我國中小房地產企業融資問題研究：JY地區個案

孫小寧 呂倩

【摘要】房地產企業尤其是中小房地產行業的融資問題一直是研究的熱點，亦是關乎國計民生的重大問題。文章選取我國西部二三線城市的JY地區為樣本，通過對JY地區中小房地產企業的融資問題進行案例分析，探討JY地區中小房地產公司融資存在的問題，并針對存在的問題提出了解決其融資困境的具體方案。以期為我國中小房地產企融資難問題的解決提供經驗鏡鑒。

【關鍵詞】融資 中小房地產企業 JY地區

一、引言

隨著我國經濟逐步進入“新常態”以及國家各項宏觀經濟政策的頻繁出臺，我國中小房地產企業的融資難問題日益凸顯。2010年4月，中央頒布了被稱為史上最嚴厲的房地產調控政策“國十條”，這一條例讓我國各地的房地產市場成交量出現了較大程度的下滑。2011年為繼續打壓房地產市場不合理的增長，國家公布了“國八條”，對房地產企業來說無疑是雪上加霜。但在經歷了短暫的冷寂之后，一線城市房地產市場出現了集中爆發式的增長，調控效果被沖淡。中央為穩定房價，抑制投機投資性購房，于2013年2月又推出了新“國五條”，繼續加大房地產市場調控力度。2015年3月以來，中央銀行雖然進行了三次降息，但是和前幾年的不斷加息相比較來看，我國房地產企業面臨的銀行相關貸款的利息壓力依舊非常的大，尤其是對中小房地產企業來說更加的明顯。

我國針對中小房地產企業融資問題的研究文獻很多，主要有如下三大研究進路：第一，關于中小地產企業融資方面存在的問題。目前，針對中小房地產企業融資現狀的研究還相對較少，已有的都是在部分學位論文中的簡單描述性分析，更多的是分析中小企業的融資現狀。喻平和羅運杰（2011）[1]、趙風權和包金梅（2013）[2]站在省域的角度，分別研究了廣東和內蒙古兩省的中小房地產融資狀況，發現兩省的融資難問題依舊很緊張。第二，關于中小地產企業融資難成因的研究。國內針對這個問題的研究主要從房地產企業內部原因和企業外部原因的角度來進行展開的。從中小房地產企業內部的原因來看：王巍（2009）[3]認為企業之所以出現融資難的問題，根源在于中小企業由于實力較弱，無法提供足夠的擔保物。胡偉（2013）[4]認為中小房地產企業融資難問題的形成更多的是因為企業自身實力較弱且缺少必要的抵押物，進而難以獲得投資者的關注。從中小房地產企業外部的原因來看：陳治年（2012）[5]認為中小房地產企業融資渠道單一和融資風險較大會阻礙企業的有效融資。劉琦（2014）[6]在SWOT分析的基礎上，提出目前我國中小房地產企業融資難問題的形成更多的是由我國目前的外部經濟環境造成的。第三，關于中小地產企業融資對策的研究。吳志松（2014）[7]認為“借殼上市”對我國中小房地產企業融資難問題的解決具有重要的意義。肖惠揚（2015）[8]站在互聯網思維的角度，提出P2B模式是一種可行的思路。通過上述的文獻回顧，我們可以發現，目前針對房地產企業融資問題的研究已經有了很多，并且進行了許多較有價值的分析。但是，已有的這些研究更多的是站在中小企業自身的角度來展開的，缺少綜合性的視角。并且針對中小房地產企業融資問題已有的研究缺少對“新常態”下宏觀經濟環境的切合，且缺少對我國西部地區二三線城市問題的案例性研究，這亦是本文的研究意義所在。

