房價壓力、房租負擔與人口持久性遷移意愿

摘 要：人口的持久性遷移意愿直接影響人口流向以及城鎮規模的變化，要改變中國城鎮規模結構不合理的現狀，關鍵是引導人口的遷移方向。本文重點研究住房價格對人口持久性遷移意愿的影響，將住房價格對人口遷移意愿的影響細化為購房與租房兩方面，采用房價收入比和房租收入比等作為變量進行經驗研究，結果發現：房價收入比和房租收入比對人口持久性遷移意愿的影響均顯著；相對于收入水平而言，住房的銷售價格已經進入抑制人口持久性遷移意愿的階段，而住房的租賃價格尚未進入抑制人口持久性遷移意愿的階段。因而，可以利用住房市場價格對人口持久性遷移意愿的影響來引導人口流向，因城施策合理選擇住房保障的范圍和方式，使住房政策成為引導人口遷移的手段。

關鍵詞：房價壓力；房租負擔；遷移意愿；房價收入比；房租收入比

中圖分類號：F291.1 文獻標識碼：A

文章編號：1000176X（2016）03000308

一、引言

關于中國的城鎮化方向，學界和政界較為一致的觀點是走大、中、小城市均衡發展的道路。早在2001年，中國的“十五”計劃綱要就提出：要著重發展小城鎮，積極發展中小城市，完善區域性中心城市功能，發揮大城市的輻射帶動作用，“走出一條符合中國國情，大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮化道路”。但是，在隨后的城鎮化發展進程中，大城市發展迅速膨脹，而中小城市發展平緩。部分特大城市主城區人口壓力偏大，中小城市集聚產業和人口不足，小城鎮數量多、規模小、服務功能弱，城鎮規模結構不合理增加了經濟社會成本和生態環境成本。源自《國家新型城鎮化規劃（2014—2020年）》中對于發展現狀的描述。

人口的持久性遷移意愿直接影響人口流向以及城鎮規模的變化，要改變中國城鎮規模結構的現狀，關鍵是引導人口的遷移方向。伴隨著中國城鎮化的發展，農業轉移人口由于絕大部分農業轉移人口都進城務工，農業轉移人口與農民工的內涵基本一致，為尊重引用文獻的原文，本文將交替使用農民工和農業轉移人口。

作為流動人口主體，其遷移行為的家庭化、長期化特征日益突顯。常年在外務工已然成為農民工遷移的主要模式，回流大多只是暫時的，留鄉發展的概率并不高，大部分回流農民工會選擇再遷移。但是，農業轉移人口的持久性遷移并未得到較好的實現。人口的遷移行為可以被劃分為兩個前后相繼的過程：其一是人口從遷出地轉移出去；其二是這些遷移者在遷入地定居下來。當前，中國城鎮化的核心問題是農業轉移人口持久性遷移的實現，這意味著新型城鎮化的關鍵環節在于人口遷移行為的第二個過程，在于農業轉移人口的市民化。中國的傳統價值觀一向以安居樂業作為生活幸福的重要標志之一。農民工市民化的內涵也是以農民工整體融入城市公共服務體系為核心，讓農民工在城市“有活干，有學上，有房住，有保障”。住房與就業自然也對人口的持久性遷移意愿產生重要影響。

本文將重點研究住房價格對人口持久性遷移意愿的影響，以期為中國的相關政策制定提供依據與支撐。筆者擬回答的核心問題是：住房價格會對人口的持久性遷移意愿產生怎樣的影響？高房價是否會阻礙人口的遷移？由此，還可以延伸回答：住房政策能否成為引導人口遷移的手段？應以怎樣的住房政策引導人口遷移？

