從房地產稅收角度看城鎮化改革與發展

孫琪

摘要：改革開放三十余年來，我國經濟總量不斷提升，越來越多的城市步入富裕城市行列。但是隨著城市化的不斷發展，交通擁堵等“大城市病”也逐步顯現，特別是貧富差距和區域間發展不平衡等矛盾也越來越突出。國家為解決“大城市病”和三農問題，以及著力在經濟趨緩的背景下挖掘經濟發展潛力，提出了城鎮化的發展戰略，在城市的周邊多點式全面推行城鎮化。但經過幾年的發展，城鎮化發展帶來的問題也逐步突顯出來。為解決城鎮化發展的一系列問題，本文以D城市為例，從稅收角度（主要是所得稅和營業稅）對城鎮化發展過程的一系列問題進行了剖析，提出了繼續完善城市功能、提高城市化率的建議，走界于城市化與城鎮化之間的中性發展道路。

關鍵詞：城鎮化；房地產企業；房地產稅收；人口

中圖分類號：F812.42 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）007-0000-02

一、D市城鎮化下房地產業發展現狀

城鎮化是我國現代化建設的一個必經過程，是我國現代文明的一個重要標志，是解決我國長期以來存在的城鄉二元結構矛盾的最終出路，同時也是當前和今后一個時期我國經濟社會發展的重要推動力[1]。D市作為國家62個新型城鎮化綜合試點地區之一，正處于承擔國家使命、加快轉型升級、建設全國藍色經濟領軍城市的戰略機遇期。D市的城鎮化和房地產發展對推進沿海地區新型城鎮化具有示范作用。通過建立多元線性回歸方程可知，城鎮化率（戶籍人口與常住人口的比例）和房地產稅收相關系數為0.943，說明兩者之間具有很強的相關性，可以用房地產稅收來反映城鎮化的發展情況。

（一）房地產企業數量逐年增加，縣級市表現更為突出

2008-2013年，D市房地產企業數量逐年穩步增加。2008年登記在冊的戶數約有1800戶，2013年登記的戶數約有3000戶，較2008年約增加1200戶，年均增加200戶，年均增長率為11%。D市房地產企業數量逐年增加說明了其房地產市場仍然存在巨大的需求空間，城鎮化發展處在快速增長的階段，且呈現出主城區的城鎮化建設已趨于完善，縣級市房地產市場的發展仍有很大潛力。

（二）房地產企業稅收實現快速增長，經濟支撐作用明顯

2008年-2013年，D市房地產企業繳納的企業所得稅和營業稅從34.3億元增長到238.15億元，年平均增長率為47.34%，占D市總體稅收的比重由2008年的6.88%增長到2013年的20.35%，增長了13.47個百分點，2009-2012年所占比重趨穩略呈現小幅下降，2013年出現大幅度回升。其中房地產企業繳納的企業所得稅占總稅收的比重從2008年的2.95%增長到2013年的6.62%，增長了3.67個百分點，房地產企業繳納營業稅占總稅收的比重從2008年的3.93%增長到2013年的13.73%，增長了9.8個百分點。D市房地產企業稅收占總稅收比重不斷提高，說明房地產企業在D市經濟發展中扮演著重要的角色，對經濟增長的帶動作用越來越大。

（三）房地產投資逐年增加，房屋銷售面積實現平穩增長

2005年-2013年，D市房地產投資由268.8億元增長到1258.8億元，增長368.3%，年均增長21.3%。房地產投資占全市規模以上固定資產投資的比重由2005年的15.95%增長到2013年的20.85%，增長了4.9個百分點。房屋實際銷售面積由2005年的888萬平方米增加到2013年的1392萬平方米，增長了504萬平方米，年均增長率5.78%；房屋新開工面積由2005年的1455.6萬平方米增加到2013年的2220萬平方米，增長了764.4萬平方米，年均增長率5.42%。房地產投資的大幅度增加、房屋銷售面積和開工面積的平穩增長，一方面說明了D市房地產市場依然存在巨大的需求空間，另一方面也再次說明了D市城鎮化發展的規模不斷擴大。

二、D市城鎮化面臨的問題

根據錢納里發展模型，城鎮化與工業化具有良好的互促互進關系。[2]但從目前看，城鎮化過度開發帶來了較多的問題，這些問題通過稅收數據分析給我們提供了一些觀察和參考的角度：

（一）全面大規模實施城鎮化基礎不穩固

D市下設的各區市房地產稅收存在很大的差距，由于房地產稅收和城鎮化存在較大的相關性，這也間接反映了D市城鎮化過程中存在發展不均衡的問題。一方面是城鄉收入差距呈現增大的趨勢，收入比例由2000年的2.2：1增加到2013年的2.3：1，城鎮化重點區域消費能力不足；另一方面設施與服務配套差距明顯，中心城區配套水平較高，縣級市城區配套相對完善，小城鎮配套普遍滯后。這些因素都制約著城鎮化的發展。

