烏魯木齊近期房產市場將處下行趨勢

向恬鳴

【摘要】近期經濟下行壓力加大，財政資金日益緊張，企業景氣每況愈下，“融資難、融資貴”、 “產業空心化” 、企業不分大小、普遍生存困難。今年生產總值（GDP）同比增速可能低于7%，為確保實現全年7%的經濟增長預期目標，上到國務院、中央各部委，下到各級地方政府，穩投資、寬貨幣、促出口、穩增長政策密集出臺。其中，最主要的是房地產政策在不斷優化。對于房屋價格的追問近年來也未曾停歇，本文基于實際數據在于探究影響烏魯木齊房價定價因素，提出烏魯木齊房地產開發存在較大的市場風險。

【關鍵詞】房地產；政策；經濟

近期經濟下行壓力加大，財政資金日益緊張，企業景氣每況愈下，“融資難、融資貴”、“產業空心化”、企業不分大小、普遍生存困難。今年生產總值（GDP）同比增速可能低于7%，為確保實現全年7%的經濟增長預期目標，上到國務院、中央各部委，下到各級地方政府，穩投資、寬貨幣、促出口、穩增長政策密集出臺。其中，最主要的是房地產政策在不斷優化。對于房屋價格的追問近年來也未曾停歇，本文基于實際數據在于探究影響烏魯木齊房價定價因素，提出烏魯木齊房地產開發存在較大的市場風險。

一、總體經濟指標不支持房地產有良好的發展

1.PMI破榮枯線一直下行

自2014年12月至2015年7月，首次跌破50榮枯線以來的第9個低于50，到目前仍處于下行趨勢。

PMI破榮枯線的下行，制造業不景氣，不利國民經濟整體向好。

2.國際大宗商品價格一直下行

感覺最明顯的是鋼鐵和石油，一直年于下行趨勢。

國際大宗商品價格一直下行影響生產與消費，不利經濟回曖。

3.社會商品零售仍處于低位運行

社會商品零售指數一直向下。

社會商品零售說明消費在下降，經濟支柱之一的消費愛到影響。

4.投資仍處于低水平

投資、消費、出口，是拉動中國經濟的“三駕馬車”，投資下降，是經濟下降最好的體現。

作為拉動中國經濟增長最關鍵的指標下降，經濟增長必然下行，國民經濟所有的指標受到影響。

5.CPI相對較低

前述指標的下除，但并未使CPI降低。

CPI相對較高，說明購買力受到影響。

6.實際匯率處于下降趨勢

實際匯率已高于公布的利率，并明顯處于下降趨勢，并且下降的幅度較大。

實際匯率處于下降趨勢，將造成資金外流，出口不利。

從以上數據可以看出，國家的宏觀經濟形勢不支持房地產市場的快速、有效地發展。

目前主要國家或地區大宗商品的價格下降，物價下降，匯率波動，資金困難。相應地個人財富的增加也不穩定，對房地產的需求將不強，人們對房地產的要求標準難以提高，從而使房地產成為的推動經濟發展的主導作用愛到影響。

二、關鍵性因素制約烏魯木齊房地產業的發展

1.目前的形勢是短期利好的影響

2014年烏魯木齊市商品房（住宅）成交同比去年大幅下降，形成6年以來的最低點。全年商品房成交388萬平米，同比下滑40%；住宅成交312萬平米，同比下滑幅度更高達47%。

2015年烏魯木齊樓市上半年，特別是7月份表現如此優異，就原因看，是因為各類寬松政策在樓市產生了效應。由于上半年“3·30”新政和央行三次降準、降息，烏魯木齊全面取消住房限購樓，公積金、首付比例等貨幣政策寬松，激發了購房者購房需求的釋放。但上半年因高庫存壓力，各房企為提高銷量加大以價換量力度，零首付、低首付、贈車位等等，但房地產市場規模在逐漸緊縮，房企生存將一年比一年難。烏魯木齊近幾年的供應成交情況為，2011年起房產住宅市場供過于求，2013年起供應量井噴，年均供應量460萬㎡，2014年商品房住宅供應面積422萬㎡，成交312萬㎡。2015年上半年供應439.2萬㎡超出了2014年全年的供應量。具體見下表：

從上表可以看出，成交量雖有加大，但存量加大，價格下降，形勢并不樂觀。

2.區域政策優勢有一個實現的過程

國家發改委確定了新疆為“一帶一路”核心區，商務部規劃的全國骨干流通大通道體系，烏魯木齊被列為國家級流通節點城市，烏魯木齊綜合保稅區9月將獲批，新疆被列為國家能源綜合改革試驗特區，等等一系列利好，有利于拉動新疆人口和產業的聚集，有利房地產市場的轉好。但這需要一個過程，短期內效果不會很明顯。

