眾創空間泡沫破滅？

單素敏

“創業空間越來越多、越來越大，反倒是創業者不夠用了”

2016年8月的一個周五，下午6點，下班高峰期出現，北三環東路的擁堵拉開了序幕。

此時，三元橋的無界空間里，卻是另外一番景象。

這個以北京老胡同、王府大院命名各個辦公區域的新型辦公空間內，一間咖啡廳旁邊是一個下沉式小廣場休閑區，懶人沙發、可伸縮變形的創意長椅、投影幕布和小黑板隨意擺放，散坐在其間的幾個年輕人正在進行熱烈討論。

方糖小鎮

用環保材料麥秸板搭建起來的大大小小數十個會客間，幾乎把2000多平方米空間面積的“邊角料”統統“變廢為寶”。

“這里入駐的企業，80%以上是創業團隊。”無界空間創始人萬柳朔告訴《瞭望東方周刊》。

像這樣裝修富有設計感、個性化、環境開放、工作氛圍活躍的辦公區，是眾創空間的典型特色。

“截至目前，保守統計全國大概有3000家眾創空間。”克而瑞咨詢中心總監陳玨告訴《瞭望東方周刊》，但由于統計口徑不一，不同機構的數據存在巨大差別。

對任何一個眾創空間的運營商來說，接近于滿租、以創業者居多的空間使用情況，都堪稱理想的商業狀態。但這并非常態。

2016年以來，部分空間倒閉、老板跑路、拖欠業主租金被強拆等消息不時見諸媒體，眾創空間一度陷入了“泡沫破滅”的陰影。

大筐里裝了太多“蘿卜”

“之所以存在統計數據上的不同，是因為眾創空間這個概念從來也沒有被明確定義過，這個大筐里裝了太多需要分成不同類別的‘蘿卜。”辦公租賃平臺優辦創始人兼CEO盧陽告訴《瞭望東方周刊》。

業內人士普遍認為，這些“蘿卜”至少涵蓋了創客空間、創業咖啡館、孵化器、聯合辦公、商務中心等多種辦公業態。

“商務中心可以算是今天大部分眾創空間的初級模型，但與后者在理念上完全不同。商務中心更注重隱私感，眾創空間則是開放式社區，強調人和人、團隊與團隊之間的互動。”盧陽說。

“而真正的眾創空間，其實最開始指的是面對一些極客、硬件愛好者的Makerspace或者叫Hackerspace，即創客空間。”聯合創業辦公社（又名People Squared）創始人鄭健靈向《瞭望東方周刊》介紹說。

以其位于上海靜安寺的創客中心項目為例，“里面就有一些自發組織的興趣小組，他們自己動手做車、做模擬飛行器等等，會員可以使用空間里面所有的材料、3D打印機、激光切割機等電子、機械設備。”

更早出現的創客空間在深圳。成立于2011年的深圳柴火空間因為李克強總理2015年初的一次考察而名聲大噪。此后，包括柴火空間、上海新車間、杭州洋蔥膠囊、北京創客空間等在內的一批企業備受追捧，國內的“創客”群體也因此得以集聚、壯大。

創業咖啡館最有知名度的莫過于3W，“讓創業者以一杯咖啡的成本，得到一天的免費開放式辦公環境及其他創業服務”是其口號。其早期的盈利來源也確實以賣咖啡和餐點的日常經營收入、會員服務費、場地租金為主，但隨著提供培訓、安排路演、對接投資人等業務不斷擴大，部分咖啡館也開始參與對創業團隊的股權投資，逐漸演化成了孵化器。

談及孵化器，鄭健靈認為更值得關注的是與之相關的另一個概念——加速器。

“這種商業模式對服務方的專業性要求非常強，他需要知道一個項目在什么階段需要什么樣的資源，并進行快速、準確的匹配。比如中國最早的加速器之一中國加速，光是來自世界各地的導師團隊就有200多人。所以，這種業態在國內其實并不多。”鄭健靈說。

他告訴本刊記者，常見的孵化器以政府或國資背景的企業居多，部分投資機構為了方便培育、觀察所投項目，也以孵化器的形式運營了一些空間，“孵化器是個通用的詞，但是這種模式這兩年正在往下走。”

無界空間北京朝陽大悅城店

站在創業的風口

在盧陽看來，一個頗有意思的現象是，很多之前標榜自己是眾創空間的運營商，如今因為創業熱開始降溫，便開始急于與這一概念撇清關系。

2015年1月28日，中央文件第一次提到“眾創空間”，之后一系列以“推進大眾創新創業”、“服務實體經濟轉型升級”等為目的，鼓勵發展眾創空間的支持政策從中央到地方陸續出臺。

天津市政府《關于發展眾創空間推進大眾創新創業的政策措施》（津政發〔2015〕9號）就明確規定，“到2016年，全市每所普通本科高校、獨立設置的高職學院、獨立學院至少建設1個眾創空間，各區縣、濱海新區各功能區至少建設3至4個眾創空間，全市眾創空間超過100個。”

杭州則要求“到2017年，全市創建市級眾創空間60家以上”，并提出“2015～2017年期間，每年分別給予國家、省、市級各眾創空間30萬元、25萬元、20萬元的資助，專項用于房租、寬帶等企業運行費用的補貼”。此外，眾創空間開展創業活動，空間內企業獲得融資或者被其他公司收購等情況，也將獲得相應資助和補貼。

