養老地產發展與金融創新探索

【摘要】近年來，受到諸多因素的影響，我國年齡結構發生了翻天覆地的變化，而養老問題也隨之暴露。作為一項社會問題，養老問題直接影響未來消費、投資等領域的發展。本文將從養老地產概念入手，分析和研究我國養老地產現狀，最后基于社會發展新形勢，提出養老地產金融創新的相關建議和對策。

【關鍵詞】養老地產 金融創新 探索

隨著社會經濟的發展，我國已經進入到老齡化社會，且呈現出人口基數大等趨勢，在一定程度上增加了機構養老的需求，而養老地產作為社會養老服務的重要載體，已經引起了各方投資者的關注，并積極參與到養老地產開發全過程中。面對社會發展新形勢，養老地產尚處于發展初期，其資金需求量較大、加之投資風險高，加強金融創新成為養老地產發展的當務之急。因此加強對養老地產發展中金融創新的研究具有積極意義。

一、養老地產概念

所謂養老地產，主要是指人口老齡化趨勢下，由房地產企業或者相關社會機構開發的，適合老年人居住、迎合來年人心理特點，并為老年人健康生活創建良好環境的住宅產品類型[1]。就本質而言，養老地產是一種“養老+地產”的復合型業態，也是一種融合了多種產業的新型業態，養老地產構建了以滿足老年人需求為目標的生態服務體系。

養老地產發展特點主要表現在福利性與盈利性兩方面。一方面，政府作為養老服務的主要提供方，針對經濟能力有限的老年人，政府一般會采取財政轉移或者補貼等方式給予幫助，促使這些老年群體能夠實現“老有所養”的目標。正因政府在其中扮演著重要角色，促使養老地產具有較為明顯的福利性。另一方面，養老地產是在傳統地產商主導下構建起來的一種養老機構，地產商的參與更多的偏向于經濟利潤，因此決定了養老地產具有一定的盈利屬性。

二、我國養老地產現狀分析

由于我國人均GDP相對較低，結合人均GDP增長趨勢進行初步預測，在不久的將來，我國養老地產將進入到快速發展階段，養老市場也將隨之發生巨大的變化，無論是房地產商、還是保險資金，都陸續參與到養老地產當中，可見，養老地產的發展前景十分廣闊。

面對老齡化社會新形勢，直接增加了社會養老體系壓力，特別是住房問題，“住不上”與“住不起”問題同時存在。相比較一般房產來看，養老地產具有特殊性，需要將產品銷售與物業服務兩方面有機整合，多數情況下，更多的偏向于后者。然而當前很多養老地產項目僅關注圈地賣房子，過度重視經濟利益，導致養老地產無法形成完整的金融支撐體系。在發展過程中，地產商主要采取資金快速周轉模式，但是養老地產情況較易發生變化，因此區分“養老”、“地產”之間的差別成為當前地產領域發展面臨的重要問題，且在此過程中涉及到的市場定位、銷售方式等因素直接影響老年地產的經營效果。

當前，我國房產開發商在養老地產開發等方面主要具有三種形式：一是長期持有、二是出售、三是兼顧兩種形式。一般來說，長期持有，主要是指在養老住宅運營過程中，實施會員制度并出售，這種形式是多數開發商中意的形式。出售，是指物業服務為了維護開發品牌服務，利潤較少，養老住宅的開發及住宅產品的銷售也更多的重視盈利[2]。二者結合形式，養老住宅的開發并非產品，以銷售為主，養老住宅的開發需要社區可持續性，盈利模式需要將二者有機整合。

三、基于社會發展新形勢，養老地產金融創新的對策

現階段，我國養老地產發展過程中，面臨的最大挑戰就是資金問題，養老服務市場資金缺口較大，加之我國財政部門對該方面的資金支持有限，對此加強養老地產的金融創新勢在必行。具體來說，可以從以下幾個方面入手：

（一）PPP模式在養老地產中的應用

在研究養老地產金融創新之前，我們首先要明確的是養老服務業是一項事業，而非一項產業，利潤微薄是當前養老地產發展的主要風險。對此，我們可以采取PPP模式，以達到分散風險的目標。所謂PPP模式，主要是指公私合作模式，是公共基礎設施中的一種項目融資模式。在該模式下，鼓勵私營企業、民營資本與政府進行合作，并共同參與到公共基礎設施建設過程中。

就本質而言，養老地產屬于準公共物品，區別于傳統意義上的養老院，可以完全由更具有投資效率的私營機構作為主導進行建設和發展，以此來更好地彌補政府機構養老。受到老齡化群體的特殊性，養老地產經營周期相對較長，且收益穩定與壽險企業資產負債特點相協調。所以我們在養老服務發展過程中，可以充分利用壽險資本等民間資本，為養老地產發展提供資金支持，與此同時引入PPP模式，根據政府給予的行政支持，最終達到緩解養老需求與供給互相矛盾的目標。

融資作為PPP模式的另一重要功能，具有能力強等優勢，能夠在養老地產中吸引私人資本，彌補政府財力不足。同時私營部門發展目標明確，在利潤最大化目標影響下，其利潤主要通過提高投資和運營效率達到目標[3]。特別是在PPP模式下，政府將養老機構運營職能移交給私人部門進行高效的管理，并發揮自身宏觀調控重要作用，提高對老齡化群體的服務質量，并獲得強有力的資金支持。不但如此，政府部門通過完善相關法律制度，明確公私合作各主體權責，合理分擔風險，最大限度消除養老地產在發展過程中遇到的各類風險。

