下半年房價增幅將回落

【本刊綜合】樓市調整的步子似乎越來越近了。日前，中國社科院發表《中國住房2016中期報告》稱：2016年下半年到2017年上半年，房地產市場可能會迎來一個短期調整期，房價增幅將呈現回落趨勢。事實上，從近期各地所發生的一系列政策層面的變化、房企資金鏈壓力的收緊，均釋放出“下半年樓市恐怕不好過”的信號。

“調整可能遲到，但不會缺席。”該報告認為，如果說2015年到2016年是政策刺激下的上升之年，2016年到2017年可能是首次出現的在政策刺激下的調整之年。中原地產預計，一二線城市未來一年的房價上漲可能不會超過50%，拿了“地王”的企業都將面臨入市難題，巨大的成本壓力使得風險非常大。

近期多家機構數據顯示，6月全國房價環比漲幅已在收窄，這或許反映出下半年樓市的格局。多家房產中介機構反映，2016年二季度，全國重點城市的二手房新增房客比下降，下半年市場將降溫。

而在一手市場，不少業內人士擔心，由于前期市場高溫透支了大量需求，市場后續需求不足，房企資金鏈回籠也會減緩。有證券機構預計，2016年下半年銷售增速將繼續降溫。而從累計數據來看，1-6月成交面積同比增長32.94%，相比1-5月回落3.49個百分點。樓市成交整體降溫的趨勢得到驗證。對于房企而言，另一個資金來源——開發貸，也不斷在收緊。銀行業人士預計，下半年銀行開發貸將大幅收緊，各家銀行將重點關注開發貸風險。同策咨詢認為，上半年制造了無數話題的“地王”房企，其潛在風險尤其需要關注。尤其是那些實力有限而又“高溢價”拿地的房企，更有可能面臨資金鏈斷裂或債務違約的風險。在樓市下半年將進入調整期的背景下，“地王”或面臨生與死的抉擇。

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上半年大陸主要城市誕生219宗“地王”

1-6月，大陸50個主要城市誕生的“地王”（統計口徑為單宗土地金額超過10億元的地塊）多達219宗，數量以每周近10宗的速度快速增長。其中，熱點城市蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗。

解讀

土地“熔斷”機制弊端凸顯

【本刊綜合】7月8日下午，南京集中出讓10幅地塊，其中8幅為住宅地，均設定了最高限價。超過40家房企參與搶地，8幅限價地塊，最終7幅因“熔斷”終止出讓。現場主持人激動地說：“大家舉牌慢一點，電腦反應跟不上。希望不要‘熔斷，這樣對大家都好，不要逼政府出政策。”南京政府推出“熔斷”政策是為了控制樓市價格過快上漲，抑制過熱土地市場，以落實房價、地價“雙控”的任務。也就是說，這是南京市政府通過土地熔斷機制，試圖人為操控房價和地價，把樓市走勢完全掌控在政府手里。而在樓市上漲階段，政府限制土地價格、房價上漲，實際上是在替開發商提前鎖定利潤空間，拿到土地就是賺到，不搶才怪。決定樓市走勢的主要因素，就是土地供應量和樓盤入市量，如果真的想控制房價、地價，就應該加大土地供應量，滿足開發商的買地需求，而非限制土地最高價和房價漲幅。可見，這一錯誤政策需要糾正。

多個熱點城市為樓市降溫

【本刊綜合】多個樓市過熱城市的政策正在收緊。7月9日，廈門發布樓市信貸調控政策“認房又認貸”，規定二套房首付，對名下有一套房但未結清貸款的，或兩筆及以上貸款記錄的從原本執行40%首付提升到60%，而有兩筆貸款記錄且未結清的，則由原先的50%首付變為不可貸款，并停止向三套房發放公積金貸款。2016上半年廈門不斷刷新“地王”紀錄，一度引起購房恐慌，目前島外房價已超過3萬元。自3月25日上海出臺“滬九條”樓市新政后，北京、深圳也已收緊了樓市調控政策，合肥也從7月1日起提高首付比例。從這些城市政策面變化的趨勢來看，都是通過提高首付比例“降杠桿”，這是核心一二線城市樓市政策的重要特征。據悉，央行等相關部門已開始對熱點城市進行調研，儲備政策已經準備充分，只不過等待時機發布而已，三季度將成為政策收緊的最后“窗口期”，預計核心二線城市也會在三季度跟進提高首付的政策。