二、JY地區的房地產概況

（一）地區背景

近些年來，伴隨成德綿一體化程度的不斷提高，JY地區經濟社會得到了快速的發展。以2015年為例，JY地區的GDP達到了300.62億元，首次突破了300億的大關，按照不變價格指數計算，同比增長了11.8個百分點，按照常駐人口來計算，人均GDP已經突破了3.8萬元。快速發展的經濟水平、良好的城市形象、獨特的區域位置和不斷完善的社會基礎設施，給JY地區的房地產業帶來了歷史性的機遇。來源于MY市統計局的資料顯示，2010年到2015 年，JY地區分別完成房地產開發投資3.96億元、13.89億元、18.35億元、22.57億元、29.14億元和27.65億元，平均每年增長43.12個百分點。來源于JY地區房地產業信息平臺的數據顯示，截止2015年底，JY地區共有各類房地產企業上百家，但是卻沒有一家企業達到了一級開發資質，更多的是具備二三級開發資質的中小房地產企業。此外，JY地區中小房地產企業的融資形式也不容樂觀，根據JY地區房地產企業的調查數據顯示，中小型房地產企業的貸款總額占債務總額20%、20%～40%、40%～60%和80% 以上的企業比例分別為34%、28%、24%和14%，這些數據表明現階段JY地區的中小房地產企業的資金主要來源于商業銀行的貸款，融資渠道相對單一[9]。

（二）房地產市場概況

JY地區樓市成交量和房地產價格近幾年都取得了較快的增長。其中，樓市成交量從2012年的18.35億元增加到了2015年的30.21億元，增長了59.3%。商品房的市場平均價格從2007年的每平米1571元，上漲到了2015年的每平米3968元，增長了139%。從房地產市場的投資來看，投資額從2013年的21億元增加到了到2015年的27.2億元，增長了18.2%。JY地區現有的樓市存量為126萬平米。其中多數為2013年已經開始開發的存量，2014年以來的房地產開發新項目還相對較少。2015年JY地區樓市的發展會相對平穩，價格波動也相對來說較小，樓市的整體價格依舊為保持在3700元左右，適合房地產企業進行進一步的分期投資開發，也需要房地產企業擁有更多的運營資金。

JY地區的房地產市場備案的規模很大，但是實際的開發量卻很少，這也是我國各地樓市開發的一個真實寫照，尤其是對西部地區三四線城市來說，這一點體現的更加明顯。JY地區這類規模龐大的樓盤開發項目很多，但是每年的開發量卻非常的小。這就造成了JY地區的房地產市場表面上看起來熱鬧非凡，存在著眾多的大項目，但是實際上該地區的房地產市場基本上都是小型樓盤。

（三）購房客戶群分析

根據在售樓盤的銷售數據顯示，現階段，購房的客戶主要來源于本地，其比例達到了80%以上，并且購買者中的大部分都是為了改善家庭的居住環境，單純進行房地產投資的客戶群體還相對較小。這些核心客戶群往往都有過購房經驗，追求房屋的性價比，來自于JY地區的個體戶、從事當地優勢產業的居民以及當地的民營企業主。這些購買者更多的來源于JY地區的主城區，來自周邊鄉鎮的客戶還相對較少，也鮮有外來地區的購房群體。但是隨著成德綿一體化的不斷發展和JY城際高鐵的運營，再加上MY地區教育優勢的不斷顯化，JY地區的房地產購買者的外來者數量必將會不斷的增加。

三、JY地區的房地產融資困境分析

隨著我國經濟逐漸步入“新常態”，政府針對房地產市場的調控政策不斷地完善，我國房地產企業的資金短缺問題進一步凸顯，這必然帶來我國房地產企業尤其是中小房地產企業的整合。來自中原地產研究中心的數據顯示，自2011年年末至今，我國房地產企業間并購和股權轉讓現象不斷地增加，整個房地產業的產業集中度正在迅速的攀升。所以，作為西部三四線城市的JY地區，由于其擁有的更多是資金少、風險抵抗能力較弱的中小房地產企業，房地產企業間的整合難以避免。JY地區房地產企業的融資渠道相對單一，主要來源于商業銀行貸款，在國家信貸緊縮、社會需求疲軟的宏觀經濟背景下，主要存在以下幾個方面的融資問題。