二、文獻綜述

人口遷移可以分為持久性遷移和非持久性遷移。持久性遷移是指遷移者打算在流入地長期居住而不打算返回原居住地的遷移行為，也被稱為長期遷移、永久性遷移；非持久性遷移是指遷移者沒有或者不打算在流入地長期居住的遷移行為，也被稱為暫時遷移、非永久性遷移或循環遷移。關于區分持久性遷移與非持久性遷移的標準：一類是以獲得當地戶口作為實現持久性遷移的標準，已經獲得當地戶口的遷移者被視為永久移民；一類是將放棄農村土地作為持久性遷移的標準，將愿意放棄農村土地的遷移者視同為具有永久遷移意愿的遷移人口。按照現行土地制度和戶籍制度的規定，農村的土地與農業戶籍密不可分，農業轉移人口要獲得遷入地的非農業戶籍就要放棄遷出地的農業戶籍，放棄遷出地的農業戶籍就意味著要放棄其在農村的土地。因此，這兩類標準并無本質上的區別。想保留承包地是大多數農民工不愿轉為非農業戶籍的主要原因。然而，事實上的持久性遷移——在流入城市的長期居住，并不一定需要轉為城鎮戶籍、放棄農村的土地與權益，尤其是隨著公共服務均等化改革的推進，在流入城市享受市民待遇與具有當地戶籍的關系將日趨弱化，事實上的持久性遷移將更為重要，人口的持久性遷移意愿更應成為研究重點。因此，本文將側重于對人口持久性遷移意愿的研究。

學術界關于中國人口遷移意愿影響因素的研究，也開始更多地關注對人口持久性遷移意愿的影響。在所有阻礙勞動力流動的因素中，尚未根本改革的戶籍制度是最為基本的制度約束，戶籍制度的存在使絕大多數農村勞動力和他們的家屬不能得到城市永久居住的法律認可，他們的遷移預期只能是暫時性的或流動的。隨著經濟發展、城鎮化程度的提高和戶籍管理制度的進一步松動，戶籍制度對勞動力遷移的影響會逐漸淡化。一些學者的研究也在一定程度上驗證了戶籍制度對人口遷移意愿影響的弱化。章錚[1]發現，農民工家庭進城定居的主要影響因素包括年收入、預期工作年限和購房支出。夏怡然[2]發現，收入水平對農民工的定居地選擇意愿發生顯著影響，收入水平越高，農民工定居城市的意愿也越強烈；而生活費用越高、房價越高，則會越降低農民工定居城市的意愿。李強和龍文進[3]對農民工留城與返鄉意愿的影響因素分析發現，在諸多因素中教育的作用最為明顯，人力資本水平越高的農民工留在城市的意愿就越強。李楠[4]的研究也發現人力資本是促成農村外出勞動力定居城市的重要因素，受教育年限和培訓經歷對農村外出勞動力的留城意愿有顯著的正向影響。性別、年齡、外出務工時間、婚姻狀況和家庭特征等，也被納入農業轉移人口遷移意愿的影響因素進行了分析，但不同學者的研究結論有所不同[3-4-5]。張宗益等[6]還對非農勞動力的遷移意愿進行了分析，發現年齡、性別、受教育程度和單位性質對遷移意愿都有顯著影響，并且與農業勞動力的遷移影響因素存在差異，例如非農勞動力的性別差異較小、受教育水平較高等。

在人口持久性遷移意愿的各類影響因素中，住房因素的影響日漸突顯。Berger和Blomquist[7]將遷移決策分為兩個步驟：第一個步驟是遷移與否的選擇；第二個步驟是定居何處的選擇。還發現影響第一個步驟決策的最主要因素是工資和遷移成本，而影響第二個步驟決策的重要因素是生活質量、工資和住房價格。人口遷移的動因多被解釋為獲得就業機會、更高的收入或是收入預期，而遷移的成本收益分析成為經濟學研究人口遷移的常用理論框架[8-9-10]。在成本收益的研究框架下，住房價格無疑影響著人口遷移的成本。住房價格阻礙人口遷移最顯著的作用機制是較高的住房價格會增加遷移人口的生活成本[11]。家庭的遷移決策除了受到工作前景的影響，還受到相應住房費用的影響[12]。即便沒有制度阻礙，中國住房市場的現狀也會對家庭的遷移形成阻礙[13]。在眾多排斥力中，城市住房所具有的排斥作用正在日益凸顯，住房已成為頂端城市排斥流動者的主導因素；日益飆升的住房價格使流動者的遷移成本迅速增加，從而作為城市的巨大推力對外來人口構成排斥和篩選[14]。當遷移者的收入水平無力承擔城鎮住房等支出，就談不上在城市定居，其遷移便具有了暫時性或循環性的特點，使得勞動力鄉城遷移過程延長，城鎮化進程放緩[15]。高波等[16]對2000—2009年中國35個大中城市的實證檢驗也發現城市間的相對房價升高，導致相對就業人數減少。程傳興等[17]認為，對外來移民提供城市住宅的解決方法和激勵措施，就成為農村勞動力城市化移民的關鍵所在。

