多國應對“外國人”購置不動產

高榮偉

近些年來，在購買房產、土地等方面，不少國家和地區對外來人士在諸如房租、稅收、貸款、透明度以及所謂安全審查等諸多方面的政策正在發生變化。盡管許多國家歡迎外來投資，但民眾對“將自己的房地產以及國土拱手給外國人”存在強烈的抵觸情緒。這種情緒直接導致政府對于外國人購買本國房產相繼實施收緊政策。

加拿大：征收15%的房屋轉移稅

據加拿大《國家郵報》報道，2016年8月2日起，加拿大英屬哥倫比亞省（British Columbia）政府對外國購房者征收15%的房屋轉移稅。該報指出，“15%的稅率推高了來自中國和其他國家購房者的成本，在這些購房者的推動下，溫哥華已經成為加拿大房價最高的市場。”

對于出臺政策的原因，該省財政部長麥德永（Mike de Jong）直言不諱：“作為系列政策之一，這項稅收政策旨在解決英屬哥倫比亞省南部地區高房價問題。”自對外國人在加拿大溫哥華買房征稅的方案公布后，溫哥華的房產銷售已出現下降，表明政府給房地產市場降溫的舉措起到了立竿見影的效果。稅收新規使得一套標價359萬加元的普通獨立屋成本提高了50萬加元。

房產經紀史提夫·沙維斯基表示，雖然中介在新規生效前爭相提請過戶，但房產銷售依然急劇下降。“我們原本就面臨著下行趨勢，征稅消息一公布，則加劇了這一趨勢。”其實，加拿大并非是對外國購房者額外征稅的唯一國家，有不少國家在征收租金、遺產稅以及購買土地等方面出臺多項法規，對外國人購置房產課以重稅，或者進行限制。

日本：限制外國人購買土地山林

許多國家的法律都限制外國人或外國法人擁有本國土地，但日本是個例外。日本迄今沒有禁止外國人取得日本房地產以及其他不動產的法令及法規。日本的房地產、土地和建筑都可以購買者的名義進行販賣和繼承。最近幾年，除了俱知安町、北海道，日本其他地區也出現了國外資本在日本購買地產、土地等不動產的現象。據悉，其買主主要來自新西蘭、中國、英國和新加坡等多個國家。中國富裕階層在日本購買土地和房產的消息不斷被媒體報道，并被認為是拉動日本經濟和不動產消費的強大動力。

當地媒體報道，2010年6月，日本北海道議會決定將俱知安町的57公頃森林賣給香港富翁。一般認為，中國富裕商人和企業購買日本土地、森林是要在這個地方開發度假村，但香港富翁購買俱知安町的57公頃森林一事卻在日本引發不小恐慌：“買家是誰？其目的何在？”“這在日本是少有的事！”一時間在日本掀起軒然大波。與此同時，中國企業收購日本各地森林和土地的動向引起日本官方的警惕。經過調查，“北海道政府發現，買取森林30公頃以上的共139家公司，計7萬公頃。林業關系以外的企業有75家，其中有一家是中國資本。”日本地方政府擔心中國人會買走有重要的資源價值和政治、經濟價值的土地和森林等。

根據北海道政府統計，目前外國資本在北海道購買和擁有的山林總面積已經達到820公頃。日本《外國人土地法》中規定，如果出于國防需要，可通過政令限制外籍人口或外國法人收購土地。日本首相安倍晉三稱，“外國人以及外國資金購買國防設施周邊的土地，是涉及日本安全保障的重要問題。”

此后，日本各地紛紛出臺相關法律，限制中國人等在日投資購買土地山林。2012年11月8日，據日本《中國探索》消息，針對中國人、新加坡人不斷在當地購置地產，日本北海道議會通過了《土地交易事前申請條例》，該條例旨在使“外國人購買土地變得更困難，以保證北海道的土地資源和水資源不至于被外國資本控制”。按照北海道新條例的規定，在進行土地交易的前3個月，購買者必須要通知當地政府，而且還必須向當地政府報告關于該交易土地的詳細開發計劃。

澳大利亞：對海外人士提高投資門檻

據報道，針對國外購房者，澳大利亞加收懲罰性稅收。新南威爾士州在今年6月便出臺了一則新規，在6月21日新財年的財政預算中，向外國購房者多征收4%的印花稅，并將于2017年1月1日起向已在澳洲擁有房產的海外購房者征收0.75%的附加土地稅。此前，維多利亞州于4月將海外購房印花稅由3%提升至7%，并征收1.5%的土地稅。昆士蘭州也宣布上調印花稅3個百分點。同時，從今年3月份起，澳洲四大銀行紛紛收緊了面向海外購房者的貸款政策，如澳洲ANZ銀行、NAB均規定海外人士貸款不超過7成；澳洲聯邦銀行、澳洲西太銀行則暫停了非澳洲居民或公民的貸款項目。

