房產稅改革對房價的影響及對策建議

趙宇 焦明月

【摘要】隨著房價的逐年上漲，財政部和稅務局提出要加快制定個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策，逐步推進房產稅改革。在此背景下，本文圍繞上海和重慶房產稅改革試點的實施效果，重點分析房產稅對房價的影響，為我國房產稅制度的完善提出可行性建議。

【關鍵詞】房產稅改革 房價 完善稅制

近年來，由于投資需求和投機需求的不斷膨脹，再加上開發商的嚴重壟斷和市場監管的缺失，房價上漲的趨勢速度過快，消費者對住房的剛性需求很難得到滿足，使得房地產市場的供需矛盾加劇，這種非理性現象表明房產稅改革勢不容緩。2011年我國60%以上的大中小城市的房價都超過合理的價格區間，為了抑制房價這種非合理化的上漲，政府先后出臺了多項調控房價的政策，但效果甚微。2011年1月28日，上海和重慶兩市施行的房產稅改革試點，被人們認為是調控房價的“終極武器”，對于房產稅改革是否能夠調控房價已成為人們關注的焦點。

一、房產稅政策回顧

我國現行的房產稅始于1986年，主要對房產的保有環節征稅。自1986年10月1日實行以來，為了使房產稅適應經濟改革發展的需要，政府也對其政策規定進行了相應的調整，但是沒有什么本質的差別。自2003年～2005年，十六屆二中全會提出對不動產征收“物業稅”，并對房地產企業信貸政策和個人住房貸款政策進行調整，使得房價加速上漲。2005年～2007年，為抑制房地產投資過熱，房價上漲速度過快，相繼出臺了國八條、新國八條、國六條等，但房價仍呈快速增長趨勢。07年下半年房價上漲速度放緩。2008年～2010年期間，由于08年出現世界金融危機，為確保GDP，08年實施對個人購房降稅、降利率和降首付比例，09年、10年房價“再創輝煌”。10年為再次抑制房價，又出臺新國十條，進行限購。2011年1月28日，上海、重慶正式啟動房產稅改革試點工作，對部分個人住房征稅。2013年“新國五條”提出完善穩定房價工作、抑制投機投資性購房等。2014年，房地產雙向調控，“央五條”提出支持首套房貸，11月22日央行決定降息利率下調至2.75%。2015年，政府提出穩定房產需求穩定經濟，房地產產業在中國經濟中發揮了支柱產業的作用。

二、房產稅改革對房價的影響

（一）從長短期來分析對房價的影響

房產稅的開征在短期內不會對消費者需求產生太大影響，但開征后對于投資者成本將會上升，會使投資性需求逐漸減少，對房屋價格抑制效果明顯，但由于房地產開發周期長，短期內對房屋的供給沒有太大的影響。

從長期來看，由于擁有第二套住房的成本增高，會降低購買欲望，擁有多套商品房的人會拋售二手房，即房屋的供應增加，但會對出租房影響極大。由于人們不敢擁有多套住房，導致出租房房源減少，價格上升。近年來隨著農民工進城導致城市人口增加，又會帶來需求增加和供應減少，所以長期來看，房產稅改革難以抑制總體房價上漲趨勢。

（二）房產稅改革試點影響房價的實證研究

1.上海、重慶房產稅改革試點方案內容比較。自2011年1月28日起，上海和重慶兩市分別開始實施了房產稅改革試點政策。房產稅改革政策在上海是對全部行政區域征稅，其基本稅率為0.6%，每平方米市價如果不高于上年度平均房價2倍（含2倍）的納稅住房，則按0.4%征收，征稅對象主要是本地居民家庭新購的第二套（含第二套）以上的住房以及非本地居民家庭新購的住房，其次新購的二手住房和新建商品住房也要征收房產稅，其中，人均面積60平方米內的房產免征房產稅。

重慶房產稅征收主要針對主城九個行政區，稅率為0.5%、1%、1.2%三擋，征稅對象主要是獨棟商品住宅和新購的高檔住房，以及同時滿足“三無”條件的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房，其中，面積180平方米內的存量獨棟商品住宅及其面積100平方米內的新購獨棟商品住宅、高檔住宅免征房產稅。

通過以上兩地的試點方案的內容對比，有以下相同點：第一，兩地比較注重稅收政策的公平性，都實行低稅率與差別稅率相互結合；第二，兩地都是以房產的交易價格為稅基；第三，兩地都實行稅收優惠；第四，征收而來的稅收收入都用于建設保障房和公租房。

其次，兩地房產稅試點方案也存在不同點，一是征稅對象不同。上海對已存在的存量房并不征稅，主要是對新購住房和新出現的存量房進行征稅。重慶的征稅對象是新購住房和存量房，其中并不涉及普通住宅。另外，上海規定非本市家庭新購住房不論是否為第一套都要征稅，而重慶則規定新購第二套住房需要征稅，從中可以看出上海的房產政策主要用于抑制投資和投機需求。