住房價格對人口遷移意愿的影響并非簡單的負向影響。住房價格與人口遷移是相互影響的，遷入地區的住房價格部分取決于人口遷移帶來的人口增長，同時，城市地區間的人口遷移也部分取決于遷入地區和遷出地區的住房價格[18]。雖然，由于住房價格和人口遷移之間的影響是同時發生且存在空間上的相互依存關系，區分兩者的相互影響是復雜的[19]，但是，Potepan[18]、Jeanty等[19]和Saiz[20]通過對不同區域、不同時間住房價格與人口遷移的實證研究，得出了頗為一致的結論：一個地區人口的增加，特別是大都市區快速的人口增加，使住房價格出現上漲；一個地區的住房價格過度上漲，則阻礙人口的進一步遷入，人口轉而流向其他地區，從而使這個地區的人口遷入速度降低[11-18-19-21]。由此可見，只有相對較高的住房價格才會對人口的遷移意愿構成負面影響，也就是說，在一定的可承受范圍內住房價格并不構成對人口遷移意愿的負面影響。

綜上所述，雖然學術界開始更多地關注中國人口持久性遷移意愿方面的研究，但是關于住房價格對人口遷移意愿影響的研究遠未深入。研究不足主要體現在以下三個方面：首先，關于住房價格對人口持久性遷移意愿影響的實證研究較少，而且實證研究使用的數據多是調查問卷中將住房價格作為眾多因素中的類別選項之一，從而使住房價格本身缺乏數量方面的含義。其次，在現有的研究成果中，關于住房價格對中國人口持久性遷移意愿影響的分析，未能將住房價格的分析與收入水平緊密聯系在一起，而衡量住房價格高低的關鍵在于住房價格與收入水平之間的比較關系。最后，鮮見有文獻將住房價格對人口遷移意愿的影響細化為購房與租房兩方面，而購買住房和租賃住房作為住房的兩種使用方式，均會直接影響到人口遷移者的生活，而且由于種種原因，在中國住房銷售價格和住房租賃價格的變動并不同步。以1997年為基期，至2008年，中國房屋銷售價格的同比增幅是62.5%，房屋租賃價格的同比增幅是18.8%。因此，本文的研究將嘗試彌補以上不足，將住房價格對人口遷移意愿的影響細化為購房與租房兩方面，并將對住房價格的研究與收入密切結合起來，采用房價收入比和房租收入比等作為變量進行經驗研究，從而使住房價格對遷移意愿的影響具有數量方面的意義。

三、數據來源、模型設定與樣本描述

（一）數據來源

本文使用的數據，是原國家人口和計劃生育委員會在2010年12月全國流動人口動態監測中對北京市、四川省成都市、河南省鄭州市、廣東省中山市、江蘇省蘇州市和陜西省韓城市六個代表城市的調查數據（下文使用的數據如未標注數據來源，則均來源于此次調查）。此次調查監測的對象是在調查前一個月之前來到流入地城市居住、非本區（縣）戶口且年齡在16—59歲的流入人口，不包括調查時在車站、碼頭、機場、旅館和醫院等地點的流入人口，但包括在臨時工地等非正規場所居住的流入人口。這六個代表城市是原國家人口和計劃生育委員會根據流動人口流入情況、行政級別和空間分布等綜合選定的，其中，北京是直轄市，成都和鄭州是省會城市，中山和蘇州是地級市，韓城是縣級市。六個代表城市共隨機抽取樣本8200人。為了確保研究的準確性，本文對上述樣本進行了篩選。筆者的研究目標是住房價格對人口持久性遷移意愿的影響，為了更準確地反映住房市場的情況，從總樣本中剔除了由單位或雇主提供住房、由政府提供廉租住房和已購房的樣本。由單位或雇主提供的住房，一般是免費或低于正常市場價格的；由政府提供的廉租住房價格，也不能代表住房的市場價格；而已購房的樣本，則可視為已經實現了長期遷移。因此，本文的研究中剔除了上述樣本。同時，也剔除了具有異常值、缺失值的樣本。最終得到有效樣本量為3583個。

