代表把脈物業管理熱點難點

詹順婉

歷時3個多月，52名代表參加，深入10多個住宅小區深入調研，其調研成果則是形成6份調研報告。11月10日召開的市十四屆人大常委會第三十三次會議上，一份提交審議的有關本市貫徹實施《上海市住宅物業管理規定》情況的調研報告。在這份綜合性報告背后，是6份頗有分量的分報告。

分報告直接來自各調研小組。據了解，今年6月起，由50多名市人大代表組成的6個調研小組，赴本市12個不同類型、不同規模的住宅小區進行地毯式走訪。期間，代表們先后與區房屋行政管理部門、街道辦事處、房管辦事處、居委會、業委會、物業企業和業主代表等座談，最終形成了一系列有案例、有數據、有觀點，帶著濃烈“地氣”的書面報告，試圖破解物業管理費收繳率低、維修基金續籌難、業委會制度執行待完善等物業管理熱點問題。

現象：物業費欠繳成風

原因：市場調價機制失靈

破解：定標準 立依據

制定收費指導價

物業費繳納率低一直是物業管理中的“老大難”。在一些老舊工房小區甚至已欠繳成風。對此，幾乎每一小組都有話說。

調研發現，物業服務水平不高，居民“不買賬”是原因之一。一部分業主因為對物業服務不滿意，以拒繳物業費作為談判的籌碼。在一起強制執行中，法官與拖欠物業費的業主交談得知，因其住宅外墻滲水才拒繳物業費。

第四調研組在報告中分析，隨著房地產業的迅速發展，物業公司數量急劇增加，但服務水平參差不齊。部分物業公司由于管理規模過小，綜合實力差，專業化水平低，難以吸引高端人才，而新的規模化經營的物業服務企業又相對較少。物業公司普遍存在著人員年齡偏大、文化程度不高，服務意識不強的問題，專業化技能欠缺，服務標準相對低下，得不到小區居民的認可。

物業服務遭遇“不買賬”，更深層的原因是物業費議價機制失靈。

第五調研組組長黃晨代表指出，隨著物價上升和用工成本增加，物業管理企業生存狀況日益艱難，物業部門需要通過上漲物業費彌補或緩解運作中的虧損，業委會為維護業主利益盡可能不漲或少漲物業費，物業部門與業委會在物業費上很難統一觀點。有些物業公司以不漲就撤退給業委會施加壓力，業委會通常增加給物業公司公共收益的分成比例，以求在任期內不進行提高物業費標準或選聘物業服務企業等重大的業主大會表決事項。從長遠看，這只能治標，不能治本。提升物業服務費標準是大勢所趨。

“物業服務費調整缺市場化機制。”第一調研組組長朱洪明代表認為，當前的物業費定價，沒有統一的行業標準，更缺少質價相符的價格體系。有的普通住宅小區，部分物業企業因為收費標準低無法滿足正常開支，就降低物業服務標準。業主又因物業企業服務不好而拒交物業費，形成惡性循環，時常引發物業選聘、物業費調價、物業服務缺位等問題。

“當前物業服務的收費形式比較特別，合同是物業公司與業主大會簽訂，然而收費是物業公司向一個個業主收費，而不是像新加坡等由業委會收繳后交物業公司。因此物業公司除了關心服務質量與標準，還要操心物業管理費的收繳率。”第三調研組組長陳敏代表提到。

欠繳率高導致物業服務水準不提高，物業服務滿意度低進而引發新一輪的“不買賬”，物業費欠繳背后的怪圈如何破解？

陳敏代表建議，要推進物業收費標準與物業服務等級掛鉤，進一步研究物業服務質量和價格的對應機制，通過制定物業收費的指導價，推進物業企業的標準化建設，如明確服務內容和標準、制定物業服務菜單等，推進物業服務的質價相符，改善物業收費亂象。

朱洪明代表提出，要堅持市場化方向，按照“按質論價、質價相符”的原則，引導業委會和物業服務企業協商確定物業服務內容和收費標準。要盡快落實建立物業服務市場信息發布機制，由行業協會或第三方中介機構定期發布各區物業服務內容、服務標準和服務價格等參考信息，每年根據市場發展變化，定期調整。

黃晨代表則提議，通過建立第三方評估機制等方式提供物業管理服務費定額測算依據和評價標準，或建立物業服務費標準與本市社會最低工資標準的掛鉤制度，通過法定方式形成物業服務費標準的定價依據。

