提出“促進存量商品房消化”，去庫存將成為今后一段時期房地產業的主基調。本文圍繞房地產去庫存途徑和措施、化解城市住宅市場庫存壓力，進行深入分析。

浙江城市住宅市場庫存現狀

房地產開發投資保持較高水平。受房地產市場交易活躍影響，近年來浙江房屋新開工面積、土地購置等先行指標均呈現增勢，預示著后期房地產開發投資將保持較高水平增長。2014年浙江房屋新開工面積同比增長3.9%，房地產開發企業購置土地面積同比增長7.2%；2016年上半年同比增幅進一步擴大，房屋新開工面積3156萬平方米，同比增長12.4%，增幅比上年同期提高48.4個百分點；房地產開發企業購置土地面積498萬平方米，同比增長13.6%。

庫存面積有所回落但仍處高位。2014年以來浙江新建商品住宅庫存面積總體呈先增后減的運行態勢。2014年1月浙江11個設區市城區新建商品住宅庫存面積為2573萬平方米，到2015年1月增加至3937萬平方米，之后庫存面積高位回落，截至2016年6月份，住宅庫存面積為2752萬平方米，較2015年1月的歷史最高值減少1185萬平方米，下降了30.1%，但仍處較高水平。

住宅去庫存周期呈拋物線走勢。近年來浙江11個設區市城區新建商品住宅去庫存周期（用前12個月的平均銷售量為分母計算）在9-23個月之間波動，呈拋物線走勢，分為兩個階段（見圖1）。一個階段是2014年2月-10月，住宅市場供應較快增長，需求萎靡不振，住宅庫存量持續攀升，去庫存周期不斷擴大，從13.7個月擴大至22.3個月。另一個階段是2014年11月-2016年6月，市場需求有所回暖，加上各級政府控制土地供應量，去庫存周期從22.3個月逐漸縮短至8.5個月。

圖1 2014年2月-2016年6月浙江住宅庫存量去庫存周期情況

逾五成庫存總量集中在杭甬兩地。分析全省11個設區市的住宅庫存分布情況，截止到2016年6月，各市庫存量呈四個層級分布：杭州、寧波處于第一層級。杭州和寧波的新建商品住宅庫存面積較大，自2014年以來一直保持在400萬平方米以上，屬于第一層級。2016年6月，兩市新建商品住宅庫存面積分別為910.4萬平方米和477.3萬平方米，合計占全省住宅庫存面積的50.4%；嘉興、紹興、湖州處于第二層級。近三年來庫存面積保持在220萬平方米以上。2016年6月，三市新建商品住宅庫存面積分別為244.0萬平方米、240.9萬平方米和222.0萬平方米，合計占全省住宅庫存面積的25.7%；金華、臺州、舟山處于第三層級。近三年來多數月份的新建商品住宅庫存面積低于200萬平方米。2016年6月，三市新建商品住宅庫存面積分別為176.1萬平方米、153.5萬平方米和131.3萬平方米，合計為460.9萬平方米，占全省住宅庫存面積的16.8%；溫州、麗水、衢州處于第四層級。近三年來新建商品住宅庫存面積多月低于100萬平方米。2016年6月，三市住宅庫存分別為88.6萬平方米、54.7萬平方米和53.3萬平方米，合計196.6萬平方米，占全省住宅庫存面積的7.1%。

城市間去庫存周期差異較大。11個設區市去庫存周期差異較大。截至2016年6月底，各城市住宅市場去庫存周期可分為三個區間。湖州、紹興、舟山和金華處于第一區間，去庫存周期均在12個月以上，去庫存的壓力相對較大，后期房地產市場調控政策的重點將側重加快去庫存；麗水、寧波、臺州和嘉興處于第二區間，去庫存周期在8-10個月，屬于相對合理區間，維持現行房地產市場政策的穩定是重點，尤其是維持現行推地頻率，去庫存的壓力不是特別大；杭州、衢州和溫州，去庫存周期處于第三個區間，屬于“庫存相對不足”的區間內，目前已完成去庫存任務，政府可根據實際情況實施新的調控政策，保持市場供求穩定，保持價格平穩運行。

圖/任延

當前市場庫存高企原因分析

浙江房地產市場已進入新常態，多數城市房地產市場供求關系發生了根本性的變化，從快速擴張向穩定發展轉變；從過去近乎單邊上漲向城市區域分化、價格漲跌互現的方向轉變，出現了較大規模的新建房庫存和存量房空置，部分城市庫存消化存在較大壓力。浙江城市住宅市場庫存高企的主要原因有:

