淺談農村承包土地的經營權抵押價值評估

【摘要】金融機構積極貫徹落實國家的政策要求，切實把握農村土地改革機遇，契合農業集約化、規模化發展的需要，開辦了農村承包土地的經營權抵押貸款。農村承包土地的經營權抵押價值評估的合理性和有效性就顯得尤為重要。本文是從評估方法的角度，對農村承包土地的經營權抵押價值評估進行了探討。

【關鍵詞】承包土地 經營權 抵押價值 評估 研究

農村承包土地的經營權抵押貸款作為一種農村普惠金融措施，對創新農業生產經營方式，提升農業綜合生產能力、拓寬“三農”融資渠道，緩解農戶和企業融資抵押擔保難的問題都具有深遠的影響。金融機構積極貫徹落實國家的政策要求，切實把握農村土地改革機遇，契合農業集約化、規模化發展的需要，加大對“三農”領域的金融支持力度，開辦了農村承包土地的經營權抵押貸款。

農村承包土地的經營權抵押價值評估既是金融機構貸前審查的必要程序、合理確定貸款額度的依據，也是維護金融機構信貸資產安全，防范風險的防線。

一、農村承包土地的經營權的特征

農村承包土地的經營權，是指通過招標、拍賣、公開協商等方式承包，或者以轉包、出租、互換、轉讓、入股等其它符合有關法律法規和國家政策規定的方式，取得的農村承包土地經營權并享有占有、使用、收益和一定處分的權利。

農村土地承包經營權是一個不很完整和明晰的土地使用權。法律規定，農村土地承包經營權僅限于從事農業生產，無權將土地經過開發用于非農業生產。

二、農村承包土地的經營權價值內涵

農村承包土地的經營權價值不能等同于農用地的價格。農村土地承包經營權作為用益物權，進一步衍生出了承包權和經營權。中共中央辦公廳、國務院辦公廳《關于引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》（2014年11月20日）提出的“堅持農村土地集體所有，實現所有權、承包權、經營權三權分置，引導土地經營權有序流轉，堅持家庭經營的基礎性地位，積極培育新型經營主體，發展多種形式的適度規模經營，鞏固和完善農村基本經營制度”。農地使用權的流轉僅僅是把土地的使用權轉讓給其他經濟主體使用。農村土地的承包權是不能轉讓的，農地使用權流轉的表現形式是經營權的轉讓。

三、農村承包土地的經營權抵押價值評估

農村承包土地的經營權抵押價值評估，應遵循農村承包土地的經營權合法取得、產權關系明晰并經登記、不改變土地所有權性質、符合土地用途規劃管制等基本要求，有符合規定的承包與轉包合同、權屬登記證明等。

農村承包土地的經營權抵押價值需要依據市場水平確定，其價值類型是市場價值，但是由于要考慮到農村承包土地的經營權變現的因素，對價值的確定應持保守原則。

根據農村承包土地經營權類型、租金繳納方式、流轉市場發育等情況，選用適當的評估方法進行評估測算。目前，農村承包土地的經營權評估所依據的標準主要是《農用地分等、定級規程》、《農用地估價規程》兩部國家標準，一些開展土地承包經營權流轉、抵押試點的地區也發布了當地的價值評估辦法和指導意見，一些金融機構也制定了承包土地的經營權抵押價值的評估方法和規定。但是目前缺少全國性的土地承包經營權估價準則或技術指引，農村承包土地的經營權評估理論及技術支撐供給不足。

農用地價值評估的方法主要有收益還原法、市場比較法、成本逼近法等，每一種估價方法都有其特點和局限性，選用什么樣的方法，需要根據具體的情況確定。收益還原法是將待估農用地未來各期正常純收益（地租）以適當的土地還原率還原，從而估算出土地價格的一種方法。市場比較法是根據替代原理，將待估農用地與近期市場上已發生交易的類似農用地進行比較，并對類似農用地的成交價格進行適當修正，以此估算待估農用地價格的方法。

目前農村承包土地的經營權交易市場尚不完善，與估價對象類似的交易案例不易獲取，絕大多數承包土地的經營權以出租方式流轉，轉讓、轉包情況很少，市場的特殊性決定了成交案例收集難度大。成本逼近法適用于經過未利用土地開發或土地整理后的農用地價格評估。一般來說，土地價值由市場供求決定，而非開發成本。如果在地理條件惡劣的區域開墾出一塊貧瘠的農用地投資巨大，若按成本逼近法很容易估出高價，但這種價格在市場中很難實現，開發成本高不代表土地的價值高。

應用收益還原法的前提條件是：第一，被評估農村承包土地的經營權的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；第二，農村承包土地的經營權擁有者獲得預期收益所承擔的風險可以預測并可以用貨幣衡量；第三，被評估農村承包土地的經營權預期獲利年限可以預測。

從農村承包土地的經營權抵押價值評估的目的看，農村承包土地的經營權抵押價值評估是為金融機構確定貸款額度提供參考依據。價值評估過低，會導致融資額度的減少，無法滿足經營主體擴大再生產需要，也容易導致農民利益受到損害；如果評估價值過高，會放大融資風險。因此，農村承包土地的經營權抵押價值評估重點應放在對其未來收益的貨幣預測上，選用收益還原法對其進行評估是最適當的。

四、收益還原法下農村承包土地的經營權抵押價值評估

（一）估價公式

按照收益還原法的評估原理，農村承包土地的經營權抵押價值V是在承包土地經營權剩余流轉年限n年內，農村承包土地的經營權經營每年的預期收益額A（為方便計算預期收益按每年不變考慮），用適當收益還原利率Y折現后，累加得出的評估基準日的收益現值。其評估的基本公式為：

（二）影響因素的確定

從上述估價公式看，影響農村承包土地的經營權抵押價值的三大因素是剩余流轉年限n、經營權的年預期收益額A和收益還原利率Y這三大因素，其中經營權的年預期收益額A在農村承包土地的經營權抵押價值的評估中都具有較大的不確定性。

（1）剩余流轉年限n。按照農村土地承包合同、《農村承包土地經營權證》以及農村承包土地經營權流轉合同等權屬證明資料確定。

（2）年預期收益額A。農用地的收益應根據估價對象收益能力結合區域平均收益能力計算。農地的費用主要包括土地開開發費和農業生產每年經常性費用。如當地政府有發布土地平均收益和費用水平，可作為估算參考。另外，土地承包費用或租金應計入農地費用。

（3）收益還原利率Y的確定。具體測算農業用地收益還原利率時，一般可以采用“安全利率+風險調整值”的方法進行測算。評估農村承包土地的經營權抵押價值時可按貸款合同利率確定。這是因為收益還原利率也稱為報酬率，對于金融機構而言，發放貸款的回報就是貸款利息。

五、結束語

農村承包土地的經營權抵押貸款是新生事物，農村承包土地的經營權抵押價值評估作為農用地金融中的一個環節，是金融機構、政府有關部門和估價機構面對的一個新課題，如何建立完善農村土地市場評估配套機制，為農村土地制度的改革提供服務，尚需積極研究和探討。

參考文獻

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作者簡介：劉韻檸（1968-），女，四川崇州人，經濟學學士，任職于建行云南省分行風險管理部，擔任風險經理，負責押品價值評估審查工作。