3.融資成本高，去化周期不合理

房屋作為一種商品，除具有一般商品的特性外，還有一個重要的特點是單位價值較高，房地產市場屬于資金密集型市場。從供給方來看，較小的房地產項目動輒需要幾千萬資金，而大的開發項目能夠達到幾十億甚至是上百億元，這么大的資金量僅靠開發商是無法提供的，因此銀行貸款成為了目前房地產開發項目的主要資金來源，目前烏魯木齊市的銀行普遍的做法是由開發商提供至少35%的項目資金，剩余大部分來自銀行貸款。從需求方來看，銀行按揭是消費者購買房屋的主要方式，根據銀監會的規定，90平方米以下的房產按揭比例可以達到 80%，如果沒有按揭的支持，真正能夠一次性付清房款的比例非常小。樓盤按揭貸款條件是否優惠、服務效率高低在一定程度上也會影響購房者（尤其是炒房者）的購買積極性。

因此無論從供給還是需求方面看，房地產對銀行貸款的依賴是非常大的。除資金需求量較大外，房地產業資金占用周期也較長，房地產開發階段貸款期限一般為2-3年，具備銷售資格后，按揭貸款的期限則更長。

2014年底，住宅的去化周期23個月，其中大于180平方的去化達到47個月，商業的去化周期為46個月，辦公的去化周期為39個月；裁止2015年4月，烏魯木齊住宅庫存為642.30萬平方，相當于人均近2平方，去化周期達到31.80個月。

去化周期的延長，一方面說明市場不接受，另一方面，房地產企業將面臨十分嚴峻的資金困難。

優秀的房地產企業的毛利15%左右，去化時間多在一年，增加一年的去化，利潤全部沒了。

經了解，烏魯木齊房地產企業能從銀行取得開發貸款的不超過20家，大部門企業的從小貸公司、典當公司和個人處借款，利息高達24%-30%，如果按上述的去化率，房地產企業的經營將面臨十分大的風險。

4.稅收特別高

經了解，烏魯木齊房地產企業的稅收特別高，多家房地產企業測算在15%-20%之間，稅務機關的預警值為15%，加之利息成本不能在土地增值稅中全額扣除，加大了稅收負擔。其次，新疆財政收入相對較少，稅務機關執法力度很強，稅收優惠政策很少，房地產企業負擔十分重。

5.烏魯木齊人的收入水平不高

烏魯木齊人的收入水平總體不高，在全國處于相對低的水平，具體數據如下：

但從上表可以看出，人均消費較高。人均消費較高也說明積累不足，購房的能力有限。

6.烏魯木齊的人口聚集度在下降

決定房價最關鍵的因素是人口聚集度，烏魯木齊的人口聚集度近年有所下降，并且增長量十分有限。《烏魯木齊總體規劃》提出，到2020年，烏魯木齊中心城區城市人口規模控制在400萬人以內，這意味著2015年——2020年的5年間烏魯木齊新增人口要控制在50萬人內。

而實際情況是烏魯木齊的人口聚集度近年有所下降，并且增長量十分有限。具體如下：

近幾年來，中國沿海地區經濟發展迅速，城市化建設不斷加強，畢業大學生幾乎全部涌向沿海城市就業、周邊地區剩余勞動力的轉移、外來經商人員等因素都使新疆新增人口不斷減少，新增人口的減少必將導致對住宅需求的日益縮小。除對需求總量的影響外，不同層次的消費者對房地產的要求也不相同，除了帶動住房的需求外，中心商業區、幾個專業性市場周邊區域商用房的需求也在改變，而且部分精英人士的遷出，會帶走大量資金，減少市場有效需求。

7.房地產的銷售價格沒有優勢

價格和武漢、西安、蘭州、成都相近，沒有比較優勢。

以上城市從人口、經濟總量、交通、教育、經濟影響力，應當說超過烏魯木齊，但上述城市的房價與烏魯木齊比較，相差的程度不大，介于西安和蘭州之間，與成都相差約10%。

這種價格，在全國大市場來比較，與烏魯木齊的人員水平不相符。價格沒有優勢，必然影響購買力，影響去化，進而影響整個房地產市場的發展。

8.房地產的成本沒有優勢

以烏魯木齊市某房地產開發公司成本報表為例，房地產開發成本水平如下：

由上表可見，不包括稅務成本、銷售費用等，烏魯木齊房地產開發成本處于一個不低的水平。在成本中，土地成本占相當大的比重。超過了40%；建材成本中，主要是是鋼材、水泥和人工等的成本，大棕商品價格的下降，有利成本的降低。再就是利息成本，其比例已超過了成本的10%。

