淺談營(yíng)改增后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)費(fèi)用核算

紀(jì)巧莉

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增實(shí)施以來(lái)，對(duì)于采用一般計(jì)稅方法核算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的期間費(fèi)用及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，因涉及到的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣事項(xiàng)比較復(fù)雜，核算難度增加不小，如何正確核算及抵扣，成為該行業(yè)財(cái)務(wù)人員普遍關(guān)系的問(wèn)題，為此筆者進(jìn)行了相應(yīng)的歸納整理，希望能給各企業(yè)財(cái)務(wù)人員提供一個(gè)較全面的參考意見(jiàn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增 成本費(fèi)用 一般計(jì)稅方法核算 進(jìn)項(xiàng)稅

2016年5月1日房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增實(shí)施以來(lái)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)人員面臨新舊稅制的過(guò)渡和財(cái)務(wù)核算的巨大變化，尤其對(duì)于采用一般計(jì)稅方法核算的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，因涉及到進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣，核算難度增加不小，在所有會(huì)計(jì)核算事項(xiàng)中，期間費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用因核算事項(xiàng)繁多，涉及抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的復(fù)雜性及多樣性（有的核算事項(xiàng)不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，而允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅覆蓋了多種稅率），成為企業(yè)財(cái)務(wù)人員普遍關(guān)心的問(wèn)題，如何進(jìn)行正確核算及抵扣，筆者進(jìn)行了以下歸納：

一、管理費(fèi)用

管理費(fèi)用中不允許作為增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的事項(xiàng)包括：職工教育經(jīng)費(fèi)除外的所有職工薪酬范圍內(nèi)事項(xiàng)，差旅費(fèi)中的餐費(fèi)及出差補(bǔ)助，長(zhǎng)短途客運(yùn)票、火車票、飛機(jī)票，市內(nèi)交通費(fèi)中的打車票和公交票，業(yè)務(wù)招待費(fèi)，因?yàn)楣芾聿簧票槐I丟失的存貨，法院收取的訴訟費(fèi)，稅金，殘疾人就業(yè)保障金，防洪基金，價(jià)格調(diào)節(jié)基金。以上事項(xiàng)不需區(qū)分不含稅價(jià)和進(jìn)項(xiàng)稅全額計(jì)入管理費(fèi)用。除此之外的其他事項(xiàng)需區(qū)分不含稅價(jià)和進(jìn)項(xiàng)稅額賬務(wù)處理如下：

借：管理費(fèi)用—二級(jí)明細(xì)

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

貸：銀行存款

管理費(fèi)用下核算事項(xiàng)眾多，不同的供應(yīng)商（小規(guī)模納稅人或一般納稅人）提供發(fā)票不同，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅率不同；不同的核算事項(xiàng)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣稅率也不相同。管理費(fèi)用下常見(jiàn)核算事項(xiàng)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅稅率歸納如下：

（1）可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅率為17%的核算事項(xiàng)有（供應(yīng)商為一般納稅人）：花卉租賃費(fèi)、辦公用品購(gòu)置費(fèi)、辦公用具修理費(fèi)、桶裝水、火力發(fā)電電費(fèi)、小水力發(fā)電電費(fèi)、汽車油費(fèi)、車輛修理費(fèi)、低值易耗品、勞保用品。

（2）可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅率為13%的核算事項(xiàng)有（供應(yīng)商為一般納稅人）：自來(lái)水費(fèi)。

（3）可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅率為11%的核算事項(xiàng)有（供應(yīng)商為一般納稅人）：房租費(fèi)、房屋裝修費(fèi)、房屋修繕費(fèi)、郵政郵寄費(fèi)、電話費(fèi)、電話初裝費(fèi)、寬帶初裝費(fèi)、停車費(fèi)

（4）可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅率為6%的有（供應(yīng)商為一般納稅人）：職工教育經(jīng)費(fèi)、復(fù)印費(fèi)、住宿費(fèi)、車輛保險(xiǎn)費(fèi)、物流快件費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)費(fèi)、咨詢顧問(wèn)費(fèi)、審計(jì)鑒證費(fèi)、集團(tuán)管理費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、安保費(fèi)。

（5）可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅率為5%的有：一級(jí)二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)，租用一般納稅人房產(chǎn)的房租（2016年4月30日取得的房產(chǎn)，按簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)稅），租用小規(guī)模納稅人及其他個(gè)人房產(chǎn)的房租（住房除外）。

（6）可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅率為3%的有：高速公路通行費(fèi)、小規(guī)模納稅人提供的服務(wù)事項(xiàng)（房租除外）。

（7）可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅率為1.5%的有：租用個(gè)人住房的房租費(fèi)。