類似的支持力度和大手筆，在北京、上海、深圳等創業氛圍濃厚的一線城市更是尋常，就連青島市嶗山區都開出了“新建眾創空間最高補助500萬元”的誘人條件。

于是，原本為數不多的咖啡館、孵化器等眾創空間迅速在全國遍地開花。

科技部火炬中心的統計數據顯示，截至2015年底，全國眾創空間數量達到2300多家。而投中研究院給出的數字為1.6萬家，相比之下，2015年初，這一數字僅為70余家。

其中既有一些做空間的創業企業，也有很早就存在的商務中心。借創業東風，受困于商業、寫字樓、工業地產項目過剩的開發商似乎找到了去庫存的妙招。

“做眾創空間，一方面可以獲得政策優惠，另一方面也是為了讓投資人相信自己就站在風口。”盧陽透露。

但尷尬隨之而來。

“創業空間越來越多、越來越大，反倒是創業者不夠用了。”盧陽笑稱，一些三四線城市乃至北京、上海等熱點城市的偏遠郊區，創業空間空置率居高不下，甚至出現免費也招不來租客，僅靠政府補貼勉強維持運營的企業。

盈利困境

實際上，幾乎在“雙創”風潮漸勁的同時，美國聯合辦公空間鼻祖WeWork的全球擴張步伐也在加快，而伴隨著WeWork的估值一路走高，一些號稱面向創業者的國內眾創空間紛紛改口，自稱是聯合辦公。

“聯合辦公空間不只是面向創業者，WeWork的客戶中只有20%是創業團隊，其余則是成熟的中小企業、有靈活辦公需求的自由職業者，等等。”陳玨對《瞭望東方周刊》說。

因此，過去兩年充斥著盲目跟風者、投機分子的眾創空間行業，逐漸演變形成了兩大陣營。“一派傾向于以投資、孵化項目為驅動，一派是做共享辦公或社區運營。”陳玨總結稱。

而在盧陽看來，無論哪種形式的眾創空間，盈利都是一個普遍難題。

“從商業模式上來看，有些空間運營商以低租金甚至免租金的形式吸引創業者，以投資或直接占有其股權的未來收益作為盈利來源是不可持續的。”上海方糖小鎮創始人萬里江對《瞭望東方周刊》分析，“好的企業不太愿意讓你占股，那些差的公司你投它也沒用，投完它倒閉了還是你的損失。另外，即使有資金，只投空間里的企業也是不對的，應該去找全國、全世界最優秀的企業來投。”

因此，市場上側重于為創業團隊提供創業指導、資金與技術對接等專業服務，通過投資占股獲取回報的新型孵化器常常以成熟基金、大型企業的面目出現。

以微軟創投加速器為例，“其目的其實是培育與自身業務有關的用戶，它更希望未來這些小企業可以更早地使用微軟的平臺和產品。”鄭健靈對本刊記者介紹說。

更多對標WeWork的國內眾創空間普遍不參與對空間內企業的投資，而是以出租辦公場地、工位為基礎，同時還提供包括法務、工商注冊、招聘、融資牽線等增值服務，從中收取租金、服務費或會員費，乃至融資傭金等。

“二房東”靠譜嗎

從運營方式上來看，聯合辦公通常是先從業主手中把空間整租下來，然后設計、改造、再出租。在所有的眾創空間業態中，這被認為是門檻最低的一種。

“其實說白了就是‘二房東。”萬柳朔對本刊記者直言。

但這樣的“二房東”并不意味著好當。

“首先你得有錢。”萬柳朔說，聯合辦公空間前期投入主要在于租金和裝修成本，以無界空間三元橋店為例，“我們拿到的物業是5年起租，空間內租戶的工位租金只需要‘押一付三，設計、裝修的花費就達到400多萬元。”

按照萬柳朔的經驗，一個聯合辦公空間只有在出租率達到60%以上，租金收入才有可能覆蓋經營成本。“新開的空間要養，但對于很多本身也是創業公司的眾創空間來說，由于同質化競爭激烈，2015年下半年以來融資已經變得越來越難。”盧陽告訴本刊記者。

2016年2月，深圳一家名為地庫的聯合辦公空間在運營4個月、燒掉100萬元之后宣布倒閉，原因是空置率高、運營商幫助創業團隊對接資源的能力不足，等等。

僅兩個月之后，被認為是深圳最早出現的聯合辦公空間孔雀機構，因拖欠業主租金、物業費等被拆除。

2016年8月，上海一家經營13年的大型聯合辦公空間又被媒體曝出疑因資金鏈斷裂導致網點全關閉、老板失聯。

在陳玨看來，即使是在行業內有品牌知名度的眾創空間，現階段也很難因為一兩個項目運作成功，就判定其模式成功。盧陽也認為，“但凡有點社交資源，在朋友圈發發廣告，把一個空間、幾百個工位填滿不是什么難事，難的是怎么把十個空間、幾千個工位填滿。”

對于空間運營商本身來說，要吸引到租戶或會員，當然不能只靠租金價格優勢或者辦公空間的“高大上”。

“經營聯合辦公空間更主要的是經營生態，初創團隊、成熟企業甚至是自由職業者，更希望從空間里得到資源、機會，這就要看運營商能提供給他們什么樣的服務、資源和氛圍，這才是最大的考驗。”鄭健靈告訴本刊記者。