（二）模型設定與樣本描述

本文采用Logit模型來研究住房價格對人口持久性遷移意愿的影響，并將住房價格區分為住房銷售價格和住房租賃價格。由于單純的住房價格本身高低難以反映住房價格與收入之間的聯系，因此，以房價收入比（HousingPrice-to-IncomeRatio，縮寫為PIR）和租金收入比（Rent-to-IncomeRatio，縮寫為RIR）作為人口持久性遷移意愿的解釋變量，這比單純的住房銷售價格和租賃價格更為合理。房價收入比的取值方法是：流入城市的商品住房銷售均價乘以套均面積，再除以被訪者家庭在流入城市的年收入；其中，套均面積按全國城鎮居民人均居住面積乘以戶均人口計算而得。各城市和全國的數據來源于《中國城市統計年鑒2011》和《中國統計年鑒2011》。房租收入比的取值方法是：被訪者家庭每月在其流入城市的居住支出與收入之比。對于流動人口是否具有持久性遷移意愿，分析時以被訪者“是否打算在流入城市長期居住”作為替代變量。具體的模型設定如下。

其中，Willi表示第i個被訪者的持久性遷移意愿；PIRi表示第i個被訪者的房價收入比；RIRi表示第i個被訪者的房租收入比；Xi是一系列控制變量，既包括第i個被訪者的年齡（Age）、性別（Gender）、受教育程度（Education）、婚姻狀況（Marriage）、戶籍性質（Hukou）、社會保障情況（SocialSecurity）等個體特征，也包括流入城市的行政級別（CityLevel）、在中國的城鎮體系中，城市的行政級別往往可以反映城市的經濟發展水平、人口規模和公共服務水平等。流出地老家的住房情況（OldHouse）以及來到流入城市的時間（Years）；α、β1、β2和λ表示待估計系數；ε表示殘差項。各變量的具體含義、取值情況和描述性統計情況如表1所示。

四、回歸結果及分析

（一）分步回歸：整體影響

1.房價收入比和房租收入比對人口持久性遷移意愿的影響均顯著

住房價格對人口持久性遷移意愿的影響，將利用分步回歸的方法進行研究。首先，只將房價收入比和房租收入比納入模型進行回歸。其次，再添加反映個體特征的控制變量進行回歸，包括年齡、性別、受教育程度、婚姻狀況、戶籍性質和社會保障情況。最后，再添加反映流入地公共服務水平等的流入城市行政級別、流出地老家的住房情況以及來到流入城市的時間等其他控制變量進行回歸，回歸結果如表2所示。從表2的回歸結果可以看出，在分步回歸的各模型中，房價收入比和房租收入比對人口持久性遷移意愿的影響均在1%水平上顯著。

