2016年房產新政下的購房規劃

秦麗+陳玉罡

過度的債務會增加家庭的財務風險，但完全沒有負債將降低家庭財富的增長速度，適度的負債有利于家庭財富的保值增值。

陳先生，31歲，月收入1.6萬元，年底雙薪，每月生活支出4000元；陳太太，31歲，月收入1.1萬元，年底雙薪，每月生活支出4500元；孩子1歲，每月生活支出2500元。陳先生家庭目前租房居住，月租金4000元。現金和活期存款21萬元，定期存款45萬元，基金7300元。陳先生和陳太太均有社保，并各自購買了商業保險，陳先生的保額為20萬元，陳太太的保額為10萬元，每年分別交納5000元和3000元的保費。每年贍養父母及其他費用約2萬元。陳先生希望在房價下跌時抄底買房，成為有房一族。但由于收入的限制，擔心無法承受購房的壓力。

家庭財務狀況診斷

陳先生家庭資產負債及收入支出情況分別見表1、表2。

從表1來看，陳先生的家庭無負債，家庭財務風險較低。但由于沒有充分利用負債的資源，陳先生家庭的財富增長緩慢。過度的債務會增加家庭的財務風險，但完全沒有負債則會降低家庭財富的增長速度，適度的負債將促進家庭財務的保值增值。目前，陳先生的家庭正處于成長初期，在這一階段，家庭最大開支是買房及養育子女。

從陳先生家庭目前的收入支出情況來看，夫妻兩人的月總收入2.7萬元，其中，男方的月收入為1.6萬元，占比59.26%，女方的月收入為1.1萬元，占比40.74%。男女雙方經濟地位相近，同時構成家庭經濟支柱。

目前陳先生家庭的月總支出為1.6萬元，其中日常生活支出為1.1萬元，占比68.75%。家庭日常支出占月收入比重為40.74%，低于50%，表明陳先生的家庭控制開支能力較強。陳先生家庭目前無房貸，家庭財務風險較低。每年可結余14.3萬元，留存比例為40.74%，家庭的儲蓄能力較強。

家庭理財規劃

應急規劃

由于陳先生家庭沒有房貸，可以考慮按照3個月的生活費用來儲備應急資金，共計4.5萬元。陳先生家庭的活期存款共計21萬元，金額過高，不利于家庭財富的增長。陳先生只需保留4.5萬元的應急資金，并將其中的1/3以活期存款方式保留，另外2/3用于購買貨幣基金。

長期保障

陳先生的年收入約20萬元，已購商業保險保額為20萬元，可保障意外情況發生時1年的收入。如果希望保障未來5年的收入，則保險缺口約80萬元。陳先生目前的保費僅為年收入的2.4%，如果考慮未來需要承擔的房貸，需要補充商業保險，保費應控制在年收入的10%～15%。按此標準測算，陳先生還可增加15800～26200元的保費加強長期保障。

陳太太的年收入約14萬元，已購保險保額10萬元，無法保障意外情況發生時1年的收入，保額缺口約為60萬元。由于陳先生和陳太太均為家庭的主要經濟支柱，因此保額的設置應基本相同。目前陳太太的保費占年收入的比例為2.1%，以10%～15%的標準測算，還可增加11300～18450元的保費支出增強長期保障。

子女教育規劃

如果陳先生家庭每月定投基金2563元，按照7%的年收益率測算，在孩子18歲時可為其籌備100萬元的教育金。如果考慮學費按照3%的通脹率上漲，可增加定投金額至4237元。

養老規劃

陳先生和陳太太二人每月的生活費用為8500元，由于陳先生和陳太太年齡相同，陳太太退休的時間更早，因此按照陳太太退休的時間籌備夫妻二人的養老費用。按照3%的通脹率計算，24年后陳太太退休時夫妻二人的生活費用將上漲至17279元，陳先生和陳太太共計需要退休金518萬元。如果這筆費用的50%可以由社保滿足，另外50%則需要自行籌備，陳先生家庭每月需要定投的金額為3484元。

上述基本規劃完成后，陳先生家庭的月結余為4279元，年結余為5701元，留存比例為1.62%，說明家庭現有的財務資源足以完成上述基本規劃。

買房規劃

在未進行基本規劃之前，陳先生家庭的年收入約35萬元，留存比例為40.74%。可投資資產（存款、金融產品等）共計66.73萬元，這些均為買房可動用的財務資源。除此之外，陳先生還可借用外部財務資源，如銀行貸款等。由于陳先生已經31歲，距離退休時間最長為29年，因此貸款時間可設置為25年。目前的貸款利率達到近10年的最低水平，商業貸款5年期以上的利率為4.9%。

根據上述信息和參數，如果在未來2個月內買房，陳先生家庭可籌備的首付款約為682499元，每月可負擔的房貸還款額為11917元，可負擔的買房總價為274萬元。按照90平方米計算，可負擔的每平方米房價為30460元。

但陳先生做好上述4個基本規劃后，其財務資源非常有限。完成規劃后，陳先生每月可負擔的月還款額僅為475元，能負擔的貸款總額為8萬元。按此測算，可負擔的買房總價僅為75萬元，按90平方米計算可負擔的買房單價為8344元/平方米。

根據上述信息，可知陳先生家庭可承擔的房價范圍在75萬～274萬元之間。如果優先考慮基本規劃，則僅能選擇價格在75萬元以內的房屋；如果放棄全部基本規劃，則可購買價格在274萬元以內的房屋。根據陳先生家庭的情況，也可考慮先滿足其中的部分基本規劃，將另一部分財務資源用于購房。