“在業主欠繳物業費行為約束上，現在通常通過物業公司訴諸法律的方式解決，往往耗時長、效率低，缺乏真正有效的手段。”朱洪明代表指出，除了市場化調價機制缺位，缺乏有力的懲戒措施，也是物業費欠繳成風的原因之一。

對此，黃晨代表提議，可以建立小區業主征信平臺，正常情況下業主不交納物業服務費的應記錄在案，發揮征信平臺在社區管理中的作用。同時，長期不交納物業服務費的業主要承擔一定的法律責任，包括交納一定量滯納金。

現象：維修基金續繳難

原因：懲處缺手段 監管存盲區

破解：建章立制 打通渠道

拒繳將入信用“黑名單”

房屋維修基金，又稱房屋的“養老金”，是專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新改造的資金。隨著時間的推移，老房子的毛病越來越多，維修基金短缺，維修金的續籌成為了亟待解決的難題。6份調研報告都不約而同提及維修基金續繳難的問題。

調研報告顯示，維修基金短缺現象在各大小區并非罕見。以售后房小區梅隴三村為例，很多房屋的專項維修基金已不足30%。一些商品房社區維修資金“斷繳”也時有發生。在萬科城市花園新區，截至2015年8月底，區域共有2063戶居民的房屋維修資金余額不足30%，共計資金缺口達1400萬元。

“維修資金續籌難，體現在續籌方案出臺難和方案通過后資金籌集難。”第三調研組在調研報告中分析，由于許多業主對這項工作不理解，關心公共事務的業主少，表決通過續籌方案難。維修資金籌集標準目前延用的是2001年定價1295元/平米，顯然偏低。加之有些小區存在產權性質多樣，售后房、拆私還私、動遷房、商品房等共存，致使同一小區內不同居民的維修資金金額差距明顯。“由于基礎不同，想要一刀切或協調出一個平衡點，需要與業主做長期深入細致的專業溝通，結局往往事倍而功半。”陳敏代表說。

除了方案通過難，缺乏對拒繳行為的懲處手段，也是維修基金賬難討的原因之一。根據《上海市住宅物業管理規定》規定，業主應當按規定及時補建或者再次籌集專項維修資金，違反規定由房屋行政管理部門責令限期改正，但并未規定改正的具體措施，后續有效追討手段的缺乏，導致再次籌集難。

另一方面，由于維修服務的監管乏力，維修基金去向不明成為不少業主拒繳的原因。對此，朱洪明代表指出，許多住宅小區的維修資金賬戶由物業公司代管，有的物業公司使用維修基金及公共收益時程序不全；有的物業公司對公共收益不按規定納入維修基金資金賬戶，不按時公布維修資金、公共收益賬目。還有些物業公司不依照物業服務合同提供服務，這些都導致業主繳納維修基金意愿不強。

房屋“養老金”續不上，如何破解？

“能否與業主逾期不交物業服務費同樣處理？”第五調研組的許麗萍代表建議利用征信平臺記錄在案，嚴重者承擔一定的法律責任。

陳敏代表則建議，相關部門應進一步加大對再次籌集、補建維修資金的政策支持力度。一方面，要拓寬支付渠道，打通維修資金與公積金的通道；另一方面，維修資金補建或續籌過程中，如已經業主大會表決通過，應明確如何直接繳納，或由法院向已錄入平臺的拒繳業主追討欠繳部分。對于一些涉及業主生命財產安全的修理，如上下家漏水維修等，應該立法強制修理。

除了續籌難，第二調研組還發現，由于銀行“認人認章不認政府”，在維修資金中無法列支維修費用，房管局無法按規定開展工作。對此，代表們經過深入調研建議，對于一些亟需緊急維修、但未能實施的情況，房管局可組織代為實施，與銀行在維修資金賬戶管理方面達成共識，打通政府代為組織實施緊急維修后列支維修資金這個關卡。

現象：搶車位成到家第一件事

原因：早期規劃預留不足

破解：集思廣益 協同“作戰”

“很多人回到家一件頭等大事就是搶車位。有時，小區進出口的通道都被亂停車給堵住了。”在近期舉行的市人大關于加強物業管理的代表建議督辦會上，停車難再次成為了代表們熱議的話題。如何整合各方資源，解決這一社區公共治理中的突出難題，也是這次執法檢查中代表們關注的焦點。