2.房價收入比對人口持久性遷移意愿有顯著的負向影響，但房租收入比未對人口持久性遷移意愿產生負向影響

在表2的各模型回歸結果中，房價收入比的估計系數均為負，房租收入比的估計系數均為正，這說明房價收入比對人口持久性遷移意愿有顯著的負向影響，但房租收入比未對人口持久性遷移意愿產生負向影響。其原因是：相對于收入水平而言，住房的銷售價格已經進入到抑制人口持久性遷移意愿的階段，而住房的租賃價格尚未進入到抑制人口持久性遷移意愿的階段。從表1的數據可知，流動人口家庭的房價收入比均值為22.350。從國際經驗來看，發展中國家的房價收入比在4—6之間較為合理，結合中國的實際情況，房價收入比采用5—7作為合理標準更為適合[22]。可見，流動人口家庭的房價收入比，遠超過房價收入比的合理范圍，住房的銷售價格無疑已經進入到抑制人口持久性遷移意愿的階段。同樣，從表1的數據可知，流動人口家庭房租收入比的均值是0.190。從國際經驗來看，美國20世紀80年代初以來，住房支出占收入的合理標準是不超過30%[23]。縱觀2007—2011年世界32個國家或地區的居民住房消費支出情況，詳見：中華人民共和國國家統計局編，《國際統計年鑒2011》（2007—2009年數據）、《國際統計年鑒2013》（2010—2011年數據）；數據來源于經合組織OLIS數據庫（OECDOLISDatabase）。在住房、水、電、天然氣和其他燃料方面的消費支出大多占總支出的20%左右；如果加上家具、家用設備及住房日常維護的支出，大多數國家或地區居民的住房相關支出占總支出的比例在20%—30%之間。其中，同為亞洲國家的日本2010年在住房、水、電、天然氣和其他燃料方面的居民消費支出占比為25.37%，韓國2011年在住房、水、電、天然氣和其他燃料方面的居民消費支出占比為16.29%。可見，中國流動人口家庭的房租收入比并沒有超過房租收入比的合理標準，住房的租賃價格尚未進入到抑制人口持久性遷移意愿的階段。房租收入比對人口持久性遷移意愿的正向影響，可以理解為房租較高的地方往往是經濟發展較好、教育條件等公共服務水平較高的地方，在房租收入比的合理范圍內，流動人口為了追求更好的就業機會和更好的教育條件等，更傾向于選擇流入房租較高但經濟發展較好、教育條件等公共服務水平較高的地區。

（二）分組回歸：對比分析

對比分析從流入地、流出地以及流動范圍三方面進行。流入地方面，將對比不同規模城市之間住房價格對人口持久性遷移意愿的影響；流出地方面，將對比不同流出地區之間住房價格對人口持久性遷移意愿的影響；流動范圍方面，將對比跨省流動和省內流動住房價格對人口持久性遷移意愿的影響。

1.不同流入城市之間的對比分析

為了對比在不同人口規模的流入城市中住房價格對人口持久性遷移意愿的影響有何異同，需要根據流入城市的規模不同進行分組回歸。參照2014年國務院印發《關于調整城市規模劃分標準的通知》，按照各城市市轄區2010年年末總人口數，直轄市北京屬于人口在1000萬以上的超大城市，省會城市成都和鄭州屬于人口在500萬以上1000萬以下的特大城市，地級城市中山和蘇州屬于人口在100萬以上500萬以下的大城市，而縣級市韓城則屬于人口在50萬以下的小城市。由于城市人口規模與其行政級別密切相關，因而采用城市行政級別作為分組回歸的依據。為簡便起見，將調查樣本劃分省級及以上城市、地級及以下城市兩組進行分組。直轄市和省會城市中打算在流入城市長期居住的流動人口比重，明顯高于地級市和縣級市打算在流入城市長期居住的流動人口比重，如表3所示。

考慮到調查樣本量和組內的一致性，將樣本分為兩組：一組是省會及以上城市，另一組是地級及以下城市，分組回歸結果如表4所示。由表4可知：（1）無論是省會及以上城市，還是地級及以下所有城市的房價收入比和房租收入比對人口持久性遷移意愿的影響都是顯著的，而且影響的方向也相同；（2）與地級及以下城市相比，省會及以上城市流動人口的年齡和受教育程度對其持久性遷移意愿的影響更強。

2.不同流出地區之間的對比分析

不同流出地區的劃分標準，采用的是流動人口戶籍所在區域，即戶籍在北京、天津、上海、河北、遼寧、江蘇、浙江、福建、山東、廣東和海南的流動人口，視為來自東部地區；戶籍在山西、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北和湖南的流動人口，視為來自中部地區；戶籍在重慶、內蒙古、廣西、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏和新疆的流動人口，視為來自西部地區。來自東、中、西部地區的流動人口打算在流入城市長期居住（即有持久性遷移意愿）的差異不大，所占比重均在60%—70%之間，其中，來自中部地區的流動人口打算在流入城市長期居住的比重稍高，結果如表5所示。由表5可知：（1）對于來自東、中、西部地區的流動人口，房價收入比和房租收入比對人口持久性遷移意愿的影響都是顯著的，而且影響的方向也相同。（2）來自中、東部地區流動人口的持久性遷移意愿受年齡影響大于來自西部地區的流動人口，而受教育程度對來自中、西部地區流動人口持久性遷移意愿的影響大于來自西部地區的流動人口，來自中部地區流動人口的持久性遷移意愿受老家住房狀況影響大于來自東、西部地區的流動人口。

