“眾籌買房”風險多，律師教你如何防范

譚冬梅

面對不斷上漲的房價，眾籌買房成了當下年輕人的無奈選擇。看似穩賺不賠的“生意”其實暗藏諸多風險。對于這些風險，你了解了嗎？我們又該如何防范？

問：“眾籌買房”的房產證上，只有名義購房人的名字，那么這套房屋是屬于誰的財產？

答：我國是以登記作為不動產所有權的公示方式，記載于不動產登記簿的人是該不動產的權利人。所以，房產證上只有名義購房人的名字，意味著該房屋僅為名義購房人的私有財產。

問：眾籌買房交易中，房屋實際出資人會有哪些風險？名義購房人會存在哪些風險？

答：眾籌買房交易中，實際出資人與名義購房人之間僅存在合同關系，房產登記簿上僅反映名義購房人為房屋所有權人。而我國房屋所有權的取得以登記為要件，這就造成房屋實際出資人和名義購房人均存在不同程度的風險。

房屋實際出資人主要存在以下的風險：1.名義購房人私下將房產進行出售，并完成過戶交易；2.名義購房人有外債，導致所購房屋被查封或拍賣；3.名義購房人死亡，房屋可能因繼承關系而被名義購房人的繼承人繼承等。

名義購房人主要存在以下的風險：1.出資人沒有按時償還貸款，可能使名義購房人的個人資信受損；2.房屋長時間未能拋售，阻礙了名義購房人的后續購房需求等。

問：產權登記與實際出資人不一致，會發生糾紛？如果房產證上可以簽署多人名字，眾籌購房者應該怎么做？

答：根據物權法的相關規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。產權登記與實際出資人不一致的話，以產權登記為準。由此可見，眾籌買房交易中，若名義購房人主張該房產所有權，實際出資人是極其被動的。如果房產證上可以簽署多人名字，建議眾籌購房者將自己的名字都登記于不動產登記簿。

問：“眾籌買房”中房屋實際出資人和名義購房人都存在風險，那么該如何防范眾籌買房風險？

答：為防范“眾籌買房”在實際操作中的潛在風險，實際出資人之間需要簽訂書面協議，明確出資人之間、出資人與名義購房人之間的權利義務，特別是有關出資比例、出資款項交付方式、利益分配、拋售時間、名義購房人擅自處分或因名義購房人原因致使眾籌房屋被查封、被執行的損害賠償責任、房屋貸款無法及時償還導致名義購房人資信受損的賠償責任、房屋出售后產生的爭議處理等約定，以免產生糾紛無據可循。