（二）城鎮化發展存在盲目擴建，房地產開發與盈利面不對等

城鎮化發展的過程中，有些地方政府缺少長遠的整體規劃，爭相“上工程，蓋高樓”，一方面這與農民實際的住房購買力存在很大的差異，致使開發的樓房賣不出去；另一方面房地產價格的不斷上漲透支了人們的購買力，使人們多樣化的需求受到抑制，進而影響到部分產業的發展，致使其不能與城鎮功能很好結合，既不利于房地產業的可持續發展，也不利于新型城鎮化的健康發展[3]。

（三）建設用地擴張較快，城鎮化模式仍顯粗放

隨著經濟的發展和城鎮化進程的加快，D市城鎮化發展走了一條外延式擴張用地的路子，城市的用地規模越來越大，城鎮用地集約利用程度不高。2000-2013年，D市建成區面積由255平方公里增加到792.25平方公里，面積增長了210%，而城區人口由432萬增加到728.4萬人，僅增長了69%，城市建設用地的增長率遠大于城市人口的增長率。土地投資強度和產出率明顯低于同類城市，全市剩余的新增建設用地嚴重不足，城鎮化的空間增長潛力有限，土地利用亟需由粗放到集約轉型。

三、D市城鎮化發展的建議

D市在近幾年的城鎮化發展中取得了豐碩的成果，無論是經濟增長，還是民生保障，都在全國范圍內都起到了港口城市示范帶動作用。同時我們也需要清楚的認識到D市面臨的發展問題依然存在，針對這些問題本文提出以下幾條建議：

（一）壓縮整合多點式城鎮化發展格局，走適合經濟發展需求的優質城鎮化發展道路

城鎮化初級階段，很有可能因為對資本的吸引力不足導致城鎮化發展長期停滯，所以說如何提升城鎮自身競爭力是城鎮化初級階段的核心。首先，要具有科學合理的城市規劃。當地政府要把以人為本、尊重自然、傳承歷史、綠色低碳理念融入城鎮規劃全過程，統籌規劃市區、城郊和周邊鄉村發展。其次，當地政府要吸引外來資本提升城鎮經濟水平。在城鎮化發展的過程中，很多地方容易出現城鎮化發展空心化，缺少支柱性產業，當地政府不能只把城鎮化簡單理解為“把農民趕上樓”，致使城鎮化發展始終停滯在初級階段。最后，政府要加大基礎設施的投入。政府要依據城鎮常住人口空間分布特征和增長趨勢，統籌布局教育、衛生、文化、體育和社會福利設施，同時也需要政府提高公共物品供給能力和水平，以滿足新市民在就業、教育、醫療、社會保障等方面的需求[4]。這樣既保障了新遷人口的民生問題，也對外來人口和資本產生巨大吸引力。

（二）嚴格把關，稅收引導，確保綠色發展

城鎮化發展加速階段，最容易出現的就是環境污染問題。第二產業經濟效益可觀，技術要求較低，收益周期短，然而卻是高耗能高排放的產業，如果沒有嚴格的準入機制和處罰程序，則很有可能產生高污染高排放的問題。因此，當地政府首先要樹立正確的政績觀，考核機制要更加全面科學，不簡單的“唯GDP論”。對低污染低排放的企業可適當通過稅收優惠的政策鼓勵其發展，對高污染、高排放企業嚴格限制，如果污染物排放超標則對其嚴格處罰；其次，要提供齊全的產業配套，不僅讓企業“進的來”，還要“留下來”、“做得好”，使企業發展做大，創造更多的市場價值和就業機會。最后，要積極發展綠色資本市場，在合理定價和測算回報的基礎上，建立改善環境的投融資體系，進一步加強資本市場的環保監督作用，充分發揮金融創新在優化環境配置中的作用[5]。

（三）拓展視野，創新發展，產業結構升級

在城鎮化發展穩定階段，由于人口急劇增加，資源消耗增加，交通、環境、教育、醫療等負擔加重，開始出現“城市病”，使城鎮化發展進入停滯階段，如果該城鎮化發展過程中嚴重依靠能源發展，則很有可能出現經濟衰退的現象。因此，加快產業結構升級，提升自身產業核心競爭力，是城鎮化發展穩定階段的必要手段。D市作為沿海港口城市具有自身發展的優勢，要積極引進高新技術企業，鼓勵發展第三產業，實現產業結構升級。

參考文獻：

[1]財政部財政科學研究所課題組.城鎮化進程中的地方政府融資研究.經濟研究參考，2013（13）：3.

[2]陳海軍.我國城鎮化進程中房地產稅改革研究.

[3]李傳健，鄧良.新型城鎮化與中國房地產業可持續發展.經濟問題，2015（1）：121.

[4]竇清紅.推進我國城鎮化建設的財稅策略——“財稅改革與城鎮化”研討會發言摘要.稅務研究，2015（1）：125.

[5]中國金融四十人論壇課題組.土地制度改革與新型城鎮化.新金融評論，2013（4）：97.