（二）發展證券化形式，增強資產流動性

受到養老地產性質等因素的影響，養老地產開發資金鏈壓力非常大。解決這一問題的關鍵在于推進金融創新，以此來增強資產流動性。具體來說，第一，證券化，作為養老地產金融化的基本模式，主要是將流動性較低的資產進行分割處理，并將其物權轉變為有價證券形式。針對開發商來說，證券化形式能夠將具體的工程項目設計成為證券產品，并銷售給投資者，獲取足夠的資金，緩解開發商資金壓力，提高養老地產項目施工質量。

第二，資產抵押債券。該方式主要是銀行將抵押貸款轉化為證券化資產，并轉交給中介機構，由其對該資產進行結構性的安排等，申請發行資產抵押證券，并由銀行作為銷售主體發售，達到調動資產流動性的目標。

第三，標準化證券。標準化證券的具體表現形式為REITs，主要是指房產企業將部分或者全部物業資產打包上市，向投資者發行信托單位股票，并以物業資產換取的經濟收益定期派發紅包，同時由專業的基金管理公司實現對房地產投資經營管理的一種信托基金[4]。

第四，產權置換股權方式。所謂置換股權，是指開發商利用現金、產權等方式，將房產等進行股權置換，進而通過資本市場獲取更高的投資回報。上述四種方式，都能夠幫助房地產企業獲得更多資金支持，增強資產流動性，實現共贏目標。

（三）基于互聯網金融模式，養老地產金融創新

隨著科學技術不斷發展，互聯網、信息技術逐漸滲透至社會各個領域，在此基礎之上，企業采取傳統的市場定位方式已經無法滿足行業發展需求。因此應積極轉變自身觀念，重新審視整個商業業態，突出人們在該過程的主體地位。

在互聯網將金融模式下，養老地產要正視自身在整個過程中的發生的變化。第一，準確理解互聯網思維內涵，并樹立以人為本原則，借助科學技術提高產品質量及服務水平。第二，角色發生了變化，逐漸由買方市場轉變為賣方市場，更多的是為業主提供優質的服務。第三，商業模式的變化，由原來控制成本轉變為服務增值，實現經濟效益最大化目標。第四，養老地產企業進行互聯網改造，在轉變過程中，應充分借助自身資源優勢，尋求到最佳方式提升自身綜合實力。因此面對互聯網金融新形勢，應加強對養老地產金融的重構。

互聯網時代下，養老地產應努力發展眾籌，即大眾或者群眾眾籌，是指在開放的網絡平臺基礎之上，采取團購或者預購的形式，向網友募集項目資金，以此來達到增加資金的目的。針對眾籌而言，主要是建立在互聯網快速傳播特點基礎上，爭取大家的關注及支持，進而獲得需要的資金援助。現代社會發展中，互聯網金融已經并非簡單的金融與互聯網整合，而是金融與科技創新的深層次結合。

去中介作為互聯網金融的突出特點，能夠在一定程度上降低養老地產價格。如若眾籌成為集資的主要方式時，中間產生的融資等成本也將隨之煙消云散。因此積極發展養老眾籌模式，能夠給我國老齡事業提供更多資金支持[5]。養老地產眾籌具有巨大的發展潛力，但是其在推廣中，仍然存在一定阻礙，如創新監管制度不夠完善、金融與地產等主體存在分散性以及地產開發后的運營問題等，解決好上述問題，能夠為養老地產眾籌模式的發展提供更多支持。未來，養老地產還將面臨更多、更大的挑戰，只有從多個角度入手，不斷改進和完善金融創新體系，才能夠促進養老地產健康發展。

根據上文所述，我國養老地產尚處于發展階段，而面臨著人口老齡化結構的巨大壓力，單純依靠政府遠遠不夠。因此在創新養老地產金融過程中，應加強對養老地產特點的研究，加大對養老地產需求的研究，結合我國實際情況，構建多元金融創新體系，為養老地產的可持續發展提供借鑒和支持，從而真正突破“子欲養而力不濟”的現狀，幫助更多老年人安度晚年。

參考文獻

[1]馬智利，何婷.養老地產新型融資模式——房地產投資信托（REITs）[J].浙江金融，2014，（03）：44-47.

[2]謝顯慈，曹細春.淺析我國養老地產的金融創新[J].中國物流與采購，2014，（16）：76-77.

[3]岳彩軒，胡挺.基于產業價值鏈整合的養老地產商業模式創新[J].經濟問題探索，2014，（12）：36-42.

[4]于寧.我國養老地產發展研究：世博效應及啟示[J].上海經濟研究，2010，（12）：105-115.

[5]孔凡文，于文匯，李志辰.“居家型”老年公寓養老地產發展模式及實現途徑探析[J].沈陽建筑大學學報（社會科學版），2013，（04）：401-404.

作者簡介：王奕（1987-），男，漢，福建莆田人，現供職于福建長盛實業有限公司，職稱：地產總經理，本科，學士學位，研究方向：地產金融。