前期土地供應量過大，造成住宅供應量持續增加?！笆濉睍r期，浙江房地產開發企業（單位）累計購置土地面積8106萬平方米，其中2011年為2189萬平方米、2013年為1761萬平方米。浙江房地產行業不斷發展壯大，累計完成房地產開發投資超過3.03萬億元，2011-2014年投資規模保持高速增長。房地產企業積極拿地，土地成交較多，經過兩到三年的開發，前期土地供應大幅增長導致后期市場供應量持續增加。受外部經濟不景氣和有效需求不足影響，2014年房地產市場供需格局出現反轉，商品房庫存高企，市場去庫存壓力凸顯，房地產市場進入深度調整期。2014年末，浙江11個設區市城區庫存量為3916.6萬平方米，比年初增長52.2%。經過近兩年的高位運行，2016年起在成交量大幅上升拉動下，全省庫存量逐漸減少，至6月份庫存減少為2752.1萬平方米，庫存壓力有所減輕，但區域性、結構性庫存矛盾依然存在。

經濟增速下滑，城市間房地產市場出現分化。近年來，受體制改革先發優勢逐步消失和資源環境等市場要素的制約，產業“低、小、散”問題凸顯，以外貿和制造業為主的浙江民營經濟增速放緩，這對購房群體實際購買力和房地產市場信心也產生了一定沖擊。在經濟高速增長、居民收入和城市化水平快速提高的階段，商品房銷量和房地產開發投資都處于高速增長期；而當經濟增速換擋，且大部分人群的住房需求基本得到滿足后，房地產市場發展從高速變為平穩，城市間市場發展進入分化階段。經過近一年的房地產市場寬松刺激，對周邊地區人口、資金、就業、教育醫療等要素吸附性強的杭州、寧波等城市，住房需求也在不斷增加，自2015年4月份起整體回暖，呈現量價齊升的態勢，而部分三四線城市人口增長緩慢，購房需求不足，城市住宅市場供應量不斷增加，積累了大量庫存難以消化，房地產市場反彈乏力。

城鎮化率影響購房潛在需求。經過十多年的發展，浙江城鎮常住居民人均住房建筑面積由2002年的21.1平方米提高至2015年的40.5平方米，上升91.9%，房地產市場住房短缺時代已經結束；浙江城鎮化率不斷提高，2015年浙江常住人口城鎮化率為65.8%，根據發達國家房地產業的發展經驗，城鎮化率在70%左右時，房地產業發展速度會明顯放緩，潛在需求空間也在不斷壓縮。居民對住房消費日益理性，市場以剛性需求和改善性需求為主，投資性需求極少。2016年上半年對浙江居民的購房意向調查數據顯示，當前浙江購房需求以自住為主，其中改善性需求比例占首位，37.6%調查對象為首次購房的剛需，49.6%調查對象購房用途為改善住房條件，僅6.6%調查對象購房用途為投資。

供給側與需求側的結構性矛盾加大。當前房地產市場開發結構存在不合理性，供需對接不夠緊密。主要表現為：（1）總價、戶型存在結構性矛盾。部分城市低投入、低價位的住宅供應量不足，而高投入、高價位的豪華型住宅、別墅、酒店式公寓比重過高，在一定程度上加劇了庫存的結構性矛盾；改善性購房需求對住房品質要求較高，部分樓盤的品質和戶型結構不理想，得不到買房者的青睞，一些優質房源先前消化，部分剩余庫存的戶型、樓層、位置等不盡人意，這部分房源銷售較為困難。（2）客戶定位存在結構性矛盾。一是隨著社會經濟發展，生活品質逐步改善，居民對中大戶型住宅的需求也隨之增加，加上二孩政策的全面放開，三居室成為熱銷戶型，之前熱銷的90平方米以下小戶型的需求比例有所降低。二是前期部分房地產企業盲目追求更高利潤，增加定位高端客戶的大戶型住宅，面積大、總價高，一般居民難以承受，造成銷售不暢，導致大戶型庫存積壓。（3）房地產項目存在結構性矛盾。部分房地產企業開發的項目屬于低水平重復開發，產品同質化嚴重，缺乏市場競爭力，還有在向商業、旅游、養老等地產轉型過程中盲目趨同，對市場調研不足、定位不準，后期銷售難度很大。

部分區域基礎設施配套不夠完善。受經濟社會發展水平、產業結構、人口等因素影響，各區域發展差異很大。前期房地產市場過熱，城郊、鄉鎮等在基礎設施、醫療、教育等生活配套尚不成熟的情況下“被城市化”開發了較多的房地產項目。進入調整期后，這些區塊成了庫存積壓的重災區，去庫存速度極慢，區域項目之間冷熱不均現象越發明顯，這也是主城區高成交、城郊鄉鎮區域高庫存并存的原因。杭州主城區品質較好、定價合理的樓盤量價齊升，去庫存速度較快，銷量主要集中在新開樓盤和前期銷量較好的熱門區域項目上，而部分積壓庫存集中的區域，往往地段偏遠、生活配套不全，房源銷售狀況并沒有轉好，有的項目直到交付之后仍然一直沒有售完。

