政策紅利釋放，房地產市場有望向好

文/聞之

政策紅利釋放，房地產市場有望向好

文/聞之

“去庫存”已成房地產調控核心環節

2015年12月中旬召開的中央經濟工作會議強調，2016年經濟社會發展特別是結構性改革任務十分繁重，戰略上要堅持穩中求進，把握好節奏和力度，戰術上要抓住關鍵點，主要是抓好“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大任務。如何化解房地產庫存，中央經濟工作會議提出了具體的政策思路和措施，經梳理后主要有以下幾點。

一是要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。

二是要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。

三是要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。

四是要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。

五是要取消過時的限制性措施。實際上，“去庫存”已經成為當前房地產業調控的核心環節。近一個月來，中央提及房地產去庫存問題愈加密集。在全國房地產開發投資增速持續下滑以及經濟面臨下行壓力的情況下，房地產去庫存已經成為經濟社會持續發展必須面對的關鍵點和必須要打的“殲滅戰”?；诖?，中央經濟工作會議提出，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化房地產庫存。當前，從房地產供給側來看，三四線城市供過于求，庫存積壓嚴重，而需求升溫的一二線市場卻出現供應結構性失衡。業內人士認為，中央出臺的房地產去庫存政策，對未來的房地產市場是一大利好，尤其在2016年及之后一段時期，一系列政策紅利釋放，房地產市場有望向好的方向發展。當然，市場發展將會呈現不均衡趨勢，一線城市房子可以買，10個大城市房子也可以買，其他的城市或許還需要進一步觀察。

房地產市場正在進入復蘇上升通道

從過去的2015年來看，房地產市場僅是溫和回暖，商品房市場銷售量穩步回升，銷售回款明顯增加，房企資金狀況有所改善。受銷售狀況良好的影響，房企都在增加土地儲備，為后續發展做準備。但考慮庫存壓力依舊較為嚴重，尤其是三四線城市，大多數城市的房企在土地購置方面仍持謹慎態度。2015年土地購置量雖降幅明顯，但預計2016年土地市場將觸底反彈，土地成交面積增幅預計在8%左右。同時，大型房企資金面正在改善，2015年各大房企拿地規模不大，而且主要集中在第四季度，預計2016年會積極補倉，尤其在一二線城市。業內專家預計，2016年全國20個典型城市經營性土地成交面積預計將在2015年基礎上有所提升，增幅為10%左右。

近年來，由于受經濟由高速增長過渡到中高速增長的影響，固定資產投資增幅持續下滑，房地產開發投資增速也受到一定程度的制約，2016年土地購置面積有望穩步增長。但2015年土地購置面積及新開工量大幅下滑，這將影響到2016年的施工量，進而影響開發投資的增速，所以后者不會顯著反彈。2016年全國房地產投資增速將會企穩反彈，但幅度有限，預計全年同比增幅為4%左右。全國商品房成交均價預計2016年增長7%左右。2015年商品房銷售面積同比由降轉增，當前正處在復蘇上升的通道中，根據以往走勢，復蘇還將延續一段時間，有望在2016年第二季度呈現向好的態勢。

中央出臺一系列利好政策并明確化解房地產庫存，今后有望陸續出臺針對三四線城市去庫存的政策，幫助農民工在城市購房，三四線城市成交量將有所反彈。預計：2016年全國商品房銷售面積可能持續小幅增長，全年同比增幅為5%，成交量將創歷史新高；2016年全國商品房成交均價全年增幅為7%左右，70個大中城市房價將有所上漲。

從政策層面看，限購限貸政策的取消、公積金和商業貸款等政策的持續放寬、去庫存措施的即將出臺、地方政府對于房地產扶持力度的加大、購房者看漲情緒的強化，以及央行仍將降息等，都會促使2016年房價上漲。與此同時，從房地產短周期規律看，每輪房價上漲都會至少持續十幾個月，預計：環比增幅在2016年第三季度見頂，峰值可能為0.8%左右；同比增幅呈擴大態勢，2016年底達6.6%左右?！半p降”等寬松化政策仍將帶來利好。

中央多次就房地產去庫存問題進行研究，體現出對這一問題的高度重視，以及對推動相關行業持續健康發展的決心。因此，一些房地產企業仍幻想“政府救房市”。不過，經濟發展規律表明，房地產業不可能是經濟發展的“永動機”，高速盲目擴張的老路行不通。遵循市場規律來發展房地產行業，遵循供需原則消化房地產庫存，必須擠壓房價中的水分，讓房價虛火降下來，釋放更多消費潛力。

當然，政策對房地產去庫存的輔助作用也很重要。政府在供給側與需求側同時發力，在穩定房地產市場過程中，落實好戶籍制度改革，加快提高戶籍人口城鎮化率，深化住房制度改革，取消不合時宜的限制性措施等，都有助于形成商品房的長期消費預期。另外，當前中國房地產稅收政策不合理，這也是中國房地產市場炒作嚴重的重要根源。而收入分配的不公，也成了當前中國嚴重的經濟問題。無論是十八屆三中全會決定還是“十三五”規劃建議，都提出共享經濟，希望好的稅收政策讓全體人民來分享社會經濟發展之成果。所以，新的房地產稅收政策出臺是必然趨勢。如果房地產市場的新稅收政策出臺，并用這種稅收政策來遏制房地產投機投資，去除房地產的賺錢效應，那么中國房地產市場的周期性調整今后將會更加明顯。

1月5日，中科院預測中心在北京發布了2016年中國經濟預測：

2016年商品房的價格將延續去年的平穩增長態勢，1-4季度的銷售均價同比或上漲3.9%。2016年，房地產開發投資完成額約為106556億元，同比增長7.5%；房企購置土地投資額約16965億元，同比增長6.6%。據預計：2016年全國商品房銷售面積約為129455萬平方米，同比增長9.6%；住宅銷售面積約為123364萬平方米，同比增長8.8%；商品房銷售額約99459億元，同比增長13.9%；全國住宅銷售額約79980億元，同比增長11.1%。在供給方面，2016年房地產新開工面積為168788萬平方米，同比增長3.6%，施工面積802739萬平方米，同比增長8.4%，竣工面積108721萬平方米，同比增長6.8%。2016年商品房銷售均價預測結果為7010元/平方米，同比增長3.9%。2016年一季度商品房銷售均價同比增長4.4%；一二季度商品房銷售均價同比增長5.0%，一至三季度商品房銷售均價同比增長4.7%。

中科院表示，人口總量、人口增速、人口結構以及人口遷移等因素對房地產市場現階段狀況及未來發展趨勢或潛在風險具有重要影響。新型城鎮化將影響房地產市場需求結構、總體空間布局與供需平衡，使房地產價格長期處于上升區間。寬松的貨幣政策使房地產貸款成本達到歷史新低，住房消費受到刺激。土地供給政策可有效地調控房地產市場。由于庫存過高，政府將更加注重房地產業在促消費、保投資方面的重要作用。

從宏觀經濟環境來看，中央經濟工作會議明確指出，要把刺激經濟穩增長作為2016年經濟發展的重要目標，未來通過一切可刺激的舉措來實現經濟穩步發展是宏觀政策基調。下一步，適度寬松的貨幣政策將依然是未來經濟刺激的重要手段，降準降息等寬松化政策手段有望繼續實施。這無疑將對樓市成交產生利好，不論是房企開發融資，還是購房人按揭貸款，都將受益。為化解高庫存壓力，未來將通過降低購房貸首付款、減少交易環節稅收、放松公積金貸款政策等利好來擴大有效需求，穩定房地產市場。

（作者單位：山東省臨沂市園林局城建處）