（一）銀行貸款大量收縮

來自中國人民銀行的統計報告顯示，我國房地產的信貸資金總體來說不斷收緊。據推算，自2010年以來，由于受到央行不斷上調銀行存款準備金率的影響，各商業銀行信貸供給方面總共減少了約3.5萬億的資金。拿JY地區為例，從2012到2015年，JY地區房地產開發貸款余額分別是11.93億元、16.02億元、19.68億元和21.63億元，2013年、2014年和2015年同比增長分別是46.57%、34.3%和22.85%。從這可以看出，這幾年JY地區房地產貸款的數量是不斷減少的，再加上2014年發放的房地產貸款中有相當比例是投入到保障房建設中去得，所以銀行貸款緊縮的趨勢比數據中顯示出來的應該還要更加的嚴重。根據銀監會的規定，2012年發放出的開發貸款一旦到期后就不能再延期，所以2016年JY地區廣大房地產企業的資金壓力是非常大的。

（二）利息壓力依舊很大

從2010年末到2015年末的這幾年來看，中國人民銀行多次上調了銀行等金融機構的存貸款基準利率，并于2016年初達到了6%，總計提高了1.14%。我們以JY地區的情況來看，截止2015年末，該地區的房地產開發貸款余額為38.56億元，按照1.14%的利息增長來看，每年JY地區房地產開發企業所要增加的財務費用大概為1.5億元，這也必然會增加企業獲得銀行貸款的成本，加劇中小房地產企業的融資難題。雖然最近一年多以來，中央銀行雖然進行了一定程度的降息，但是和前幾年的不斷加息相比較來看，JY地區的中小房地產企業面臨的銀行相關貸款的利息壓力依舊非常的大。

在我國銀行貸款利率一直維持高位的同時，JY地區中小房地產企業的其它融資方式的成本也不斷地提高。來自微金所的調研數據顯示，到2014年年末為止，四川省民間借貸的加權平均利率已經達到了25%以上，這提高了企業的融資成本，尤其是數量眾多的中小企業。房地產企業是典型的資金密集型行業，其一個重要特點就是企業的資本金較低、負債率較高，這一特點在中小房地產企業身上體現的更加明顯。

（三）差別化信貸政策減少了企業資金的回籠

近幾年來，為了抑制房地產過熱的現象，國家實行了限購和差別化信貸政策來打擊房事的投機行為，以此來維持房地產市場的穩定。所謂的差別化信貸是指在購買二套房（含以上）時，銀行貸款按揭的首付比例和貸款利率都會上升。在國家嚴格控制樓市的背景下，購房者的購買融資成本不斷的提高，促使了購房者處于觀望狀態，不利于房地產企業的資金回籠，必然會增加企業的資金壓力。2015年，JY地區的個人住房商業貸款總共發放了17.73億元，與去年同期相比減少了約40個百分點。房屋成交量的低迷必然會減緩房地產企業的資金回籠速度，進一步增加了中小房地產企業資金鏈斷裂的風險。

（四）上市融資門檻高

我國針對房地產企業上市的條件一直較高，這兩年來還有不斷加強的趨勢。其實早在2007年，我國證監會就開始限制房地產企業IPO，只允許少數優質房地產企業借殼上市融資。而隨著前幾年房地產泡沫的不斷加大，證監會進一步控制房地產企業的上市，已經暫停了房地產及其相關企業的IPO。目前已經有超過四十家房地產企業放棄了直接上市融資方案，轉而通過海外上市或者“買殼”的方式來實現企業的融資。在這樣的環境下，對于JY地區的中小房地產企業來說，它們根本不可能通過IPO來實現企業的融資，因為它們不具有國內外直接上市的條件，也不具有“買殼”上市的實力。所以，對于廣大的中小房地產企業來說，短期內實現IPO是不切實際的。

四、JY地區的房地產企業融資困局的原因分析

（一）融資渠道單一

JY地區現階段融資渠道主要有建筑企業墊付資金、銀行貸款和銷售回款三種形式。中小房地產企業由于受制于自身的實力和資本市場直接融資的嚴苛條件，目前JY地區還沒有房地產企業從資本市場獲得了資金。而在銀行信貸方面，JY地區針對房地產企業的貸款有房地產抵押貸款、房地產開放貸款和開發流動性貸款三種形式，但是貸款期限都相對較短，與房地產企業的運營周期是嚴重不匹配的。尤其是在“新常態”下，國家經濟下行壓力大，獲得銀行貸款的難度也會逐步增大。這對于實力普遍較弱的中小房地產企業來說無異于雪上加霜，甚至會影響到地區的經濟增長。