3.不同流動范圍的對比分析

不同流動范圍的對比分析，是將樣本劃分為跨省流動和省內流動兩組進行回歸。不同流動范圍的人口持久性遷移意愿有所不同，省內流動人口的持久性遷移意愿明顯高于跨省流動人口，省內流動人口打算在流入城市長期居住的比重是71%，而跨省流動人口打算在流入城市長期居住的比重是54%，如表6所示。由表6可知：（1）對于跨省流動人口和省內流動人口而言，房價收入比和房租收入比對人口持久性遷移意愿的影響都是顯著的，而且影響的方向也相同。（2）跨省流動人口的持久性遷移意愿受年齡、戶籍和老家住房狀況的影響大于省內流動人口。

五、結論與政策建議

鑒于上述分析，可以得出如下結論：房價收入比和房租收入比對人口持久性遷移意愿的影響均顯著。流動人口家庭的房價收入比已經遠超出合理范圍，而房租收入比尚處于合理范圍內。相對于收入水平而言，住房的銷售價格已經進入到抑制人口持久性遷移意愿的階段，而住房的租賃價格尚未進入到抑制人口持久性遷移意愿的階段。通過分組回歸的對比分析發現，來自不同地區的流動人口、在不同規模的流入城市、無論其流動范圍如何，其持久性遷移意愿受房價收入比和房租收入比的影響均顯著，且作用方向均相同，只是影響程度略有不同，回歸結果十分穩健。對比分析的回歸結果也反映出，年齡、受教育程度、戶籍和老家住房情況等控制變量，在不同規模城市、不同流出地區和不同流動范圍對人口持久性遷移意愿的影響有所不同。

由研究結果得出的政策建議，主要包括以下三個方面：首先，利用住房市場價格對人口持久性遷移意愿的影響來引導人口流向，其前提條件是尊重市場規律，以市場作為配置住房的主要方式。其次，讓住房政策成為引導人口遷移的手段，需合理選擇住房保障的范圍和方式來引導人口流向，提供產權型保障住房可以降低流動人口家庭的房價收入比，提高流動人口的持久性遷移意愿，有利于吸引人口聚集；而提供廉租房等非產權型保障住房或租房補貼，在流動人口家庭的房租收入比尚處于合理范圍的情況下，對引導人口流動的作用有限。對于以控制人口過快增長為目標的城市來說，應謹慎提供產權型的保障性住房；對于以吸引人口聚集為目標的城市來說，提供低價位的購房機會比提供廉租房或租房補貼更有利于提高人口的持久性遷移意愿。最后，需要注意農業轉移人口在日常居住地以外的異地住房資產配置問題，由于房價收入比遠超過合理標準等原因，相當一部分農業轉移人口在老家農村建房或者在老家附近的小城鎮或地級市購房，但利用率很低，造成了土地和住房資源的浪費，也對城鎮化的健康發展產生不利影響。因此，一方面，可以通過農村土地和住房制度改革，建立和完善農村住房市場和土地市場，使農業轉移人口在老家農村的住房和土地資產獲得有效的市場交易渠道，實現農村資產變現，增強農業轉移人口的住房支付能力，從而提高其向城鎮持久性遷移的意愿；另一方面，可以通過完善收入分配制度，增進一次分配和再分配的公平性，提高農業轉移人口的收入，使其家庭的房價收入比趨于合理，增強農業轉移人口向城鎮持久性遷移的意愿，從而引導農業轉移人口徹底向城鎮轉移，實現農業轉移人口的市民化，完成人口遷移的完整過程。

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（責任編輯：劉 艷）