投資性房地產公允價值計量模式應用現狀研究

張昱

投資性房地產 后續計量 公允價值

引言

2007年1月開始實施的企業會計準則，首次明確了投資性房地產的概念，將企業持有的為賺取租金或資本增值的房地產從固定資產、無形資產中分離出來，作為一項獨立的資產科目進行會計核算。公允價值計量屬性在應用伊始就存在著復雜爭議，近年來發生的經濟危機和財務舞弊更將它推向風口浪尖。鑒于此，本文對我國上市公司公允價值計量的應用狀況進行研究。

投資性房地產計量模式的對比分析

（1）成本模式

成本模式要求企業在對資產進行會計處理時，包括買入，轉換和處置時都應該按照該資產取得時實際支付的對價進行計量。

（2）公允價值模式

《企業會計準則第39號》對公允價值計量屬性的新定義為：“公允價值，是指在市場參與者在計量日發生的有序交易中，出售一項資產所能收到或者轉移一項負債所需支付的價格。”在公允價值模式下，應用的前提是公允價值能夠持續可靠取得，即有活躍的市場、能從市場獲得類似房產價格信息等，雖無需對資產計提折舊或攤銷，但需要按期確認資產的公允價值，同時調整賬面價值和公允價值變動損益。

（3）公允價值模式的優點

首先，對企業投資者來說可以更真實的了解公司投資性房地產的價值。因為企業持有投資性房地產的原目的并不是為了直接脫手套現，而是實現資本增值。較低的購置成本加之土地、資源、經濟發展等原因的限制，致使投資性房地產價格大幅攀升，如果繼續用成本價計量，則忽略了會計信息的可靠性。其次，可以達到與國際進一步趨同的目的。在國際上普遍采取了公允價值這種計量模式的大環境下，引入公允價值計量準則，有助于我國會計實務應用的進一步完善。最后，可以保持稅負不增的情況下增加利潤。投資性房地產在持有期間，所產生的公允價值增值不計人當期應納稅所得額。只是在處置時，處置價格剔除成本后的差額計入出售當期的應納稅所得額。也就是說，企業的實際稅負不升反降，有利于企業資金的節約。公允價值模式在投資性房地產中的

應用現狀

我國A股市場上市公司投資性房地產采用公允價值計量模式的數量由2007年的18家，占2.86%，逐年上升。截止至2014年初我國A股市場共有2518家上市公司，其中有1014家擁有投資性房地產科目。在這一千余家公司中，僅僅有51家采用公允模式，占5.03%。

從行業分布情況來看，房地產企業有17家，金融銀行類6家，批發零售類4家，金屬制造類3家，紡織類5家，文化類5家，其他還涉及環保、旅游、物流、石化等部門。可以發現，采用公允模式的上市公司主要集中在房地產業和制造業，且大部分分布在京滬深等沿海經濟發達區域，這些地區商業發達，地產資源豐富，存在活躍的房地產交易市場。6家金融企業投資性房地產占資產總額的比重都較低，采用公允模式不會對企業總資產和利潤總額產生太大影響。個別ST企業（如ST中富，山水文化等）投資性房地產占資產總額的比例較高，可以推斷，在房價居高不下的情況下，企業可以利用這一會計政策變更來提升財務狀況，達到美化報表以防止退市的目的。

總的來看，公允模式涉及的行業性質相對廣泛，但企業數量較少。限制公允價值計量模式應用的原因

（1）理論基礎不足和實施效率較低

目前理論界關于公允價值的理論并不完善，對于我國這種市場經濟不夠完善的國家來說，能夠對實務起真正指導作用的更是少之又少，沒有足夠的理論基礎，缺乏實用的指導性建議，進一步導致公允價值計量運用起來效率低下，這注定會阻礙公允價值計量推廣的進度。

（2）會計從業人員的業務水平較低，公允價值獲取成本較高

公允價值的確定對會計從業人員的要求非常高，不僅計算過程相當復雜，且其結果會受到會計人員主觀性的影響。鑒于我國會計人員接觸的業務有較大區別，這就導致除了東部發達地區以外，我國其他地區對公允價值的經驗比較缺乏，這對公允價值的推廣是一個嚴重的障礙。如果企業的會計人員能力有限，企業還需要聘請第三方獨立機構確定公允價值，這就要付出高額的成本。

（3）資產評估機構標準不一

實務中企業經常參考專業資產評估機構的評估結果進行公允價值的確定。但資產評估師隸屬于財政部門，土地估價師隸屬于國土資源部門，房地產評估師隸屬于建設部門，各部門對房地產公允價值的評估標準還未統一，企業在確認公允價值時沒有一個足夠權威的評估結果可采用。

完善投資性房地產公允價值計量應用的建議

（1）政府相關部門

一方面，我國準則應平衡成本模式和公允模式之間的關系，破除公允價值使用的嚴格限制條件，鼓勵企業積極科學應用先進的計量方法。另一方面，國家應當出臺統一的公允價值應用指南，包括計量范圍、操作流程和責任認定規則等，使公允價值計量有章可循。在準則應用和執行過程中，監管部門應加強對投資性房地產公允價值計量的監督和調研，及時發現問題，完善準則及其操作指南。

（2）中介機構

首先，應加強對不動產估值技術理論與應用的研究，建立科學有效的不動產估價模型和方法，提高評估報告的公信度。其次，要增強評估質量，執行嚴格的評估機構準入制度，沒有相關資質和評估經驗的資產評估事務所不得對房地產市價進行評估。再次，要注重資產評估與審計工作的結合，將評估結果納入審計鑒證業務，對評估報告發表審計意見，提高可靠性。

（3）企業

在具體披露內容上，企業應加大對有關公允價值輸入值及所選用的估值技術的具體方法和操縱過程的披露，以增強信息可靠性。上市公司應按統一的格式在報表附注中列示公允價值的計量層次，投資性房地產的地理位置、新舊程度、抵押情況、租金收入等信息；另外，公允價值的推廣必須加大企業教育培訓投入并重視道德培養，同時適當引入高層次的會計人員。