調研發現，搶車位已在不少小區“蔚然成風”。在第三調研組調研的梅隴三村，雖然通過各方努力小區車位已增加至260個，但相對超400輛汽車的保有量仍顯得捉襟見肘。萬科城市花園小區，設計為1130個，實際車輛1900輛，停車位供不應求，影響正常管理。

“由于小區設計建設跟不上汽車發展的速度，居民小區普遍存在停車位緊張、停車難、私裝地樁鎖等問題。有的小區擬通過改造綠化增加停車位，已征得了三分之二業主的同意，但由于綠化部門要求業主百分之百同意，一旦遇個別業主反對和投訴，改造便無法實施。”陳敏代表指出。

對此，第五調研組提出了一系列建議：出臺相關政策，協調小區樓房前后及道路邊草坪、灌木叢為常綠樹下的停車位：允許小區住宅建筑立面綠化面積抵充或折算抵充小區綠化率；單位停車位晚間周邊居民可錯時停車；大力推進區域性地下空間停車庫、增層停車庫、立體停車庫的建設；增加小區一戶多車附加停車位費用收取……

“僅靠上述一些措施難以治理解決。”作為該小組的組長黃晨代表也坦言，小區停車難是歷史遺留問題，主要是早期小區建設規劃標準對停車位預計不足，造成目前一般小區（特別是內環以內）都存在停車難的問題，建議將其作為民生問題納入政府實事中予以解決，從規劃、政策、財政方面提供幫助。

其實，成功的案例并非沒有。第一調研組在調研中就發現，在黃浦新苑小區，停車資源也十分緊張，小區對停車開展了摸底排查，按照車輛大小進行秩序梳理，盤活現有停車資源。同時擬定了小區機動車管理辦法，明確了總車位中70%為固定車位，30%為機動車位，機動車位先到先停等原則。挖掘潛力資源，通過實地調查和測量挖掘“邊角料”增加停車位，加大周邊公共資源利用，協調周邊的賣場停車資源開展錯時停車。通過盤活存量、用好增量，多管齊下系統化推進停車管理。同時按照“總量控制”的原則開展車輛管理，通過停車公約對小區車輛數量進行控制，從源頭上緩解“停車難”。

“業委會一方能力有限，各方集思廣益才能解決住宅小區先天不足的停車難。”陳敏代表建議，交通管理部門能否與業委會一起商討在小區周邊合理規劃可停車區域，明確申請辦理小區周邊道路分時段開放為停車區域的流程、停車條件、申請主體、后續管理等。

現象：業委會“先天不足”

思考：業委會究竟“姓”什么

探索：自治與共治

“扶一把”究竟怎么扶

成立難、換屆難、監管弱、糾紛多、生存維艱……近年來，有關業委會運行中的諸多亂象被頻頻曝光。業委會作為一種城市社會基層治理的制度創新，曾在社區治理方面發揮了積極作用。然而，時至今日，它是否已過時？其身份究竟該如何定性？業委會制度需要哪些方面的完善？這些問題成為此次執法檢查中代表議論最多卻也困惑最多的話題。

業委會制度的生存現狀如何？第五調研組的調研報告列舉了一系列問題：業主委員會運作無機制支撐，依靠短期激情難以長期維持；許多事項要由業主大會表決決定，但召開全體業主大會困難，致使許多急待解決的問題擱淺；業主委員會專業化程度低，對維修資金等技術問題把關困難；業委會成員報酬低，積極性和熱情不高；對業委會成員的違規行為制約手段不足，監管難，致使業主對業委會成員的信任度降低，難以做好工作；一些業委會違反規定，例如在使用公共收益時，金額已經超過業委會授權，需要召開業主大會會議表決，但是業委會不召開，擅自決定使用公共收益，屢次要求其整改，但其拒不整改，而目前對于這種業委會無法處置，對于其違法行為也只有責令整改……類似的梳理和概括幾乎在每一組的調研報告中都有體現。

對此，朱鴻召代表總結，目前的業委會制度存在先天不足，一方面，業委會在操作執行中存在著不公開、不征詢、不花錢、不審計等不規范行為，而對其的監管、問責也往往難以開展。另一方面，相關法律法規責權利不對等嚴重妨礙了業委會行使物業管理主體職能的有效發揮。