9.房地產投資占GDP的比重相對較低

房地產投資占GDP的比重相對較低，具體見下表：

房地產投資占GDP的比重相對武漢、西安、成都較低，說明烏魯木齊房地產規模受限，同時也說明要達到內地大城市的水平，差距十分大，武漢、西安、成都經濟總量比烏魯木齊高的多，武漢、成都GDP已超1萬億，西安已達到近5500萬元，而烏魯木齊只有2510萬元。

10.人均購房面積較少

人均購房面積與多種因素相關，如外來購房人等。但烏魯木齊人均購房在下列5個城市中最低。

人均購房低，可以與外來購房人員數量、本地人購房意愿、購買能力、購買人群、房價水平、社會穩定因素等多種因素相關，但人均購房面積低，不是一件好事。

總結：

綜上所述，綜上所述，除國家現有的宏觀政策影響外，在其他因素不變的情況下，烏魯木齊的房地產發展受到限制。

2008年4萬億貨幣刺激政策帶來的溢出效應已在2013年消耗殆盡，全國房地產銷售達到峰值后，于2014年進入自發式調整。烏魯木齊也不例外。

經多輪政策刺激作用下，利率下行，首付比例下調，有利于購房者，因而對于急需住房者，的確是一個好消息。不過在人民幣資產價格調整大趨勢下，短暫的房地產銷售回暖，并不能維持消費者的購買熱情。短期看，這樣的政策調整具有擾動作用，但中長期無法改變大趨勢。其實就短期而言，政策調整的效果也可能微乎其微。雖然增加了邊際購買者，但對消費者決策并無太多實質性利好。目前看首付比例下降，貸款額增加了，但未來還款壓力增大，如何權衡，這也需消費者三思。能買的已經買過了，不能買的可能依然無動于衷。同時，銷售下降，開發過量，消費已見頹勢，消費動能下降。不過在銷售可能回落情況下，短期房價仍然會保持溫和上漲趨勢，其主要原因是二三季度住房消費需求集中釋放推動了房價。8月份70個大中城市新建商品住宅價格，同比平均價格從上月下降0.4%轉為上漲1.7%，這是2014年9月份以來的首次轉正，其主要是一線城市新房和二手房價格同比都上漲且漲幅相對較大。另外一二線城市去庫存取得一定效果，房地產企業將在9月集中搶地，也可能支持房價溫和上漲。由于地價沒有下降，土地成本將會傳導到銷售價格，因而房價在短期將保持穩定。

房地產發展已經進入一種弱平衡狀態。合理、平穩或許是房地產市場未來的常態。經濟下行所帶來的刺激持續加碼，作為國民經濟支柱的房地產行業已經從中受益；相同的政策基于卻為不同市場策略的房地產開發企業帶來不同的業績表現；大企業的市場份額進一步擴大，行業門檻再度提升。

就烏魯木齊市而言，供應上漲，成交由于開發商積極出貨和政策減免稅收政策的帶動，使得整體市場短期成交量放大，但競爭加劇，宏觀經濟形勢的不利，面臨的困難比機遇更多，市場形式的把握愈發關鍵。

現階段，中國經濟進入疲軟下滑期，實體經濟遭受全面萎縮。市場寬松已超過2009年最寬松之時，自2014年11月起截至目前，央行已5次降準降息。市場預期15年年底前，央行還會有一次本年度的第五次的降準降息。目前的貸款利息已降到歷史最低點，降低了購房成本和企業融資成本，促使行業整體加速走出調整。就外部環境而言，除了降低消費者和企業的成本外，以降低購房門檻的二套首付比例、公積金最高額限提高、個人住房轉讓年限放寬，以及政府財政補貼契稅都為市場鋪平復蘇之路。新疆經濟地位的提升已上升至國家戰略層面，區域能級提升為房地產行業奠定更加寬廣堅實的發展基礎。產業經濟的多元化發展為城市經濟帶來了新的增長點，也為地產行業長足發展創造了更加優良的外部環境。但烏魯木齊房產市場仍然處于供大于求的狀況，大庫存對市場將有大的風險，未來價格仍有持續下滑趨勢。