2.上海市房產稅改革試點效果分析。對于上海市房產稅改革試點的效果分析，本文著重研究房產稅改革試點對房價的影響，由于2011年上海的改革試點主要以商品住宅為征稅對象，所以本文選用了上海市商品住宅2006年～2015年的房屋成交均價、年度增長率，進行改革前后對比（如圖一所示），進而分析得出上海市房產稅改革試點的效果。

如圖一所示，房產稅改革前五年上海商品房價格呈高速增長趨勢，2010年增長率達到了40.9%的最高點。2011年上海開始實行房產稅改革試點房價增長速度明顯放緩，2012年商品房的銷售價格相較于2011年的房價變化不大，這說明房產稅試點改革對抑制上海房價上漲起到了一定的作用。但從近十年房價變化趨勢看，上海房價仍然呈上漲趨勢，從2006年的9472元/平方米，至2015年的32001元/平方米，漲幅近338%。

3.重慶市房產稅改革試點效果分析。對于重慶市房產稅改革試點的效果分析，選取重慶市住宅商品房近十年來的房價以及平均銷售價格增長率對試點改革后的房價進行具體比較（如圖二所示），從而分析出重慶市房產稅改革試點的效果。

由圖二所知，重慶房產稅改革試點前住宅商品房的價格從每平方米2081.31元提高到每平方米4040.00元，2010年的房價已經接近2006年房價的兩倍，房價呈非合理性的上漲趨勢。但2011年實行房產稅改革試點，房價的增長幅度開始逐年降低。這說明房產稅改革試點有效地抑制了重慶房價的非合理化上漲并起到了穩定房價的作用，但房價仍呈上升趨勢。

三、解決房產稅現存問題的政策建議

（一）擴大征稅范圍

基于以上對兩市試點效果分析可知，筆者認為必須擴大房產稅的征稅范圍。對自有住宅征稅，征稅范圍除了包含新購的增量房和高檔商品住房之外，還應該包括已有的存量房和普通商品住宅，這樣不僅增強了房產稅對于住宅投機需求的抑制作用，而且更有利于體現稅收政策的公平性。另外，我們也應將征稅范圍拓寬至整個行政區，對商業、工業以及農業房產進行合理征稅，但要考慮不同地區的具體經濟狀況，以達到地區間稅負的相對公平。

（二）統一計稅依據

我國原有房產稅的計稅沒有統一的計稅依據，缺乏公平性，在我國現有的國情下，筆者認為房產的評估價值作為征收房產稅的統一依據會更加合理。評估房產的現時價值時，政府要充分考慮房屋的地理位置、占地面積以及用途等因素，將3-5年作為一個評估調整周期。采用房產的評估價值作為計稅依據，比較客觀公正，能夠充分考慮房產的價值，，其次也有利于政府對房產稅的征收統一的管理，使得政府的財政收入得到了保障。

（三）設置科學合理的稅率

上海和重慶的房產稅改革方案按照房屋價值的高低來制定不同的稅率，雖然具有較強的針對性，但是稅率設計偏低，沒有達到預期的效果。結合我國實際情況，可對稅率的設置做出以下調整：第一，中央制定基準稅率并將稅率進行層次劃分，地方考慮房屋地理位置、用途、以及種類等因素后合理選擇稅率層次，從而保持稅率靈活性；第二，照顧低收入群體，對于第一套普通住宅實行較低稅率，對第二套普通住宅及高檔住宅按照房屋價值實行較高的累進稅率，從而引導居民對房產的合理消費。這樣既發揮了中央的宏觀調控權，又給予了地方一定的自由裁決權，為政府籌集了更多的財政收入。

（四）健全房產評估體系

依據國際一般經驗，我國現階段應以建立科學的房產評估機制為首要任務，可以細分為以下四點：第一，設立專門的評估機構，并對評估機構的設立執行嚴格的審批，保證評估機構能夠規范運作；第二，培養專業的評估人才，可對機關人員進行培訓，也可與高校合作培養高素質的評估人員，此外，還要加強對評估人員的日常管理；第三，選擇合理的評估方法，政府可以引入國外先進的網絡評估軟件，再搭配不冗雜的評估程序，使得評估結果更加權威；第四，完善房產評估的法律制度，以法律制約各項評估行為，嚴厲打擊違反法律規定的評估行為，從而力保評估工作的公平性和合理性。

（五）加大房產稅的監督力度

對居民住房征收房產稅，涉及全體國民的生計，因此必須建立一套完善的監督體系，可以從以下兩個方面著手：第一，制定評估爭議機制，網上設置房產稅的評估體系，民眾可以根據該機制評估任何房屋的價值，還可以及時更新房產評估價值，對于評估結果有疑義的，可隨時上訴；第二，加強監督房產稅收入的使用，要對房產稅的支出公開透明，便于監督。其次要對房產稅收入的用途加以規定，在滬、渝兩地的試點方案中，規定了房產稅所得需用于建設保障性住房，監督房產稅的整體運行有利于保證房產稅改革的順利實施。

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