“現在很迷茫的一個問題是，業委會究竟是什么性質的組織？”在總結交流會上，許麗萍代表拋出的這個問題得到很多代表的附議。

“業委會是近幾年來產生的一個代表業主利益、可向社會各方反映業主需求的一個社會性自治組織，它既不是法人單位，也不是社團組織，但具有代表社區業主在社區活動中行使一定權力的組織。”黃晨代表如此定義。

“目前的住宅小區業委會沒有獨立的法定身份。業委會只有名義上的小區業主集體代表資格，沒有獨立法人資格，沒有與權利相對等的設立財務賬戶資格，沒有經濟賠償能力，沒有高效的執行手段，沒有完整的法律責任。”朱鴻召代表直陳業委會的尷尬身份。

業委會先天不足，是否意味著基層自治之路無法走通？

“是業委會完全自治社區還是由政府等他治社區？就目前社會發展階段中市民素養和文化程度而言，我們感到社區應處于自治和他治之間。”黃晨代表認為，應賦予業委會法人代表的資格，讓其在法律和各方的監督下行使治理社區的職能。朱鴻召代表也表示，業委會作為一種尚未成熟、健全的自治制度，還需要居委會等各方力量“扶一把”。

如何扶？誰來扶？

“要進一步完善業委會的選人制度，業委會的規范運作機制、業委會的工作激勵制度，如設置業委會工作津貼等，從制度層面，保障業委會健康有序運行。”第一調研小組建議。

“現階段第三方專業中介公司的參與和指導是非常必要的。”第五調研小組的調研報告建議，應由業委會通過契約方式委托第三方專業的中介公司行使業委會需要進行的相關事務，比如，選聘物業服務企業時的選聘方案，業委會的經費記賬、維修資金和公共收益管理等都可以通過有償服務的形式來完成，以此大大減輕業委會的工作量和壓力。

第二調研小組的建議則頗為“新潮”：建立小區業主、業委會和物業公司共建共治的移動互聯平臺。平臺上的業主、業委會和物業公司可以不受時空限制，發揮召集、商議和決策的作用，既讓業委會的工作和物業公司的工作陽光透明，又利于業主的廣泛參與。

“增強住宅小區綜合治理能力是住宅小區建設的努力方向。不管是‘三駕馬車’還是‘五龍治水’，社區各方都必須形成合力，讓各種利益訴求充分表達出來，爭取共贏的結果。”第三調研小組調研報告如是寫到。

那些好經驗

并非只找出問題，在深入十幾個社區的調研中，代表們也學習到了不少具有創新性、探索性的好經驗、好做法，在調研報告中同樣有所體現：

“三駕馬車”齊頭并進：黃浦新苑依托社區事務聯席會議平臺，理順了“三架馬車”的運行機制，在社區黨總支的領導下，構建了“三位一體”的社區管理組織體系，形成了物業管理的工作合力。妥善解決了垃圾房改造成活動中心、監控系統、污水系統、綠化系統、飲水系統等工程項目。

“五位一體”協同推進：梅隴三村居民區形成了以黨總支為核心，居委會為主體，業委會、物業公司和社區民警為依托，聯席會議制度為紐帶的“五位一體”工作機制。黨總支通過簽約共建、文明創建、交叉任職等多種方式，實現了黨建工作力量對物業公司和業委會的覆蓋，先后榮獲“全國科普示范社區” “上海市文明小區” “上海市居委會自治家園示范點”等榮譽稱號。

透明賬本贏得信任：金色里程小區物業公司每季度都會公示服務報告、物業服務收支及公共收益情況。金色里程小區物業服務采取酬金制度，2015年度物業客戶滿意度91.55%，物業費收繳率98.26%。

“以獎代補”的激勵機制：為更好地調動物業公司的積極性，解決居委會在物業管理上無抓手的實際問題，三林鎮在面上創建了物業以獎代補項目，用于獎勵多層物業管理費低于0.8元/平米及高層物業管理費低于1.2元/平米的小區，獎金直接由居委會發放至小區一線員工，極大地提高了小區物業從業人員的工作積極性，老舊小區的物業管理水平有了一定程度的改善。

“第三方”提供專業服務：虹口區涼城新村街道購買服務，聘請第三方為小區綜合管理提供專業化社會服務，為小區業委會的換屆、協調公共收益的分配使用、物業服務達標評判、化解和協調業主與物業的矛盾，提供社區管理知識培訓等工作，成效顯著。第三方“新家園”改變了政府包攬所有社區事務的現象，積極參與社區治理工作形成了可復制的模式，目前已在虹口區7個街道中推廣。