二、銷售費(fèi)用

銷售費(fèi)用核算與管理費(fèi)用會(huì)計(jì)核算方法基本相同，但是銷售費(fèi)用中需要注意的是促銷品贈(zèng)送問(wèn)題。如果促銷品隨同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一同贈(zèng)送給業(yè)主，則不需要單獨(dú)另行視同銷售，可認(rèn)為促銷品的銷售價(jià)格已經(jīng)包含在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)款中，一律按照房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主實(shí)際收訖的價(jià)款征收增值稅即可，賬務(wù)處理如下：

（1）購(gòu)進(jìn)促銷品

借：庫(kù)存商品

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

貸：銀行存款

（2）促銷贈(zèng)送

借：銷售費(fèi)用—促銷禮品費(fèi)

貸：庫(kù)存商品

如果促銷品隨機(jī)贈(zèng)送給潛在業(yè)主，或者以抽獎(jiǎng)的方式贈(zèng)送給中獎(jiǎng)業(yè)主，則需要單獨(dú)視同銷售，賬務(wù)處理如下：

借：銷售費(fèi)用—促銷禮品費(fèi)

貸：庫(kù)存商品

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交代扣個(gè)人所得稅

銷售費(fèi)用下常見(jiàn)核算事項(xiàng)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅稅率歸納如下（和管理費(fèi)用重復(fù)事項(xiàng)不再贅述）：

（1）可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅率為17%的有（（供應(yīng)商為一般納稅人）：銷售模型費(fèi)、印刷費(fèi)、促銷禮品費(fèi)、中介策劃費(fèi)。

（2）可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅率為13%的有（供應(yīng)商為一般納稅人）：未售房產(chǎn)的取暖費(fèi)。

（3）可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅率為11%的有（供應(yīng)商為一般納稅人）：臨時(shí)售樓部和樣板房建造費(fèi)。

（4）可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅率為6%的有（供應(yīng)商為一般納稅人）：廣告宣傳費(fèi)、會(huì)議展覽費(fèi)、銷售代理費(fèi)、市場(chǎng)調(diào)查費(fèi)、前期物業(yè)費(fèi)。

（5）可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅率為3%的有 ：所有小規(guī)模納稅人提供的服務(wù)事項(xiàng)。

三、財(cái)務(wù)費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用主要核算賬戶管理費(fèi)、網(wǎng)銀證書(shū)年費(fèi)、銀行轉(zhuǎn)賬短信服務(wù)費(fèi)、賬戶維護(hù)費(fèi)、轉(zhuǎn)賬手續(xù)費(fèi)、詢證函費(fèi)用、POS機(jī)刷卡費(fèi)、印鑒變更手續(xù)費(fèi)、銀行支票工本費(fèi)、流動(dòng)資金借款利息支出、一般借款輔助費(fèi)用。

利息支出及向貸款方支付的咨詢顧問(wèn)費(fèi)不能作為進(jìn)項(xiàng)稅額扣除，除此之外的其他費(fèi)用以及因?yàn)橘J款而發(fā)生的向第三方支付的資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用、抵押費(fèi)用、審計(jì)費(fèi)用等借款輔助費(fèi)用可以作為進(jìn)項(xiàng)稅額扣除，適用6%稅率。因此房地產(chǎn)企業(yè)接受上述可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的金融服務(wù)時(shí)，一定要注意向?qū)Ψ剿饕鲋刀悓Ｓ冒l(fā)票，賬務(wù)處理如下：

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用—直接收費(fèi)金融服務(wù)

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

貸：銀行存款

四、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用科目核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，核算內(nèi)容和管理費(fèi)用類似，不能作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的事項(xiàng)為：直接為工程項(xiàng)目服務(wù)的前期部、工程部、成本部、預(yù)算部人工工資和福利費(fèi)，發(fā)生上述事項(xiàng)時(shí)應(yīng)當(dāng)全額計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)科目，但是上述人員的教育經(jīng)費(fèi)可以作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)則區(qū)分不含稅價(jià)和進(jìn)項(xiàng)稅額賬務(wù)處理如下：

借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)—二級(jí)明細(xì)

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

貸：銀行存款

如果多個(gè)項(xiàng)目共同負(fù)擔(dān)，則注意月底按照各個(gè)項(xiàng)目建筑面積分配進(jìn)各自開(kāi)發(fā)成本。因開(kāi)發(fā)間接費(fèi)下常見(jiàn)核算事項(xiàng)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅稅率和管理費(fèi)用大致相同，所以不再一一列舉。

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算變得復(fù)雜化，各企業(yè)應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)稅收政策、法規(guī)，做好相應(yīng)會(huì)計(jì)核算，同時(shí)充分重視對(duì)發(fā)票尤其是進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的管理，報(bào)價(jià)相同的情況下盡量取得一般納稅人開(kāi)具的增值稅專用發(fā)票，以便有效減低企業(yè)的增值稅稅負(fù)。

參考文獻(xiàn)

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[2]楊芙蓉.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本核算[J].《財(cái)經(jīng)界：學(xué)術(shù)版》，2011（10）：91-91.