（二）房地產金融體系不健全

現階段，像國內大部分三四線城市一樣，JY地區目前還沒有形成較為完善的房地產金融體系，房地產金融系統的多層次性特征還沒有顯現。對我國房地產金融市場來說，不僅僅是股權融資還沒有深入到中小房地產企業，就連依賴獲得間接融資的證券二次市場也還處于起步階段。除此之外，目前JY地區的房地產抵押機構、擔保機構、投資機構等發展還不健全，很難再短期內構建一個多元化和多層次性的房地產金融體系。這也是制約中小房地產企業解決融資難問題的一個重要方面。

（三）企業基礎薄，信用等級低，融資風險高

我國中小型房地產企業普遍實力較弱，一般都是家族或者合伙制企業，管理落后，資金短缺，企業的競爭力相對來說較弱，信用評級一般也較低，往往處于難以獲得銀行貸款的3B分類里面。具體來說有如下兩點：第一，中小房地產企業缺乏現代的管理機制，財務制度非常不健全，往往由企業領導決定，缺乏必要的監督，財務人員專業素質也相對較差。這就導致中小房地產企業在財務上會存在漏洞，會引起資金抽逃和無法還款等風險，進而影響企業的信用評級，造成中小房地產企業的融資困難。第二，這類企業往往缺乏完善的內部治理機制，沒有建立信息披露制度，不對外進行必要的信息披露，從而造成企業股東和投資者之間嚴重的信息不對稱，會阻礙投資者對企業的投資力度。

（四）盈利模式模糊，管理規范不足

我國存在著數量眾多的中小房地產企業，這些企業雖然具有靈活高效、以營利為導向的一系列優勢，但是一般情況下他們的內部管理都非常的不規范。企業管理層把過多的精力都放在了施工現場管理和房地產的營銷上面，在企業文化和內部管理方面往往不夠重視，也沒有形成完善的部門規章制度。企業往往不重視財務、物業管理和售后服務等方面的人才建設，對這些員工的激勵機制也存在著缺陷。此外，無論是中小房地產企業的管理層，還是企業的員工，都有強烈的短視行為，不注重企業的長期發展。此外，在過去只要做房地產就一定賺錢的時代過去之后，這些中小房地產企業很多都是在那個時代進入房地產市場的，它們必須要加強自己企業內部的建設，明確自己的盈利模式，爭取早日從注重數量的粗放型向注重服務和質量的集約型盈利模式進行轉變。在“新常態”下，如何來規范企業的管理、明確企業的盈利模式是廣大中小型房地產企業應該認真考慮的一個重要問題。

五、JY地區的房地產融資發展趨勢及解決策略

（一）JY地區的房地產融資發展趨勢

1.融資渠道問題暫時無法解決。JY地區作為我國西部的三四線城市，該地區的房地產企業基本都是中小型的，它們的資金主要來源于銀行貸款、房屋購買定金和預付款，并且銀行貸款在總體融資中的比例還在不斷地上升。來自四川省地產網的數據顯示，JY地區的內源資金中的70%間接來源于商業銀行貸款；外援資金中分別有30%和50.7%直接來源于銀行貸款和房屋購買定金和預付款。顯而易見，JY地區需要進一步拓寬中小房地產企業的融資渠道，實現企業融資渠道的多元化。并且，在未來的一定時期內，JY地區中小房地產企業融資渠道問題難以得到有效的解決。因為，JY地區的中小房地產企業沒有實力、也沒有足夠的能力來進行上市和長期債券融資，而運用互聯網等新興融資方式就算立馬利用，也很難立馬取得較好的效果，只能占到融資額很小的比重，不足以改變這一現狀。