根據澳大利亞外國投資法的規定，非本國公民和永久居民，只能購買新建房屋。同時，外國投資者無論是購房還是建房，必須先得到外國投資審查委員會的批準。未經批準即購房的投資者個人，將面臨最高13.5萬澳元罰款或3年監禁。澳大利亞國庫部長斯科特·莫里森說，澳大利亞政府不希望外國投資者把本地人擠出房市。

澳大利亞還加大了打擊外國人違規購買房產的力度。據澳大利亞《每日電訊報》報道，2016年1月18日，澳大利亞國庫部長斯科特·莫里森下令強制出售8處房產，原因是購買這些房產的海外買家違反了有關法規。這8處房產有普通住宅也有豪宅，其中一處豪宅占地4000平方米，一名馬來西亞人去年9月以600萬澳元的價格購得，創造了當時該區域最高房價交易紀錄。一名中國買家購買的價值21.5萬澳元的公寓，也在此次強制出售房產之列。此前當局曾強行出售外國投資者非法購得的豪華住宅，但強制出售非法購得的低價房產卻是首次，足見澳大利亞打擊外國投資者非法購房的決心。

此外，有媒體報道稱，澳大利亞農業區的政界人士反對將其寶貴的農田和礦產賣給外國人。早前，據英國《金融時報》網站報道，自2015年3月起，外國投資者在購買價值超過1500萬澳元的農業用地時，將需要獲得澳大利亞外國投資審核委員會的批準。在此之前，審批的門檻是2.4億澳元。澳大利亞稅務部門將開始清點外國人持有的農業用地。

澳大利亞總理托尼·阿博特說：“外國投資對我們來說很重要，但這些投資必須符合我們的國家利益。”

美國：“外國人”購房有新規

2016年1月13日，美國政府頒布的目標性地區法令（Geographic TargetingOrders 簡稱GTO），要求部分買家必須提供個人真實身份。“此法宗旨并不是要讓紐約房市降溫。”隸屬美國財政部旗下的金融刑事執法網表示，出臺此項法令是為了防止海外貪污官員和跨國罪犯利用美國豪華地產市場進行洗黑錢活動。

新頒布的法規要求產權保險公司詳查現金買家的真實身份，違者將遭重罰。據《紐約時報》報道，為增加豪華地產市場的透明度，實際上，紐約政府去年已對在紐約市購買或出售地產的空殼公司提出新披露要求。新規則的主要意圖是幫助查明地產的真正主人，防止后者聲稱居住在紐約市之外、甚至美國之外，從而逃避紐約市所得稅。

數字顯示，紐約市大約8.9萬套共有公寓和合作公寓都是非紐約市居民所有。財政局長吉哈（Jacques Jiha）說，新規定要求買賣地產的空殼公司向市政府提供公司所有成員名單，從而揭掉高檔地產銷售中的“神秘面紗”。吉哈說，《紐約時報》近來發表了一系列文章，探討越來越多買主利用有限公司之名從事地產交易，尤其是高檔房地產，促使他做出上述改變。《紐約時報》提到，部分公寓被國際買主以空殼公司的名義購買，而那些買主無論是作為個人，或公司主管都應受到政府監管。

針對愈來愈多買家透過隱秘的空殼公司以大筆現金購買加州豪宅及昂貴的房地產，聯邦財政部2016年7月27日宣布，凡以200萬元以上現金購買洛杉磯縣、舊金山縣、圣馬刁縣、圣塔克拉拉縣與圣地亞哥縣的買主必須公布其真實身份。今年稍早，財政部已對佛羅里達州邁阿密-戴德縣（Miami-Dade County）下達類似的要求。聯邦財政部宣布，這項暫時性規定8月下旬生效實施。

早前，美國司法部指控馬來西亞官員利用空殼公司和遍布全球的銀行賬戶把他們盜取的公共發展基金至少10億元拿來洗錢。聯邦檢察官指控被盜資金包括用于投資2013年電影“華爾街之狼” （The Wolf of Wall Street）、一家比弗利山莊酒店和洛杉磯地區4棟豪宅。此次洗錢活動直接導致美國聯邦政府出臺法令，加大打擊“外國人”通過隱秘的空殼公司購買美國豪宅及昂貴房地產的力度。

實際上，美國聯邦政府從來沒有禁止外國人在美國購置房地產，倒是歷史上有一些州曾經制定過法律，禁止外國人——主要針對亞洲人，在該州買房買地，例如1913年加州就立法規定外國人只能租房不能買房，而且租房的合約不得超過3年。如今，這些法律大部分要么已經被廢除，要么經由法院裁決違反美國聯邦憲法，從而失效。

編輯：薛華 icexue0321@163.com