浙江城市住宅市場去庫存對策建議

通過對浙江城市住宅市場庫存變化的因素分析及十年來宏觀調控政策的市場效應梳理，結合部分指標數據相關性檢驗，對于浙江城市住宅市場去庫存提出以下建議。

整合資源，健全房地產市場監測預警系統。房地產市場的變化是多種因素綜合作用的結果。要充分發揮政府有關部門之間的聯動作用，發掘并利用相關“大數據”，建立一套完善的房地產市場監測及預警系統，加強統計、房地產、國土資源等相關部門的合作，建立房地產開發、商品房交易、土地供應、金融、市場價格走勢等信息資料的共享機制。整合資源、增加投入，將分散于房地產開發、交易、租賃登記備案、權屬登記等管理環節的市場信息有機整合起來，納入與房地產市場發展相關的土地、金融等其他信息系統，形成全面客觀地反映房地產市場運行狀況的分類型、分區域、分結構的房地產市場預警預報系統。

優化結構，推進房地產供給側改革。目前房地產高庫存真正原因在于房地產開發供給側失衡，化解房地產庫存，既要在刺激消費上用力，也要在供給側使勁。一是合理控制房地產市場增量。以支持合理住房需求、優化庫存結構、穩定房地產市場為導向，打破土地財政的思維，以促使房地產市場平穩發展為宗旨，緩解地方政府賣地沖動。加強分區域、分結構、分戶型細化研究，因城施策，精細化合理控制房地產市場增量。二是優化供應結構，關注庫存死角，提高住宅銷售量。通過優化庫存內部結構，達到快速、全面清理住宅庫存的目的，提高資源配置效率。各地要根據社會消費水平和市場即期需求，合理確定各種類型、不同檔次商品房之間的供應數量，兼顧社會多層次的住房需求。允許開發商在預售期間適當調整商品房房屋套型結構以適應市場新的需求。

分類調控，有序推進房地產稅收體制改革。從短期看，應堅持分類調控，因地制宜，因城施策。對漲幅過快、庫存壓力小、去庫存周期在7個月以內的城市適當增加土地供應，適當收緊信貸政策；而對于價格上漲乏力、庫存壓力大、去庫存周期在9個月以上的城市則應該減少土地供應，優化房地產市場產品結構，爭取金融、信貸等方面更加大力的支持。從長遠考慮，應加快房產稅的出臺，穩定市場預期，學習借鑒國外成功經驗，推出適合我國國情且行之有效的具體稅收政策。房地產稅除了為地方財政提供充足的資金外，還有一個重要的職能，就是平穩房價。比如：美國50個州都已征收房產稅，稅率一般為1%-3%；德國房產購置稅基本上是按房產價值的3.5%征收等。

多措并舉，著力完善住房保障制度。政府部門要積極創新住房保障模式，統籌安排公共租賃房及拆遷安置房的建設，進一步完善拆遷保障模式，實現實物安置與貨幣安置共同發展。對于部分住宅去庫存周期較長的城市，可通過推廣住宅貨幣化安置、加大信貸支持等方式，進一步撬動剛需及改善型購房需求的釋放。而對于庫存壓力不大、房價明顯上漲的城市，則應把握好拆遷的規模和速度，控制好貨幣安置與實物安置的比例，盡量做到平穩有序、有計劃有步驟逐步推進，避免拆遷需求的集中釋放擾亂市場正常供求關系，引發房價的異常波動。

產城融合，加強產業發展提升城市吸引力。浙江城市多個為中小城市規模，各城市通過加強基礎設施建設、提高公共服務能力和水平、培育壯大特色優勢產業，增強城市產業支撐能力，豐富城市資源的供給及配套，保持物價水平的平穩運行，從而擴大就業機會和人口吸納能力。長期來看，經濟發展水平的提升、人口凈流入規模的擴大，將為房地產市場生成持續強勁的住房需求提供源源不斷的內在動力。

創新發展，建立房地產發展長效機制。一方面，開發商要加強市場研究，改變過去拿地蓋樓賣房的簡單粗放的房地產開發模式，找準定位，進行行業深耕細化，規劃和設計符合當地市場需求的產品，提高產品的品質、配套及服務，以提升產品的市場競爭力。另一方面，地方政府需大力營造產業創新的氛圍，促成開發商進行以高科技、文化創意、旅游度假、養老產業、生態農業等新興產業為先導的跨界資源整合，打造出多業態與城鎮化協同互動的新模式，穩定價格，持續發展。

課題負責人：程定堯；課題組成員：吳曉燕李莉金偉剛朱章勇毛昭君朱一波趙敏沈小葉李山林詹良飛胡歡歡；總撰：金偉剛