2.融資壓力越來越大。雖然2015年以來，中國人民銀行三次下調了金融機構存貸款基準利率，經歷三次下調了0.75個百分點，但是三年期存貸款基準利率還是維持在5.25%。這雖然對對緩解中小房地產企業的融資困境有一定的作用，但是在銀根緊縮的環境下，還是很難對中小房地產企業的融資問題提供明顯的緩解。此外，在“新常態”下，受制于經濟下行壓力的影響。目前社會有效需求相對不足，許多消費者預期房地產價格還有下調空間，都處于觀望狀態，還不會立刻進行房屋購買，商業地產的銷量也相對不足，這必然會影響房地產企業資金的回籠。這種供求的雙向影響對西部地區三四線城市的JY地區的中小房地產企業來說，會體現的更加的明顯。在上述分析的基礎上，在短期內，中小房地產企業的融資難問題很難得到較為迅速的解決，不僅如此，融資難問題還有進一步加大的壓力。

（二）JY地區可行的房地產融資解決策略

1.從外部環境來看。中小房地產業的健康發展和融資難問題的解決離不開我國各級政府的支撐與幫助，因為房地產業不僅容易受到國家相關政策的影響，更關乎國際民生。JY地區政府為了解決中小房地產企業的融資問題，促進企業的長期發展。具體可以從如下幾點做起：第一，JY地區政府可以成立專門的中小房地產企業管理機構，來對中小房地產企業的生產運營提供足夠的幫助和支持，從根本上來增強企業的生存能力和企業實力。第二，構建中小房地產企業信用管理和評級機構，完善中小房地產企業的政府信用擔保體系，為部分資質良好的企業提供銀行貸款擔保，并給予稅收等方面的一些優惠。第三，對中小房地產企業的融資渠道和融資現狀進行統計分析，逐步建立房地產業信息評估和預警機制，從而來引導中小房地產企業的融資活動，不斷地降低當地中小房地產企業的融資風險。第四，政府需要不斷的強化對中小房地產企業的監督，增強它們的信用觀念，并給它們創造一個良好的外部環境。第五，JY地區政府還可以對部分優質中小房地產企業的貸款進行一定額度的貼息，此外，政府也可以促使銀行適度擴大貸款量。

2.從企業自身情況來看。一是增強企業自身素質。在研究對策時，不僅要考慮問題以外的相關因素，更加需要考慮企業自身的能力問題。針對JY地區中小房地產企業的自身素質較低、企業的實力有限等影響企業融資的相關問題。因而，需要JY地區中小企業來不斷的提高企業自身的素質，以此來提高資金提供方對融資需求企業的信任度。具體來看應該做好如下幾點：第一，不斷地完善和規范公司的治理結構，提高抗風險能力；第二，形成和增強中小房地產企業的自我累積意識，進一步加強企業的風險意識；第三，中小房地產企業要大力提高企業自身的信用水平，樹立以誠為本的發展宗旨；第四，中小房地產企業要提升自身的核心競爭力，并以此來形成品牌。二是創新融資渠道。現階段，JY地區中小房地產企業需要進一步來進行企業融資渠道的創新和擴張，符合地區情況的一些短期較為容易實現的融資途徑有如下幾點：第一，P2B一個現實的出路，JY地區的中小房地產企業就可以利用這樣的網絡融資平臺來解決其融資難的問題。第二，把典當融資作為銀行貸款的一個重要補充。中小房地產企業應該根據企業自身的發展需要，對公司的相關房地產或者土地等進行典當融資，以快速變現的不動產來獲得企業長期發展或者運營所要的資金。第三，加強企業間的聯合開發，這是現階段我國中小房地產企業所采取的最普遍的融資方式。JY地區的房地產公司多以中小型企業為主，并且這些中小型企業開發的房地產項目同質性很高，競爭非常激烈。如果這些中小房地產企業可以進行聯合開發，不僅可以降低競爭，提高利潤，還可以壯大企業共有的項目資金，以此來解決企業的融資困難問題。

參考文獻

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作者簡介：孫小寧（1988-），女，漢族，河南新鄉人，任職于安陽學院，研究方向：宏觀經濟運行；呂倩（1988-），女，漢族，河南南陽人，任職于中原銀行南陽分行，研究方向：金融學。